株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
「建て替えできない土地」とは建物を再建築できない土地
「建て替えできない土地」とは建物が一度倒壊してしまうと、二度と建て直しができない土地のことです。
そのような土地を「再建築不可物件」と言います。
「再建築不可物件」の土地で最も多いのは、「接道義務を満たしていない土地」です。
接道義務とは「建物を建てる土地は、幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に、2m以上敷地が接していなければならない」という、建築基準法で定められた義務のことです（下記民法条文参照）。
建築基準法第四十二条（道路の定義）
「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。引用元：建築基準法第四十二条
建築基準法第四十三条（敷地等と道路との関係）
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。引用元：建築基準法第四十三条
上記の要件が定められている理由は、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに該当の建物まで辿り着けるようにするためです。
接道義務は1981年に建築基準法が改正された時に制定されました。そのため、改正以前に建てられた建物の中には、再建築不可物件が多くあります。このような物件を「既存不適格物件」といいます。
このように、「接道義務を満たしていないこと」が、建て替えできない土地（＝再建築不可）となる主な原因です。
ただし、それ以外にも再建築不可となる原因がありますので、次の章で詳しく解説していきます。
「建て替えできない土地」となる7つの原因
「建て替えできない土地」になってしまう主な原因は、「接道義務を満たしていないこと」だと前章で解説しました。
それも含め、建て替えできない土地となる原因には、主に以下の7つがあります。
- 道路に接していない
- 「建築基準法上の道路」でない
- 旗竿地である
- 市街化調整区域である
- 高圧線下地である
- 擁壁のある土地
- 法地や崖地
それぞれ詳しく解説していきます。
道路に接していない
あなたの土地が「道路と一切接していない」と、再建築不可物件となり、建て替えができません。
前述したとおり、土地が道路に接していないと、救急車や消防車などの緊急車両が通れないという安全上の理由で、建築基準法違反となるからです。
道路と接してない土地の代表例として「袋地」が挙げられます。袋地とは以下の図のように「他人の家に囲まれている土地」を指します。
ご覧の通り、袋地の敷地内で火事や地震による倒壊が起こっても、緊急車両が一切通れず、防災面でかなり問題があります。この問題を解消するために、建築基準法では「幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接していなければならない」と定めているわけです。
ただ、袋地でも隣地を買い取るなどの方法により再建築可能にできます（「建て替えできない土地を「建て替えできる」ようにする7つの方法」参照）。
また下記の記事でも、袋地の活用方法や売却方法について詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
敷地と接している道路が「建築基準法上の道路」ではない
あなたの土地が道路と接していても、その道路が「建築基準法上の道路（建築基準法で定められた道路）」でなければ、接道義務を満たしていることにはらず、建て替えできません。
普段目にしている道路は、建築基準法により以下の6つに該当され、この6つに当てはまらない道路は建築基準法上の道路とは認められません。
| 42条1項1号道路（道路法による道路） | 国道・都道府県道・市区町村道などの公道 |
|---|---|
| 42条1項2号道路（開発道路） | 都市計画法や土地区画整理法などの法律で作ら れた道路 |
| 42条1項3号道路（既存道路） | 建築基準法が制定される前から存在する道路 |
| 42条1項4号道路（計画道路） | 都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事 業が行われる予定があり、特定行政庁が指定し たもの |
| 42条1項5号道路（位置指定道路） | 一定の基準で作られた道で、特定行政庁が「道 路」として指定したもの |
| 42条2項道路（みなし道路） | 幅員4m未満ではあるが、特定行政庁が指定した もの |
参照元：建築基準法第43条1項・2項
上記以外の道路（私道など）と敷地が接している場合は、再建築不可物件となります。
