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アパートの相続税を支払えないときの対処法
アパートの相続税を支払えないときの対処法は4つあります。
アパートの相続税を支払えないときの対処法
それぞれの概要とメリット・デメリットをご紹介するので、ご自身に合った方法を選んでください。
なお、アパートの活用方法が具体的に決まっていなくて手放すことも視野に入れているのであれば「アパートを売却して現金で納付する」方法が最もおすすめです。
「延納」で相続税を分割払いにする
相続税を期限内に一括で支払えない場合、「延納」という制度を活用できます。
延納とは、原則一括払いの相続税を年賦で納付できる制度です。
最長20年の分割払いができるので「一括は無理だが、少しずつであれば相続税が支払える見込みがある」「相続したアパートを売却して現金化すれば納税できるが、売却に時間がかかりそう」という方におすすめです。
ちなみに延納には以下の条件があります。
延納の条件
- 相続税額が10万円を超えている
- 金銭で納付することが困難な理由がある
- 延納税額に相当する担保を提供できる
- 相続開始の翌日から10カ月以内に延納申請を行う
延納の条件の詳細は、国税庁HPを参照してください。
参照元：国税庁「相続税の延納」
メリット
延納すると年賦の分割払いになるので、一回で支払う金額が少なくなります。
その分、納税が家計に与える影響が少なくなるのは大きなメリットと言えます。
デメリット
延納している期間は利子税を支払わなくてはならないので、通常の一括納付より支払額の合計が多くなってしまいます。
利子税の割合（年利率）は10種類に区分されるので、詳しくは国税庁HPを参照してください。
参照元：国税庁「相続税の延納」
利子税の金額の目安として、仮に「相続財産がアパートのみ」で「500万円の相続税を20年間」の年賦で相続した場合、合計で21万円の利子税が発生してしまいます。
決して安い金額ではないでしょう。
なお、「アパートをスムーズに売却し納税期限に間に合わせる方法」があるので「アパートの現金化に時間がかかる」という理由で延納するのはおすすめできません。
アパートをスムーズに売却＆現金化し、期限内に一括で相続税を納付できれば、利子税を負担せずに済みます。
記事後半を参照のうえアパートをスムーズに現金化し、一括で相続税を納める方が延納より賢明でしょう。
「物納」で相続財産を納める
延納の制度を活用しても金銭で相続税を納付するのが困難である場合、納税者の申請により、相続財産による納税（物納）が認められています。
物納の対象となる財産にはいくつかの条件が定められているので、国税庁のHPをご確認ください。
参照元：国税庁「相続税の物納」物納の要件
メリット
物納の1番のメリットは、相続財産の中に現金が少ない、もしくはない場合も現物で相続税を納付できることです。
物納であれば、現金以外の相続財産を換金する手間が省けます。
また、不動産などの財産を売却すると売却益に譲渡所得税が発生してしまいますが、物納であれば発生しません。
物納は売却ではなく、国への譲渡に該当するからです。
デメリット
物納の1番のデメリットは相続した不動産や貴金属をそのまま手元に残せないことです。
もしアパートを不動産としてそのまま残したいのであれば、他の財産がなければ物納はできません。
また、物納する財産は、一般に取引される価格より低い金額でしか評価されないことがほとんどです。
物納する財産の価格は、相続税を計算するときの評価額である「相続税評価額」と同額になりますが、相続税評価額は一般に取引される価格より安価だからです。
ローンを組んで納税費用に充てる
銀行や信用金庫から融資を受けて相続税を納付する方法もあります。
延納の利子税と比較して、銀行の金利が低いときは検討すべきです。
例えば、金融機関によっては以下のような相続税専用のローンを設けています。
| 金融機関 | 商品名 | 借入金額 |
|---|---|---|
| 川口信用金庫 | かわしん相続税支払資金ローン | 30万~1,000万円 |
| 千葉興業銀行 | 相続税支援ローン | 10万~1,000万円 |
相続税専用のローンを設けていないとしても、相続税目的の融資を受け付けてくれる金融機関もあるので、まずは普段利用している銀行に問い合わせてみましょう。
メリット
金融機関から借り入れるメリットは、返済額が一定になり、返済計画が立てやすくなる点です。
延納は「元金均等返済」を採用しているので返済当初の返済額が最も高額になってしまう一方、銀行ローンは返済額が最後まで一定となる「元利均等方式」を採用しているからです。
元金と利息で調整して、毎月の返済額を一定にする返済方式
毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方式
また、延納は年賦での納税であるのに対し、銀行ローンは月賦での返済です。
支払いが年1回となると、支払い日までに思わぬ出費があり、使い込んでしまうリスクがありますが、毎月引き落としされるのであれば使い込むリスクも少なく、返済計画が立てやすいでしょう。
デメリット
金融機関から借り入れを利用するデメリットは、確実にローンを組めるとは限らない点です。
一般的なローンと同様に借主は審査を受ける必要があるため、借主の経済状況などによっては審査に落ちてローンを組めないおそれも十分にあります。
また、審査に時間がかかって相続税の納付期限（相続発生の翌日を1日目として10カ月後）に間に合わないリスクもあるので注意してください。
審査は通常は1カ月以内で終わりますが、余裕をもって早めに手続きを開始する必要があります。
アパートを売却して現金で納付する
アパートを売却して現金で相続税を納付する方法が最もおすすめです。
アパートを売却して納税する方法は最後の章「アパートをスムーズに売却し納税期限に間に合わせる方法」で解説するので参考にしてください。
メリット
アパートを売却して現金で一括納付すると以下のような多くのメリットがあります。
相続税を現金で一括納付するメリット
- 【延納した場合】利子税を負担せずに済む
- 【銀行融資を受けた場合】利息を負担せずに済む
- 延納や物納、銀行融資を受けるための手続きが不要
- アパートの管理や毎年の固定資産税から解放される
アパートを現金化して一括で相続税を納めれば、当然ながら利子税や銀行融資の利息を負担する必要はなくなります。
延納や物納、銀行融資を受けるための手続きの手間も不要です。
また、アパートそのものを手放すことになるので、アパートの管理や固定資産税の負担もなくなります。
反対に、アパートを所有したまま延納や銀行融資等の手段をとった場合は、利子税や利息に加え固定資産税も負担しなければならないことを忘れてはいけません。
デメリット
アパートを現金化して納付するデメリットは、当然ながらアパートを不動産としてそのまま手元に残せない点です。
ただ、相続人がアパートに住む、第三者に貸し出す等、アパートの具体的な活用方法が決まっていないのであれば、現金化して納税に充てるのが賢明でしょう。
活用方法が決まっていないアパートを所有し続けても、固定資産税やアパートの管理の負担ばかりが発生し、所有者にとって負の遺産となってしまうからです。
相続税を払えないと差し押さえに発展する
相続税を支払わないまま滞納を続けると、最終的には現在住んでいるマイホームや給与などを国から差し押さえられてしまいます。
ですから、相続税は期限（申告・納付ともに相続発生の翌日から数えて10カ月以内）を過ぎてしまったとしても、なるべく早く納めなければなりません。
なお、相続税の申告と納付が期限までにできなかった場合、「無申告加算税」や「延滞税」が課せられる点は抑えておきましょう。
正当な理由なく、期限までに申告・納税を行わなかった場合に課税される。
税務調査の事前通知前に自主申告したら5％、事前通知後に申告したら10～20％
相続税を期限後に納付した場合、納付期限の翌日から納付した日までの日数に応じて課税される。
利子は銀行の新規の短期貸出約定平均金利により変動する。
例えば令和3年の金利は、納付期限の翌日から2カ月間であれば2.5％、2カ月以降は8.8％だった。
ちなみに、相続税の滞納は本人だけの問題ではありません。
相続税には「連帯納付義務」が生じ、同じ被相続人から遺産相続した相続人全員に連帯して相続税を納める義務が生じるからです。
他の相続人が肩代わりできる金額は「取得した遺産から納付済みの相続税を控除した金額まで」という上限があるものの、他の相続人に迷惑をかけることは変わりません。
相続税は期限までにきちんと申告・納付しましょう。
アパートをスムーズに売却し納税期限に間に合わせる方法
アパートを売却＆現金化して納付期限に間に合わせたいなら、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのがベストです。
買取業者は自らが買主となり売主から直接買い取るので、早ければおよそ1週間前後で不動産を現金化できるからです。
一方、不動産仲介業者に売却活動を依頼して一般の買主を探してもらった場合、買主が現れるまでにおよそ3カ月から半年かかります。
アパートの立地や建物の状態が悪ければ、永遠に買主が現れないおそれもあります。
ちなみに弊社AlbaLink（アルバリンク）は、スピーディーに不動産を現金化できる不動産買取業者です。
建物の老朽化が著しかったり立地が悪かったりする不動産もスピーディーに買い取れますので、ぜひ一度我々にご相談ください。
