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農地の売却方法は2つ！売却価格は？
農地を売却するには、農地のまま売却する方法と農地転用し宅地として売却する2つの方法があります。
ここでは、農地の売却方法を解説します。
農地のまま売る
農地をそのまま農地として売却できます。
ただし、農地をそのまま売却するときには注意点があります。
農地のままだと安価になりやすい
農地をそのまま農地として売却する場合、売却価格が安価になります。
農地が安価になる理由は、農地を購入できるのは一部の農家や農業従事者だけだからです。
農地の購入者が農家以外の場合、農地を管轄する市町村の農業委員会の許可が必要です。買手がつくまで売却価格を下げざるを得なくなるため、安価になってしまいます。
なお、農地のままでも不動産買取業者なら短期間で買い取ってくれる可能性があります。
農地は一般の方に売却しても安価になるため、不動産買取業者に買取相談をするのがよいでしょう。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」では農地の買取も可能です。農地をそのまま売りたいという方は、まずはお気軽にご相談ください。
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農地転用してから宅地として売る
農地という地目（不動産登記法で定められている土地の用途）を宅地に転用できる場合、農地のままより高く売却できることがあります。
ただし、農地を宅地に転用するときには、農地を管轄する農業委員会の許可か届出が必要です。ここでは、農地転用するときの注意点などを解説します。
宅地化には条件がある
宅地を農地転用するには条件があります。この条件は、農地の所在するエリアが市街化区域内にあるのか市街化区域外にあるのかにより変わります。
この2つの条件を説明していきます。
農地が市街化区域内にある場合、農業委員会に農地転用の届出をするだけで宅地に変更可能です。
農地が市街化調整区域内にある場合、まずどのような農地なのかで許可が下りるか下りないのか異なります。
農地の種類と転用制限があるかどうかは、次の表の通りです。
| 農地の種類 | 特徴 | 転用制限 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画において 農用地区域に指定された地域 |
原則転用不可 |
| 甲種農地 | ・市街化調整区域内にある農地 ・機械などの工作に適した農地 |
原則転用不可 |
| 第1種農地 | ・土地改良事業の対象となった土地 ・農地として優良な地域 |
転用は原則不可 公共事業のみ転用可 |
| 第2種農地 | ・将来、市街化する可能性のある農地 ・駅など市街地中心部から500m以内にある農地 |
転用は他の土地が 転用できない場合許可 |
| 第3種農地 | ・市街化している地域内にある農地 ・駅などの市街地中心部から300m以内にある農地 |
原則転用可能 |
農地がどの種類の農地に該当しているかは、農地を管轄する農業委員会で確認できます。
農地の種類を確認し、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地だった場合の転用は原則認められないため、宅地に変更することはできません。
第2種農地だった場合、公共的な施設を建築するときには転用が認められる可能性もあります。しかし、公共的な施設以外を建築する目的の場合、転用の許可はなかなか下りません。
第3種農地だった場合、どのような目的でも農地転用の許可は下りる可能性があります。
ただし、農業委員会の調査により第3種農地ではなく、甲種農地と認められることもあり、必ず許可が下りるわけではないことには注意が必要です。
所有している農地がどの種類の農地に該当しているかは、農地を管轄している農業委員会で確認できます。
農業委員会へ許可申請をするときには、許可基準を満たしている必要があります。
農地を転用するときの許可基準は、次の通りです。
- 農地転用申請者に資金力・信用がある
- 転用する農地の関係者から転用の同意が得られている
- 農地転用後に転用目的のために利用する見込みがある
- 農地転用目的が自治体の条例などで規制されていない
- 事業目的の転用なら、既に協議をおこなっているか
- 農地転用後に土地を合筆する場合に規制に抵触しないか
- 転用後の目的を達成できるのに十分な広さなどがあるか
- 転用したことにより周辺農地に影響が出ない措置をするか
- 一時的に転用する場合は確実に農地に戻せる見込みがあるか
参照元：e-GOV｜農地法
このような基準を満たし、初めて農業委員会の審査を受けられます。
審査を受けても必ず審査が通るというわけではなく、仮に審査に通ったとしても長時間必要になるケースがほとんどです。
そのため、農地転用をしてから売却する場合は、現金化するまで時間がかかると考えたほうがよいでしょう。
土地の整備が必要な場合がある
農地転用の目的が建物建築の場合、建築基準法など他の法律に抵触しない状態にしておく必要があります。
具体的には、建物を建てる場合、原則幅員4mの道路に2m以上の間口が接していなければなりません。これを「接道義務」といいます。
そのため、転用する農地に接している道が農道だった場合、4m以上の道路を整備しなければ建物を建築できません。また、農地が崖の上にあるような高低差がある場合、擁壁を設置して土砂崩れなどを防がないといけません。
このように農地を転用するときには農地法以外の制限を受けてしまい、土地の整備が必要になります。
農地転用後にはすぐ売却しなければならない
農地転用をした後には、一時的に転用した農地を使用してはいけません。そのため、農地転用をした後はすぐに売却する必要があります。
農地転用の許可が下りるには半年以上かかるため、スムーズに売却できるようにスケジュールを組んでおきましょう。
このスケジュール調整はかなり難しいため、買取で進めて行くほうがよいでしょう。詳細は「農地買取業者への相談も検討してみよう」で解説いたします。
なお、農地を売却ではなく第三者に譲渡する場合も、農業委員会の許可が必要です。
農地を譲渡する方法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
農地を売却する流れ【方法別】
農地を売却するときの手続きの流れは、農地のまま売る場合と農地転用してから売る場合とで異なります。
ここからは、売却活動の流れを農地のまま売る場合と農地転用してから売る場合とに分けて解説します。
