旗竿地とは
旗竿地とは、竿付の旗のような形をした土地のことです。
道路からの通路部分は、敷地延長、路地上敷地通路とも言い、旗竿地のことを敷延（シキエン）と言う場合もあります。
建物を建築するに当たっては、建築基準法上4m以上の広さの道路に2m接していないといけないので、土地を分けて販売する場合には、奥の土地にも建てられるようにとこういった旗竿地ができます。
特に、都市部では小さい敷地でも需要が高いため、細かく分けて土地を販売するので旗竿地が多く、再建築の難しい土地になる場合もあるのです。
また、旗竿地は整形地と比べるとデメリットが多く、同じエリアの土地でも価格は下がってしまうので、整形地に比べると売却が難しい土地と言えます。
1.なぜ接道条件を満たす必要があるのか
私たちの生命や健康、財産が守られ、快適に暮らせるようにするために、土地や建物の取扱いについて基準を設けたのが建築基準法です。
昭和25年11月23日に制定され、その時代の環境に合わせて改正が行われています。
建築基準法では、道路の幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務が定められています。
これは、火事などが起こった場合に避難経路の確保や緊急車両が入って作業が出来るようにするためには最低限の道路の広さが必要なためです。
そのため、接道していない土地は火事が起こった場合に危険ということで建物の建築許可が出ないというわけです。
2.旗竿地のデメリットとは
整形地と比べて形の悪い旗竿地はデメリットも多いです。
旗竿地のデメリットは以下の通りです。
建物を建てるのに制限を受ける
建物を建てる場合、建築基準法や条例などにより様々な制限を受けます。
特に、旗竿地は、土地の形状からも受ける制限が厳しくなり、条件を満たさないと建物を建てることができません。
例えば、東京都建築安全条例では、道路から敷地延長部分が15m未満であれば幅は2.0mで良いのですが、25m以上の場合は3.0m以上必要です。
自治体によって内容は変わりますので、ホームページや自治体の窓口で確認しましょう。
又、敷地延長部分には建物は建てることができず、周辺の家との境界にブロック塀が必要な場合は、建物が建てられる面積も減ってしまい、間取りや建物の形も制限されてしまいます。
日当たりが悪い
旗竿地は、基本的には周囲の土地に囲まれているので、日当たりが悪いケースが多いです。
土地を買う人は、日当たりを重視する人が多く、日当たりの悪い旗竿地は、売却に時間が掛かり、価格を下げないと売却できないこともあります。
価格が安い
整形地と比べると建物が建てにくい、解体工事や建築工事に手間と時間が掛かるなど、再利用にコストが掛かるので価格はどうしても低くなってしまいます。
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再建築不可物件とは
再建築不可物件は、現在建っている建物を壊してしまうと、同じ場所に新たに建物が建てられない物件のことを言います。
再建築ができない理由としては、接道がない、接道があっても間口が2m無いなど接道条件を満たしていないといったケースがあります。
旗竿地では、間口は2mあるのに敷地延長部分の一部でも2m未満だと再建築不可です。
又、当初は建築基準を満たしていたのに、建築基準法の改正や条例の施行によって再建築不可になってしまうこともあります。
再建築不可物件になってしまうと、次に購入する人が建物を建てられないので価格は大幅に下がってしまいます。
1.なぜ再建築不可物件の旗竿地があるのか
旗竿地は、一つの土地を分割して売却する際に、奥の土地も将来売却したり、建築したりできるように分割するためにできます。
過去に区画整理が行われる前に建物が建築されてしまったり、とにかく売れる時に売ろうと計画的に土地の売却が行われなかったりして旗竿地になってしまうことが多いです。
では、なぜ再建築不可物件の旗竿地があるのでしょうか。
旗竿地の最大の弱点はやはり接道部分です。
敷地延長部分が自分の土地なら良いですが、他人が所有している場合などは売却されたり、その上に何か建てられたりすると接道条件が満たせなくなり、その旗竿地は再建築不可になってしまいます。
再建築不可の旗竿地には、他にも建築基準法で接道義務が定められた昭和25年以前に旗竿地に建てられた物件などがあります。
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旗竿地の建て替えで注意する点
旗竿地でも、接道条件を満たしていれば建築は可能です。
