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土地が売れない理由9選
土地が売れない原因は、売り出し方がよくない・土地そのものに問題がある、のどちらかに該当しているケースが大半です。
土地が売れない主な理由は、以下の9つです。
売れない原因を分析して、改善して売却する・売却以外の方法にする、など最適な手放し方を選択しましょう。
売り出し価格が高い
土地が売れない理由の1つ目は、「売り出し価格が高い」です。
一般的に、買い手が土地探しにかける時間は平均4ヶ月〜12ヵ月程度といわれています。
買い手はその期間、不動産情報を頻繁に閲覧しているため、相場よりも高い売り出し価格にしていると候補から外れる原因となります。
そのため、売主は周辺相場・競合物件などをリサーチして、売り出し価格が高かった場合には値付けの修正が必要です。
土地の売却相場をリサーチする方法には、以下4つがあります。
- 不動産ポータルサイト
- SUUMO・LIFULL HOME’S・アットホームなどの不動産ポータルサイトで、類似した土地の売り出し価格を調べる
- 不動産情報ライブラリ
- 不動産取引価格情報・成約価格情報で過去の成約事例を確認する
- 不動産鑑定士
- 専門家に土地の適正価格を算出してもらう。鑑定費用の相場は20万円〜50万円程度
- 不動産会社
- 複数の不動産会社から相見積もりをとる
自身でリサーチするのが難しい方は、不動産鑑定士・不動産会社への依頼を検討しましょう。
なお、弊社AlbaLinkでも、無料査定を随時受け付けております。
売却を決めていない方からのお問い合わせも歓迎しておりますので、お気軽にご相談ください。
立地がよくない
土地が売れない理由の2つ目は、「立地がよくない」です。
立地条件はもっとも重視される要素であるため、交通アクセスが不便な土地は売却の難易度が高くなりがちです。
弊社が行った家選びに関するアンケート調査でも、立地条件を重要視する方が多数派であることがわかります。
具体的には、都心部だと駅から徒歩10分圏内・地方部だと市街地まで車で10分圏内の土地は好立地なので、需要が高めです。
土地は移動ができないので、利便性が悪いエリアに土地が所在する場合は、売主の努力では改善が難しくなります。
そのため、立地がよくない土地をスピーディーに売却したいのであれば、専門の買取業者への依頼を検討しましょう。
専門の買取業者であれば、利便性が悪い土地に合わせた活用・再販をするので、高確率で買い取ってもらえます。
詳細については、「専門の買取業者に売却する」で解説します。
弊社アルバリンクも、利便性がよくない土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
土地をスピーディーかつ適正価格で売却したい方は、下記の無料査定フォームよりお問い合わせください。
周辺環境が悪い
土地が売れない理由の3つ目は、「周辺環境が悪い」です。
スーパー・コンビニ・銀行・病院など、日常生活に欠かせない施設が周辺にない土地は利便性が悪く、売れにくい傾向にあります。
また、土地の周辺に嫌悪施設がある場合も買い手から敬遠されがちです。
嫌悪施設とは、ゴミ処理場・墓地・火葬場・工場など、騒音や悪臭などが発生しやすい施設です。
土地そのものに問題がなくても、周辺に心理的・環境的な抵抗感を与える施設がある場合は、通常の不動産よりも売却のハードルが高くなります。
嫌悪施設が近くにある不動産の相場と売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
境界が確定していない
土地が売れない理由の4つ目は、「境界が確定していない」です。
境界とは、所有している土地・隣の土地の境目を指します。
境目が不明瞭な土地は将来的に隣地の所有者とトラブルになる可能性があるため、買い手に敬遠されます。
また、境界が確定していない土地は担保評価を得られないため、住宅ローンを組めないケースが大半です。
買い手の多くは住宅ローンを組み、30年〜35年という長期での返済を想定しているので、住宅ローンが組めないと購入できる層は限定されます。
そのため、土地の境界が確定していない場合は、土地家屋調査士に境界確定測量を依頼する必要があります。
確定測量の費用相場は、35万円〜80万円程度です。
なお、訳あり不動産に強い専門の買取業者であれば、境界未確定の土地でも問題なく買い取ってもらえます。
弊社アルバリンクも、境界未確定の土地を数多く買い取っている専門の買取業者です。
費用をかけずに土地を売却したい方は、お気軽にご相談ください。
敷地境界線をめぐる隣人トラブルについては以下の記事で詳しく解説しています。
敷地が広すぎる
土地が売れない理由の5つ目は、「敷地が広すぎる」です。
広い敷地は自由な間取りの家を建築できる・庭で家庭菜園ができる・駐車スペースを多く確保できるなどのメリットがあります。
