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「誰も住まない実家を相続してはいけない！」5つの理由
記事の冒頭でお伝えしたとおり、誰も住まない実家を相続するべきではありません。
住まない実家を相続してはいけない理由は以下の5つです。
- 維持管理に費用も時間も取られてしまう
- 管理を怠ると近隣住民からクレームが入る
- 人が居住しないと家屋の老朽化は急速に進行する
- 管理不全空家等や特定空家等に指定されると固定資産税が最大6倍になる
- 相続争いの種になるおそれがある
それぞれ解説します。
維持管理に費用も時間も取られてしまう
住まない実家を相続すると、まず相続税がかかります。
さらに、所有しているだけで維持管理費用や、毎年固定資産税が課税されます。
もし水道や電気を契約したままであれば、使っていなくても基本料金を請求されます。
また、建物は定期的にメンテナンスをしなければ劣化するため、自ら足を運んで換気・掃除をしていかなければなりません。
自宅から近ければまだ管理はしやすいですが、相続した実家が遠方であれば、定期的に出向くのは負担となるでしょう。
管理を怠ると近隣住民からクレームが入る
定期的なメンテナンスを怠った場合、近隣住民からクレームが入るおそれがあります。
手入れされていない庭の雑草が伸びっぱなしになる、ゴミの不法投棄のターゲットにされる、といったことが起こりやすく、害虫・害獣による被害が近隣の住宅にまで及ぶからです。
とくにゴミの不法投棄は悪質で、大型の家具や布団などの粗大ゴミだけではなく、生活ゴミも敷地内に置いていかれるため、悪臭の原因にもなります。
また、管理を怠った建物は老朽化の進行が早く、台風などが起こると屋根や壁が飛ばされる、といった事故にもつながり、損害賠償を求められるケースもあるのです。
参考として民法第717条には、以下のように記載されています。
第717条第1項（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。引用元：民法第717条
つまり、土地の工作物（建物やブロックなど）の管理に欠陥があって他人に損害を与えたときは、空き家の占有者や所有者に損害賠償の義務があるという内容です。
損害の大小によっても当然変動しますが、過去には空き家所有者が数千万円単位の賠償を求められた事例もあるため、絶対に管理を怠ってはいけません。
人が居住しないと家屋の老朽化は急速に進行する
人が住まない家は劣化が早く、老朽化が急速に進行します。
劣化が早くなる原因として挙げられるのは、換気・掃除・修繕・通水、などのメンテナンスがされなくなるからです。
人が住んでいれば、ただ人が動くだけでも空気が動き、湿気はこもりにくくなります。
対して、人が住んでいない家では空気がよどみ、湿気やホコリが溜まった室内に、カビや害虫が繁殖し、内装の劣化を早めてしまうのです。
その上、築年数が古い家では、湿気やカビのダメージにより雨漏りを起こす可能性があります。
雨漏りが進行すると木材は腐食し、シロアリが発生します。シロアリは湿ったかじりやすい木材を餌として大量発生するので、最悪の場合は倒壊の危険も出てくるのです。
ここまで老朽化が進行すると、家としての機能はありません。所有者が住めないのはもちろんのこと、第三者に売ったり貸したりするのが、タダ同然であっても難しくなります。
様々な問題を抱えている不動産でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、比較的良い条件で買い取ってくれる可能性があります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の問題を抱えた相続物件を積極的に取り扱う専門の買取業者です。
無料査定は365日受け付けております。査定のみの問い合わせも大歓迎ですので、いつでもお問い合わせください。
管理不全空家等や特定空家等に指定されると固定資産税が最大6倍になる
住まない実家を空き家として放置していると、管理不全空家等や特定空家等に指定される可能性があります。
管理不全空家等とは、「放置すれば特定空家等に該当する恐れがある状態にあると認められる空家等」であり、特定空家等とは「そのまま放置すると周囲に様々な悪影響を及ぼすために放置することが不適切な状態にある空家等」と、自治体に判断された空家等のことです。
近年、放置された空き家は、家屋の崩壊や火災などのリスクがあるにも拘わらず、全国的に増加傾向でした。
