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やってはいけない実家の相続5選
相続時には「不動産」という非常に高額な財産が動きます。
そのため、相続時に間違った選択をしてしまうと、相続人（遺産を継承した人）が大きな損をするおそれがあるのでご注意ください。
早速ここからは「実家の相続でやってはいけないこと」を、不動産のプロの視点から5つご紹介します。
活用方法を決めずに実家を相続する
実家の活用方法を決めずに、実家を相続してはいけません。
活用方法を決めずに相続すると、結果的に実家を空き家として放置してしまいかねないからです。
空き家として放置すると、実家は、固定資産税や建物のメンテナンス費用などコストばかりがかかる「負動産」と化してしまい、所有者の家計を苦しめます。
その他にも、空き家となった実家の所有者には以下のような大きなリスクがあります。
実家を空き家として放置するリスク
- 空き家の管理を怠った場合、行政から50万円相当の罰金を課される
- 行政から「特定空き家」に指定された場合、固定資産税が6倍になる
- 放置した空き家が破損・倒壊して第三者にケガや死亡をさせた場合、多額の損害賠償を請求される
空き家の管理責任は登記簿上の所有者に課されるため、結果として上記のようなリスクがあります。
ちなみに「特定空き家」とは、行政が「これ以上放置するのは危険」と判断した空き家を指します。
特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になってしまう理由は、特定空き家が建っている土地が「住宅用地の特例」の適用外だからです。
人が住むための土地（住宅用地）の固定資産税を1/6に減税する特例。
特定空き家が建っている土地は住宅用地として認められないため、結果として土地の固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうのです。
活用方法を決めないまま実家を相続すると、空き家となった実家の所有者に複数の大きなリスクがあるので、実家を相続する際は必ず活用方法を決めましょう。
兄弟など複数人の共有名義として相続する
他の相続人と共有名義で実家を相続してはいけません。
1つの不動産に対して複数人の所有者がいる状態
共有名義の不動産を売却や貸し出しする際には、他の共有者の同意が必要になります。
そのため、共有で実家を相続してしまうと、実家の活用について他の共有者と意見が食い違い、トラブルに発展するおそれがあります。
そもそも相続は、被相続人が残した遺言書の内容に沿って行われるのが原則です。
もし、遺言書がない、遺言書に納得できない相続人がいる等の場合は、相続人全員でキチンと話し合い（遺産分割協議を行い）、実家の名義人を1人に決めたうえで相続登記を行いましょう。
遺産文分割協議が億劫だからと言って怠り、法定相続分通りに、共有名義で実家を相続してはいけません。
被相続人の遺産を相続するにあたり、各相続人の取り分として法律上定められた割合
ちなみに被相続人の配偶者には「配偶者居住権」という権利があるので、実家の名義人にならずとも、引き続き実家に住むことができます。
夫婦の一方が亡くなった際、残された配偶者は亡くなった配偶者が所有していた建物に、一定期間（もしくは一生）無償で住める権利
参照元：国土交通省「配偶者居住権」の概要
ですので、配偶者が実家に住みたいからといって、母と子の共有名義にする必要はありません。
実家の名義人は子1人に絞り、配偶者は配偶者居住権を行使して実家に住み続ければ問題ありません。
なお、配偶者居住権の行使には、配偶者居住権の設定登記（配偶者と実家の所有者の共同申請）を行う必要があります。
配偶者居住権の詳細は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
とりあえずで実家を放置し続ける
相続した実家を放置し続けてはいけません。
「活用方法を決めずに実家を相続する」で前述した通り、相続した実家を放置し続ければ固定資産税や建物のメンテナンス費用ばかりを垂れ流すことになり、所有者にとって金銭的にマイナスだからです。
また、空き家となった実家の管理義務は全て所有者に課されるため、管理を怠れば所有者は行政から罰則を課されてしまいます。
