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施設に入った親の家は売却すべき5つの理由
親が施設に入り実家が誰も住まない状態になったとき、長年住み慣れた思い出の家を売却することに抵抗を感じる方も多いものです。
しかし、施設に入った親の家は以下5つの理由から売却するのが賢明です。
売却代金を介護施設の費用にあてられる
施設に入った親の家を売却すると、売却代金を介護施設の費用にあてられるメリットがあります。
介護施設の費用は条件によって異なりますが、民間施設の場合は入所費用で10万円〜100万円、月額利用料で10万円〜30万円程度かかるのが一般的です。
くわえて、医療費は介護保険の対象外であるため、施設に入った後に体調が変化した際には追加で費用を用意しなくてはなりません。
現段階では年金・介護保険で対応できていても、先々介護度が上がると費用負担が重くなり支払いが厳しくなる可能性があります。
しかし、施設に入った親の家を売却した場合は、まとまった資金が手元に入るので月々の費用負担を和らげることが可能です。
維持管理費が発生しなくなる
施設に入った親の家を売却すれば、維持管理費が発生しなくなる点もメリットです。
空き家を1年間維持する費用相場を、以下にまとめました。
| 内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 固定資産税 | 約10万円 |
| 火災保険料 | 約10万円 |
| 水道・電気料金 | 約2万円 |
| 交通費 | 数千円〜 |
空き家を自主管理する場合は年間20万円以上かかり、管理代行業者に依頼する場合は追加で年間6万円〜12万円程度がかかります。
さらに、築年数が古い家では突発的な修繕費用が発生するケースも多く、外壁や屋根の補修で数百万円かかる場合もあります。
親の家を売却すると上記のランニングコストは発生しなくなるので、金銭的な負担の大幅な軽減が可能です。
空き家にかかる維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。
施設に入って3年以内の売却だと税金が安くなる
親が施設に入って3年以内に家を売却すると、特例の適用により譲渡所得税が軽減されます。
譲渡所得税とは、不動産を売却したときに得た利益に対して発生する税金です。
たとえば、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用した場合、最大3,000万円が控除されるので売却額によっては譲渡所得税が0円になります。
この制度の適用要件の一つが、「住まなくなった日から3年後の12月31日までの売却」です。
税制上のメリットを最大限に活用し、手元に残る資金を増やすためにも実家は早いタイミングで売却するのが得策です。
税金の詳細については、「施設に入った親の家の売却で使える3つの税金控除」で解説します。
資産価値が高い状態で売却できる
親が施設に入って空き家となった実家を早期に売却すると、資産価値が高い状態で手放せます。
家の資産価値は新築時をピークに、時間の経過とともに右肩下がりで減少するのが一般的です。
国土交通省の調査によると、木造戸建ての資産価値は築20年を経過する時点で購入時の約15%〜20％程度まで減少すると試算されています。
上記は築年数でみた一般的な下落幅ですが、適切なメンテナンスによって家の状態が良好に保たれている場合は、本来の価値に見合った適正な評価を受けやすくなります。
しかし、空き家状態による老朽化の進行によって設備の不具合や構造上の問題が発生すると、ほぼ土地のみの価格でしか売れなくなります。
同じ家であっても、売却時期が早ければそれだけ手元に残る資金を増やしやすくなるのです。
相続トラブルを予防できる
親が亡くなった際に起こりがちな相続トラブルを予防できる点も、施設に入った親の家を売却するメリットです。
相続財産の中でも、不動産をめぐるトラブルが発生するケースは珍しくありません。
弊社のアンケート調査でも、親が亡くなったときの「相続・金銭面の手続き」「不動産の処分・管理」に不安を感じている方が半数以上を占めています。
不動産の相続においては、一人が相続する場合は相続人の選定で、複数人で相続する場合は管理者の決定で問題が生じやすいものです。
しかし、親が施設に入ったタイミングで家を売却し現金化しておくことで、将来的に公平な遺産分割がしやすくなります。
また、親が存命のうちに売却手続きを済ませておけば、家族全員の同意を得ながらスムーズに話し合いを進められるでしょう。
やってはいけない実家の相続については、以下の記事で詳しく解説しています。
施設に入った親の家を売却する2つの方法
施設に入った親の家を売却する方法には、業者に売買のサポートをしてもらう「仲介」、業者に直接売却する「買取」の2種類があります。
それぞれメリット・デメリットがあるため、自身の状況や希望に合わせて最適な売却方法を選択しましょう。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産仲介業者に売却を依頼する
不動産仲介業者は、市場価格に近い価格帯で売却したい方におすすめです。
