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なぜ土地の名義が先祖代々変更されない事態が起きるのか
相続による土地などの不動産名義の変更（＝相続登記）は期限の定めがないため（※）、長期間放置されることもしばしばありますが、なぜ相続登記が行われないのでしょうか（※2024年4月より相続登記が義務化。期限までに手続きを行わないと罰則があります。次章で詳しくお伝えします）。
人によっては、祖父の代の名義そのままになっていたことを、親が亡くなってから気づいたなどのこともありますが、原因はまちまちです。
単に「誰も遺産分割協議（相続人全員による遺産の分配方法についての話し合い）を言い出さなかったから」ということもあります。
名義を変えずにいても固定資産税が安いため長男が1人で支払ってそのまま居住しており、特にこれといった支障がないため、相続人が何も異議を述べなかったなどの状況です。
また、「遺産分割協議を行ったもののまとまらない」状態に陥り、面倒なのでうやむやなまま放置したというのも考えられます。
弁護士を立ててまで不動産を分割しようと思えば費用も手間もかかり、心理的負担も大きいということで中途半端に終わってしまうというものです。
ただ、相続登記未了の土地は、長期間放置すればするほど子孫にかかる費用的、時間的、心理的負担が大きくなるのは間違いありません。
では、長期に渡って相続登記を怠っていた土地を相続した場合、具体的にどのような点が問題となってくるのでしょうか。次章で解説します。
土地の名義が先祖代々変更されていないと起きるリスク
土地の名義が先祖代々変更されていないと起こってくるリスクを考えてみましょう。
10万円以下の過料の対象となる場合がある【2024年4月1日以降は登記が義務化】
2024年4月1日に今までの相続登記の常識が一変する法改正が行われ、「相続登記が義務化、期限内に行わなければ10万円の過料を科せられる場合がある」となりますので、遺産分割協議と相続登記をすみやかに行う必要があります。
大まかにポイントをまとめると以下の通りです。
- 不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内の相続登記を義務づける
- 正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する
そして、注意しておかなければならない点は、「法改正より前に発生した相続についても『3年』の期限が適用される」ことです。ただし、すでに発生していた相続については3年の起算点が後ろにずれます。
図解すると次のとおりです。
つまり、「相続の発生」「不動産取得を認識」「法改正」の3つが揃った時点から3年以内に相続登記をしなければならないということになります。
よって、法改正施行日である2023年4月1日からは「過料の発生」ということも未登記のリスクの一つになるのです。
相続関係者が多く、遺産分割協議に手間がかかる
相続登記を長期間放置していると「2回目、3回目の相続」が発生することになってしまいます。
例
最初の被相続人Aの法定相続人（民法で定められた範囲の相続人）がBとCだけだった。
Ａの相続が発生した時点ではBとCの2人で遺産分割協議をすれば相続登記は可能。
しかし、長期間放置した結果Bが亡くなると、Bの配偶者や子供たちが「Bが生前行使しなかった『遺産分割協議する権利』を承継した」こととなり、全員がCとの間で遺産分割協議を行わなくてはならない。
仮にCも亡くなっていたら、Bの法定相続人＋Cの法定相続人が全員遺産分割協議に合意しなくてはならない。
このように、2回目以降の相続が発生することを「数次相続」といいますが、数次相続が起こった結果、ネズミ算式に法定相続人の数が増えてしまい収拾がつかなくなる状況も時々見受けられます。
特に戦前、戦中生まれくらいまでは子供の数が多く、独身で生涯を終えた人の場合は10人近くの兄弟姉妹が法定相続人となることも珍しくありません。
そして、80代くらいで亡くなる人の兄弟はその大半がすでに死亡しており、その子供に相続権が移っている（＝代襲相続）こともあります。
相続関係が複雑化してしまうと法定相続人同士の関係も遠くなり、連絡を取り合うことすら困難な状況になりがちです。
法定相続人の数が10人以上など膨大になりそうなケースでは、早期に弁護士などの法律家に相談してまずは正確な法定相続人の特定から始めなくてはなりません。
なお、不動産を共有名義で相続する時の遺産分割協議書の書き方は、以下の記事で詳しく解説しています。
相続手続きが複雑になる
上記のように、数次相続が起こっている状況では法定相続人の数がどんどん増え、相続手続きが非常に複雑化することがあります。