その他にも、実家を空き家として放置し続ければ、空き家が地域の景観を乱したり殺人や暴行等の犯罪現場に使われたり、近隣住民に迷惑をかけるリスクもあります。
そうなれば、所有者は近隣住民からのクレームや多額の損害賠償請求の対象となってしまうため、相続後に実家を放置し続けてはいけません。
相続した実家の家屋を解体する
相続した実家を、無計画に解体してはいけません。
建物の解体にはおよそ200万円前後の高額な費用がかかるばかりか、建物を解体すると、土地の固定資産税が翌年から6倍に跳ね上がってしまうからです。
前述の通り、人が住むための土地は「住宅用地の特例」の適用によって、固定資産税が1/6されています。
しかし、建物が建っていない土地は「住宅用」として認められません。その結果、更地の固定資産税は住宅用地の特例の適用外となり、6倍になってしまうのです。
もし「建物を解体してから売り出したい」と考えている、もしくは不動産会社の担当者にそうするべきだと言われたとしても、一度踏み止まって考え直すべきでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、解体しないと売れる見込みがないほど老朽化した物件も、そのままの状態で買取できます。
売主様が実家の解体費用や固定資産税が6倍になるリスクを負担する必要はありません。
実家を解体する前にぜひ一度、我々にご相談ください。
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相続後すぐに実家を売却する
相続後、すぐに実家を売却してはいけません。
「小規模宅地等の特例」の適用には「相続開始時から相続税申告期限（相続発生を知った翌日から10カ月以内）まで相続した不動産を保有していること」という条件があるからです。
土地の相続税を算出する際、土地の評価額を一定の割合減額することで、相続人に課される相続税の負担が軽くなる特例。
参照元：国税庁「小規模宅地等の特例」
例えば、住居用の宅地を相続したとすると、300平米（100坪）までの土地の評価額が8割減額されます（300平米以上の土地にも適用されますが、300平米を超過した部分は通常通りの評価額で計算されます）。
もし相続した土地がちょうど300平米で、評価額が5,000万円だとすると、土地評価額は8割減されるため、課税対象となるのは1,000万円のみです。その結果、相続人に課される相続税の負担は大幅に軽くなります。
ただ、相続税の負担を減らす特例は小規模宅地の特例だけではありません。
他の特例を適用させるためには、小規模宅地の特例とは反対に、相続開始から早めに売らなければならないケースもあります。
どの特例を適用させれば最も税負担を減らせるかは1人ひとりの相続の状況によって異なるため、司法書士に個別で相談してください。
なお相続税に適用できる特例は、以下の記事でご紹介しているので参考にしてください。
相続後に誰も住まない実家は売却するべき
実家を相続するにあたって、やってはいけないことを5つご紹介しました。
相続後の実家の活用方法はいくつかありますが、実家に誰も住む予定がないのであれば売却してしまうのが賢明です。
実家を売却してしまえば、所有者は、固定資産税や建物の管理の手間・費用を負担する必要はありませんし、売却代金がまとまった現金で手に入るからです。
ここからは、相続した実家の活用方法をご紹介します。
相続後の実家活用方法は3択
相続した実家の活用方法は、主に以下の3つです。
相続人自身が住む
相続人自身が相続した実家に住み続ける、もしくは実家に引っ越すというのも賢明な手段です。
自身が実家に居住するのであれば、固定資産税や管理費用の出費がさほど気にならないという方も多いでしょう。
それに、現在賃貸物件に住んでいるのであれば、実家に引っ越すことで月々の家賃の出費から解放されます。
ただし、以下のような場合は、実家に引っ越すメリットよりデメリットの方が大きくなってしまうおそれがあるので、安易に引っ越すべきではないでしょう。
実家に引っ越さない方が良いケース
- 実家の老朽化が著しく、住み始めるためには高額な費用をかけてリフォームしなければならない
- 実家に引っ越すことで会社や学校が大幅に遠くなってしまう など
水回り等の小規模リフォームでも数十万～100万円ほどの費用がかかりますし、建物全体のリフォームであれば1,000万円前後の費用がかかってしまいます。