仲介業者は売主からの売却依頼後、不動産サイトや新聞折込チラシなどの広告を活用して幅広く宣伝をします。
そのため、購入希望者を多く募れると市場相場価格と同程度での成約になりやすい特徴があるのです。
施設に入った親の家が、人気条件を備えていると相場以上の価格で売却できる可能性もあります。
弊社が行った「買いたい中古住宅」に関するアンケート調査では、建物の状態がよい・立地がよいなどが人気条件として挙げられています。
反対に、上記に該当しない家は購入希望者からの問い合わせがなかなか入らず、長いと数年単位で売れ残る可能性があります。
仲介で反響がなさそうであれば、買取での売却を選択するのも有効な手段です。
不動産買取業者に直接売却する
不動産買取業者は、スピーディーに売却したい方におすすめです。
買取では業者が直接物件を購入するため、買主を探す必要がなく平均1ヶ月というスピード感で売却できます。
くわえて、業者が買い取った後にリフォームなど施して再販することを前提としているため、建物の状態が悪い家でも高確率で売却が可能です。
「維持管理の負担から解放されたい」「税制優遇の期限が迫っている」といった場合でも、売れ残る心配がない点は買取のメリットといえます。
一方で、買取価格から商品化コストが差し引かれるので、市場相場の7割程度まで安くなる点がデメリットです。
ただし、訳あり物件の買取・再販に長けている専門の買取業者であれば、値下がりの影響は大きく受けません。
専門の買取業者は独自のネットワークや活用方法によって、商品化コストを最小限に抑えながら買取価格に還元する仕組みができているからです。
そのため、親の家をスピーディーかつ適正価格で売却したいなら専門の買取業者に依頼することが重要です。
次項では、訳あり物件の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
不動産買取業者ランキングTOP10については、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら築年数の古い家でも適正価格で売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような物件も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」や「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】 
20年以上放置された家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっているゴミ屋敷の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記のような築年数の古さ・建物の状態に難ありな家でも買い取れるのは、弊社が各専門家と連携しているからです。
連携している専門家に直接依頼して仲介料を発生させずに商品化することで、できる限りの高額買取に対応できるのです。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して実家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
施設に入った親の家の売却で使える3つの税金控除
前述したように、施設に入った親の家を売却したときの利益には譲渡所得税が発生します。
しかし、税金控除を上手に活用することで譲渡所得税の大幅な減額、あるいは0円にすることが可能です。
施設に入った親の家の売却で使える税金控除は、以下の3つです。
居住用財産の3,000万円特別控除
親が存命のうちに実家を売却すると、「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）」が利用できます。
居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときの利益から最大3,000万円を控除できる特例です。
主な控除の適用要件は、以下のとおりです。
- 実際に住んでいた家であること
- 住まなくなった日から3年後の年末までに売却していること
- 売却した年とその前年・前々年に一部の税金控除の適用を受けていないこと
- 親子・配偶者など特別な関係にある人以外への売却であること
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
ただし、住まなくなった日から3年後の年末を迎えると、特例の適用は受けられなくなります。
10年超所有軽減税率の特例
親の家の所有期間が10年以上だった場合、「10年超所有軽減税率の特例」でさらに税率を下げられます。
10年超所有軽減税率の特例とは、10年以上所有していたマイホームを売却する際に通常よりも低い税率を採用できる制度です。
10年以上所有する家の譲渡所得に課される税率は通常20.315%ですが、特例を適用すると6,000万円以下の部分は14.21%まで引き下げられます。
たとえば、譲渡所得が1,000万円の場合、通常なら約203万円の税金がかかりますが、特例を適用すれば約142万円まで減額が可能です。
