株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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空き家にも「固定資産税」「都市計画税」がかかる
空き家を所有していると「固定資産税」と「都市計画税」の2種類が課されます。
固定資産税とは、国内にある土地や建物にかかる税金です。都市計画税は、都市計画区域内の不動産を対象に、固定資産税とは別に課されます。
いずれも不動産に対して課されるため、人が住んでいない空き家も課税対象です。
税額は自治体が算出した固定資産税評価額に、固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%の税率をかけて計算します。
例：土地の固定資産税評価額が2,400万円の場合
固定資産税：2,400万円 × 1.4% = 33万6,000円
都市計画税：2,400万円 × 0,3% = 7万2,000円
土地の固定資産税評価額は、毎年4～6月頃に自治体から送付される固定資産税納税通知書（下図参照）で確認できます。
また、地価が高い地域ほど、評価額も高くなる傾向がある点に注意しましょう。
【固定資産税納税通知書】
空き家の固定資産税は誰が払う？
空き家の固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に支払い義務があります。所有者が亡くなり相続した場合は、相続人がその義務を引き継ぎます。
固定資産税の納付書は、毎年4～6月頃に市町村または東京都から送付され、記載された期日までに納税します。支払いは年4回の分割が一般的ですが、一括納付も可能です。
年の途中で空き家を売却した場合でも、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者が負担します。ただし、売却時に売主がすでに納めた税金を、所有権移転後の日数で日割り計算し、買主が支払うケースもあります。
固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」
住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。200㎡以下の部分は1/6に、200㎡を超える部分は1/3に減額され、この特例は空き家でも適用されます。
たとえば、空き家の敷地面積が200㎡、固定資産税評価額が2,400万円の場合、固定資産税と都市計画税の合計で32万8,000円という大きな節税効果があります。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 特例適用なし | 2,400万円 × 1.4%
= 33万6,000円 |
2,400万円 × 0,3%
= 7万2,000円 |
| 特例適用あり | 2,400万円 × 1/6 × 1.4%
= 5万6,000円 |
2,400万円 × 1/3 × 0,3%
= 2万4,000円 |
| 節税効果 | 28万円 | 4万8,000円 |
| 合計32万8,000円 | ||
特例が外され固定資産税が6倍になる条件
居住用の建物がある土地は、それが空き家でも「住宅用地の特例」によって固定資産税が大幅に軽減されています。
しかし、注意したいのが、放置され管理が不十分な空き家は特例が外れる可能性がある点です。
もし除外されてしまうと、固定資産税が最大6倍、都市計画税も最大3倍に増えてしまいます。
ではどのような場合に、特例が外されてしまうのでしょうか。
ここからは、特例が外れる3つの条件について解説します。
「特定空き家」に指定される
空き家が自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税などの軽減措置が受けられなくなります。
特定空き家とは、倒壊の恐れがある、ゴミの放置や害虫の発生が見られるなど、安全・景観・衛生の面で著しく問題があると自治体に判断された空き家のことです。
これは2015年施行の「空家等対策特別措置法」に基づくもので、管理不十分な空き家を各種税金の軽減措置から除外することが定められています。
特定空き家に指定される主な条件
- 近隣住民に怪我をさせる恐れがある
- 倒壊の危険がある
- 衛生面に問題がある
- 景観を損ねる など
つまり「特定空き家」に指定されると、固定資産税が大幅に増えることになります。
たとえば、敷地面積200㎡以下・固定資産税評価額2,400万円の土地の場合、特例によって年間32万8,000円もの税金が軽減されています。
ところが、特定空き家に指定されると特例による軽減が無くなり、翌年から32万8,000円の税金を余計に払うことになるわけです。
しかも、建物にも固定資産税や都市計画税が課されるため、空き家の維持費が家計を圧迫しかねないでしょう。
さらに、特定空き家に指定された後も空き家の状態が改善しなければ、50万円以下の過料（罰金）を受けたり、「行政代執行」によって強制的に解体され、高額な解体費用を請求される恐れもあるのです。
空き家に行政代執行が行われる流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
特定空き家の指定を防ぐには？
特定空き家の指定を防ぐには、定期的な管理を行うか、難しい場合は業者への委託が必要です。
しかし、活用予定のない空き家に手間や費用をかけたくない方という方は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
買取業者であれば、放置された空き家でも価値を見出し、適正な価格で買い取ってくれます。
弊社AlbaLinkも空き家の買い取りを得意とする、訳アリ物件専門の不動産買取業者です。
固定資産税の負担増を避けたい方は、ぜひ一度無料査定をご利用ください。
（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください。）
「管理不全空き家」に指定される
空き家が「管理不全空き家」に指定された場合も、住宅用地の特例が外され、固定資産税が6倍になる恐れがあります。