所有する土地に接する道路が「建築基準法上の道路」かどうか確認したい場合は、管轄の役所の担当の課（建築安全課や建築行政課など）に問い合わせてみましょう。担当の課がわからない場合は、代表の番号に連絡し、用件を伝えれば担当の課に回してもらえます。
なお、再建不可物件かどうかの調べ方については、下記の記事でも詳しく紹介していますので、あわせてご確認ください。
旗竿地である
あなたの土地が「旗竿地」だと、建て替えできない土地である可能性があります。
旗竿地とは下図のように、旗のような形をした土地のことです。具体的には「敷地の出入り部分が細くなっていて、細い通路の先に敷地が広がっているような形の土地」になります。
敷地に面する道路の幅が4ｍ以上でも、道路に面する出入口が2ｍ以下の旗竿地は接道義務を満たしていないため、建て替えができません。
旗竿地であっても、出入口が2ｍより広い場合は再建築可能です。しかし、旗竿地の中には、建築当時は道路に2ｍ以上接していたけど、その後の地震や災害の影響で2ｍ以下になってしまっているケースもあります。
ですから、所有する土地が旗竿地の場合は、購入当時に2ｍ以上だったからと安心せず、現在2ｍ以上道路と接しているか確認しましょう。
なお、ここまで述べたような、接道義務満たしていないために建て替えできない土地であっても、専門の不動産買取業者であれば問題なく買い取れます。
弊社Albalinkでも接道義務を満たしていない再建築不可物件の買取を積極的に行っています。もし接道義務を満たしていない土地を少しでも早く手放したいのであれば弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
>>【接道義務を満たしていなくてもOK】再建築不可物件の無料査定を依頼する
なお、旗竿地を所有していて、旗竿地について、建て替え可能にする方法や売却方法など、より詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので参考にしてください。
市街化調整区域である
あなたの土地が「市街化調整区域」にあると、建て替えができない土地である可能性があります。
市街化調整区域は都市計画法により、市街化を抑制する地域と定められているため、土地の活用が制限されており、原則として建物の建て替えができません。
参照元：都市計画法第7条
ただし、都市計画法法が定める下記の基準を満たし、自治体から開発許可（土地を掘削する等開発する許可）と建築許可（土地に建物を建てる許可）を受ければ、市街化調整区域の土地であっても建て替えが可能です。
- 該当の土地が市街化区域に隣接もしくは近接している場合
- 元々住宅がある土地に再度住宅を建て替える場合など
参照元：都市計画法第34条
具体的には、上記の基準を満たした上で、市役所所の担当部署（建築局調整区域化など）に相談します。その後、自治体が現地調査を行い、開発許可の可否を判断します。
開発許可が下りたら、開発許可申請を行うと開発許可書が発行され、正式に開発許可がおります。建物を建てるにはさらに建築許可申請を行います。申請書は市役所で手に入ります。
まずは、あなたの土地が市街化調整区域に該当しているかどうか、市役所の担当部署（建築局調整区域化など）で確認してみましょう。
高圧線下地である
あなたの土地が「高圧線下地（こうあつせんかち）」なら、建て替えができない土地である可能性が高いです。
高圧線下地とは「高圧線の下に位置する土地」を指します。
高圧線は600ボルト以上の電流が流れており、電磁波による健康被害の懸念があるため、電気事業者と土地所有者との間で厳しい建築制限が設けられているためです。
高圧線下地の建築制限は、電線の種類が「特別高圧電線（700ボルト超）」か「高圧線（600ボルト以上7000ボルト以下）」かで以下のように異なります。
| 特別高圧電線下地 | 電線の外側3ｍ以内の下地には建設や植栽などが一切できない |
|---|---|
| 高圧電線下地 | 建物の高さを送電線の一番低い箇所から3ｍ以上低くすれば建築可能 |
あなたの土地の頭上に高圧線の鉄塔がそびえているのであれば、一度、所有する土地が「特別高圧電線下地」か「高圧電線下地」か確認してみましょう。法務局で登記簿謄本を取得し「権利部」の欄を見ることで確認できます（もし高圧線下地であれば、下図の「権利者その他の事項」（赤枠）に記載されます）
なお、高圧線下地について、土地の価格や売却の方法など詳しい情報を知りたい方は下記の記事もご確認ください。
擁壁のある土地
あなたの土地に「高さ2m以上の擁壁（ようへき）」がある場合、建て替えができない土地である可能性があります。
擁壁とは、高低差のある土地（がけや盛土など）の斜面の土砂を保護して、がけ崩れを防ぐために造られる工作物のことです。