10年超所有軽減税率の特例の適用要件はマイホーム特例の要件にくわえて、売却する年の1月1日時点で家の所有期間が10年を経過していることです。
参照元：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
親が長年住み続けていた家であれば、10年超所有軽減税率の特例を受けられる可能性は高いでしょう。
なお、10年超所有軽減税率の特例も、住まなくなった日から3年後の年末までに売却することが要件です。
10年超所有軽減税率特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続空き家の3,000万円特別控除
親が亡くなった後に実家を売却する際は、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用可能です。
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続・遺贈で取得した空き家を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
主な控除の適用要件は、以下のとおりです。
- 1981年5月31日以前に建築された家であること
- 相続開始直前まで被相続人が一人暮らしをしていた家であること
- 住まなくなった日から3年後の年末までに売却していること
- 売却価格が1億円以下であること
- 親子・配偶者など特別な関係にある人以外への売却であること
- マンションなどの区分所有建物ではないこと
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
上記の特例は、被相続人が亡くなる直前まで老人ホームに入所していた場合も利用できます。
特例の適用を受けるためには相続開始から3年目の年末までに売却する必要があるため、早めの行動が重要です。
相続した空き家の3000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
【タイミング別】施設に入った親の家を売却するメリット・デメリット
施設に入った親の家を売却するタイミングは主に、親が施設に入ったとき・相続が発生したときの2つです。
タイミング別のメリット・デメリットを以下にまとめました。
| 売却するタイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 親が施設に入ったとき | ・マイホーム特例が利用できる ・売却代金を施設の利用料にあてられる ・相続トラブルを未然に回避できる |
・親が反対すると家の売却ができない |
| 相続が発生したとき | ・相続空き家の特例が利用できる ・不動産は相続税評価額が低いので現金よりも相続税を節税できる |
・遺産分割協議で合意が得られなければ売却できない ・相続手続きと売却活動を並行するので慌ただしくなりやすい |
上記はどちらも、入所や相続から3年以内に家を売却すると売却益から3,000万円控除を受けられます。
ただし、売却の際には親の施設入居時は「親本人の同意」だけで済みますが、相続発生後は「相続人全員の同意」が必要となり、手続きが複雑になります。
時間に余裕をもって売却を進めるためには、親が施設に入ったタイミングで売却活動を始めるのが望ましいでしょう。
施設に入った親の家を売却しない場合の2つの選択肢
施設に入った親の家は、売却以外にも以下2つの選択肢があります。
上記の選択肢も検討した上で、売却が最適解かどうかを判断しましょう。
第三者に貸し出す
将来的に親の家を使用する予定がある場合は、第三者に貸し出すのも一つの手段です。
借主が見つかれば、毎月安定した家賃収入を取得できるので維持費や施設代の支払いが安定して行えるようになります。
また、家の管理は借主が行うため、定期的に通ったり、管理代行業者に委託したりする必要もなくなります。
ただし、賃貸として貸し出すためには入居者がすぐに住める状態にしなければならず、残置物の撤去・リフォームなどが必要です。
残置物の撤去は戸建て住宅だと20万円〜50万円程度、リフォームは水回りだけの工事でも200万円〜400万程度かかります。
くわえて、交通の便がよくない・周辺施設が充実していないなど、賃貸需要が見込めない立地だと入居付けができず費用倒れする恐れもあります。
賃貸需要があるエリアで、すぐに人が住めるほど家の状態が良好な場合におすすめできる方法です。
更地にして土地活用をする
親の家を更地にして土地活用をする方法もあります。
家屋を撤去すれば、資材置き場・月極駐車場・コインランドリー経営など、活用の幅が広がります。
とくに、資材置き場は初期費用がかからない上に、賃貸契約が終了すれば別の活用方法に転用も可能です。
スペースを借りたい建設会社・土木業者が近隣にいる場合には声をかけてみるとよいでしょう。
ただし、家を解体するとこれまで適用されていた「住宅用地の特例」が除外されるので、固定資産税の負担は重くなります。
居住用物件が建つ土地に対して、200㎡以下の部分に1/6・200㎡以上の部分に1/3まで評価額を減額できる税の軽減措置
更地にすると土地の固定資産税が従前の最大6倍まで増額するため、維持費の負担は重くなります。