下記に解説しますが、相続はまず法定相続人を正しく特定するために「戸籍の収集」からスタートします。
兄弟姉妹が法定相続人となるケースや子供が多いケースなどは、取り寄せるべき戸籍だけでも50通以上にのぼることがあります。
また、法定相続人が10人以上になる場合、全員の合意を取り付けることは大変困難になることが多いといえます。
他の法定相続人への連絡がどうしてもつかない、合意が取れないといった場合には弁護士を通じて「調停」「審判」など、家庭裁判所を利用する手続きに発展することもあります。
参照元：裁判所｜遺産分割調停
近年よくあるのが「法定相続人が高齢で認知症を発症している」「兄弟と音信不通で連絡先がわからない、または住民票上の住所に手紙を送っても返事がない」といったケースです。
上記のケースでどうしても遺産分割協議を行う必要があれば「成年後見人」「不在者財産管理人」といった、本人を代理する人を家庭裁判所を通じて選定しなければなりません。
家庭裁判所関連の手続きは申立にあたっては、添付書類を揃える手間がかかる他、数十万円の予納金を納付するなど金銭的負担もかかってしまいます。
なお、成年後見制度については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
土地の活用や売却ができなくなる
先祖代々の土地を売却しようとする場合、名義変更が完了していないと法律的な処分がほとんどできなくなります。
例えば土地を他人に貸す場合であっても、死者名義で契約を行うわけにはいかないため、現在の正しい所有者に名義変更してから契約しなくてはなりません。
同様に他人に売買する場合も、契約当事者となるのは実際に不動産を相続した人ということになります。
よって、買主名義に所有権移転登記を行う前提として、必ず登記簿上の所有者が相続人になっていなくてはなりません。
土地の名義が先祖代々変更されていない場合の対処法
土地の名義が先祖代々変更されていないことに気づいた場合、どのように対処したらよいのでしょうか。
3つの選択肢
名義変更がされていないことに気づいた場合に取るべき基本的な対処法は、これから述べる3つになります。
遡って相続登記する
最も基本といえる方法は「遡って正しく相続登記する」ことです。
例
被相続人Aは死亡時すでに配偶者Bが死亡していたため相続人は子供のCおよびDだった。
Aの相続登記を行わないうちにCが死亡したが、Cの相続人はCの配偶者Eと子供のFであった。
Aの不動産を複数の相続人で共有する場合は順を追って１回の相続分ごとに登記しなくてはならない。
よって、CとDの共有にし、Cの持分をFのみが相続する場合であれば、
まずは「A⇒亡CとDへの相続登記」を、
その後に「亡CからFへの相続（持分移転）登記」
という順番で登記する。
なお、２回以上の相続が発生している場合に中間の相続登記を省けるケースもありますので、下で解説します。
相続放棄する【3カ月以内】
土地を相続したくない場合には「家庭裁判所に相続放棄の申立てをする」という方法がありますが、相続放棄には申立て可能期間が定められています。
相続放棄とは、プラス財産も負債もすべてを放棄して自分が最初から相続人とならなかったとする手続きですが、「不動産だけは相続したくない」など、遺産の内容を選択して放棄することは認められません。
（相続の承認又は放棄をすべき期間）
民法第915条
相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
相続人は、相続の承認又は放棄をする前に、相続財産の調査をすることができる。引用元：民法第915条
上記条文の通り、相続放棄は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内にしなければならないと定められています。
例えば特殊な事情（両親が離婚して父親と音信不通だったため、父親の死亡を半年後に知ったなど）があれば3カ月の期間を過ぎても相続放棄が受理されることがあります。
相続放棄を希望しているが、被相続人死亡の時期からすでに3カ月を経過している、あるいは間に合うかどうかぎりぎりである場合にはすみやかに弁護士や司法書士に相談しましょう。
名義変更して土地の売却
先祖代々の土地を相続して活用することも可能ですが、売却するのも一つの方法です。
しかしその場合でも上記のとおり売却の前提としての相続登記は必須です。
数次相続が起こっている場合、上記に説明したように「スムーズに遺産分割協議が進まない、合意が取れない」といった状況に陥ることもあります。
一部の相続人だけで売却の話を進めてしまうと、いざ相続登記ができなかった（＝買主への所有権移転が不可能になった）場合に買主への違約金が発生してしまうこともあります。