農地のまま売る場合
農地をそのまま売る場合は先に購入希望者と売買契約を締結し、締結後に農業委員会の許可申請を行います。
農地をそのまま売る場合の主な流れは次の通りです。
- 農地の購入希望者を探す
- 購入希望者と農地の売買契約を締結する
- 農業委員会へ売買許可申請をする
- 所有権移転請求権の仮登記をする
- 農地転用許可後に所有権移転の本登記と代金精算をする
なお、所有権移転請求権の仮登記とは、所有権移転本登記の順位を確保するときに行う登記です。
農地転用の許可申請途中に、申請中の農地に第三者から所有権移転登記されるのを防ぐ目的で設定します。
農地転用してから売る場合
農地転用してから売る場合、購入希望者と売買契約を締結する前に農業委員会の許可申請を行います。
農地転用してから売る場合の主な流れは次の通りです。
- 農地の購入希望者を探す
- 購入希望者と農地の売買契約を締結する
- 農業委員会に農地転用許可について相談する
- 農業委員会または都道府県知事に転用許可申請をする
- 所有権移転請求権の仮登記をする
- 農地転用許可後に所有権移転の本登記と代金精算をする
農地転用してから農地を売却する場合も、所有権移転の仮登記を行います。
国に農地を引き取ってもらうことも可能
農地を相続したくない場合、国に引き取ってもらうことも可能です。
国にいらない土地を引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属法）は、2023年4月27日から施行されました。
ただし、相続土地国庫帰属法の適用を受けるためには、高いハードルを越えなければなりません。
相続土地国庫帰属法の適用を受けるための要件は、次の通りです。
- 建物が建っていない土地
- 抵当権などの担保権が設定されている土地
- 通路など他人によって使用されていない土地
- 土壌汚染対策法に規定する特定有害物質で汚染されていない土地
- 境界が明確になっている土地
- 崖などがあり維持するのに費用や労力が必要ない土地
- 工作物や樹木、車両などが地上にない土地
- 地中障害物がない土地
- 隣接する土地の所有者などと争訟をしなければ使えないなどの法的な障害がない土地
- その他土地を管理したり処分したりするに多額の費用や労力がかからない土地
参照元：e-GOV｜相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律
このように国が引き取ってくれる土地には、様々な条件が付されています。農地が耕作放棄地となっている場合、上記7.や10.に該当する可能性があり国に引き取ってもらうのは困難でしょう。
また、上記条件を満たしていても、国に土地を引き取ってもらうときには審査手数料や負担金が発生します。
審査手数料の金額はまだ明確に決まっていませんが、負担金は10年分の土地管理費用相当額を納めないといけないことになっています。
国有地10年分の土地管理費用相当額は、何もしなくてもよい原野なら20万円相当です。
しかし、草刈りや管理看板の設置などの費用を考慮すると、相当な負担金を要求される可能性があります。
国庫帰属の申請を検討する際は、まず自治体窓口にて問い合わせてみましょう。
相続土地国庫帰属法についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
農地買取業者への相談も検討してみよう
農地を手放す場合、一般個人の買い手を見つけることや国に引き取ってもらうのは困難です。そのため、農地を手放す際には農地も扱える不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
不動産買取業者に農地を売却するメリットは、以下の2つです。
- 農地のままでも買取可能
- 決済までがスピーディ
不動産買取業者に依頼すれば、売主自身で手間や費用をかける必要は一切ありません。
詳細をこれから解説いたします。
農地のままでも買取可能
農地買取業者を利用する場合、農地のままでも買取が可能です。当然、農業委員会からの農地転用の許可取得が買取の条件となります。
しかし、農地転用の許可申請は農地買取業者が行うため、農地の所有者は農地のまま不動産売買契約を締結可能です。
農地買取業者と売買契約を締結し、農業委員会からの転用許可が下りたら不動産決済を行います。
決済までがスピーディ
農地買取業者に買取を依頼すると、決済までスピーディに行え農地を早く現金化できます。買取業者が直接買主となるので、買手を見つける時間が不要な分、不動産の決済まで時間がかからないからです。
一方、農地を通常の不動産のように仲介で売りに出すと、なかなか現金化できません。前述した通り、農地の需要は低く買い手がなかなか見つからず、場合によっては数年、あるいは一生売れないなんてことも珍しくはありません。
なるべく早く農地を売りたい方は、農地を買い取った実績や経験が豊富な買取業者に依頼することで、すぐに農地を売却できます。
弊社でも農地の買取をおこなっております。査定のうえ、適正な価格で買い取らせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
>>【普通の不動産屋で売れない農地も高額売却！】無料で買取査定を依頼
なお、農地を高額買い取ってくれる買取業者や高額売却するためのテクニックについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
農地を売却したい方は多くいらっしゃいますが、買い手が農家でなければならなかったり、農業委員会の許可を取得しないといけなかったりなかなか売却するのは難しい作業になります。そのため、売却先は農地のことを熟知している不動産買取業者になることがほとんどです。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」は訳あり物件を専門に取り扱う買取業者です。一般個人では買い手がつかない物件でも積極的に買い取っています。
年間5,000件以上（※）の相談実績を活かし、農地でも適正な価格をつけて買い取りいたします。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
もちろん、まず話だけ聞きたいという方のお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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