株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
共有持分をほかの共有者が勝手に売却することはあり得る
共有不動産の共有持分は共有者の同意なく単独で売ることが可能なため、ほかの共有者が無断で売却することはあり得ます。
共有持分とは複数人が1つの不動産を共同で所有している場合に各所有者が持つ権利の割合のことです。
たとえば、1つの不動産を3人で均等に所有している場合は、各所有者がもつ共有持分は1/3ずつになります。
一方、共有不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
共有者の中に1人でも反対する人がいれば、共有名義不動産は売却できません。
共有不動産の共有持分であれば、ほかの共有者の同意なく売却できるため、共有持分を売却された場合にどうなるのか理解する必要があります。
なお、共有持分は同意なしで売却できるかについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
共有持分を売却された場合にどうなるのか？
実際に共有不動産の共有持分をほかの共有者に売却された場合は、以下のようなリスクがあります。
無断で共有持分をほかの共有者に売却された場合に備えて、それぞれのリスクを理解しておきましょう。
共有持分の売却を持ちかけられる
共有不動産の共有持分をほかの共有者に売却された場合は、自分の共有持分の売却を持ちかけられる可能性があります。
共有不動産全体を管理・売却するためには、ほかの共有者の同意が必要など制限があるため、不動産の価値は低くなるのが一般的です。
そのため、共有持分を買い取った人が活用・売却するために共有不動産全体を手に入れようとする可能性があります。
つまり、ほかの共有者から共有持分を買い取った人から、共有持分の売却を持ちかけられることになるのです。
また、共有持分の売却を断った場合は、逆に買い取ってもらうように交渉される可能性もあるでしょう。
家賃を請求される可能性がある
共有持分をほかの共有者に売却された場合で、共有不動産に自分が住んでいるケースでは家賃を請求される可能性があります。
共有者のひとりが共有不動産を独占している場合、物件を使用していない共有者は持分割合に応じた家賃を請求することが可能です。
たとえば、自分が共有不動産に住んでいた場合は、共有持分を買い取った新しい共有者に家賃を請求される場合があります。
共有不動産に自分が住んでいる場合は、新しい共有者から急に賃を請求されてトラブルになる可能性があるでしょう。
新しい共有者が敷地に出入りする
共有不動産の共有持分をほかの共有者に売却された場合は、新しい共有者が敷地に出入りする可能性もあります。
不動産の状態を維持する保存行為は、各共有者単独で行うことが可能です。
たとえば、庭木の剪定のような小規模な手入れは保存行為に該当します。
そのため、共有持分を買い取った新しい共有者が敷地に出入りしてトラブルになる可能性があるでしょう。
共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある
共有持分をほかの共有者に売却された場合は、共有状態を解消するために新しい共有者から共有物分割請求訴訟を起こされる可能性もあります。
共有不動産の共有状態を解消するための手続きのこと
裁判によって強制的に共有不動産を分割することになるため、ほかの共有者の希望と異なる結果となるケースもあります。
ほかの共有者に共有持分を売却された場合は、新しい共有者から共有物分割請求訴訟を起こされてトラブルになる可能性があるでしょう。
なお、共有物分割請求については、以下の記事で詳しく解説しています。
新しい買主が税金を滞納する可能性がある
共有持分をほかの共有者に売却された場合は、新しい買主が税金を滞納する可能性もあります。
共有不動産を所有している共有者は、固定資産税をはじめとした税金や火災保険料などの維持管理費を持分に応じて負担する必要があります。
しかし、新しい共有者が維持管理費の負担割合に不満を持って滞納する可能性があるのです。
親族間ではうまくいっていた話し合いも、他人である新しい共有者とは調整できず、トラブルに発展する可能性があるでしょう。
共有持分を売却された場合の5つの対処法
共有持分を売却された場合の対処法は、以下の5つです。
共有持分を無断で売却されると、さまざまなトラブルが発生する可能性があるため、事前に対処法を把握しておきましょう。
新しい共有者の合意を得て不動産全体を売却する
共有持分を売却された場合の対処法として、新しい共有者の合意を得て不動産全体を売却することが挙げられます。
共有不動産を手放してもいい場合は不動産全体を売却する方法がありますが、先述のとおり、共有者全員の同意が必要です。
そのため、新しい共有者も含めて共有者全員から売却の同意を得る必要があります。