管理不全空き家は、2023年に新設された区分で、将来的に特定空き家に指定される可能性が高い空き家のことです。
管理不全空き家に指定される主な条件
- 窓が割れている
- 草木が生い茂っている
- 外壁がひび割れている など
管理不全空き家は、現状で明らかな危険性が見られないため、特定空き家のような行政代執行までは行われません。
しかし、改善が見られない場合はいずれ特定空き家に指定され、行政代執行の対象となる可能性もあります。
清掃やメンテナンスを継続できない空き家を所有することは、税金の負担を含め大きなリスクを抱えることになるのです。
定期的な管理ができず、今後も活用予定がない空き家は、専門の買取業者に売却して税負担のリスクを解消するのがおすすめです。
弊社AlbaLinkは、空き家に強い専門の買取業者です。
無料査定や相談だけのお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
なお、管理不全空き家については以下の記事で詳しく解説しています。
解体して更地にする
空き家を解体して更地にした場合も、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税や都市計画税が最大6倍に増える恐れがあります。
これは、土地に居住用の建物が建っていることが特例の条件だからです。
空き家を所有する方の中には「空き家を解体すれば建物の税金が必要なくなる」と考える方もいます。
たしかに、空き家がなくなれば建物にかかる税金を払う必要はありません。
しかし一方で、住宅用地の特例が外れ土地の税負金が急増してしまいます。
さらに、解体費用も発生するため、総合的に見ると空き家を安易に解体することはおすすめできません。
ただし、自治体の中には一定の条件を満たすことで、空き家を解体した後も一定期間は特例適用時と同じ税額にするところもあります。
固定資産税を払わないと財産が差し押さえられる
固定資産税が増えてしまい払わないでいると、延滞金が発生します。さらにそれも払わなければ、財産を差し押さえられる可能性があります。
延滞金の利率は数％で少額に感じるかもしれませんが、延滞を続ければ最終的に差し押さえに至ります。
地方税法331条は「督促状を送った日から10日以内に完納しない場合、財産を差し押さえなければならない」と定めています。
給与や預貯金から全額を回収できない場合は、不動産が差し押さえられ、競売によって税金が徴収されるのです。
もし固定資産税の支払いが困難なら、早めに専門の買取業者へ売却し、税金の負担を回避するのが賢明でしょう。
弊社AlbaLinkでは、老朽化した空き家でもスピーディーに、できる限り高値で買い取りをさせていただきます。無理な営業などは行いませんので、ぜひ一度無料買取査定をご利用ください。
固定資産税が増えるのを回避する5つの方法
利用していない空き家に税金を払い続けるのは、納得しづらいものです。
とはいえ、空き家を所有する限り、固定資産税や都市計画税の納税義務からは逃れられません。
しかも、放置すれば税額が最大で6倍に増える恐れもあります。
ここでは、税金の負担をこれ以上増やさないために、以下の5つの対処法を解説します。
- 自分で管理する
- 自治体に減免などを相談する
- 空き家管理サービスを利用する
- 賃貸にして管理・収益化する
- 空き家を売却する
自分で管理する
自分で空き家を管理し、良好な状態に保てるなら、固定資産税が増えるリスクを避けられます。
特定空き家に指定されるのは、安全性や衛生面、景観などに問題がある場合です。
たとえば、近くに住み定期的に空き家の確認や修繕ができれば、空き家を安全で衛生的、かつ外観も良好に保てるはずです。
空き家に対する定期的な対応が可能なら、特定空き家などに指定されて税金が増える事態を回避しやすくなります。
ただし、将来的に遠方へ引っ越したり、病気で長期入院したりすると管理が難しくなるかもしれません。
これまで維持してきた空き家を放置しないためにも、状況に応じて管理を業者へ委託することや売却することも検討しましょう。
空き家を放置するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
自治体に減免などを相談する
空き家が遠方にあるなどで管理が難しい場合は、役所の生活課や住宅課といった、空き家の相談窓口に相談をしましょう。
また、病気や失業、災害などで税金の支払いが困難になったときも同様です。
自治体によっては、分割払いの許可、納付期限の猶予、延滞金の免除といった措置を受けられる場合があります。
たとえば、佐賀県有田町では老朽化空き家を解体した土地に対し、固定資産税を5年間、住宅用地の特例適用時と同額にする減免制度を設けています。
この期間中に更地を売却できれば、増税を避けられる仕組みです。
参照元：有田町老朽空き家の除却後の土地に係る固定資産税の減免措置要綱
ただし、空き家を解体しても、必ず売却できるとは限らないため、基本的におすすめはできません。
すぐに売れなければ、固定資産税の負担が増えてしまい、高額な解体費用も無駄になる恐れがあるからです。
管理が難しい場合は、管理を委託するか、売却を検討するのが現実的な選択肢といえるでしょう。
空き家を解体するメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家管理サービスを利用する
将来的に空き家の活用予定があるなど、今すぐは手放さないものの自力で管理が難しい場合は、業者に管理を委託する「空き家管理サービス」の利用してみましょう。
プロが管理を代行するため、時間や労力をかけずに維持管理ができ、特定空き家に指定されるリスクも避けられます。
費用は月5,000円～1万円程度が目安で、サービス内容は金額によって異なります。
安価なプランでは、室内清掃が含まれず外観を確認するだけなど、希望に見合わない場合もあります。
空き家管理サービスを利用する際は、料金だけでなく具体的な管理内容を必ず確認しましょう。
なお、空き家管理サービスについて、サービス内容やおすすめの業者などが知りたい方は以下の記事もご確認ください。
賃貸にして管理・収益化する