擁壁は時間が経つと劣化が進み、地震や豪雨などの災害で崩壊する恐れがあるため、住宅建築の際は、自治体による建築確認申請が必須とされています。
建築確認申請とは新築工事や大規模な増改築工事等を着手する前に、自治体や自治体が指定した検査機関に必要書類を添えて申請し、建築基準法や条例に適合しているか確認を受けることです（建築確認申請の手続きについては、「建築確認申請をクリアする」を参照ください）。
建築確認申請を行い、安全が確認できると自治体から「検査済証」が発行されます。しかし、擁壁のある土地の中には稀に「検査済証」が発行されていない土地があります。そういった土地は建て替えができません。
ですから、所有する土地に擁壁がある場合は、まず、検査済証が手元にあるか確認してください。もし手元にない場合は、各自治体の役所の建築課などに問い合わせ、検査済証が発行されているか確認してください。
発行済みで手元にない場合、検査済証は再発行してもうらことはできませんので、代わりとなる以下の書類を役所で取得しましょう。
- 建築計画概要書（検査済証番号と取得年月日が記載されている）
- 台帳記載事項証明書（検査済証を交付した記録が記載されている）
検査証が発行されていない場合は、安全検査を受けて、検査証を発行してもらう必要があります。その場合、もまずは役所の建設課などに相談しましょう。
法地や崖地である
「法地（のりち）」や「崖地（がけち）」である場合は、建て替えができない土地である可能性があります。
法地とは、下図のような人工的な造成工事によって生じる斜面のある土地を指します。
崖地とは下図のような傾斜が急なため通常の用途に供することができない土地を指します。
崖地も法地も斜面が崩れるなどの危険性があるため、建て替えが規制されています。
ただし、建築確認申請を受け、下記の条件を満たしていると認められれば、建て替えが可能になります。
| 法地 | 法地の範囲が土地全体の約30%未満である |
|---|---|
| 崖地 | 傾斜角度が「15°未満」である |
ここまで述べてきたように、高圧電線や擁壁、崖地など特殊な土地は基本的に建て替えができず、建て替えを可能にするためにも時間がかかります。
ですから、もしそうした特殊な土地をスムーズに手放したいのであれば、弊社Albalinkにご依頼ください。弊社は訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、特殊な土地でも問題なく買い取れます。
>>【特殊な土地でも高額売却可能】再建築不可物件の無料査定を依頼する
（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
なお、下記の記事では崖地などの不整地の活用方法などを解説していますので、売却以外の活用方法を知りたい方は、ご確認ください。
建て替えできない土地を所有し続ける4つのリスク
あなたの土地が「建て替えできない土地」である場合、そのまま所有し続けるのはおすすめしません。
建て替えできない土地を所有し続けることには、以下4つのリスクが潜んでいるからです。
- リフォームやリノベーションの費用が高くなる
- 地震や老朽化で倒壊する
- 土地だけになると固定資産税が跳ね上がる
- 売りづらい
それぞれ詳しく解説していきますが、共通しているのは「金銭的に大きな損失を被る可能性がある」ということです。「あなたの人生を左右させるリスク」と言っても過言ではありません。
そのため、建て替えできない土地は、そのまま所有するのではなく、下記のどちらかの手段を取ることをおすすめします。すでにリスクは把握しているので、対処法を知りたいという方は、「建て替えできない土地を「建て替えできる」ようにする7つの方法」をご確認ください。
リフォームやリノベーションの費用が高くなる
建て替えできない土地に建つ建物でも、全てを取り壊さず、柱を残せばリフォームやリノベーションをすることが可能です。
ただし、リフォーム工事の費用は通常の土地よりも高くなる傾向にあります。「接道義務」を満たしていない土地の場合、道が狭く、トラックなどが建物の前まで入れないことがあります。そのため人力での作業が増えてしまい、人件費がかさんでしまったり、工期が長引いてしまうためです。
ちなみに、柱や梁などの主要構造部を1/2以上増改築する大規模なリフォームを行う場合は自治体による建築確認申請が必要になります。
建て替えできない土地に建つ建物を、リフォームやリノベーションしながら維持し続けることは可能ですが、通常の土地に建つ建物より費用が高くなることを覚悟しておきましょう。
地震や老朽化で倒壊する
建て替えできない土地の場合、既存の建物が地震や火事、老朽化によって一度倒壊すると、もう二度と建物を建てられません。
