株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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越境物とは隣地との境界を越えている物
越境物とは、隣地の境界線を越えて設置されている状態の物を指します。
具体的には以下のようなケースが「越境物がある状態」に該当します。
- 建物の屋根や軒先が隣地にはみ出している
- エアコンの室外機や配管が境界を越えている
- 庭木の枝や根が隣地に伸びている
- 塀やフェンスが境界線を越えて設置されている
- 雨どいや看板などが隣地に突き出している
上記のような越境状態は放置すると深刻なトラブルに発展する可能性が高く、早急に解消するのが望ましいとされています。
ただし、隣人との間で「越境物に関する覚書」に同意がある場合は、直ちに解消しなくても問題にならないケースが大半です。
越境物は覚書があるとトラブルを未然に防ぎやすくなる
越境物に関しては、隣人との間で「覚書」を交わしておくことで将来的なトラブルを防ぎやすくなります。
覚書とは、当事者間で取り決めた約束事を文書化したものです。
越境物の覚書には通常、以下の内容が盛り込まれます。
- 現在の越境状況の確認と承認
- 将来的な改築・建て替え時の取り決め
- 費用負担に関する合意事項
- 所有権移転時における効力の継続性
上記のような取り決めを「口約束」で済ませず「覚書」として書面に残すことで、言った言わないの水掛け論を防ぎやすくなります。
また、不動産売却時にも「隣地との間で適切な合意が取れている」という旨を第三者に証明できるので、不安要素を解消した状態での取引が可能です。
越境物の覚書のメリットデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
越境物の覚書作成にかかる費用は10〜20万円程度
越境物の覚書を作成するには、現状どのような物がどの程度越境しているかを把握するため、土地家屋調査士による測量が必要になります。
越境物の覚書作成にかかる費用は調査とあわせて、10万円〜20万円程度が相場です。
覚書作成のおおまかな流れを、以下にまとめました。
- 事前打ち合わせ：依頼者と調査士で作業の流れを確認
- 隣地挨拶：調査士が隣接所有者に説明・挨拶
- 調査・測量：事前調査、測量作業、書類作成
- 現地立ち会い：隣接所有者と境界確認
- 合意形成：境界について当事者間で合意
- 書面確認：覚書への署名・押印
越境物の覚書作成にかかる期間は、おおむね1ヶ月程度です。
土地家屋調査士は、日本土地家屋調査士会連合会のホームページで対象地域を指定すると依頼先を見つけられます。
越境物の覚書作成を拒否された場合の4つのリスク
越境物に関する覚書の作成を隣人に拒否された場合、所有・売却においてマイナスな影響が生じやすくなります。
越境物の覚書作成を拒否された場合のリスクは、以下の4つです。
隣人トラブルになる可能性がある
覚書がない状態で越境問題を放置すると、隣地の所有者との間で深刻なトラブルに発展する危険性が高くなります。
なぜなら、越境物に関する明確な取り決めがないため、隣地の所有者からいきなり「越境物を撤去してほしい」と要求される可能性があるからです。
とくに、相続などで隣地の所有者が変わった場合、新しい所有者は過去の経緯を知りません。
そのため、急な撤去要求を受けて話し合いがまとまらないと訴訟問題に発展する恐れもあります。
現在は隣人間でのトラブルが生じていない場合でも、将来的なリスクを想定しておく必要があります。
不動産の資産価値が下落する
越境物の問題が未解決のまま残っていると、不動産の資産価値が下落するリスクがあります。
買主をはじめとする第三者から、越境物が将来的なトラブルの火種になる可能性を不安視されるからです。
具体的には、以下のような理由で資産価値にマイナスな影響を与えます。
- 突然撤去を要求されるリスクが、買い手の懸念材料になる
- 隣地トラブルの可能性を理由に、大幅な値下げを要求される
- 不動産仲介業者に「訳あり物件」として扱われる
反対に、覚書が作成されていれば、「現状のままで問題なく維持できる」という安心感を第三者に与えられます。
越境物の覚書作成は不動産の資産価値を保護し、円滑な売却を実現するために欠かせない対策といえます。
買い手が住宅ローンを組みづらくなる
越境物の問題が未解決の不動産は、買主が住宅ローン審査に通りづらくなる傾向にあります。
なぜなら、金融機関は越境物を「法的な問題を抱えた不動産」として捉え、担保価値を低く評価する場合が多いからです。
担保となる不動産の価値が不安定であると判断されると、融資自体を断られる可能性があります。
また、審査に通過できたとしても、希望する金額の住宅ローンを組めない・金利が高めに設定されるなどの影響は覚悟しなくてなりません。
せっかく購入希望者が現れても、資金調達の問題で取引が流れてしまうリスクが高まってしまうのです。
ローンのほか、隣人のせいで不動産が売れないケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
時効取得が成立する恐れがある
越境状態を長期間放置すると、隣地の所有者に「時効取得」という権利を主張される可能性があります。
時効取得とは、他人の土地を一定期間継続して占有することで、その土地の所有権を取得できる制度です。
具体的には、以下の条件が揃うと時効取得が成立する場合があります。
- 20年間継続して平穏かつ公然と占有している（善意・無過失の場合は10年）