一方で、敷地の面積が広すぎると、購入費用や維持費用が高い・手入れの手間が増える、などのデメリットがあります。
そのため、敷地が「居住用の土地として最適なサイズ」よりも広すぎる場合は、分筆してから売却したほうが売れやすくなります。
一つの土地を複数の土地に分けて登記すること
分筆をするには、前述した土地家屋調査士に依頼し、分筆登記をしてもらう必要があります。
すでに境界が確定している場合は、5万円〜10万円という価格帯で依頼が可能です。
立地がよく、境界が確定していない・敷地が広すぎるといった事情で売れない土地は、土地家屋調査士への依頼を検討しましょう。
分筆の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建て替えができない
土地が売れない理由の6つ目は、「建て替えができない」です。
現行の建築基準法では、「幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があります。
接道義務を果たさない土地は家を建てられないため、市場の大半を占める「マイホームを想定して土地探しする人」への売却が難しくなります。
そのため、再建築できない土地は、売り出し前に接道義務を果たす必要があります。
建て替えできる土地にする方法は、主に以下4つです。
- 隣地を購入する
- セットバックを実施する
- 敷地設定する
- 43条但し書き申請をする
ただし、建て替えできる土地にする方法はいずれも手間・費用が発生します。
たとえば、道路の幅を確保するために敷地を後退させる「セットバック」は、現地の調査・協議書の提出・工事内容の打ち合わせなどの工数がかかります。
自治体によっては補助金制度が設けられていますが、制度が設けられていない場合は30万円〜80万円程度の工事費用が必要です。
立地がよくない土地である場合、手間・費用をかけても売却できない可能性があるため、専門の買取業者への売却・第三者への寄付に切り替えるのが無難です。
再建築不可の土地を再建築可能にする方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
地中埋設物がある
土地が売れない理由の7つ目は、「地中埋設物がある」です。
地中埋設物とは、コンクリートガラ・排水管・構造物の残骸など地中に埋まっている廃棄物です。
埋設物がある土地は地盤の強度に影響を与えるため、買い手に敬遠されます。
また、地中埋設物がある事実を買主に隠して売却した場合、契約不適合責任により、売却後に撤去費用・損害賠償などを請求される恐れがあります。
契約書に記載がない欠陥などが発覚した際に、売主が負う責任
地中埋設物の撤去は義務ではありませんが、土地をスムーズに売却したい場合は事前に撤去工事が必要です。
撤去工事の依頼先は解体業者で、埋設物1㎥あたり1万円〜3万円ほどの撤去費用がかかります。
土壌汚染の可能性がある
土地が売れない理由の8つ目は、「土壌汚染の可能性がある」です。
土壌汚染の可能性がある土地は、住む人に健康被害が生じるリスクがあるため、買い手に敬遠される傾向にあります。
たとえば、子どもを庭で遊ばせて汚染された土が皮膚に触れる・口に入るなどした場合、健康に悪影響を与える可能性があります。
令和4年度に土壌汚染状況調査結果が報告された件数1,576件のうち、土壌の汚染状態が指定基準を超過していた件数は590件と約3割を占めます。
参照元：環境省「令和４年度土壌汚染対策法の施行状況及び 土壌汚染調査」
土壌汚染の可能性がある土地は、過去に以下のような用途で利用されていた土地です。
- 重金属系の工場
- ガソリンスタンド
- 農薬を使用していた農地
- クリーニング店
上記の用途で利用されていた土地は土壌汚染調査を実施し、問題が発覚した場合にが汚染土壌の処分が必要です。
汚染土壌の処分費用の目安は1㎥で5万円程度であるため、面積が100㎡の・深さ1mの汚染があった場合、500万円程度かかる計算となります。
高額な費用負担となるので、土壌汚染の可能性がある場合は専門の買取業者に依頼するのが賢明です。
ガソリンスタンド跡地を売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
災害の影響を受けやすい
土地が売れない理由の9つ目は、「災害の影響を受けやすい」です。
日本は、地形・地質・気象などの自然的条件ゆえに災害の影響を受けやすい国といわれています。
そのため、地震・津波・洪水などの災害の影響をダイレクトに受けやすい土地は購入を懸念される傾向にあります。
実際に、土地選びの優先度に関するアンケート調査でも、55%の方が「災害に強いこと」と回答しています。
たとえば、2020年に起きた熊本豪雨では、住宅の全壊・半壊・床下浸水の被害を受けた住宅は6,505棟もあります。
参照元：熊本県「令和2年7月豪雨」
上記のように、住宅を建築しても自然災害の発生によって大被害を受ける可能性があるため、買い手から敬遠されます。
