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空き家の所有にかかる税金は「固定資産税」と「都市計画税」の2種類
空き家を所有することで発生する税金は、固定資産税と都市計画税の2種類です。
税額は、毎年4～6月頃に自治体から不動産の所有者宛に送られてくる固定資産税納税通知書で確認できます。
まずは固定資産税と都市計画税がどのような税金で、いくらかかるのかについて見ていきましょう。
「固定資産税」は国内のすべての不動産に課される税金
固定資産税とは、国内にある不動産に課される税金のことで、不動産の所在地を管轄する市町村に市町村税として納めます。東京23区の場合は都税として東京都に納税します。
固定資産税評価額は、毎年春頃に自治体から送られてくる固定資産税納税通知書（下記参照）で確認が可能です。
地価が高いエリアほど、評価額は高くなる傾向にあります。
【固定資産税納税通知書】
「都市計画税」は都市計画区域内の不動産に課される税金
都市計画税とは、原則として市街化区域内にある土地と建物に対して市町村（東京23区の場合は東京都）が課す税金のことです。
都市計画法に基づいて市街地が形成されている地域、または今後10年以内に計画的に市街化を図るべきであると定められたエリア
ただし、都市計画法で市街化を抑制すべきと定められている市街化調整区域にある不動産であっても、条例によって都市計画税が課税されることもあります。
空き家所有者には税金を納める義務がある
固定資産税や都市計画税を納めるのは、毎年1月1日時点における不動産の所有者です。
毎年4～6月頃に市町村、または東京都から送られてくる納付書の期日までに納税します。
原則として年4回に分けて納税する形が一般的ですが、一括納付も可能です。
空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税は納め続けなければなりません。
もし納付しないと、延滞金が発生したり、最悪財産を差し押さえられてしまう恐れがあります。（「空き家の固定資産税を支払わないと財産を差し押さえられることも」参照）
住宅の建つ土地の税額は「住宅用地の特例」により軽減されている
住宅用地の特例とは、戸建てやアパートなど居住用の家屋が建っている土地に課される固定資産税・都市計画税が以下の表のように軽減される制度です。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分 | 固定資産税評価額×1/6×1.4% | 固定資産税評価額×1/3×0.3% |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×1/3×1.4% | 固定資産税評価額×2/3×0.3% |
たとえば、空き家の敷地面積が150㎡、土地の固定資産税評価額が2,400万円、建物の固定資産税評価額が1,000万円の場合に発生する固定資産税、都市計画税をシミュレーションしてみましょう。
「建物の固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%、土地の固定資産税＝固定資産税評価額×1/6×1.4%」の計算式より、建物の固定資産税＝1,000万円×1.4%＝14万円
土地の固定資産税＝2,400万円×1/6×1.4%＝5万6,000円
空き家に課される固定資産税＝14万円＋5万6,000円＝19万6,000円
「建物の都市計画税＝固定資産税評価額×0.3%、土地の都市計画税＝固定資産税評価額×1/3×0.3%」の計算式より、建物の都市計画税＝1,000万円×0.3%＝3万円
土地の都市計画税＝2,400万円×1/3×0.3%＝2万4,000円
空き家に課される都市計画税＝3万円＋2万4,000円＝5万4,000円
つまりこのケースにおいて、空き家の所有者は固定資産税と都市計画税を合わせて毎年25万円を納め続けなければならないということです。
ただし、空き家を放置するなど、適切な管理がなされていない場合、固定資産税・都市計画税が増額する恐れがあります。
増額される空き家の条件など、詳しくは次章で解説します。
空き家の固定資産税は状況によって増額する
前述のように、居住用の家屋が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、納税額が大幅に軽減されています。
しかし、以下のようなケースでは住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税・都市計画税ともに増税されてしまいます。
特定空き家とは倒壊する恐れがあったり、ゴミの放置や害虫などが発生しており、安全面・景観面・衛生面において著しく問題があると自治体から判断された空き家のことです
また、冒頭でお伝えしたように今後は法改正により、特定空き家に指定されていない空き家でも「管理不全空き家」として税額が上がる恐れがあります。
ここでは、特定空き家をはじめとする、固定資産税・都市計画税が増額する空き家の条件について詳しく解説します。
なお、特定空き家・土地の解体により住宅用地の特例が適用外となった場合、翌年分の固定資産税から増加が開始します。
特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる
「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、空き家の所有者には周辺の生活環境に悪影響をもたらさないよう、空き家を適切に維持・管理をする義務が課せられています。
参照元：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
しかし先ほどお伝えしたように、管理が行き届いておらず、自治体から「倒壊の恐れがある」「衛生上有害となる恐れがある」「周辺の景観を大きく損なう」などと判断された場合には「特定空き家」に指定され、住宅用地の特例の対象から外されてしまいます。
前述の「住宅の建つ土地の税額は『住宅用地の特例』により軽減されている」の項目でおこなったシミュレーションでは、空き家に課される固定資産税・都市計画税の合計は25万円でした。
もし、特定空き家に指定されると25万円から固定資産税がいくら増額されるか、先ほどと同じ条件空き家の敷地面積が150㎡、土地の固定資産税評価額が2,400万円、建物の固定資産税評価額が1,000万円）でシミュレーションしてみましょう。
「固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、土地の固定資産税＝2,400万円×1.4%＝33万6,000円
建物の固定資産税＝1,000万円×1.4%＝14万円
空き家に課される固定資産税＝33万6,000円＋14万円＝47万6,000円
「都市計画税＝固定資産税評価額×0.3%」の計算式より、土地の都市計画税＝2,400万円×0.3%＝7万2,000円
建物の都市計画税＝1,000万円×0.3%＝3万円
空き家に課される都市計画税＝7万2,000円＋3万円＝10万2,000円
上記より、特定空き家に指定された場合にかかる固定資産税・都市計画税の合計は57万8,000円です。
このケースでは、住宅用地の特例が適用されたときと比較して32万8,000円も増額してしまうことになります。
もし、特定空き家に指定されても空き家の状態を改善しなければ、最終的には行政代執行により強制的に解体され、高額の解体費用を請求されることになります。
義務者が行政上の義務である行為を行わない場合、行政（国や自治体）や、行政から依頼された業者などが代わりにその行為を行い、その費用を義務者から徴収すること
特定空き家に指定されるリスクを防ぐには、空き家の所有者が定期的に維持・管理をおこなうか、もしくはコストをかけて管理業者に管理を委託しなければなりません。
しかし、活用していない空き家のために労力や費用をかけたくないという方もいるでしょう。そうした方は、空き家を専門の買取業者へ売却してしまうことをお勧めします。
専門の買取業者であれば、放置された空き家でも価値を見出し、適正価格で買い取ってくれます。
弊社Albalinkも空き家の買取を得意とする訳アリ物件専門の不動産買取業者です。
特定空き家に指定され、固定資産税が跳ね上がるリスクから逃れたい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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管理不全空き家に指定されても固定資産税が倍増する
特定空き家に指定されていなくても、「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税が6倍になる恐れがあります。
管理不全空き家とは、将来的に特定空き家に指定される可能性が高い空き家です。
2023年3月の閣議決定により、管理不全空き家の区分が新設され、住宅用地の特例の適用外となる空き家が多くなる見通しです。
参照元：e-Gov法令検索｜地方税法第349条の3の2第1項
もし、定期的な空き家の管理ができておらず、今後も活用予定がないのであれば、専門の買取業者に売却して税負担の増加リスクを払拭するのをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家に強い専門の買取業者です。
無料査定・無料相談のみの問い合わせも大歓迎ですので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
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なお、管理不全空き家については以下の記事で詳しく解説しています。
特定空き家と管理不全空き家の違いは行政代執行の可否
特定空き家・管理不全空き家はどちらも周辺環境の保全が目的ですが、「行政代執行の可否」が両者の違いです。
「特定空き家の予備軍」の位置付けである管理不全空き家には、前述した行政代執行は行われません。
管理不全空き家については、国土交通省のガイドラインでも、「特定空き家ほど影響が大きくないことから強制力が強い措置はとらない」と記載されています。
ただし、当然ですが、管理不全空き家に指定されて以降、空き家の管理状況が改善していない場合は、特定空き家に指定されます。
定期的に清掃やメンテナンスに通えない空き家は金銭的なリスクを抱えたままになるため、処分して手放すのが懸命な判断といえます。
土地上の建物を解体すると固定資産税が増額する
空き家の固定資産税の支払いから逃れるために、「空き家を解体してしまえばいいのではないか」と考える方もいるかもしれません。