更地にして土地活用をしたときの収益がランニングコストを十分上回れるか、念入りな収支シミュレーションが必要です。
空き地の活用事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
施設に入った親の家を売却する際の4つの注意点
売却を進める過程で「想像と違った」という事態を避けるためにも、あらかじめ注意点を理解した上で手続きを始めることが重要です。
施設に入った親の家を売却する際の注意点は、以下の4つです。
住民票を移しておく
住民票が親の家のままになっている場合は、介護施設に移しておきましょう。
前提として、介護施設に入所しても住民票を移す義務はありません。
しかし、住民票を介護施設に移しておくことで以下のようなメリットが得られます。
- 介護施設に郵便物が届く
- 介護保険料が安くなる可能性がある
- 地域特有の介護サービスを受けられる
ただし、介護保険料・介護サービスには地域差があるため、住民票を移すことで以前より条件が不利になる場合もあります。
住民票を移すことでどのような変化があるのか、事前に市町村の介護関連の窓口で相談しておきましょう。
親や家族の意向を確認しておく
売却手続きを始める前に、親や家族の意向を確認しておきましょう。
施設に入った後、親の症状が回復したり、ホームとの相性が合わなかったりした場合に自宅に戻る可能性があるからです。
十分な話し合いがないまま実家を売却した場合、親が自宅に戻りたくなったときに住む場所がなくなり、路頭に迷わせてしまう恐れがあります。
親が戻ったときに家族の誰が引き受けるかなどを事前に話し合い、受け皿を確保しておくことが重要です。
認知症を患うと売却手続きが難しくなる
親が認知症を発症すると、売却手続きが難しくなります。
所有者の判断能力が低下している状態で居住用不動産を売却しても、契約が法的に無効とされるためです。
親が認知症を患っている場合は、「成年後見制度」の利用が必要です。
認知症・精神障害・知的障害などにより判断能力が不十分な人の財産を守る制度
すでに認知症を発症している場合は家庭裁判所で「法定後見制度」を利用して、後見人の選任が必要です。
申立てから後見人が決まるまでの期間は2ヶ月〜4ヶ月程度かかり、居住用不動産を売却する際は別途、家庭裁判所に許可をもらわなくてはなりません。
上記のような複雑な手続きを避けるためにも、親が元気なうちに売却の準備を進めておくことが大切です。
親の家をできる限り早く売却したい場合は、専門の買取業者に依頼しましょう。
専門の買取業者は当事者間が合意すれば売買が成立するので、平均1ヶ月というスピード感で売却が可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家に強い専門の買取業者です。
築年数が古い家でも、スピード買取に対応できます。
「早く売却したい」「煩わしい手続きを省略したい」という方は、お気軽にお問い合わせください。
成年後見制度については、以下の記事で詳しく解説しています。
親の家を放置するとトラブルが発生しやすくなる
親の家を空き家のまま放置すると、近隣住民との関係が悪化したり、法的責任を問われたりする恐れがあります。
空き家の放置で起こりやすい主なトラブルは以下のとおりです。
- 建物の老朽化によって瓦や外壁の一部が落下する
- 庭木が隣地に越境する
- 雑草が伸び放題になり害虫・害獣の発生する
- 不法侵入や放火などの犯罪に悪用される
とくに深刻なのは、建物の倒壊や建材の落下で近隣住民に被害を与えた場合、所有者が土地工作物責任により損害賠償責任を負うことです。
日本住宅総合センターの損害額の試算結果を以下にまとめました。
- 外壁材の落下によって男児が死亡した場合： 5000万円以上
- 火災により隣接家屋が全焼し、居住していた夫婦が死亡した場合： 約6000万円以上
- 倒壊によって隣接家屋が全壊し、居住していた夫婦・女児が死亡した場合：2億円以上
参照元：日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」
放置した家が原因で被害者を出さないためにも、売却しない場合は定期的な修繕などの管理を続ける必要があります。
まとめ
施設に入った親の家は、維持費や管理の負担が重荷となる一方で、思い出が詰まった大切な資産でもあります。
しかし、空き家の状態で放置するとさまざまなリスクが伴うので、将来住む・誰かに貸すなどの予定がない限りは売却するのが賢明です。
もし、建物の状態が悪い・立地条件がよくないなどの理由で売却が難しそうであれば、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者であれば、不動産の問題点を解消する前提で買い取るため、どのような訳あり物件でも高確率で売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には廃墟化した空き家の買取も実現しており、フジテレビをはじめ多くのメディアで特集された実績があります。
施設に入った親の家を売却して、経済的負担から解放される第一歩を踏み出しましょう。
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