>>訳あり物件を今すぐ売る方法をみてみる

不動産の共有持分を解消する方法は?親子や兄弟の共有名義の解消方法を解説!

不動産の共有持分を解消する方法は?親子や兄弟の共有名義の解消方法を解説!共有持分
facebooktwitterLINE

共有名義の不動産は、処分や管理に関する共有者同士の感情やお金の問題で意見がぶつかりやすく、トラブルに発展しがちです。意見がまとまらなければ売買も賃貸もできず、お互いにストレスを抱えたまま問題が長期化・深刻化しやすいのも特徴です。

共有者と話し合いをしなければ問題は解決しませんが、音信不通や疎遠状態になっていたり交渉が明らかに決裂していたりする場合、そこから足並みを揃えることはほぼ不可能です。

そこで今回の記事では不動産の共有名義(共有持分)を解消する方法をご紹介します。

一般的な方法はもちろん、共有者の認知症の発症や行方不明など、特殊なケースで利用申請できる制度や、参考となる法文を交えて解説するため、共有持分を解消する具体的な方法が分かります。

「早く問題から解放されて楽になりたい」「悩みを解消したい」という方は共有持分を専門に扱う弊社へお気軽にご相談ください。

共有持分でお悩みなら「Alblink」におまかせ下さい!
  • 共有持分物件の買取実績多数!
  • 共有持分専門だから高価買取が期待できる!
  • 買取率92%!最短即日で現金お渡し可能!
  • 日本全国、年中無休24時間お問い合わせOK!
0120-683-422【受付時間】10:00~19:00(日曜定休)

不動産の共有名義を解消する【基本編】

相続など、1つの不動産を数名が共有名義で所有するケースは様々ですが、まずは基本的な5つの解消方法をそれぞれ解説していきます。

不動産を分ける(現物分割)

現物分割は、不動産を持分に応じて物理的に分割し、それぞれが単独で所有している形に変更する方法です。

たとえば2人の兄弟が100㎡の土地を兄と弟がそれぞれ1/2の割合で共有している状態だとします。100㎡の土地を50㎡と50㎡の2つに分けて、兄と弟が50㎡の土地をそれぞれ受け取るのが現物分割です。

現物分割

最も基本的な共有名義の解消方法ですが、「誰がどの部分を貰うか」「どれくらい貰うか」で兄弟・親戚と言い合いになりやすいのが難点だと言えるでしょう。

全員にこだわりがない状態であればスムーズに話が進行しますが、「角地が良い」「親の面倒を見たのは私なのだから多めにして」と意見が食い違いはじめると、途端にギスギスして話がまとまりにくくなります。

不動産をお金に換える(換価分割)

換価分割とは、全員で所有している不動産をすべて一括売却し、そのお金を持分割合に基づいて配分するという方法です。

たとえば兄と弟が1/2ずつで共有している不動産に5,000万円の価値があるとしましょう。5,000万円の不動産を売却し、兄と弟がそれぞれ2,500万円ずつ受け取るのが換価分割です。売却の際に税金や手数料が発生した場合は、それらを差し引いた残額を二人で等分します。

換価分割

換価分割の問題点は以下の2点です。

  • 物件の所有者の一人がそこに住んでいる場合に売却を拒否する可能性がある
  • 将来的にその物件に住みたい共有者がいる場合も同様に交渉が決裂しやすい

全員の許可が無ければ一括売却は行えないため、誰か一人でも反対すると実行できない方法となります。

不動産名義を一本化する(代償分割)

共有者の一人が不動産をすべて所有する代わりに、他の共有者に対して適正金額を支払うことで一本化してしまうという方法のことを代償分割と言います。

例えば2,000万円の価値のある不動産を兄弟2人で所有している場合に、長男が不動産を取得して弟に1,000万円の代償金を払うことで代償分割が成立します。

代償分割は相続する財産が土地や建物のみで分割しにくい方におすすめの方法です。

代償分割

ただし取得者には相応の支払い能力が求められるほか、適正価格よりも著しく低い金額で取引を行うと「低額譲渡」とみなされます。低額譲渡とみなされると受領者へ贈与税が課せられる点にご注意ください。

また、共有者が多すぎる場合などは全員の合意を得るのが難しくなり、代償分割がうまくいかないケースもあるようです。

共有物件を一部売却

自分の持分は、いつでも好きなタイミングで売却できます。

第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用元:e-Govポータル「民法第二百五十一条」

上記のように不動産をまるごと売却する場合には共有者全員の合意を必要とするものの、自分が権利を持っている共有持分を処分するだけなら他の共有者の合意は必要ありません

共有持分売却

専門の買取業者に依頼すれば、買取価格は低くなるものの、スムーズに現金化できるうえ、もめ事になりやすい他の共有者との調整なども行ってもらえる事が多いのも大きなメリットです。