具体的には、ハザードマップで所在する土地が色付きで表示される場合は、災害リスクが想定される土地といえます。
なお、訳あり不動産に強い弊社アルバリンクにご依頼いただければ、災害リスクを抱えた土地も買取が可能です。
災害のリスクを抱えた土地を売却したい方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。
売れない土地を手放す方法7選
ここまで、土地が売れない理由とその対策について紹介しました。
土地が売れない理由には、立地・周辺環境に関するもの以外は手間・費用をかけて問題解決が可能です。
しかし、売主自身で問題解消が難しい場合は、仲介で売却する以外の選択肢も視野に入れたほうがよいでしょう。
売れない土地を手放す方法は、以下の7つです。
相続放棄する
土地の相続から3ヶ月を経過していないのであれば、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄とは、亡くなった方の財産・負債などの権利・義務を放棄することです。
相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申述をすることで、手続きが完了します。
ただし、相続放棄は受け継ぎたい財産があっても土地と一緒に手放さなくてはなりません。
相続財産の一部のみ放棄はできないため、現金・株・貴金属などのプラスの財産があった場合、それらを受け継げなくなります。
また、後々心変わりしたとしても、原則として相続放棄の撤回は認められません。
後悔しないためにも、すべての相続財産を把握したうえで相続放棄してよいかどうかを慎重に判断する必要があります。
相続放棄の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
近隣住民に譲渡する
売れない土地を手放したい場合、近隣住民に声をかけると譲渡できる可能性があります。
一般の方から需要がない土地も、近隣住民にとっては取得するメリットがあるためです。
たとえば、庭が広くなる・駐車スペースを確保できる・別棟の家を建てられるなど土地活用の選択肢が広がります。
一般の市場で「立地が悪い」と思われる土地であっても、近隣住民にとっては価値の高い土地に映る可能性があるため、提案してみるのも手段の一つです。
ただし、土地を個人に譲渡する場合、税務署に贈与とみなされて贈与税がかかる可能性があります。
たとえば、土地の価額が500万円だった場合、土地を譲渡された側には53万円の贈与税が発生します。
参照元：国税庁「財産をもらったとき」
「無料だから取得したのに」と後々揉めないためにも、事前に費用・リスクなどについて漏れなく説明しておく必要があります。
自治体に寄贈する
売れない土地を手放す方法として、自治体に寄付する手段もあります。
自治体にとって公共的な利用見込みがある土地であれば、役所の窓口で申請することで引き取ってもらえる可能性があります。
神戸市でも、自治体が寄付を必要と判断した土地を平成29年度に8件引き取っています。
参照元：一般財団法人 国土計画協会｜神戸市における土地の寄附受けの現状
しかし、自治体が土地の寄付を受け入れるケースはあまりないといわれています。
使用価値がない土地を安易に引き取ってしまうと、自治体の管理コストの負担が増えるうえ本来徴収できたはずの固定資産税も得られなくなってしまうからです。
前述した神戸市も同年度に寄付を断った件数は24件あるため、自治体への寄付で土地を手放す方法に過度な期待をしてはなりません。
ただ、自治体によって対応は異なるため、役所に土地の寄付を相談してみるのも一つの手段です。
自治体への空き家・空き地の寄付については、以下の記事で詳しく解説しています。
法人に寄付する
自治体への寄付が断られた場合、法人に寄付するのも一つの手段です。
近隣の法人であれば、駐車場・社宅・資材置き場などで活用したい企業が見つかるかもしれません。
ただし、法人に寄付する場合、寄付する側にみなし譲渡所得税が課せられる可能性があります。
通常、譲渡所得税は不動産の売却益に対して課せられる税金です。
しかし、個人から法人への無償譲渡は「時価で売却したもの」とみなされて譲渡所得税が課せられます。
これをみなし譲渡といいます。
たとえば、個人が取得費400万円・時価500万円の土地を法人に寄付した場合、差額の100万円が所得税の課税対象です。
ただし、NPO法人・社会福祉法人・公益社団法人など、公益性の高い法人への寄付は社会貢献とみなされ非課税の扱いとなります。
法人に土地を寄付する場合は、非営利法人を優先的に探したほうが所有者の税負担を軽減しやすくなります。
参照元：国税庁｜No.3108 国や地方公共団体又は公益を目的とする事業を行う法人に財産を寄附
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度を利用して売れない土地を手放す方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続・遺贈などで取得した土地を相続人が国に返せる制度です。