しかし、共有不動産全体を売却して得た資金は持分割合に応じて分配されるため、利益を上げられない場合は新しい共有者からの同意が得られない可能性があるでしょう。
ほかの共有持分を買い取る
共有持分を売却された場合は、ほかの共有持分を買い取ることも対処法の1つです。
共有不動産を手放したくない場合は、共有持分を買い取って単独所有にしてしまえば、余計なトラブルが起きません。
しかし、ほかの共有者の共有持分を買い取るためには、まとまった資金が必要です。
また、新しい共有者は利益を上げるため、買い取った金額よりも高値での売却を要求してくる可能性もあります。
そのため、ほかの共有持分を買い取る場合は、事前に売却相場を調べておく必要があります。
ただし、共有持分は通常の不動産に比べて流動性が低いため、売却相場を把握するのが難しいでしょう。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有持分を売却されて新しい共有者との買取交渉がうまくいかない場合は、共有物分割請求訴訟を起こす方法もあります。
共有物分割請求を起こせば、不動産鑑定士に適正価格を鑑定してもらえる可能性があるからです。
不動産鑑定士に鑑定してもらえれば、適正価格で新しい共有者から買い取れる可能性があります。
ただし、裁判の判決によっては希望どおりにならない可能性があるため、覚悟を持って共有物分割請求訴訟を起こす必要があるでしょう。
自分の共有持分をほかの共有者に売却する
共有持分を売却された場合の対処法として、自分の共有持分をほかの共有者に売却することも可能です。
自分の共有持分をほかの共有者に売却できれば、共有状態を解消できます。
ほかの方法がうまくいかない場合は、自分の共有持分を新しい共有者に売却できれば、共有状態を解消できます。
また、新しい共有者でなくても共有不動産のほかの共有者に売却もできます。
ただし、安値で買い取られないように買い取る場合と同様、事前に売却相場を調べておきましょう。
自分の共有持分を売却する
共有持分を売却された場合は、ほかの共有者以外に自分の共有持分を売却することも選択肢の1つです。
具体的な売却方法は仲介と買取に分かれますが、以下のような特徴があります。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介業者に依頼しても売れにくい
共有不動産の共有持分は仲介業者に売却を依頼することはできますが、売れにくいのが実情です。
仲介業者は市場から一般の買い手を探すため、活用や売却が難しい共有持分を購入する人はほとんどいないからです。
共有不動産の共有持分の売却を仲介業者に依頼することは現実的とはいえません。
専門の買取業者なら高確率で売れる
共有不動産の共有持分であっても専門の買取業者であれば、高い確率で買い取ってくれます。
専門の買取業者は共有不動産の共有持分でも、利活用するノウハウがあるため、高い確率で買い取ることが可能で仲介手数料もかかりません。
売買の取引が成立した際に不動産会社に支払う報酬のこと
また、専門の買取業者であれば、契約不適合責任を免責して契約することが可能です。
契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が負う責任のこと
築年数が古い住宅の場合は把握できていない欠陥や不具合も多いため、契約不適合責任を免責して契約すれば、引渡し後も安心でしょう。
【買取事例】共有持分はアルバリンクに売却！
共有持分を買取業者に売却する場合は、一度アルバリンクにご相談ください。
弊社アルバリンクは弁護士などの士業と連携をとりながら共有持分の買取・再販を行っているため、トラブルになることなく短期間で現金化できます。
また、「独自の再販経路を確保」や「集客の自動化による広告費削減」など企業努力していることによって、他社より高く買い取れます。
実際に、弊社アルバリンクは売却が困難な共有持分などの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った共有持分」の事例です。
【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 東京都世田谷区 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て |
| 築年数 | 築48年 |
| 買取時期 | 2022年5月 |
参照元：アルバリンク「買取事例」
共有持分を無断で売却されてトラブルになっている方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消！】無料で買取査定を依頼する
自分の共有持分を売却した後はどうなる？
共有不動産における自分の共有持分を売却した後はどうなるのかについて解説します。