そこで、空き家問題を解消するために、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、「空き家対策特措法」という。）」が施行され、さらに2023年にはこの法律の改正及び施行があり、自治体の空き家への強化対策が始まったのです。
特に、「空き家対策特措法第2条2項」では、以下のような項目に該当する空き家が「特定空家等」と定められています。
- そのまま放置すれば、倒壊など保安上危険となるおそれがある
- 著しく衛生上有害となるおそれがある
- 適切な管理がおこなわれないことで、景観を損なっている
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切である
参照元：空き家対策特措法
管理不全空家等や特定空家等と指定された家は、住宅用地としての特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
特定空き家のまま放置すると行政代執行の対象に
特定空家等と指定された後の処分命令は、以下のような流れで行われます。
- 助言
- 指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
助言、指導は「空き家はきちんと管理しましょう。」という注意です。
上記を無視すると勧告が行われ、勧告後に必要な措置を一定日までに確認できなければ固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になります。
その後命令へと移行し、命令を受けても応じなかった場合には、最大50万円以下の過料を支払わなくてはならなくなります。
そして、最終的には「行政代執行」が実行されます。
自治体が空き家を強制的に取り壊し、かかった解体費用等は、空き家の所有者へ請求されるのです。
空き家の解体費用は広さや条件によって異なりますが、延べ床面積が30坪位の木造戸建であれば、おおむね150万円〜250万円前後かかります。
相続争いの種になるおそれがある
遺された遺産が実家しかない場合、遺族が揉めやすい傾向にあります。
遺産が実家しかないにも拘わらず相続人が複数いると、公平な遺産分割が難しくなるためです。
加えて、実家は長男が継ぐものという価値観や、親の面倒をどれくらい見ていたか？といった認識のズレから相続争いに発展するケースがあります。
実家を受け継ぎたい・もしくは誰も受け継ぎたくない、といった議論の内容でも同様に揉めごとになります。
後ほど解説しますが、実家を相続する際は、
・実家をどのように活用・処分するのか
・相続人同士で、誰が受け継ぐのか
を決めて、公平な話し合いをしなくてはなりません。
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住まない実家も相続放棄は慎重に検討する
住まない実家を相続すると、管理コストがかかることを解説しました。
しかし、相続放棄をする場合にも慎重な判断が必要です。詳しく見ていきましょう。
実家のみを選択して放棄はできない
相続放棄は、相続人としての権利と義務の全てを放棄することなので、実家のみを選択して放棄はできません。
相続とは、故人が所有していたすべての財産や権利義務を受け継ぐことです。
プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた純資産が相続で取得できますが、相続放棄をすると、これらのすべてを受け取れなくなります。
故人の遺産の中に相続したいものがある場合は、慎重に検討しましょう。
相続放棄したとしても実家の管理責任からすぐに逃れられない
相続放棄を行っても、すぐに実家の管理責任から解放されるわけではないことに留意しましょう。
民法940条では、以下のように明記されています。
民法940条1項（相続の放棄をした者による管理）
相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条1項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。引用元：民法940条
つまり、相続人の全員が相続放棄を行った場合でも、実家を占有している相続人や唯一の相続人は、実家の管理責任は残ったままの状態になります。
相続財産清算人選任の手続きと費用がかかる
相続放棄した人が、実家の管理責任から完全に抜け出すには、相続財産清算人の選任が必要です。
相続財産清算人とは、故人の存在又は不存在が明らかでないときに、その人の残した相続財産の清算と管理をする人のことです。
相続人がいない場合や相続人全員が相続放棄をして管理者がいない場合に選任が必要となります。
選任申立てをする先は、故人の最後の住所地を管轄している家庭裁判所です。
申立書と一緒に、必要な書類を提出します。