法務局へ申請し、担当官による調査で問題がなければ、ほかの相続財産を受け継ぎながら土地のみを国に引き渡せます。
ただし、相続土地国庫帰属制度は要件は厳しく、以下のような土地は引き取りの対象外です。
- 土壌汚染されている土地
- 地中埋設物がある土地
- 境界が明らかでない土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 建物がある土地
参照元：法務局「テキスト相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件」
簡単にいうと、第三者によるトラブルがなくて管理がラクそうな更地が制度の対象です。
くわえて、相続土地国庫帰属法を利用するには負担金として原則20万円・審査手数料として1万4,000円が必要です。
上記のように、要件のハードルが高いうえ費用も発生するため、相続土地国庫帰属法を利用して土地を手放す方法はあまり期待ができません。
相続土地国庫帰属法については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産引き取りサービスを利用する
不動産引き取りサービスを利用して土地を手放すのも、一つの手段です。
一般的に不動産を手放すときの流れは「売却して現金をもらう」ですが、不動産引き取り業者は「現金を支払って引き取ってもらう」という逆のサービスです。
不動産引き取りサービスであれば、第三者への寄付・国への返還が難しい土地でも有償で引き取ってもらえます。
ただし、不動産引き取りサービスは悪質業者が多く、依頼先を誤ると多額の費用を請求されるリスクがあるため、優良業者の選定が重要です。
参照元：消費者庁「消費者に金銭などの被害をもたらす事業者に関する注意喚起
また、優良業者であっても、引き取り料は50万円〜150万円と安くはありません。
売れない土地を費用・手間をかけず、スムーズに手放したいのであれば、次項で解説する専門の買取業者に売却するのが賢明です。
専門の買取業者に売却する
不動産会社に売却を依頼する方の多くは、買主探しをサポートしてもらえる「不動産仲介」を選択します。
しかし、不動産の売却方法には業者に直接買い取ってもらう「不動産買取」という選択肢もあります。
買取業者は仕入れとして不動産を買い取り、測量の実施・地中埋設物の撤去などをして商品化したうえで再販するビジネスモデルの業者です。
中でも、専門の買取業者は問題点を改善するプロなので、あらゆる売れない事情を抱えた土地も高確率で買い取れます。
専門の買取業者への売却は、「高確率で売却できる」以外にも、以下3つのメリットがあります。
売れない土地の買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
高値で買い取ってもらえる
売れない土地でも高値で買い取ってもらえる点は、専門の買取業者に依頼するメリットです。
一般的な買取業者は、不動産市場の大半を占める「居住用物件を想定して不動産探しをする買い手」をターゲットにしています。
そのため、立地が悪い・土壌汚染があるといった居住用に向かない土地は、買取を断られたり、安価になったりするケースが大半です。
一方で、専門の買取業者は一般の買い手への再販以外にも、自社で運用・投資家への再販など、収益化の方法が幅広くあります。
したがって、自社が得られる利益の見通しが立つ分、買取価格に上乗せして売主に還元ができるのです。
売れない土地を、高確率&高額で買い取ってもらえるのは、専門の買取業者に依頼する最大のメリットといえます。
売却スピードが速い
売却スピードが速い点も、専門の買取業者に依頼するメリットです。
専門の買取業者は、業者が直接の買主であるため、売主が契約内容に合意すれば、平均1週間〜1ヶ月程度で決済が可能です。
そのため、仲介業者に依頼したときのように、売却期間が長引いて維持管理の負担が続く心配がありません。
土地を手放すのにくわえて、スピーディーに現金化できるのも専門の買取業者に依頼するメリットといえます。
契約不適合責任が免除になる
専門の買取業者に売却する際は、契約不適合責任が免除になるケースが大半です。
取引相手が訳あり物件のプロであるため、不動産の問題点は現地調査の段階で把握できます。
問題点があった場合にも、提携する専門家などの協力を得ながら解消するスキルがあるため、契約不適合責任を負わされる心配がありません。
そのため、境界が未確定・土壌汚染の疑いがある・地中埋設物があるといった土地も現状のままで売却できます。
損害賠償などのリスクもなく、売却と同時に責任から解放されるのも、専門の買取業者に売却するメリットといえます。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクには他社で断られた土地でも売却することができる