ほかの共有者とトラブルになってしまう可能性があるため、理解を深めておきましょう。
新たな所有者が共有関係に加わる
共有不動産における自分の共有持分を売却した後は、新たな所有者が共有関係に加わることになります。
とくに自分の共有持分を売却した相手が買取業者である場合は、ほかの共有者との関係性が変化する可能性があります。
たとえば、ほかの共有者の共有持分まで買い取ろうとしたり、共有状態を解消しようと共有物分割請求を行ったりします。
ほかの共有者が望まない結果になる可能性があるため、トラブルに発展する恐れがあるでしょう。
自分の共有持分は単独で売却できますが、事前にほかの共有者に話しておいたほうが無難です。
共有不動産の利用方法が変わる可能性がある
自分の共有持分を売却した後は、共有不動産の利用方法が変わる可能性があります。
とくに買取業者に自分の共有持分を売却した場合は、利益を上げることが目的なので、現状の利用方法から変わる可能性が高いでしょう。
たとえば、親族間では無償で借りていた共有不動産でも、新しい共有者からは家賃を請求される可能性があります。
また、共有不動産に誰も住んでいない場合は賃貸として貸し出すことを希望するケースもあります。
新しい共有者の目的次第では、共有不動産の利用方法に関するトラブルが起こるでしょう。
維持費の負担がなくなる
自分の共有持分を売却した後は所有者ではなくなるため、税金などの維持費の負担がなくなります。
とくに活用していない場合は、毎年かかる費用を負担しなくて済むため、経済的にラクになるでしょう。
また、共有状態も解消されるため、ほかの共有者とトラブルになることもありません。
さらに現金化できることが自分の共有持分を売却する最大のメリットといえます。
共有持分の売却後によくあるトラブルと対処法
共有持分の売却後によくあるトラブルは、以下のとおりです。
共有者の関係性が悪くなる可能性があるため、よくあるトラブルを確認しておきましょう。
共有持分の購入者と共有者との間でトラブルになる
共有持分の売却後によくあるトラブルとして、共有持分の購入者と共有者との間で揉めることが挙げられます。
たとえば、買取業者に共有持分を売却した場合、単独所有にする目的で買い取ろうと持ちかけるケースがあります。
相場よりも安い金額で買い取られたり、しつこく営業したりしてトラブルに発展してしまうのです。
共有持分の売却後にほかの共有者との関係性が悪くならないためには、起こり得るトラブルについて把握しておく必要があるでしょう。
ほかの共有者から嫌がらせされる
無断で自分の共有持分を売却した場合には、ほかの共有者から嫌がらせされる可能性があります。
共有持分を売却したことが、共有持分の購入者とほかの共有者がトラブルになった場合の原因とされてしまうからです。
たとえば、強引に営業されたり、いままで発生しなかった家賃を請求されたりした場合、他の共有者はストレスを感じるでしょう。
ほかの共有者から嫌がらせされないためには、売却前に事前に話をしておくことをおすすめします。
共有持分の無断売却を防ぐには共有状態を解消する
トラブルになりやすい共有持分の無断売却を防ぐためには、事前に共有状態を解消しておくことが大切です。
すでに共有不動産を所有している人が共有状態を解消する方法は、以下のとおりです。
- 土地を分筆して分ける
- 不動産全体を売却する
- 自分の共有持分を譲渡する
- 共有持分を買い取って単独所有にする
- 自分の共有持分を売却する
土地が広く物理的に分けられる場合は分筆しますが、戸建てやマンションなど物理的に分けられない不動産の場合は共有状態を解消します。
また、相続でこれから共有不動産を所有することになりそうな人は、あからじめ共有状態にならないように対策する必要があります。
遺産分割協議では、不動産において共有状態を避けるようにしましょう。
なお、共有名義の解消法については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
今回は、共有持分をほかの共有者に無断で売却されたらどうなるかについて詳しく解説しました。
共有持分を無断で売却されると、さまざまなトラブルが起こる可能性があるため、対処しやすいように事前に把握することが大切です。
また、共有持分を無断で売却された場合でも問題ないように、事前に共有状態を解消しておくことも選択肢の1つです。
できるだけ早く共有状態を解消したい場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
なお、弊社アルバリンクも売れない共有持分などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
売れない不動産を所有していて悩んでいる場合はアルバリンクに売却して、早く負担から解放されましょう。
相談・査定はこちら