また、実家に引っ越すことで会社や学校が大幅に遠くなってしまえば、通勤（通学）にかかるコストが高額になるのはもちろん、長時間満員電車に乗るストレス等で生活の質が落ちてしまうおそれもあります。
相続人自身が実家に引っ越すか否かは、今後の実家での生活が快適に送れるか、よく考えて決めるようにしましょう。
第三者に貸す
相続した実家に相続人自身が住まないのであれば、賃貸物件として第三者に貸し出すという方法もあります。
賃貸物件として実家を貸し出せば、継続的に家賃収入を得ることができるのがメリットです。
ただし、実家の立地や建物の状態が良くなければ、継続的に入居者を確保できる可能性は極めて低いと言えます。
例えば、実家が以下の条件に当てはまらないのであれば、実家の賃貸経営は困難です。
- 立地
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- 【都市部】最寄り駅まで徒歩10分以内
- 【地方】市街地まで徒歩や自転車で行ける範囲
- 近隣に大学等がある（1人暮らしの学生の入居が見込める）
- 近隣に幼稚園や小学校、中学校がある（子連れ家族の入居が見込める）
- 建物の状態
-
- 一見して外観や内観に著しい老朽化を感じられない
- 水道の水漏れ・雨漏り・床の沈み等が起きていない など
「立地は変えられないけれど、建物の問題はリフォーム等で解決できる」と思う方もいるかも知れません。
ですが、高額な費用をかけてリフォームしたところで立地が良くなければ入居者はつきません。
もし入居者がついたとしても、数百万以上のリフォーム費用を、毎月数万円の家賃収入で黒字にするのは非常に難しいでしょう。
よほど実家の条件がよくない限り、実家の賃貸経営を安易に始めるべきではありません。
売却する
「相続人自身が相続した実家に住まない」「実家の条件が賃貸物件に適していない」
このような場合は、実家を売却してしまうのが最も賢明です。
実家を売却してしまえば、所有者は、実家を所有し続けるリスク（固定資産税や管理費用、管理義務など）から解放されるのはもちろん、売却代金がまとまった現金で手に入るからです。
売却して得た代金で、今の自身の生活によりマッチする物件に引っ越すこともできます。無理矢理実家に住み続けたり引っ越したりするより賢い選択でしょう。
なお実家の売却方法は2種類あり、どちらを選ぶべきかは実家の条件によって異なります。
以下では、あなたの実家に合う売却方法を簡単に解説していきます。
実家を売却する方法
実家を売却する方法は「不動産仲介業者に個人の買主を探してもらう方法」と「不動産買取業者に直接売却する方法」の2つがあります。
どちらの方法を選ぶべきかは、主に実家の「立地」と「建物の状態」によって異なります。
それぞれ説明しますので、あなたの実家に合った売却方法を選んでください。
不動産仲介業者に個人の買主を探してもらう方法
不動産の売却方法として、多くの方が真っ先に思い浮かべるのが「不動産仲介業者に個人の買主を探してもらう」ではないでしょうか。
この方法は、駅前などに店舗を構える地域密着型の仲介業者や、大手の仲介業者に実家の売却活動を依頼して、個人の買主を探してもらう方法です。
仲介業者は、売主（相続人）と買主の間を取り持ち、売買契約や物件の引き渡しなど、取引全般をサポートしてくれます。
ただし、この方法の買主は「自身の住居を探している一般の個人」です。
以下のような条件でなければ一般の個人の住居としては需要がないため、仲介業者に買主探しを依頼しても売却するのは難しいでしょう。
- 個人の住居として需要がある立地
-
- 【都市部】最寄り駅まで徒歩10分以内
- 【地方】市街地まで徒歩圏内
- 徒歩圏内に小学校や中学校がある など
- 個人の住居として需要がある建物の状態
-
- 築年数20年以内
- 雨漏り等がなく大幅なリフォームをしなくてもすぐに住める など
仲介業者に買主探しを依頼した場合、売買契約成立まで平均3カ月～半年かかります。
ですが、個人の住居として需要がなければ永遠に売却できないおそれも十分にあります。
不動産買取業者に直接売却する方法
個人の住居として需要がない物件（実家）は「不動産買取業者に直接売却する」のが賢明です。
買取業者は、個人の買主のように居住を目的として不動産を買い取るのではありません。買い取った不動産を活用して収益化することが目的です。
ですので、そのままの状態では一般の買手がつかない以下のような条件の空き家も、買取業者は難なく買い取ることができます。