大まかな相場を数値化して掲載しているサイトもありますが、実際のところ「相場がない」のが現実です。買取価格は築年数や物件の状態によって変動するうえ、持分割合や共有者の人数によって全く異なるためケースバイケースです。

共有持分を放棄する

「もう面倒ごとに巻き込まれたくない」「お金はいらないから手放したい」という方は最悪の場合、持分放棄を検討しましょう。

(持分の放棄及び共有者の死亡)
民法第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

引用元:e-Govポータル「民法第二百五十五条」

土地や不動産の共有持分を放棄すると他の共有者に帰属する、つまり他の共有者の物になるということです。複数の共有者がいる場合は、それぞれの持分割合に基づいて計算し分配されます。

たとえば3兄弟で以下のように不動産を共有しているとしましょう。

  • 長男 50%(5/10)
  • 次男 30%(3/10)
  • 三男 20%(2/10)

兄が50%の持分を放棄する場合、これを次男と三男の持分比率(3:2)で分配しますので、兄が30%、弟が20%をそれぞれ受け取ることになります。

  • 次男は元々所有していた30%と長男の30%=60%
  • 三男は元々所有していた20%と長男の20%=40%

上記のように共有者の一人が持分を放棄すると、他の共有者へ分配されます。

共有持分を放棄す

不動産を共有している状態で自分の持分を放棄する場合は、持分放棄を登記理由として所有権移転登記を申請しなければなりません。

自身が所有している共有持分の放棄は本人の意思でいつでも自由に行えますが、登記に関しては他の共有者の協力なくしてはできないため、そこでまた話が難航してしまう可能性があるのは難点です。

多少でもお金になるので、いったん登記して自分の持分を売却する方が得だといえるでしょう。

\【無料】かんたん見積もり/

>>共有持分の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

共有名義者が認知症などの解消法【特殊ケース編】

一般的な共有持分の解消方法を5つご紹介しましたが、場合によっては特殊なケースが発生し、一般的な方法では解決できないことも考えられます。

ここからは共有者が認知症を発症した場合や、亡くなってしまった・失踪してしまったといった特殊なケースで共有名義を解消する方法について解説していきます。

共有者が認知症を発症なら「成年後見制度」を利用

少子高齢化が進行する昨今、認知症の問題は身近な話題となりつつあります。不動産の売却においても問題になることが多く、その理由は共有者が認知症になってしまうと不動産の売却ができなくなるためです。

もしも共有者のひとりが認知症になってしまった場合は、「成年後見制度」を利用することをおすすめします。成年後見制度とは、認知症を含む判断能力が十分でない方を法律の観点から保護する制度です。

成年後見制度の利用を検討する場合の相談先として以下のような機関があります。

  • 公益社団法人「成年後見センター・リーガルサポート」
  • 日本司法支援センター「法テラス」
  • 地域の「社会福祉協議会」もしくは「地域包括支援センター」

 

共有者が認知症

成年後見制度には認知症などで判断能力が低下する前に後見人を選定しておく「任意後見制度」と、認知症が発症した後に親族が申請する「法定後見制度」の2種類があります。

任意後見制度とは

認知症などで断・意思決定能力が低下する前に、「後見人」と「後見人に代行してもらいたい事務内容」をあらかじめ契約しておく制度を「任意後見制度」と言います。

簡単に言うと「今はまだ元気で判断できるけど、後々自分が認知症になったら家族を困らせてしまうだろう」と事前に後見人を選んでおく制度です。

手続きの流れは、信用できる親族や友人(後見人になってもらう人)を連れて、必要であれば弁護士や司法書士と一緒に公証人役場へ行き、任意後見契約を締結して登記されると完了となります。

「任意後見契約」を締結後、本人が認知症を発症して意思決定・判断能力が低下した場合は、家庭裁判所で「任意後見監督人専任の申し立て」を行い、家庭裁判所の監督の元で後見人が代理業務を行えるようになります。