申立てにかかる費用の目安は、おおむね以下のとおりです。
- 収入印紙：800円
- 郵便切手：992円（東京家裁の場合）
- 官報公告料：5,075円
- 予納金：10万〜100万円（東京家裁の場合、故人の預金などの流動資産が十分でない場合は、原則として100万円）
予納金とは、管理・処分・清算など、将来的に手続きで必要になる費用を事前に負担するための金銭です。なお、業務を終了した時点で予納金が余った場合は返還されます。
相続財産清算人の選任申立てをして選任審判があり、管理を始めるまでは、およそ1ヶ月ほどかかると言われており、その期間は、相続人が財産の管理をする必要があります。
【活用法ごとに解説】住まない実家の活用は難易度が高い
実家を相続するのであれば、活用方法を決めてから相続すべきです。
そうしないと、前述したように、いたずらに維持費や税金がかかり続けてしまうためです。
実家の活用方法としては以下の5つが挙げられます。
- 賃貸物件として貸し出す
- 高齢者施設を運営する
- 貸し駐車場を運営する
- トランクルームを運営する
- 農地として貸し出す
それぞれ解説しますが、最初に結論をお伝えしてしまうと、実家を活用するのは容易ではありません。
特になんらかの形で収益化を目指す場合、初期費用もかかりますし、需要がある立地であることも重要となってきます。
実家を相続し、活用を考えている方はこの章を確認し、自身の実家が活用できそうかどうか、判断してみてください。
賃貸物件として貸し出す
相続した実家が築浅（築10年以内）で状態が良い場合は、賃貸物件として活用してもいいでしょう。
賃貸物件として収益化できれば、賃料で維持費や固定資産税をまかなうこともできるかもしれません。
ただし、実家を賃貸物件とするためには、建物の状態が良くてもリフォームが不可欠です。
リフォーム費用は、リフォームの規模によりますが、水回りだけをリフォームしたとしても、50万円～100万円程度はかかります。
また、駅から徒歩10分以内で行けるなど、賃貸物件として需要のある立地でないと収益化が難しいでしょう。
もし賃借人が決まらず、収益化できなければ、リフォーム費用などの初期費用が赤字となってしまいます。
賃貸物件として活用する場合は、事前に需要がある立地か、どれだけの期間で初期費用を回収できるのかなどを綿密に検討しましょう。
そのためには、あなた自身に経営や不動産の知識も求められます。
以上のように、賃貸物件として収益化することにはリスクが伴います。
リスクを覚悟して賃貸物件として活用してみたいという方以外は、次章で述べる、売却を検討した方が良いでしょう。
高齢者施設を運営する
相続した実家が築浅（築10年以内）で状態も良いものの、賃貸物件として活用できるような立地にない場合は、高齢者施設としての活用を検討してみましょう。
高齢者施設であれば、車で訪問する利用者が多いため、車で行ける場所であれば郊外や多少田舎でも立地としては問題ありません。
ただし、高齢者施設を建築するには最低でも150坪ほどの広さが必要ですし、建築費用も1坪あたり100万円以上かかります。
高齢化が進んでいる日本にとって、高齢者施設自体は需要があります。
しかし、十分な土地や建築費用を工面できない場合は、別の活用方法を検討することをお勧めします。
貸し駐車場を運営する
相続した実家が築古（築20年以上）で状態も良くない場合は、解体して貸し駐車場として活用することができます。
ただし、一般的な戸建（30坪程度）を解体する場合、解体費用として150万円程かかります。
そこから駐車場として整備するとなると、200万円以上かかるかもしれません。
また賃貸物件と同様、貸し駐車場として需要がある立地でないと収益化は困難です。
たとえば、貸し駐車場として活用するには、駅や観光地の近くである必要があります。
月極駐車場として活用するのであれば、住宅街の中にあることが求められます。
相続した実家が上記の立地を満たしている場合、貸し駐車場としての活用を検討してみてもいいでしょう。
もちろん、初期費用が赤字になるなど、リスクはゼロではありませんが、賃貸物件より初期費用や管理の手間はかかりませんし、放置して管理費や税金だけかかり続けるよりは賢い選択といえます。
トランクルームを運営する
相続した実家が築古（築20年以上）で状態も良くない上に、貸し駐車場として活用できる立地でもない場合でも、トランクルームとして活用できるかもしれません。
トランクルームはあまり使わない物を収納するための物置として利用する方が多いため、頻繁に訪れる場所ではありません。
そのため、貸し駐車場より立地の利便性は求められないためです。