たしかに建物を解体して更地にすれば、建物にかかる固定資産税や都市計画税を納める必要はなくなります。
しかし、それでも空き家を解体することはお勧めできません。
なぜなら、空き家を解体してしまうと、前述の住宅用地の特例が解除され、土地にかかる固定資産税・都市計画税が最大6倍まで上がってしまうからです。
ただし、自治体によっては一定の条件を満たすことで、空き家を解体してから一定期間の固定資産税を特例適用時と同額とするところもあります。
次項では実際に空き家解体後の固定資産税の減免措置を実施している自治体の取り組みを紹介します。
条例により解体後の固定資産税を減免してくれる自治体もある
佐賀県西松浦郡有田町では、老朽化した空き家を解体して跡地の利用促進を図るべく、「有田町老朽空き家の除却後の土地に係る固定資産税の減免措置」を実施しています。
参照元：有田町老朽空き家の除却後の土地に係る固定資産税の減免措置要綱
減免措置の対象となる空き家は、以下のとおりです。
- 令和2年1月1日以降に解体された空き家
- 空き家が建っている土地に住宅用地の特例が適用されていること
- 老朽空き家として認められていること
これらの条件を満たす空き家を解体した場合は5年間、住宅用地の特例適用時と同じ固定資産税額にまで減免されます。
この間に更地を売却できれば、増額された固定資産税を支払わなくて済みます。
有田町のように、各自治体では増え続ける空き家問題に対応すべく、さまざまな制度を実行しています。
制度を有効に活用すれば税負担などが大きく軽減されるため、所有している空き家の所在地を管轄する自治体でどのような取り組みをしているのかを調べることをおすすめします。
ただし、先ほどお伝えしたように、基本的には空き家の解体はお勧めできません。
なぜなら、たとえ有田町のように固定資産税の減免措置をしてもらったとしても、その間に更地を売却できる保証はないからです。
もし売却できなければ、結局倍増した固定資産税を支払うことになりますし、数百万円かかることもある解体費用が全て赤字となってしまいます。
空き家の固定資産税を支払わないと財産を差し押さえられることも
ここまで解説してきたように、毎年1月1日時点における空き家の所有者には固定資産税や都市計画税といった税金が課されます。
もし税金を納めなかった場合には、以下2つのリスクが生じます。
何からの事情によって税金の納付が困難な場合、自治体の窓口に相談すれば分納（一度に納めるべきものを何回にも分けて納めること）を認めてくれることがあります。
滞納する前に速やかに相談に行きましょう。
また、税金の支払いが難しい場合や、活用していない空き家に税金を払い続けるのが苦痛な場合は、売却することも検討しましょう。
売却については「空き家を売却すれば税金の支払いや管理の負担から解放される」をご確認ください。
ここでは、まずは空き家にかかる税金を滞納した場合に生じるリスクについて解説します。
延滞金が発生する
固定資産税や都市計画税を納付期限までに納めなかった場合、納付期限の翌日から延滞金が発生します。
延滞金の割合は年度ごとに異なり、令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に1か月未満の滞納があった場合は年2.4%、1か月以上滞納した場合は年8.7%です。
参照元：東京都主税局｜延滞金について
具体的には以下の計算式で求めます。
滞納して1ヶ月がすぎると、延滞金額が上がるようになっています。
たとえば令和4年度の固定資産税1期分（納付期限：令和4年6月30日）3万円を滞納し、令和4年10月31日に納付したとします。
この場合に発生する延滞金は、以下のとおりです。
「税金の滞納額×2.4%×延滞した日数÷365日」の計算式より、
3万円×2.4%×31日÷365日＝約61円
「税金の滞納額×8.7%×延滞した日数÷365日」の計算式より、
3万円×8.7%×92日÷365日＝約675円
61円＋657円＝718円
上記を見て、この程度の滞納金なら少しくらい滞納してもたいしたことないと思うのは誤りです。
なぜなら、次項で詳しく解説しますが、滞納状態が続くと、財産を差し押さえれる恐れがあるためです。
財産を差し押さえられる
固定資産税や都市計画税を滞納すると、納付期限から20日以内に督促状が送られてきます。
地方税法331条では「督促状を送った日から10日を経過した日までに完納しないときは財産を差し押さえなければならない」と定められています。
よって、滞納状況が解消されない場合は給与や預貯金、課税対象となっている不動産などを差し押さえられてしまう恐れがあります。
参照元：e-Gov法令検索「地方税法」
給与や預貯金などから取り立てても滞納している税金を全額回収できない場合は、差し押さえられた不動産が競売にかけられ、売却金額から税金が徴収される形となります。
ただし、財産の差し押さえはあくまでも最終手段であり、税金を滞納したとしてもすぐに不動産を差し押さえられるわけではありません。
その後も自治体から電話や書状などを通じて納税の督促・催促がおこなわれるので、その間に滞納している税金を納めれば、不動産の差し押さえを回避できます。
もし、差押えや督促をされてまで空き家の固定資産税を払いたくないという方は、早めに専門の買取業者に売却してしまいましょう。
弊社Albalinkにご依頼いただけば老朽化した空き家であっても、スピーディーに、なるべく高値で買取させていただきます。