物件の無料査定・無料相談は365日受け付けております。
弊社Albalinkの不動産の買取事例
前述したように、不動産を第三者に貸し出すなどで収益化するためには、アパートの立地のよさ・建物の状態が良好などの条件が揃っている必要があります。
そのため、利活用の予定がなく収益化も難しそうであれば、アパートを買取業者に売却する方法が有効です。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の不動産の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」や「不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっているゴミ屋敷の買取事例】 
20年以上放置された家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっているゴミ屋敷の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
アパートの相続放棄は慎重に判断するべき
相続放棄してしまえば、相続税も課税されないうえ、アパートの管理や固定資産税の負担もなくなります。
相続放棄したいと思うのも無理はありません。
しかし、相続放棄には多くのリスクがあるので、慎重に判断しなければなりません。
以下では、相続放棄のリスクについて簡単に説明します。
なお、相続放棄の概要と相談先については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続放棄したらアパート以外の全ての財産を放棄しなければならない
アパートのみを相続放棄することはできません。
相続放棄とは「プラスの財産もマイナスの財産も一切を放棄すること」だからです。
アパートを放棄するのであれば、預金や思い出の品などプラスの遺産も放棄することになるので注意しましょう。
相続放棄しても現に占有しているとアパートの管理責任から逃れられない
相続放棄をしてもアパートの管理責任からすぐに逃れられるわけではありません。
アパートを現に占有している状態だと、自身の財産と同様に相続放棄した人がアパートを管理しなければならないためです。
現に占有とは、所有しているアパートで家賃収入を得ているなど、事実上支配している状態を指します。
ほかに相続人がいる場合はその方が管理責任を担いますが、いない場合は現に占有している方が相続放棄後に管理を続ける必要があります。
ちなみに相続順位は以下の通りです。
もし次順位の相続人がアパートの管理を開始できる状態になる前にアパートが破損・倒壊する等、何らかの事故を起こしたら相続放棄した人が責任を問われてしまいます。
管理責任から完全に逃れるには相続財産清算人が必要
次順位の相続人がアパートの管理を開始した後でも、次の相続人がマンションの管理を怠って損害を出したら、相続放棄していた元相続人が責任を問われるおそれもあります。
前章と矛盾していると感じるかもしれませんが、誰に責任が生じるかは各自治体の判断なので仕方ありません。
アパートの管理責任から完全に解放されるには、第3順位までの相続人が相続放棄をしたうえで、相続放棄した人が「相続財産清算人選任の申立て」を行う必要があります。
ただし、申立てには、裁判所にて申述を行うほか、10万円～100万円程度の予納金を納めなければなりません。
たとえ相続放棄をしても、面倒な申述の手間や高額な費用をかけなければアパートの管理負担から完全に解放されることはできないのです。
相続放棄した家が倒壊した場合の責任の行方については、以下の記事でも詳しく解説しています。
まとめ
アパートの相続税が支払えない際の対処法を4つご紹介しました。
相続税の申告や納付を期限内（相続発生の翌日から10カ月以内）に行えなかった場合、相続人には無申告加算税や延滞税が課されます。
滞納を続けると財産を差し押さえられるほか、他の相続人に国から請求がいく等のリスクもあります。
期限内に納付を済ませたいのであれば、不動産買取業者にアパートを売却し、得た代金を相続税の納付に充てましょう。
不動産買取業者はスピーディーに不動産を買い取り、現金化してくれるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の不動産をスピーディーに買い取れる、不動産買取業者です。
全国の訳あり不動産を積極的に買い取っており、フジテレビの「イット」をはじめ、各メディアで特集されている実績がございます。
相続税の申告・納付期限が迫っている方も、安心してお任せください。
「まずはアパートの査定のみしてほしい」というご依頼も大歓迎です。
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