任意後見制度を利用することで、権利所有者が認知症になったとしても家族や親戚、共有者を困らせる可能性がなくなる点は大きなメリットと言えるでしょう。

法定後見制度とは

認知症で本人の意思決定・判断能力が低下した後に後見人を定めて代理業務を行うことを「法定後見制度」と呼び、後見人を選ぶのは家庭裁判所です。

本人の症状の度合いによって後見者の代理業務の範囲が異なり、軽い順から「補助」「補佐」「後見」の3つのレベルに分けられます。

先ほど解説した「任意後見制度」は本人があらかじめ後見人を準備しておく制度ですが、「法定後見制度」は本人のご家族や親戚の方が申請して利用する制度です。

共有者が死亡した場合の解消法

共有者が死亡した場合、死亡した方の法定相続人が財産を引き継ぐことになります。法定相続人も特別縁故者もいない場合、共有持分は共有者に帰属されることになります。

共有者が死亡

共有持分の相続の流れそのものは、通常の不動産相続の手続きと大差ありません。

  • 遺言書の有無を確認し、相続人(財産を引き継ぐ人)の人数を確定させる
  • 被相続人(死亡された方)が所持していた財産の量を調べる
  • 財産が確定後、遺産分割協議へ移る
  • 全員が分割協議に合意を示したら遺産分割協議書を作成
  • 不動産を相続する場合、遺産分割割合で登記を行う

死亡した本人の配偶者や子供、親や兄弟が相続人となりますが、遺言の内容次第では親族以外の方が相続人となるケースもあります。

相続する財産は預金や宝石などの貴重品以外に、借金などの負債も対象となりますので、借用書などの書類も探さなくてはなりません。

遺言書がある場合、一般的にはその内容通りに分割します。ただし相続人全員が遺言と異なる分割に合意すれば、必ずしも遺言に従わなくてよいことになっています。

登記に関して申請期限はありませんが、被相続人の名義のままでは処分ができなくなるため、必ず登記申請を行う必要があります。名義変更が終われば、相続の手続きは完了です。

共有者が行方不明の場合は「不在者財産管理人」を選任

不動産の共有者と連絡がつかず行方不明となっている場合は、共有者の戸籍から住所や居所を確認しなければなりません。自分では住民票などが取得できない場合は、弁護士に調査を依頼することもできます。

それでも行方がわからない場合は家庭裁判所で「不在者財産管理人」の選任を申し立てましょう。

共有者が行方不明

不在者財産管理人とは不在者が見つかるまで代わりに財産を管理する立場となることです。不在者財産管理人は管理状況を記した財産目録を定期的に裁判所へ提出(報告)する必要があります。

共有状態を解消する場合は不在者財産管理人となった人が裁判所で不動産を処分する許可を得なければなりません。家庭裁判所から許可が下りると、不在者に代わって不動産を売却できるようになります。

生死が分からない場合は「失踪宣告」を申し立てる

共有者の生死すらわからない状況が、最後に連絡が取れた日から7年以上続いている場合は、家庭裁判所で「失踪宣告」の申し立てができます。

申し立てが成立すると不在者は死亡したものとみなされ、相続(遺産分割)で共有名義を解消できます。

生死が分からない

ちなみに、失踪した理由やきっかけが戦争・震災・船の沈没などに該当する場合は生死不明となって1年で失踪宣告の申し立てが可能です。

\【無料】かんたん見積もり/

>>共有持分の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

共有名義を法定相続で登記なら解消できるケースも【番外編】

相続で共有名義となった不動産を解消する、最もお金が掛からない(税金・売却代金)方法があります。その方法について確認していきましょう。

共有持分を「遺産分割」で移転する方法

現状の共有物件を「遺産分割」で登記し直すことで、共有名義を解消する方法があります。

具体的には、相続時に遺産分割協議をせずに「法定相続」で登記し、共有名義になっている不動産が対象となります。相続時に遺産分割協議が行われていないのなら、初めて遺産分割協議を実施したとして対象物件を単独名義にできるのです。

つまり、遺産分割を完了していない状態で法定相続により登記したが、遺産分割協議を行ったので、この不動産は○○の所有とすると「遺産分割」で登記すれば共有形態が解消されるのです。

もちろん、ほかの遺産と差し替えるなど共有者の同意・協力が必要になりますが、可能なら検討してみましょう。

この方法は専門的な調査と知識が必要となるので、必ず士業(弁護士や司法書士)と連携した不動産会社に相談してから取り組んでください。

共有名義をどうしても解消できない【裁判編】

これまで紹介してきたような解決策では話がまとまらない場合、問題の長期化によってストレスも大きくなってしまうでしょう。

当事者同士では解決に至らない場合、共有物分割請求訴訟を起こして、裁判官に共有物の分割方法を決めてもらうという手段もあります。

共有物分割請求とは?