- 占有者に所有の意思がある
- 平穏かつ公然と占有している
もし、隣地の建物や設備があなたの土地に越境している状態が長期間続くと、隣地の所有者から「この部分は自分の土地だ」と主張される可能性があるのです。
仮に、あなたが越境をされている側だったとしても現状を放置してはなりません。
時効取得により土地の一部を取得されると、貴重な財産を失う上に不動産価値も減少してしまいます。
時効取得については、以下の記事で詳しく解説しています。
越境物の覚書作成を隣人に拒否された場合の3つの対処法
前述のとおり、越境物の覚書の作成は所有・売却において欠かせないものであり、早急に作成しておくのが望ましいです。
しかし、隣地所有者の同意が得られず、作成に至らない場合もあるでしょう。
この章では、越境物の覚書作成を隣人に拒否された場合の3つの対処法を紹介します。
将来のトラブルや資産価値の低下を防ぐために、早急に対処しましょう。
越境している部分を改善する
覚書作成を拒否された場合、もっとも直接的な解決策は越境している部分の撤去・切除です。
物理的に越境問題を解消することで覚書そのものが不要になります。
具体的な改善方法としては、以下のようなものが挙げられます。
- エアコンの室外機を境界線内に移設する
- 越境している庭木の枝を剪定する
- 境界を越えている塀やフェンスを撤去・再設置する
ただし、越境している部分が屋根や軒先など建物の構造部分にあたる場合、切除によって機能性に影響が出る恐れがあります。
越境物が庭木や室外機など、比較的カンタンに改善できるものであれば物理的な解消を検討してもよいでしょう。
越境している範囲の土地を売買する
越境物がある場合、その越境している土地の一部を隣人に売買する方法もあります。
境界線を変更することで越境状態を解消し、法的にも問題のない状況を作れるメリットがあります。
土地の売買による解決方法には、主に以下の2つのパターンがあります。
- 越境している土地部分を隣地所有者から購入する
- 隣地所有者に越境している土地部分を売却する
ただし、当然ですが、隣地所有者の同意がなくては実行はできません。
くわえて、妥当な価格設定や土地売買の交渉が難航すると揉め事になる可能性があります。
隣地所有者と関係が良好だったり、交渉に自信があったりする場合には検討してもよい方法といえます。
訳あり物件に強い不動産買取業者に売却する
越境問題を自力で解決するのが困難な場合は、訳あり物件専門の不動産買取業者への売却が有効な選択肢です。
不動産買取業者とは売主の物件を直接買い取る業者です。
上記の中でも、訳あり物件に強い買取業者であれば、一般的な不動産会社では敬遠されがちな越境が生じている物件でも売却できます。
専門の買取業者は、訳あり物件を買い取った後に問題点を解消して再販するビジネスモデルだからです。
基本的に現状のまま買い取るため、越境が生じている不動産の所有者が複雑な手続きや交渉を行う必要はありません。
越境問題を理解した上で査定結果を提示してもらえます。
越境物件を手間や費用をかけず、そのままの状態で売却したい方は専門の買取業者への依頼を検討しましょう。
次項では、訳あり物件に強い専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
訳あり物件に強い買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら越境している土地でも売却できる
弊社アルバリンクでは、越境問題を抱えている・権利関係が複雑化しているなど、さまざまな訳あり物件を数多く買い取っています。
年間の問い合わせ件数は1万4,050件・買取実績は1,515件にのぼり、弊社をご利用いただいたお客様からは、多くの感謝の声が寄せられています。
このように、売れにくい事情を抱えた物件の所有に悩んでいるお客様を弊社がお助けできる理由は、各専門家と連携があるからです。
弁護士や土地家屋調査士などの各専門家と連携しながら買取・再販を行っているため、すでにトラブルが生じた物件でも買い取れるのです。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して不動産を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【越境問題を抱えた家を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
越境物に関する覚書の作成は、将来のトラブルを未然に防ぐための重要な手段です。
しかし、隣人に覚書作成を拒否された場合には、将来揉め事が発生する・不動産価値が低下するなどのリスクがあります。
覚書作成が拒否された際の対処法として、越境部分の改善や隣人との土地売買などがあるものの、実行が難しい場合もあるでしょう。
上記のような場合、越境問題を解消せずに現状のまま不動産を売却する方法があります。
とくに、越境問題など訳あり物件に強い専門の不動産買取業者に依頼すれば、交渉の負担や法的リスクを回避しながら売却が可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、訳あり物件に強い専門の買取業者です。
越境物に関する覚書作成の拒否でお悩みの方は、一人で抱え込まずにお気軽にご相談ください。
同じような問題を解決してきた実績があるので、弊社がきっとお力になれるはずです。
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