ここまでお伝えしたように、売れない土地は専門の買取業者に売却するのがスムーズかつお得です。
一例として、訳あり物件に強い専門の買取業者である、弊社アルバリンクの買取事例を一つご紹介します。
下記は、不動産会社8社に売却依頼を断られた物件の買取事例です。
狭小・変形地・老朽化の物件。
仲介と買取8社に断られました。
私の様な状況の方の口コミをネットで見て一縷の望みをかけて査定依頼をしました。
担当者の菊地さんは対応が早くかつ非常に丁寧な方で、契約から物件引き渡し迄の流れや契約書の難しい文章も質問するとその都度分かりやすい言葉で伝えてくださるので信頼してお願いする事が出来ました。
最速で動いて頂き、査定依頼から2ヶ月程で手放すことができました。長年の固定資産税・度重なる修繕費・ご近所の目、負担は増える一方でした。
今回お世話になり、この様な不動産を所有し続けているという心の負担がなくなった事に感謝の気持ちでいっぱいです。肩の荷がおりました。
大変ありがとうございました。
このように、一般の不動産会社が取り扱えない物件に関しても、アルバリンクでは多くの買取を実現しております。
これまでも弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
売れない土地を手放さないリスク3選
土地が売れないからといって「売却はまた今度でよい」と先延ばしにするのは危険です。
売れない土地を手放さないまま放置すると、以下のようなリスクが伴うためです。
維持費がかかり続ける
売れない土地を手放さない限り、管理に通うための交通費や固定資産税など維持費の負担は続きます。
とくに家が建っていない土地の場合、税の軽減措置である「住宅用地の特例」が適用されないため、固定資産税の負担は一層重くなります。
たとえば、固定資産税評価額が1,500万円の土地の場合、家が建っていれば固定資産税は3万5,000円で済みます。
更地の場合は、住宅用地が適用されないため固定資産税が最大21万円まで増額するのです。
なんとなくで21万円を支払い続けると、家電を買い替える・貯金に回す・旅行に行くなど、お金を有効活用をできるチャンスを逃します。
活用していない土地を所有し続けると費用の負担が増えるため、早期に手放したほうがお得といえます。
損害賠償を請求される恐れがある
土地の定期的な管理を怠って他人に損害を与えた場合、近隣住民から損害賠償を請求される恐れがあります。
所有者のずさんな管理によって損害が生じた場合、被害者に対してその損害を賠償する責任を負うと定められているためです。
たとえば、伸び放題になった庭木が隣家にのしかかり、隣家の損傷・倒壊などがあった際には、被害者が負担した修繕費などを補償しなくてはなりません。
日本住宅総合センターの資料では、空き家の倒壊によって隣家の全壊・死亡事故が発生した場合には、約2億円の損害賠償が請求されるという試算があります。
参照元：日本住宅総合センター｜空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果
また、土地を放置しているとゴミの不法投棄・犯行現場としての利用などの被害を受ける可能性があるため、定期的な管理の手間がかかり続けます。
資産価値が下がる
売れない土地を所有し続けると、資産価値が下がるリスクがあります。
土地の資産価値の変動要因には、人口の数も関わっているためです。
以下のグラフからもわかるように47都道府県の多くが転出超過、つまり人口が減少傾向にあります。
人口が減少している地域は街づくりに十分な予算が回せず衰退していくため、時間の経過とともに資産価値が下がり続けます。
そのため、売却を後回しにしていると「あのとき売れば1,000万円だったのに、いまでは900万円まで値下がりしている」といった状況に陥りかねません。
費用・手間をかけて維持し続けた土地を安価にして後悔しないためにも、土地の資産価値が高いうちに売却しましょう。
まとめ
売れない土地を手放す方法は、売却以外にも譲渡・寄付などありますが、実現するには手間・費用がかかります。
そのため、売れない土地は専門の買取業者に1日でも早く買い取ってもらいましょう。
居住用・事業用のどちらに対しても活用ノウハウをもつ専門の買取業者であれば、高確率で買い取ってもらえるからです。
弊社アルバリンクは、全国の売れない不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、売れない不動産を買取・再生する訳あり物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」で紹介された実績もございます。
「売り出したのに反響がなかった」といった土地も、諦めずに一度弊社までご相談ください。
あなたの土地をできる限り高く買い取れるよう、全力で対応することをお約束します。
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