共有物分割請求とは、共有名義を解消するための手続きです。

共有持分の所有者は、他の共有者に対して共有物の分割(つまり共有状態をやめる)を求める権利を持っています。他の共有者と話し合いをしても売却や贈与に合意してもらえない場合に共有物分割請求を行います。

第256条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。(後略)

引用元:e-Govポータル「民法第二百五十六条」

共有しているうちの誰かひとりでも共有物分割請求を行った場合、これを他の共有者は無視できません。共有者全員が分割に向けた協議を行う必要があります。

これにより、今まで協議を拒否していた共有者も動かざるを得ない状況になるため、強制的に共有状態の解消ができるのが利点です。

共有物分割請求

ただし必ずしも訴訟人の希望通りに話がまとまるとは限りません。請求を行った本人にとって不満足な結果となる可能性もあるため、前もって専門業者や弁護士へ相談しておくことをおすすめします。

共有物分割請求の流れ

共有物分割請求は、初めに共有不動産の所在地もしくは訴訟相手となる共有者の住所を管轄している家庭裁判所へ訴訟を申し立てるところからスタートします。

呼出状が届き裁判が開始され、裁判官による適切な分割方法の判決が下される、というのが大まかな共有物分割請求の流れとなります。

ただし裁判は1年~2年ほどかかるため、長期戦を覚悟する必要があります。判決結果に納得がいかない場合、物件は競売となってしまう場合が多いでしょう。

何年もかけて争ったあげくに安い競売になる可能性があり、「こんなことになるなら最初から専門業者に買取してもらえばよかった」と後悔する方も少なくありません。

共有物分割請求訴訟にかかる費用

共有物分割請求訴訟を行う際には印紙代と弁護士費用が掛かります。

印紙代は共有不動産の固定資産税評価額から算出される「訴額」により変動します。訴額が10万円以下だと印紙代が1,000円、90万~100万円未満であれば1万円というように状況によって差があります。

弁護士費用として初めに発生する着手金の相場は約30万円、さらに報酬として共有物分割で得られた資産の約5%を渡すのが一般的です。

\【無料】かんたん見積もり/

>>共有持分の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

今すぐに解消するなら共有持分買取専門業者へ依頼

ここまで解説してきたように、共有持分という形態は親族間のトラブルや認知症の発症・行方不明など、何かとトラブルやもめ事に発展しやすいのがデメリットです。

トラブルで金銭的・精神的負担が大きくなってしまう前に、実績豊富なプロの専門買取業者へ依頼することでスムーズかつ平穏に問題を解決できるでしょう。

共有持分買取専門業者ならどのパターンでも解消可能

共有状態がストレスとなり物件の売却を相談しても他の共有者がそれに応じない場合は、自分の共有持分を専門業者へ買取してもらうことを検討してみてはいかがでしょうか。

共有持分買取専門業者

持分専門の買取業者は、兄弟間や親族で意見が分かれているといった複雑な事情があるケースへの対応経験が豊富です。「住みたい」「売りたくない」「所在が分からない」など、どのようなパターンでも対応できます。

また、専門の買取業者は独自の販路やノウハウを持っており、物件訴求力と再販力が強みとなっているため、高値の買取査定を出してもらえる可能性が高いです。

多数の買取実績があり弁護士や司法書士と連携している買取業者であれば、共有持分を売却するだけでなく権利関係の複雑なトラブルなども気軽に相談できます。

まとめ

不動産の共有持分は複数の人間が関係してくるうえ、それぞれの思いや考えが交錯することからトラブルになりやすく、精神的にも負担が大きくなりやすいのが特徴です。

トラブルが長期化するにつれて人間関係が悪化していくなど、お金では解決できないような尾を引く問題へと発展していく可能性が高くなります。

実績のある持分専門の買取業者へ依頼することで、スピーディに共有持分を現金化し、権利関係のトラブルに関してもプロの目線で的確なアドバイスや提案を行ってもらえるでしょう。

共有名義の解消についてお悩みの方は、トラブルが深刻化する前に専門の買取業者への依頼・相談を検討してみてはいかがでしょうか?

\【無料】かんたん見積もり/

>>共有持分の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

この記事をシェアする
facebooktwitterLINE
訳あり物件買取ナビ by Alba Link
共有持分の無料査定はこちらから
0120-683-422【受付時間】10:00~19:00(日曜定休)10:00~19:00(日曜定休)