再建築ができないということは、その土地に住むことができなくなるので、別の土地で新たに家を買うか、賃貸物件を借りる必要があります。そうなると、もし倒壊してしまった物件のローンが残っている場合、経済的負担が増してしまいます。新しい家のローン（賃貸物件なら家賃）も追加されるためです。
火災・地震保険に加入済みで、保険金がおりれば、住宅ローンを完済できる可能性があります。しかし、火災保険料を下げるために、保険金額を建物評価額(保険契約時の建物の価値)より低く設定していたりすると、保険金が下りても、住宅ローンが残ってしまう恐れがあります。不安な方は一度火災保険の内容を見直してみましょう。
土地だけになると固定資産税が跳ね上がる
建て替えできない土地の場合、地震や火事などにより建物が倒壊して「更地」(建物や土地に関する権利がついてない土地)になると、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がり、金銭的負担が増えます。
住居用の建物が建つ土地の固定資産税には「居住用地の特例」という、税額を軽減する特例が適用されています(下図参照)。
建物がなくなってしまうと、この特例が適用されなくなるため、固定資産税が最大6倍まで増えてしまうわけです。
このように再建築できない建物は、一度火災や地震などで倒壊してしまうと、前項で述べた引越しや新居のローン(家賃)に加え、増額した固定資産税の支払いなど、経済的な負担が増します。
そうしたリスクからすぐに逃れたいのであれば、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。専門の不動産買取業者であれば、倒壊の危険がある再建築不可物件であっても、問題なく買い取れます。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、スピーディーに買い取ることができますので、ぜひ一度無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業は行いませんのでご安心ください)
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売りづらい
建て替えができない土地は、たとえ建物の状態が良かったとしても、一般の個人に売却するのは困難です。一般の個人は購入した土地で長く住むことを想定していますが、再建築不可物件は一度建物が倒壊してしまったら、住み続けられないためです。
その他にも、建て替えできない土地が売れづらい理由として「住宅ローンが使えない」ことが挙げられます。
銀行は、建て替えができない土地（＝再建築不可物件）は違法物件と見ており、担保（住宅ローンの支払いが滞った時に、売却などを行い、残務を回収するための物品）としての価値を認めていないからです。「価値のない土地に対してお金は貸せない」と考えているわけです。
よって、仮に「建て替えできない土地が欲しい！」という人がいても、住宅ローンが使えないので断念するというケースもあるでしょう。
そのため、建て替えできない土地は売りに出しても永遠に売れ残ってしまう恐れがあります。また、仮に売却できたとしても「建て替えできない」というデメリットがあるため、売却額は通常の物件の相場の7割～5割程度になってしまうことがほとんどです。
もし、再建築不可物件を確実に、なるべく高値で売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、再建築不可物件であっても、高値で買い取ることができます。ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからと言って、無理な営業は行いませんのでご安心ください)
>>【売れない再建築不可物件でも高額売却可能】無料買取査定を依頼する
建て替えできない土地を「建て替えできる」ようにする7つの方法
建て替えできない土地を建て替えできるようにするための方法は以下の7つです。
- セットバックする
- 隣地の土地を一部買い取る
- 土地の「等価交換」を行う
- 隣地の一部を借りる
- 「位置指定道路」の申請を行う
- 「但し書き規定」の申請をする
- 確認検査をクリアする
建て替えできない土地でも、一定の条件をクリアすれば、建て替えできる土地に変えられます。
建て替えできるようにすれば、今ある家に今後も安心して住み続けられますし、売却する際も、一般の買手に売却できる可能性も高くなります。
上記の方法について詳しく解説しますので、確認していただき、再建築可能にできそうであればチャレンジしてみてください。
ただ、お読みいただけばわかりますが、再建築不可物件を再建築可能にするには、費用もかかりますし、煩雑な手続きも必要です。