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
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自治体窓口に相談すれば分割払いを認めてくれることもある
病気や失業、会社の倒産などの事情によって固定資産税や都市計画税の納付が難しくなった場合は、すぐに自治体の窓口へ行って相談しましょう。
どのような事情であったとしても納税義務が免除されることはありませんが、税金の分割払いを認めてくれることがあります。
また、「災害にあった」「滞納者本人が病気、ケガをした」「営んでいる事業を廃止した」などの条件を満たせば、納付期限の猶予や延滞金の免除といった措置を受けられることもあります。
督促状が届いたときには決して放置はせず、早めの対応を心掛けましょう。
空き家を無計画に所有し続けずに今後の活用方法を確定しよう
空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税の納税義務からは逃れられません。
また、前述したように、空き家を放置してしまうと固定資産税が大幅に増額してしまう恐れがあります。
もし空き家を所有し続けるのであれば、以下のいずれかの方法を選ばなくてはなりません。
それぞれ、どういった方に向いているかについてもお伝えしますので、ご確認ください。
管理が苦にならないのであれば自力で管理する
空き家に愛着があり、物理的にも近くに住んでいる場合は、自力で管理を行ってもいいでしょう。
自力で管理を行えば、空き家の状態を自分の目で確かめられるため、劣化箇所にもすぐに気づいて修繕などの対応が取れます。
そうした早めの対応が取れれば特定空き家に指定されるといった心配もありません。
ただし、もしあなたが遠方へ引っ越すことになったり、病気で長期入院することになった場合は、自力での管理が難しくなります。
その場合は、業者へ管理を委託したり、売却を検討する必要があります。
自力での管理ができなくなったからといって、決して放置してはいけません。
放置してしまったら、今まであなたが頑張って管理してきたことが全て水の泡になってしまうからです。
自主的に自治体に相談しにいく
空き家の管理を行う気があっても、「場所が遠方で、定期的に通うのが難しい」というケースもあるはずです。
その場合、自主的に役所の生活課・住宅課など、空き家に関する窓口に相談に行きましょう。
空き家の現況が老朽化で劣化している状態でも、所有者が積極的に相談をして協力する姿勢を提示できれば、そこまで厳しい措置はとられないと考えられるからです。
また、市区町村によっては、空き家に関する相談窓口を設けているので、具体的な問題解決の方法を教えてもらえます。
たとえば、横浜市の場合、空き家の無料相談会や専門家団体の紹介など、空き家所有者向けの窓口が電話・窓口で受け付けています。
参照元：横浜市｜【まずはこちらから】お持ちの空家でお悩みのあなたへ（総合案内窓口のご案内）
空き家の所在を管轄する役所に問い合わせて、管理方法・対処方法について指示を仰ぐのも一つの手段です。
手間をかけずに維持したいなら「空き家管理サービス」を利用する
将来的に活用する予定があるなど、今すぐ空き家を手放す気はないけれど、自力で管理するのは難しい、という方は、業者に管理を委託する「空き家管理サービス」を利用するとよいでしょう。
プロの業者が空き家の管理をおこなってくれるため、あなたの時間や労力を使わず空き家を管理でき、特定空き家に指定されるリスクも回避できます。
ただし、毎月5,000円～1万円程度の委託費用がかかります。また、費用によってサービス内容が異なるため、あまりに費用が安い場合、望んだサービスが受けられない恐れがあります。
たとえば、安いサービス内容だと、室内の掃除などが含まれず、ただ目視で状況を確認するだけの場合もあります。
そのため、「空き家管理サービス」を利用する際は、費用だけでなくサービス内容を確認しましょう。
なお、空き家管理サービスについて、サービス内容やおすすめの業者などが知りたい方は以下の記事もご確認ください。
専門知識があるなら賃貸物件として活用することも可能
あなたに不動産や賃貸経営の知識があり、空き家の立地や状態が良いのであれば、リフォームして賃貸物件として貸し出してもいいでしょう。
立地が良いというのは具体的には「最寄り駅やスーパーなどに徒歩10分以内で行ける」といった立地のことです。
また、空き家の状態としても、普通に住む分にはリフォームの必要がないほど良い状態であることが望ましいです。
あまりに老朽化が進んでいる空き家だと、リフォーム代が非常に高額（500万～1千万円程度）になり、賃貸として貸し出しても黒字化するのに時間がかかるためです。
もし入居者がつかなければ、リフォーム代がまるまる赤字になってしまいます。
また、賃貸経営を続けていくには、あなた自身に経営の才能や不動産の知識が求められます。
上記のような条件をクリアして空き家を賃貸物件として活用できれば、毎月家賃収入を得られます。
また、入居者が家の維持・管理をおこなってくれるので、手間をかけずに建物の状態を維持できます。
ただし、仮に順調に入居者が見つかったとしても、賃貸物件の所有者として運営を続けていくためには、設備の故障などに対応しなければならず、維持費や修繕費がかかります。
たとえば、雨漏りで屋根瓦を修理するだけでも5万円～10万円ほどかかります。