しかし、大きな道路に面している土地と比べると色々と問題が多く、費用も掛かります。
1.解体費用がかかる
建物解体をするに当たっては、大きな重機や大型トラックを使いますが、道路が狭い旗竿地の場合は入れません。
そうなると人力で解体する部分が多くなるので、手間や時間が掛かり、解体費用は割高になります。
その場合は、2m未満の道路でも使える小型重機を取り扱っている解体業者に依頼するのもひとつの方法です。
人力でやるよりも効率が上がるので、解体費用を抑えることができます。
2.近隣とのトラブルに注意
旗竿地は道幅が狭いので、工事の騒音やトラックの往来で周囲に迷惑をかけてしまうことが多く、トラブルに発展することもあります。
解体工事の音や振動で壁や塀にひびが入ったり、崩れたりすると大変です。
被害については、解体業者が交渉するので依頼人が責められることはありません。
しかし、トラブルが起こると、隣家の人からクレームを言われ、工事の時間を制限されてしまったり、最悪の場合は工事を中止させられたりすることになるので早目に対応するようにしましょう。
トラブルを未然に防ぐ為に、隣家やご近所へのあいさつや工事日程の説明などは必ず行うようにしましょう。
3.解体業者選びに注意
解体は業者によって、時間や費用が大きく変わるので、解体業者選びは非常に重要です。
価格は安くても仕事が荒っぽいなど、業者選びに失敗してしまうと、予想以上に解体に時間が掛かったり、道路の幅が狭いので隣の家の塀や壁などにこすってしまって傷をつけてしまったりすることもあります。
建て替えをする際には、ハウスメーカーから解体業者を紹介されることが多いですが、紹介料などが上乗せされているケースもあり、割高になりがちです。
又、解体業者の中には悪質な業者も多いので注意が必要です。
例えば、見積もり時は解体費用を安く出しておいて高額な追加料金を請求したり、中には解体工事登録がないのに解体工事を行ったりするケースもあります。
いくら解体費用の見積もりが安くても、こういった悪質な解体業者に引っかかってしまうと大変です。
現在は、解体費用の見積もりができる一括サイトなどもあります。
やはり、専門性も高く、経験が豊富な解体専門業者に依頼するのがおすすめです。
複数社に見積もりを取り、依頼する場合は解体業者のホームページで工事の実績などをチェックするようにしましょう。
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売却できない旗竿地の活用方法
接道条件を満たしていない再建築不可の旗竿地の場合、売却は非常に難しいと言えます。
では、売却できない旗竿地はどうすれば良いのでしょうか。
1.建築物を建てずに活用する
再建築不可の旗竿地は、接道条件を満たして建物を建てようとすると色々と手続きが面倒なので、建物を立てずに活用する方が賢明だと言えます。
新たに建物が建てられない旗竿地でも、建物が使えるのであればリフォームすることは可能です。
主要部分だけを残してフルリフォームすれば、新築に近い状態で住めます。
築年数が古い物件は、柱が歪んでいたり、シロアリの被害にあっていたりすることも多いので、リフォーム業者に事前に調査してもらいましょう。
又、更地にしてしまえば、駐車場や資材置き場として活用できます。
駐車場として利用する場合は、車がスムーズに入れるかのチェックを必ず行ってください。
せっかく駐車場にするために更地にしたのに、誰も借りてくれないとなっては無駄な出費になります。
ただし、更地にする場合は、固定資産税の軽減措置が外れてしまう点に注意が必要です。
建物が建っている場合は、土地については固定資産税の軽減措置があるので税金が安くなっていますが、更地にしてしまうと軽減措置が外れてしまうので最大6倍の固定資産税を払うことになります。
又、再建築不可の場合は、建物が建てられなくなってしまうので、解体する際には十分検討するようにしましょう。
2.隣家との等価交換を打診する
売却が出来ない場合は、隣家と土地を等価交換する方法があります。
例えば、敷地延長部分の土地を隣家が持っている場合は、自分の土地の一部を敷地延長部分の土地と等価交換することで道路幅を満たして接道義務を満たすことができます。
その土地を購入するとなると、足元を見られて高い金額を言われることもありますが、等価交換の場合は、自分の家の敷地も広がって価値が上がるので受け入れてもらいやすいです。
3.賃貸として活用する
自分で住むのではなく、賃貸として活用するのもひとつの方法です。
賃貸なので、住める程度のリフォームをすれば良く、大規模なリフォームをする必要はありません。