空き家の立地や状態が良く、不動産や賃貸経営の知識がある場合は、リフォームして賃貸物件として収益化する方法もあります。
立地の良さとは「駅やスーパーに徒歩10分以内で行ける」など利便性の高い場所を指し、調査でも居住用物件では立地が重視されていることがわかっています。
建物についても、リフォーム不要な程度の良好な状態が望ましく、大規模改修が必要な状態だと500万～1,000万円もの費用がかかってしまいます。
これでは黒字化までに時間がかかり、空室が続けば赤字になる可能性もあるでしょう。
賃貸経営は家賃収入を得られ、入居者が日常的に建物を利用することで管理の手間が減るメリットがあります。
ただし、設備の修繕など維持費の負担は避けられず、たとえば屋根の修理だけでも5万円～10万円ほどかかります。
こうしたリスクから、賃貸経営が難しいと感じる方は、専門の買取業者へ売却するのも有効な選択肢です。売却なら確実に現金化でき、修繕費や空室リスクに悩まされることもありません。
不動産に詳しくない方が賃貸経営を行うリスクは、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を売却する
ここで紹介する5つの活用法の中で、もっともおすすめなのは空き家の売却です。
売却すれば固定資産税や都市計画税の負担がなくなり、維持管理の必要もありません。
ところが、築年数が古く立地条件も良くない空き家は、不動産会社の仲介では買い手がつかず売れ残るケースもあります。
そこでおすすめしたいのが、専門の不動産買取業者へ相談することです。
条件のよくない物件でも、専門の不動産買取業者なら1週間～1か月ほどで現金化が可能です。
さらに、買取業者への売却では「契約不適合責任」が免責される点も大きなメリットです。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
老朽化した空き家には、雨漏りや基礎の劣化など見えない欠陥が潜んでいることが多く、通常の売却では後から損害賠償を求められるリスクがあります。
しかし、売る相手が買取業者なら、契約不適合責任が免責になるため、トラブルの心配はありません。また、他社を介さない直接取引のため仲介手数料もかからないメリットもあります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳アリ物件専門の買取業者として、契約不適合責任を免責のうえ、状態の悪い空き家でも積極的に買い取っています。
この後で紹介する買取事例をご覧いただければ、実際に「状態の悪い空き家でも問題なく買い取れる」という弊社の強みをご理解いただけるはずです。
「一刻も早く空き家を売却して、税金や管理の負担から解放されたい」「売却後に責任を負いたくない」という方は、ぜひ一度無料査定をご利用ください。
査定額を確認したうえで売却を検討したいという場合でも、問題ございませんのでお気軽にお問い合わせください。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご確認ください。
Albalinkによる放置空き家の買い取り実例
弊社AlbaLinkは、訳アリ物件を専門に扱う買取業者として、他社で断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
実際に「20年以上放置され老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内が埋め尽くされた空き家」を買い取った実績があります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買い取らせていただき、所有者の方から「雨漏りもある家だったが、思ったより高く売れて満足した」とのお声をいただきました。
また、不用品で溢れた空き家を所有されていた方は、他社から「不用品の処分に100万円かかる」と言われ途方に暮れていたそうです。
それだけに、「（弊社に）不用品をそのままで買い取ってもらえて助かった」と喜んでいただけました。
これらの事例だけでなく、多くのお客様から「肩の荷が下りた」「不安だったがスムーズに売却できた」と感謝の声をいただいております。（下記Google口コミ参照）
さらに、弊社は不動産買取業者として数少ない上場企業でもあり、社会的信用も備えています。
信頼できる業者に安心して空き家を売却したい方は、ぜひ一度無料査定をご利用ください（査定をご依頼いただいても、無理な営業はいたしませんのでご安心ください）。
まとめ
空き家を所有すると、毎年固定資産税や都市計画税を納める義務があります。
しかも、管理が不十分で「特定空き家」などに指定されると、固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がる恐れがあります。
こうした負担を避けるには、空き家を適切に維持管理する必要がありますが、実際に行うとなると手間や費用がかかるのが頭の痛いところでしょう。
そのため、活用予定がなく税金や管理の負担から解放されたい場合は、早めに売却することをおすすめします。
ただし、老朽化した空き家は、通常の不動産会社による仲介では買い手がつきにくいため、専門の不動産買取業者に依頼することがポイントです。
買取業者は空き家の再販・運用の豊富なノウハウがあるため、そのままの状態で買い取ることができます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も訳アリ物件を専門に扱う買取業者として、多くの空き家を買い取ってきました。
これまでの実績から、物件ごとの最適な活用方法を見いだし、より高額な買い取りを実現しています。
実際に老朽化した空き家を再生した事例は「フジテレビ」をはじめ、多数のメディアでも取り上げられました。
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経験豊富なスタッフが査定から売却まで丁寧にサポートいたします（査定のご依頼をいただいても、無理な営業は行いませんのでご安心ください）。
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