ここまで読んで、空き家の賃貸経営はハードルが高いと感じた方は、先ほど述べたように、専門の買取業者への売却を検討しましょう。
専門の買取業者への売却であればリスクもなく、確実に現金を手に出来ます。
空き家を売却すれば税金の支払いや管理の負担から解放される
ここでご紹介する4つの活用方法のうち、もっともおすすめなのは空き家の売却です。
空き家を売却すれば、以降、固定資産税や都市計画税を納める必要はありません。
もちろん、定期的な維持・管理も不要です。
ただし、築年数が古く、建物の状態や立地条件が悪い空き家を不動産会社の仲介で売りに出したとしても、なかなか買い手は見つかりません。
ケースによっては売れ残ってしまうことも十分にありえるでしょう。
しかしそのような物件であっても、専門の不動産買取業者に依頼すれば1週間～1か月ほどで現金化が可能です。
不動産を売却する際に売主が買主に対して負わなければならない契約不適合責任が免責になる、仲介手数料がかからないといったメリットもあります。
売買契約に基づいて引き渡した目的物の種類・品質・数量が契約内容と合っていない場合に売主が買主に対して負う責任のこと。契約内容と目的物の間に相違があった場合、買主は売主へ損害賠償や契約解除などを請求できる
空き家は老朽化が進んでいることが多いため、売主が把握しできていない不具合（雨漏りや基礎の劣化など）が潜んでいることが多く、売却してから契約不適合責任を問われ、損害賠償請求をされてしまうケースも少なくありません
しかし、専門の買取業者は不動産のプロであるため、物件の不具合を事前に把握してから買い取ることができるため、売主の契約不適合責任を免責することがきできます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も売主の契約不適合責任を免責して空き家を買い取ることができます。
次項で実際の弊社の買取事例を紹介します。
それを見ていただけば、弊社が訳アリ物件専門の買取業者であり、「状態が悪い空き家でも問題なく買い取れる」ということが嘘ではないことがわかっていただけると思います。
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>>【固定資産税がかかる空き家を高額売却】無料の買取査定を依頼する
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご確認ください。
【画像付き買取事例】Albalinkなら放置された空き家でも買い取れる
すでにお伝えしてきた通り、弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者です。
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山奥にあり、ここまで老朽化した空き家は、普通の買取業者では扱うことができません。
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しかし、弊社は下記の写真のように必要最低限のコストでリフォームを施し、提携している不動産投資家に再販しました。
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実際、弊社はこれまで空き家をはじめ多数の訳アリ物件を買い取ってきました。その結果、たくさんのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記参照）
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まとめ
空き家を所有すると毎年固定資産税や都市計画税を納める義務が生じます。
しかも、空き家の老朽化が進み、「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなるため、税額が最大で6倍に跳ね上がる恐れがあります。
こうした税負担の増加を防ぐためには、空き家を適切に維持・管理し続ける必要があります。ただ、そのためには手間や時間、費用がかかります。
そのため、空き家の活用する予定がなく、税金の支払いや管理の手間から解放されたい場合は、一刻も早く売却することをお勧めします。
とはいえ、空き家は老朽化していることが多いため、普通の不動産屋に依頼して、一般の個人に売ろうとしてもなかなか売れません。
そのため、専門の不動産買取業者に売却を依頼しましょう。記事でもお伝えしましたが、専門の買取業者であれば、空き家を買い取り、再販・運用するノウハウがあるため、老朽化した空き家であっても、そのままの状態で買い取ることができます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も訳アリ物件専門の買取業者として、これまでに数多くの空き家を買い取ってきました。
蓄積された豊富なノウハウからどのような空き家であっても最適な活用方法を見いだせるため、より高額での買い取りが可能です。
実際、老朽化した空き家など、訳アリ物件を多数再生・活用している買取業者として、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
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