最近では、築古戸建をDIYなどでリフォームして賃貸するのがブームになっています。
YouTubeなどでDIY動画は多数見ることができるので、DIYで安くリフォームできれば一層の収益アップにつながります。
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再建築不可物件を建て替えるには
旗竿地であり、建築基準法に満たしていない物件でも条件さえそろえば建て替え可能です。
1.但し書きを確認する
隣家の人と土地の購入や借りる話が上手くいかない場合は、43条但し書き道路の許可が取れるかを検討しましょう。
密集した市街地では、接道条件を満たしていない土地が多く、密集市街地の建て替え促進のために但し書き道路とすることで接道条件を緩和しています。
接道条件を満たしていない場合は、特定行政庁から43条但し書き道路の許可が取れれば、建替えることが可能になります。
適用の要件は、敷地の近くに空き地がある、交通、安全、防火、衛生に関して支障がないといった内容です。
ただし、43条但し書き道路は、新たに建て替える際には改めて許可を取る必要があり、永遠に許可されるわけではないという点については理解しておく必要があります。
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2.隣接している土地を買い取る
敷地延長部分の一部が2m未満の場合など、接道条件を満たすために隣接する土地を買い取るのも有効な方法です。
隣接している土地の一部や全てを買い取ることで接道条件を満たし、再建築可能な物件へ変えることができます。
隣接する土地を全て購入する場合、旗竿地が購入することで道路に面した整形地になります。
所有者としては、土地の価値も上がるので理想の形です。
しかし、空家だと交渉がしやすいですが、住んでいると退去してもらわないといけないのでスムーズに交渉が進むとは限りません。
相手によっては、高額な金額を要求してくることもあるので、多額の資金が必要になる可能性もあります。
隣接地の全てを上手に購入するためには、隣家の所有者と日々コミュニケーションを交わして関係性や情報交換をするなどし、引越しするタイミングなどを見計らっては話を持ちかけるなど、交渉のタイミングが重要です。
一部を購入する場合は、全てを購入するよりは交渉しやすいです。
間口が1.9mしかない場合は、0.1m分を購入すれば建築条件を満たして再建築が可能になります。
一部とは言っても測量や境界の立ち合いは必要ですし、手間暇が掛かるので面倒に思う人も多いです。
隣家の人とケンカをするなど人間関係が上手くいっていないと意地悪される可能性もあります。
交渉は、相手の状況を考えながら丁寧に行うようにしましょう。
隣家の土地の購入が難しい場合は借りるという方法もあります。
その場合は、隣家の人と接道義務を果たす為に必要な土地に対して借地契約を結ぶことで接道義務を満たすことが可能です。
もし応じてくれない場合は、使用賃貸借契約を結ぶことで一時的に通路の間口を2.0m以上確保するという方法もあります。
ただし、将来建て替えの場合に隣家の人が土地を貸してくれないと建て替えができない可能性もあるので注意が必要です。
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まとめ|旗竿地を売却する方法
旗竿地は、再建築不可になっているケースも多く、売却が非常に難しい土地だと言えます。
しかし、使わないのであれば、持っているだけで固定資産税などが掛かるので無用の長物です。
隣家に購入の意志があるか確認する
土地を売却する場合には、まず隣家を当たれという話を聞いたことがあると思います。
特に道路に面している土地の所有者であれば、旗竿地を購入することで、より大きな土地になるので土地の価値は大きく上がります。
購入できる資金があれば、隣家の人が高く購入してくれる可能性は一番高いと言えます。
そのため、不動産会社などに依頼する前に、まずは隣家に購入の意思があるかを確認しましょう。
専門の買取業者に依頼する
旗竿地は、特殊な土地なので、一般の不動産会社では取り扱ってくれないことも多く、売却に時間が掛かります。
そのため、早く売却したい場合には、旗竿地専門の買取り業者に依頼する方が良いでしょう。
旗竿地の買取専門業者は、再建築不可物件をリノベーションして販売するなど旗竿地を売るノウハウがあり、顧客や販売ルートを持っているので高値で購入してくれる可能性が高いです。
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