もし、費用や時間をかけず、もっと簡単に再建築不可物件を手放したいという方は、専門の不動産買取業者に売却を依頼することをお勧めします。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、再建築不可の状態のままで買い取ることができます。ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
>>【再建築不可のままで高額売却可能】無料買取査定を依頼する
セットバックする
土地に接する道路が「幅員4ｍに足りていないこと」で建て替えできないなら、セットバック（後退）することで建て替えできるようになります。
あなたの土地をセットバック（後退）させて道路の幅を広げることができれば、「幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接している必要がある」という要件を満たせるからです。
なお、セットバックを行うことで幅員4ｍ以上を満たし、「建築基準法上の道路」に指定された道路のことを「42条2項道路（みなし道路）」と言います。
ただし、セットバックするには、時間と費用がかかります。
セットバックを行うにはまず土地を管轄する役所の建築課などへ問い合わせ、セットバックの対象となるかを確認してもらいましょう。具体的には以下の2点を確認してもらいます。
- 該当する土地の前面道路の幅員が4m以上あるか？
- 該当する土地の前面道路が「建築基準法上の道路」であるか？
セットバックの必要性が確認されたら、役所に「事前協議書」を提出し、自治体に現地調査を依頼します。調査では道路の測量が行われ、道路の中心線や後退距離を決定します。
調査完了後に、セットバックの工事が行われます。最初に役所に問い合わせをしてから、セットバック工事が終わるまで、半年～10ヶ月程度かかります。
費用は、後退させる面積によっても変わりますが、測量やセットバック後の整地などで20万円～80万円ほど必要です。
時間や費用をかけずに再建築不可物件を手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。再建築不可のままで数日～1ヶ月程度で売却できます。
弊社Albalinkもスピーディーに買い取ることができます。一刻も早く再建築不可物件を手放したい方は弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、セットバック工事の手続きや費用について、より詳しく知りたい方は下記の記事もご確認ください。
隣地の土地を一部買い取る
土地と「建築基準法上の道路」の接地面の長さが「2m」に足りていないなら、隣地の一部を買い取ることで建て替えできるようになります。
隣地を買い取って接地面の長さを延長できれば、「幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接している必要がある」という要件を満たせるからです。
隣地所有者との交渉が必要ですが、たとえば、数cm足りないだけといったような場合であれば、無償で譲り受けられることもあります。
ただし、隣地所有者と普段からコミュニケーションが取れていなかったり、関係性が険悪だと、実現は難しいでしょう。
その場合は、現状のままで専門の不動産買取業者に売却することを検討しましょう。
土地の「等価交換」を行う
「隣地の土地を一部買い取る」ための資金がない場合、土地を「等価交換」することで接道義務を満たし、建て替えできるようにする方法があります。
下図のように、接道義務を満たすために隣地の一部を譲り受ける代わりに、譲り受ける土地の面積と同じだけ自分の土地の一部を隣人へ明け渡す方法です。この方法であれば費用をかけずに土地を取得でき、接道義務を満たすことができます。
ただし、前項の「隣地を買取る」場合と同様、この方法も隣人との関係が良好でないと行えません。関係が良好でないと、土地の交換に応じてくれるはずがないからです。また、仮に隣人との関係が良好であっても、あなたが所有する土地が狭く、交換できる土地がない場合も実現は難しいでしょう。
隣地の一部を借りる
隣地を「買い取る」「交換する」以外にも、「借りる」ことで建て替えできるようになります。
接道義務さえ満たせれば、隣地を購入しようが借りようが、建築基準法上では何の問題もないからです。
隣地の土地を借りることを、専門用語では「敷地設定」と言います。
隣地を借り、接道義務を満たしたら、建て替えができるようにするために、建築確認申請を行います。建築確認申請が通れば、再建築可能になります。
建築確認申請が通り、再建築可能な物件と認められタイミングで、借りた隣地を返却します。