- 個人の住居として需要がない立地
-
- 【都市部】最寄り駅まで徒歩10分以上
- 【地方】市街地まで徒歩圏外
- 最寄り駅（バス停）に電車（バス）が1hに1本程度しか来ない
- 徒歩圏内に小学校や中学校がない など
- 個人の住居として需要がない建物の状態
-
- 築年数20年以上
- 水回りや玄関、建物全体の大幅なリフォームをしないと住めない など
買取業者が上記のような物件も買い取れる秘訣は「住居として需要がない物件に需要を持たせて収益化するノウハウ」が豊富にあることです。
例えば、劣化した物件にリフォームを施せば住居として需要が生まれますし、さらに借手（入居者）をつけたうえで不動産投資家に売却すれば収益化できます。
ちなみに弊社AlbaLink（アルバリンク）も、どんな物件にも需要を持たせて収益化するノウハウを豊富に持ち合わせてるため、どんな物件も買取可能です。
しばらく空き家として放置してしまった実家や、立地が悪い田舎の実家も安心してお任せください。
もちろん「まずは相談・査定のみしてほしい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
将来起こる実家の相続に向けた3つの対策
将来起こる実家の相続に備えて、今からできる対策を4つご紹介します。
生前贈与を検討する
相続が起きる前に財産の贈与（生前贈与）を受けるという対策方法があります。
実家の生前贈与を受けておけば、そもそも実家の相続が起こらないので相続によるトラブルのリスクがありません。
また、全ての財産の生前贈与を受けないとしても、一部の財産の生前贈与を受けておけば、相続税の負担を軽くできるメリットもあります。
贈与税の控除額は年間110万円なので、毎年110万円以内の生前贈与を行って相続する財産を少しずつ減らしておけば、贈与税がかからないうえ、相続税の負担も減らすことができます。
贈与税と相続税の詳しい計算方法については以下の記事をご覧ください。
遺言書を作成しておく
被相続人は、生前に遺言書を作成しておきましょう。
相続は原則として遺言書に則って行われるので、遺言書があれば、相続人同士で遺産分割協議をしなくて済みます。遺産の分割割合を巡るトラブルにも発展しないでしょう。
また、遺言書に実家を相続する人物が1人明記してあれば、遺産分割協議で実家の名義人を決める手間や、共有で実家を相続してしまうリスクもなくなります。
相続放棄も視野に入れておく
遺産の分割割合を巡る相続人同士のトラブルや、実家の共有関係に巻き込まれたくないのであれば、相続放棄を視野に入れましょう。
ただし、相続放棄は一切の相続権を手放すことです。プラスの財産とマイナスの財産、全てを相続できなくなってしまうことは念頭に置いてください。
もし継承したい財産があるのであれば、生前の被相続人に一部の財産を贈与してもらったうえで、その他の財産は相続放棄するのが賢明でしょう。
相続後の活用について計画を立てておく
相続財産に実家（不動産）が含まれる場合は、相続後の実家の活用方法についてあらかじめ計画を立てておきましょう。
活用の目途が立っていれば、相続後の名義人が実家を放置して、固定資産税や管理費用を垂れ流す、管理義務を問われる等のリスクもなくなるからです。
また、実家を売却して現金化したうえで遺産分割すると決まっていれば、誰が実家を相続するかで揉めるリスクがなくなるので、遺産分割協議がスムーズに進みやすくなるでしょう。
まとめ
やってはいけない実家の相続を5つご紹介しました。
- 活用方法を決めずに実家を相続する
- 兄弟など複数人の共有名義として相続する
- とりあえずで実家を放置し続ける
- 相続した実家の家屋を解体する
- 相続後すぐに実家を売却する
実家を相続する際に最もやってはいけないことは「実家の活用方法を決めずになんとなく相続すること」です。
活用方法が不明瞭な実家は、相続後に空き家として放置されてしまうケースが多々あります。
空き家となった実家の所有者は、固定資産税の増額や管理負担など、様々なリスクを被ることになってしまいます。
実家の活用方法が曖昧なのであれば、相続したうえで売却してしまうのが賢明です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、老朽化した物件や悪立地の物件も積極的に買い取っています。
どんなご実家も、安心してお任せください。
相談・査定はこちら