また、一度契約すると長期レンタルする利用者も多いため、安定した収益が期待できます。
ただし、トランクルームは9坪弱の大きさで1台あたり400万円～500万円程の設置費用がかかります。
そのため、自己資金が豊富にあり、初期費用を負担に感じない方以外にはあまりおすすめできません。
状態も立地も良くない実家であれば、トランクルームとして活用するより、専門の買取業者に売却してしまった方が時間も費用もかけず現金化できます（記事内の「実家の状態・立地が悪い場合は不動産買取業者に直接売却する」参照）。
農地として貸し出す
農地を相続した場合は、自分で農業を営んでもいいですし、市民農園として貸し出す方法もあります。
農地をそのまま貸し出すのであれば、初期費用もそれほどかからずに済みます。
ただし、農地は「農業振興地域制度（農振法）」と「農地転用許可制度（農地法）」の2つの制度によって保護されているため、農地以外へ転用や売買は制限されています。
農地を宅地へ転用したい場合は農業委員会に申請し、許可を得る必要があります。
そのため、農地を相続した場合は基本的に農地のまま活用することを考えましょう。
なお、農地の転用・売却に関しては以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
住まない実家の売却先は建物の状態と立地で決める
前章で住まない実家の活用方法を紹介しました。
しかし、お読みいただいた方ならわかっていただけたと思いますが、実家の活用は費用も手間もかかり、簡単ではありません。
費用や手間をかけてまで実家を活用したくない方や、そもそも活用できる立地や状態ではない場合は、売却することをお勧めします。
売却してしまえば、相続した実家の管理や税金の負担から解放されます。
具体的には、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産仲介業者が売主と買主を結びつける売却方法です。
買取は、買取業者が売主から直接物件を買い取る売却方法です。
あなたが相続した実家がどちらの売却方法に向いているかは、実家の状態や立地によります。
以下でそれぞれ解説しますので、自身の実家がどちらの売却方法向いているか、判断してみてください。
なお、以下の記事で「仲介」と「買取」の違いについてわかりやすく解説していますので、参考にしてください。
実家の状態・立地が良好な場合は不動産仲介業者へ売却を依頼する
状態、立地が良い実家は不動産仲介業者へ依頼して売却すると良いでしょう。
具体的には以下のような実家が仲介での売却が向いています。
- 都市部の駅から徒歩5分以内の立地
- 築浅（10年以内）でリフォーム不要な状態
実際、築年数については弊社が行ったアンケートでも、築20年以内を購入対象とするという方が8割以上を占めています（下図参照）。
上記のような立地、状態、ともに良い実家であれば、一般の個人からの購入が見込めるため、仲介で不動産相場に近い価格で売却できる可能性があります。
実家の状態・立地が悪い場合は不動産買取業者に直接売却する
状態、立地が悪い実家は不動産買取業者へ依頼して売却すると良いでしょう。
具体的には以下のような実家は買取での売却が向いています。
- 都市部の駅から徒歩10分以上かかる立地
- 築古（築20年以上）で住むにはリフォームが必要な状態
上記のような状態、立地の悪い実家は一般の個人の需要が低いため、仲介で売りに出しても売却は困難です。
しかし、専門の不動産買取業者であれば、問題なく買い取れます。
専門の買取業者は状態や立地が悪い建物を運用・再販し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
実際、弊社Albalinkも以下のような山奥の老朽化した空き家を買い取り、リフォームした後、再販したことがあります。
上記の空き家を下記のようにリフォームし、提携している不動産投資家へ再販しました。
弊社は住まない実家など、多数の空き家をこれまで買い取ってきており、テレビ朝日の「グッド！モーニング」など、メディアでもたびたび紹介されています。
また、不動産買取業者として、上場も果たしています。
相続した実家を、信頼できる買取業者に、なるべく早く、高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
住まない実家を売却する際の3つの注意点
前章で、住まない実家の売却方法を解説しました。
そこで、この章では実家を売却する際の注意点をお伝えします。
住まない実家を売却する際の注意点は以下の3点です。
- 仲介業者に言われるままにリフォームを行わない
- 空き家バンクを利用しても売却の見込みは低い