相続した不動産の売却を検討する場合、必ず事前に相続登記を済ませるか、最低でも相続登記に必要な書類（遺産分割協議書や印鑑証明書など）が全て揃っていることを確認してからにしましょう。
ただ、冒頭でもお伝えしましたが、専門の不動産買取業者に依頼すれば、相続登記が済んでいない状態でも売却することができます。
弊社Albalinkも未相続登記の物件の買取を積極的に行っています。相続登記に時間や手間をかけずに売却したい場合は、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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土地の時効取得は認められるのか
相続した土地を「時効取得」することは、実際にはほぼ不可能といえます。
時効取得とは一定期間、一定要件のもとで占有すれば対象物の所有権を取得できるというものであり、長期間継続した法律関係をそのまま維持させるなどの意義があります。
（所有権の取得時効）
民法第162条
20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。引用元：民法第162条
実際に相続した不動産の所有権を時効取得するにあたって、満たすことが難しいのは「所有の意思をもって」という要件です。
要するに「自分の物にする」という明確な意思をもって占有していなければならないのです。
しかし他の法定相続人がいることを認識している場合には、他の人の権利も含まれていることを理解しているはずですので、上記条文の要件にあてはまらず何十年占有し続けても時効は成立しないこととなります。
土地の中間省略登記は認められるのか
2回以上の相続が発生している土地の名義変更では、中間の相続人を飛ばして最後の相続人に登記することが可能な場合があります。
中間を省略することが可能なのは、大きく分けて次の2通りです。
- 中間の相続人が1人であった場合
- 中間の相続人が2人以上いたが、遺産分割協議で1人の中間者に相続させることになった、あるいは一部の相続人の相続放棄によって中間者が1人になった
なお、最終の相続人は2人以上でも構いません。
例１
被相続人Aは死亡時すでに配偶者Bが死亡していたため相続人は子供のCだった。
Aの相続登記を行わないうちにCが死亡したが、Cの相続人はCの配偶者Dと子供のEであった。
⇒もともと中間の相続人がC1人であったため、直接DとEの共有名義に相続登記が可能。
例２
被相続人Aは死亡時すでに配偶者Bが死亡していたため相続人は子供のCおよびDだった。
Aの相続登記を行わないうちにCが死亡したが、Cの相続人はCの配偶者Eと子供のFであった。
⇒遺産分割協議でCが単独相続することを定めていたのであればEとFに直接相続登記が可能。
中間を省略が認められるパターンであれば、登録免許税（登記の際に支払う国税）や司法書士報酬などを節約することが可能となります。
先祖代々から名義変更されていない土地の相続登記の流れ
先祖代々、名義変更がされていなかった土地を相続登記する際の流れを確認してみましょう。
基本的には1度の相続の場合と同じですが、特に注意が必要なのは「不動産の特定」と「戸籍収集で相続人を確定させる作業」です。
不動産を漏れのないように特定する
数次相続の場合は登記にこぎつけるまでの作業量が多くなるため、登記の対象となる（＝先祖の名義だった）不動産に漏れがないように気をつけることが大切です。
追加の不動産が見つかると再度の遺産分割協議が必要になることもあるため、細心の注意を払って物件を特定しましょう。
具体的な不動産の特定の仕方としては
- 故人の保管していた書類をくまなく見てリストアップする。特に権利証には注意
- 市区町村役場で「固定資産税評価証明書（下図参照）」「名寄台帳」といった資料を取得する
- 登記簿の「共同担保目録」をチェックする
といった方法があります。
建物が建っている土地などはあまり見落とすことがないでしょうが、周辺の道路持分を保有しているような場合は見落としがちになりますので注意が必要です。
なお、共同担保目録とは抵当権を設定する際に担保にとられた物件が載っている目録のことです。以下の記事で共同担保目録の見方などを詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
戸籍の収集
法定相続人を特定するための戸籍を収集します。
被相続人の死亡～出生までの戸籍を遡る作業をして、すべての法定相続人を特定しますが、数次相続が発生している場合には2回目以降に亡くなっている人の戸籍遡り作業も必要になります。