ただしこの方法も、普段から隣人とコミュニケーションが取れていなかったり、険悪な関係だと実現できないでしょう。関係性が良くないのに、土地を貸してくれるはずがないからです。
「位置指定道路」の申請を行う
建物が面している道路が私道であるため、下図のように道幅が4ｍ以上あるにもかかわらず「建築基準法上の道路」として認められていない場合、「位置指定道路」として認められれば、建て替え可能になります。
位置指定道路とは建築基準法上の道路の1つで、具体的には、土地に建物を建てるために個人や民間の企業が法令で定める基準を満たして造成した道路（私道）で、行政庁に道の位置の指定を受けた道路のことです。
参照元：建築基準法第42条
位置指定道路の基準は以下の通りです。
- 道路の幅が4ｍ以上であること
- 両端が他の道路と接続していること
- 接続する道路と交わる部分に隅切り（上図参照）がされていること
- 砂利敷を敷くなどぬかるみにならないこと
- 縦断勾配が12％以下で階段状ではないこと
- 側溝や街渠など、排水設備を設けること
位置指定道路の指定を受けるには、まず建物が面している道路が上記の基準を満たす必要があります。もし基準を満たしていないのであれば、セットバックや舗装工事など基準を満たすための工事を行います。
工事費用は私道の所有者が負担しますが、私道に面している家の住民が共有で私道を所有している場合は、共有者がそれぞれ費用を出し合うことになります。その場合、工事を行うことに関して共有者全員の同意を得なくてはなりません。
位置指定道路の基準を満たしたら、管轄の役所へ位置指定道路の申請を行います。申請が下りれば、位置指定道路として再建築が可能になります。申請には道路位置指定図の作成などが必要となるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。依頼費用は10万円～20万円程です。
なお、位置指定道路についてより詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてください。
「但し書き規定」の申請をする
接道義務を満たしていない土地でも、「但し書き規定」を満たすことで、建て替えできるようになります。
前述の通り、本来接道義務を満たしていなければ再建築はできないと建築基準法第43条で定められています。しかし、接道義務を満たせない場合の救済措置に関する規定が建築基準法43条2項2号（以下参照）に記載されています。
この規定のことを「但し書き規定」と呼び、但し書き規定を満たせば建て替え可能になる道路のことを「但し書き道路」と呼びます。
建築基準法43条2項2号
（敷地等と道路との関係）
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
上記の内容を簡単に要約すると以下のようになります。
- 建物の敷地の周囲に広い空地があること
- 特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認めていること
- 建築審査会の合意を得ていること
「1」の「広い空き地」とは建築基準法施行規則第10条によると「公園、緑地、広場等」を指します。
参照元：建築基準法施行規則 第10条の3第4項 （敷地と道路との関係の特例の基準）
「2」については、建物の敷地が空地と2メートル以上接していることや、道に排水溝が設置されていることなどの条件が想定されます。具体的な内容については、役所に確認してください。
「3」の建築審査会とは建築基準法に基づき、各種建築に関する申請について審議する機関です。建物がある都道府県の建築審査会で審査を受け、「但し書き規定」を満たしているとの同意を得る必要があります。
具体的な申請手順は、以下の通りです。
- 自治体に該当の道路が但し書き規定を満たしているか確認してもう
- 但し書き申請（但し書き道路と認めてもらうための申請）う
- 建築審査会による審査が行われる
「2」の但し書き申請には申請書の他に申請理由書や各種土地の図面が必要です。
また、実際建て替えを行う際は、但し書き申請とは別に自治体から建築許可を得る必要もあります。
このように、但し書き規定をクリアすることも簡単ではありませんが、もし敷地の周囲に広い空き地などがある場合は、但し書き規定の申請ができるか役所に相談してみましょう。
なお、但し書き申請のより詳しい手順や、但し書き道路に潜むリスクなどについて、下記の記事で解説しています。あわせてご確認ください。
建築確認申請をクリアする
先述した「高圧線下地」「法地」「崖地」などの特殊な土地に関しては、建築基準法に基づいた自治体の安全検査である、建築確認申請をクリアすれば建て替えできるようになります。
建築確認申請の流れは以下の通りです。
- 役所へ事前相談へ行く