- 実家を売却する際はまず相続登記する
上記の注意点を知らず売却に踏み出すと、スムーズに売却できなかったり、余計な費用がかかってしまう恐れがあるため、しっかりご確認ください。
仲介業者に言われるままにリフォームを行わない
仲介業者に依頼すると、「絶対売れるので、リフォームしませんか？」といった提案を受けることがあります。
しかし、こういった提案を安易に受け入れてはいけません。
仲介業者は売主・買主から成功報酬を得るビジネスモデルになっており、担当者の言葉にポジショントークが含まれている可能性が高いからです。
リフォームして売れさえすれば、仲介業者は仲介手数料を得られます。
しかし、リフォームにかかる費用はすべて売主の負担で、リフォーム費用全額を売却金額に上乗せできることは、ほぼありません。
つまり、売主にとってはリフォーム分の利益が見込めるかわからないのに、純粋に利益を得ているのは仲介業者だけ、という構図になりかねません。
一戸建てのフルリフォームにかかる費用は、リクエストや面積にもよりますが、わずか1坪で約10〜70万円前後かかると言われており、狭小住宅ほど単価が高めになります。
リフォームしなければ売却できないような実家は、そのままの状態で不動産買取業者に直接売却することをお勧めします。
空き家バンクを利用しても売却の見込みは低い
住まない実家は空き家バンクを利用して売却することもできます。
空き家バンクとは、自治体が運営する、空き家の売主と買主をマッチングするサイトです。
売主は無料で物件情報をサイトに登録できます。
しかし、空き家バンクを利用しての売却は「いつか売却できればいい」といった気持ちの方以外はおすすめできません。
空き家バンクは売買成約率が2割しかなく、利用しても売却できる見込みが低いためです。
そもそも、実家がある自治体が空き家バンクを運営していなくては利用できません。
住まない実家を早く確実に手放したいのであれば、空き家バンクではなく、専門の買取業者へ売却しましょう。
弊社Albalinkにご依頼頂けば、平均1ヶ月程度で買取が完了いたします。
まずは、下記無料買取査定フォームからお気軽にお問い合わせください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、空き家バンクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
実家を売却する際はまず相続登記する
不動産を売却するには、相続登記（被相続人から相続人へ不動産の所有権を移す手続き）を行い、相続人であるあなたが実家の所有者である必要があります。
そのため、実家を売却するのであれば、まず相続登記を行いましょう。
相続前のリースバックは住めなくなるリスクがある
将来的に住まない実家を相続することになりそうな場合、親が実家に住んでいる時にリースバックをすることで、実家の相続を避けられます。
リースバックとは、一旦不動産をリースバック業者へ売却するものの、その後も賃貸住宅として同じ家に住み続けられる制度です。
リースバックを利用すれば、実家の所有者がリースバック業者となるため、実家の相続は発生しません。
しかも、親は実家に住み続けることができます。
ただし、リースバックの契約は期間が設けられた定期借家契約の場合が多いため、永続的に住み続けられない恐れがあります。
もし親が活きている間に期間が満了してしまうと、親は実家を追い出されてしまうことになります。
また、リースバックでの売却は通常の仲介での売却より売却価格は安くなる傾向にあります。
リースバックは住まない実家を相続することを回避する1つの手段ではありますが、制度を利用する際は、事前に親とよく話し合あうことが大切です。
まとめ
今回は「誰も住まない実家は相続してはいけない」と言われる理由や、相続した場合の対処法について解説しました。
活用方法がないままに相続してしまうと、所有者に多くの労力がかかってしまいます。
さまざまな手間や費用を省略したい場合には、買取業者に依頼しましょう。
買取業者であれば、1ヶ月程度というスピード感で、いらない家財なども残したまま売却が可能です。
なお、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、全国の相続物件など、買い手が付きにくい物件を積極的に買い取っています。
これまで蓄積してきた物件の再生ノウハウを活かして、あなたのご実家を少しでも高く買い取れるよう全力でサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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