数次相続が発生していると相続関係が複雑になってくるため、収集する範囲が膨大になるおそれがありますから、最初から法律家に戸籍の収集を依頼した方が確実です。
戸籍収集はすべての相続手続きのスタートラインになるため非常に大切なプロセスですから、慎重に行いましょう。
その他の戸籍類など必要書類については下に掲げた表を参照してください。
遺産分割協議
戸籍を収集して法定相続人が確定したら、法定相続人全員で遺産分割協議を行います。
相続関係が複雑で人数も多い場合は話し合いそのものが困難だったり、なかなか合意してくれない人が出てくる可能性もあります。
相続人同士での話し合いが難しいと感じたら、弁護士の手を借りて仲裁してもらったり、裁判所の調停などを利用する方法もあります。
なお、弁護士以外の者が報酬を得ることを目的として法律事件の仲裁を行うことは禁じられています
参照元：弁護士法第72条
遺産分割協議が成立したら法定相続人全員が遺産分割協議書に署名、実印の押印を行い、印鑑証明書を添付します。
法務局へ登記申請
戸籍や遺産分割協議書、印鑑証明書その他、下の表に挙げた書類が揃ったら法務局に登記を申請します（〇＝必要・△＝一部必要・×＝不要）。
| 法定相続分で登記 | 遺産分割協議に従い登記 | 遺言書に従い登記 | |
|---|---|---|---|
| 被相続人の死亡～出生までの戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本 | 〇 | 〇 | △（遺言者の死亡記載のある最後の戸籍と、遺言者と相続人として指定された者の関係を示す戸籍のみ） |
| 被相続人の住民票の 除票 |
〇 | 〇 | 〇 |
| 相続人の戸籍謄本 | 〇 | 〇 | △（名義を取得する者のみ） |
| 相続人の住民票 | 〇 | △ （名義を取得する者のみ） |
△（名義を取得する者のみ） |
| 登記する年度の固定資産税評価証明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 遺産分割協議書 | × | 〇 | × |
| 遺言書 | × | × | 〇
（自筆証書遺言は検認済のもの） |
| 印鑑証明書 （期限なし） |
× | 〇 | × |
| 司法書士に依頼する 場合の委任状 |
〇 | 〇 | 〇 |
参照元：法務局｜相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等
その土地の管轄法務局により異なりますが、数日～1カ月くらい法務局の内部処理の時間がかかり、その後に名義が変更された登記簿を取得することが可能になります。
時期によっては予想より登記手続きに長く時間がかかることがあるため、売買などを控えている場合は早めに手続きに着手することが必要になります。
繰り返しになりますが、数次相続が起こっている場合は相続手続き全体が非常に煩雑になる可能性がありますので、最初から司法書士に依頼をして間違いなく進めることが大切です。
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名義が先祖のままになっていることに気づき、今後何から手をつけていいかわからない場合は不動産買取を専門とする業者に相談する方法もあります。
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相続登記を進めようとしましたが、相続人も多く、連絡が取れない者もいたりして、全く進みませんでした。
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当然、不動産屋をまわっても、相続登記が済んでいないため、扱ってもらえませんでした。
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まとめ
今回は先祖代々土地の名義変更を行っていない場合の対処法や、相続登記の流れなどを解説しました。
相続した土地や建物の相続登記を行っていない方もいると思いますが、記事でお伝えしたように2024年から相続登記は義務化され、違反されると罰金を課される恐れもあります。
相続した土地を売却するためには相続登記が必ず必要ですが、数次相続が起こっている土地は手続きが複雑になるため司法書士に依頼して戸籍の収集から任せることをお勧めします。ただし、費用や時間をかけて相続登記を行っても、売却できる保証はありません。
ですから、時間や費用をかけずに相続登記を行っていない不動産を売却したい方は、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
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