- 建築確認申請書を作成し、建築確認申請を行う
- 自治体による現地調査が行われる
- 調査で問題がなければ建築確認証が発行され工事（建て替え）が可能になる
「2」の建築確認申請書は役所で手に入れることができます。ただし、建築の知識がないと作成するのは難しいため、工事（建て替え工事）を依頼する建築会社の建築士へ作成を依頼するのが一般的です。
「3」の現地調査では該当の土地に対して、安全性の基準を満たしているかの確認が行われます(上記3つの土地の安全性の基準に関しては、「高圧線下地である」以降をご確認ください)。
なお、建築確認申請で安全性が認められなかった場合は、専門の不動産買取業者に売却してしまうことをお勧めします。詳しくは次章で述べますが、専門の不動産買取業者であれば、再建築できない特殊な土地でも買い取ることができるためです。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者です。そのため、他社が取り扱えないような特殊な土地でも買取可能です。ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
>>【特殊な土地でも高額売却可能】再建築不可物件の無料査定を依頼する
（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
建て替えできない土地を今すぐに手放すなら「買取」が最適！
前章で述べたように、建て替えできない土地でも、費用や時間をかければ建て替えできるようにすることは可能です。しかし「建て替えできるようにするのも大変そうなので、現状のままで今すぐ手放したい！」とお考えなら、専門の不動産買取業者に売却してしまうことをお薦めします。
前述した通り、建て替えできない土地は、一般の不動産会社に依頼して、個人の買い手に売却しようとしてもなかなか売れません。建て替えできない土地を欲しがる個人の買い手など、そうそういないからです。
しかし、専門の不動産買取業者であれば、建て替えできない土地であっても、そのままの状態で買い取ることができます。なぜなら、専門の不動産買取業者は、建て替えできない土地を再生し、利益を生み出すノウハウに長けているためです。
実際、弊社AlbaLinkも以下のように出入り口が2m未満のため、接道義務を満たしていない再建築不可物件を600万円で買い取ったことがあります。
買取り後、弊社にて下記のようにリフォームを施し、不動産投資家に再販しました。
このように弊社には訳アリ物件専門の不動産買取業者ならではの再建築不可物件の販路や活用ノウハウがあります。
再建築できない土地を時間や費用をかけず、高額で売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。訳アリ物件専門の不動産買取業者として、これまで培ったノウハウをフル活用し、できる限り高値で買い取らせていただきます。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
なお、以下の記事で、失敗しない不動産買取業者選びのポイントを解説していますので、あわせてご確認ください。
まとめ
今回は「建て替えできない土地」の種類や、所有するリスク、建て替えできるようにする方法について詳しく解説しました。
建て替えできない土地を建て替え可能にする方法は、隣地を買い取る・借りるなど、いくつかあります。ただし、記事でお伝えしたように、どの方法も時間や費用がかかります。
そのため、時間や費用をかけずに建て替えできない土地を手放したい場合は、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、建て替えできない土地であっても現状のままで買い取ってくれます。なぜなら、専門の買取業者は、あなたから買い取った建て替えできない土地を商品化するノウハウを豊富に持っているからです。
弊社AlbaLinkも、訳アリ物件専門の不動産買取業者として、今まで数多くの建て替えできない土地の買い取りを行ってきました。
その結果、ありがたいことに以下のようにお客様からの感謝のお声をたくさん頂いております。
- 売却を断られ続けて途方に暮れていたが、アルバリンクだけは迅速で丁寧な対応をしてくれた。
2011年創業以来、年間5,000件以上のご相談、600件以上（※）の買い取り経験をもとに、できる限り高値で買い取らせて頂きますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
>>【他社で断られた物件も高額売却可能】再建築不可物件の無料査定を依頼する
（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
相談・査定はこちら
