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「袋小路の土地」が売れないと言われる5つの理由
袋小路の土地とは、「行き止まりになって通り抜けられない小路にある土地」のこと言います。
「袋小路の土地」は以下5つの理由により、通常の土地よりも売れにくくなります。
- 建て替えができない
- 家の前の道の通行・利用を制限される
- 緊急時に避難が遅れる
- 車の出し入れが大変
- 近所付き合いが濃くなる
それぞれ解説していきます。
なお、「売れにくいことはわかっているので、売る方法を知りたい」という方は、「「袋小路の土地」を相場より高額で売れやすくする5つの方法」をご確認ください。
建て替えができない
袋小路の土地が売れないと言われる1つ目の理由は「建て替えができない」ことです。
建築基準法では、以下のように建築物に対して「幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接していなければならない」という接道義務を定めています。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。引用元：建築基準法第四十二条
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。引用元：建築基準法第四十三条
接道義務を満たさない袋小路の土地は、現在建物が建っている場合、建て替えができない再建築不可物件になってしまいます。
例えば、前面に接している間口が2ｍ未満であったり、接する道路がそもそも私道などで「建築基準法上の道路」ではない場合などは再建築不可物件にあたります。
個人または団体が所有している土地を道路として使用している区域のこと
再建築不可物件は地震などで倒壊してしまうと、建て替えできないため、別の家を買うか賃貸物件を借りる必要があります。もし倒壊した物件のローンが残っている場合、新しい家の出費と合わせて「二重支払い」となってしまいます。
袋小路の土地は、建て替えができず、倒壊したら「二度とその土地に住めない」というリスクがあるため、一般の個人には売れにくくなります。
ただ、再建築不可物件の袋小路でも、専門の買取業者であれば問題なく買い取ることができます。専門の買取業者は、再建築不可物件の活用法を熟知しているため、買い取って利益を生み出すことができるためです。
弊社Albalinkも再建築不可物件の買取に強い、訳アリ物件専門の買取業者です。所有している袋小路の土地が再建築不可物件で売れずにお困りの場合は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、再建築不可となる詳しい条件などは、以下の記事で解説していますので、ご確認ください。
家の前の道の通行・利用を制限される
袋小路の土地が売れないと言われる2つ目の理由は「家の前の道の通行や利用を制限される」ことです。
袋小路の土地で、前面道路が「私道」の場合、下図のように私道持分が分割されている場合があります。私道持分とは複数人で私道の名義を共有している時、各人に認められる所有権のことです。
私道持分が分割されている場合、他の所有者の土地を通る際は、所有者の許可を得る必要があります。たとえば、上図の場合、Cの家の者が公道に出るにはF・D・Eに通行の許可を得なくてはなりません。
こうした場合の通行権は民法で保証されているため、基本的に通行を拒否されることはありません。
参照元：民法第280条（通行地役権）
しかし、私道の管理費を滞納している場合などは、通行を拒否される恐れもあります。私道の管理費は、私道の共有者全員が平等に負担すると、取り決めがされている場合が多いためです。
また、他の所有者の土地を掘って、ガス管や水道管などの工事を行う際も、私道所有者の許可が必要になります。私道所有者が工事の騒音などを嫌い、許可を出してくれない場合、ライフラインを整備できません。
このように、袋小路の土地は、唯一の通り道である「目の前の私道」の使用許可を所有者に得なくてはいけない可能性があり、そのわずらわしさから一般の個人には売れにくくなります。
ただ、専門の買取業者であれば、私道持分が分割されている袋小路の土地であっても、問題なく買い取れます。専門の買取業者は、他の所有者と私道持分に関する話し合いなどを行うことに慣れているためです。
弊社Albalinkも、弁護士と提携しておりますので、買取後に、他の所有者と私道持分の利権が絡む話し合いにも対応できます。ですから売却後は、依頼者様が他の所有者と話し合う必要は一切ありません。
私道持分のことで他の所有者と揉めているといった場合でも買取可能ですので、ぜひ一度、無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、私道持分については下記の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
緊急時に命に関わるリスクがある
袋小路の土地が売れないと言われる3つ目の理由は「緊急時に命に関わるリスクがある」ことです。
たとえば、袋小路の土地は、火事や地震によって自宅や隣家が倒壊し、目の前の道路をふさがれてしまうと、公道に出られず避難場所まで行けなくなります。
また、自宅で具合が悪くなった際、救急車を呼んでも、袋小路の道路幅が狭く、救急車が入れず、搬送が遅れる恐れがあります。
上記2つとも、命に関わるリスクです。
緊急時に、命に関わるリスクがある土地を買いたいと思う人はまずいないため、袋小路の土地は売れにくいのが現実です。
車の出し入れが大変
袋小路の土地が売れないと言われる4つ目の理由は「車の出し入れが大変」であることです。
袋小路の道路は、私道であることが多く、比較的狭いので、自家用車の出し入れが大変になります。場合によっては、袋小路の入り口から奥にある自宅までバックで進まないと入庫できないケースもあります。
車の利用が多い人にとっては大きなストレスとなるので、袋小路の土地は、普通の土地によりも購入を避けられがちです。
近所付き合いが濃くなる
袋小路の土地が売れないと言われる5つ目の理由は「近所付き合いが濃くなる」ことです。
袋小路の土地は、道路の奥に位置しているので人通りは少ないです。
その反面、近所の人しか通らないので、顔を合わすことが増え、つながりが深くなりがちです。
そのため、近所付き合いが苦手な人には、袋小路の土地は避けられる傾向にあります。
「袋小路の土地」の価格相場は、通常の土地の「50～70％」
「袋小路の土地」の売却価格の相場は、通常の土地の「50～70％」まで下がります。
価格が下がるのは、前述した「売れにくい理由」により、買い手からの需要が低いためです。
ただし、上記の数字はあくまで目安です。袋小路の土地の状態によって、相場よりも安くなれば高くもなります。よって、あなたの袋小路の土地の「正確な価格」は、実際に査定してみないとわかりません。
ちなみに、袋小路の土地は、以下3つの基準を用いて査定します。
| 取引事例比較法 | 対象不動産と条件が近い取引事例を収集した中から、適切な事例を参考に価格を査定する方法。 |
|---|---|
| 地価公示価格 | 地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のこと。 |
| 路線価 | 市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地の、1m2当たりの評価額のこと。 |
参照元：「公示価格」スーモ住宅用語大辞典
参照元：国税庁｜路線価について
ただ、あなたが上記の査定方法を覚える必要はありません。信頼できる不動産業者さえ見つければ、あなたに代わって袋小路の土地の正確な査定価格を算出してくれます。
なお、弊社は袋小路の土地のような特殊物件を専門に扱う買取業者です。そのため、通常の土地より安くなりがちな袋小路の土地であっても、なるべく高値で買い取ることができます。袋小路の土地を活用し、利益を生み出すノウハウを豊富に持っているためです。
所有する袋小路の土地の査定額が知りたい方や、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度、下記無料買取査定フォームより、お問い合わせください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
「袋小路の土地」を相場より高額で売れやすくする5つの方法
前述したように、袋小路の土地は売れにくく、価格も下がります。
そんな袋小路の土地を高額で売れやすくする方法は以下の5つです。
- 耐震補強のリフォームを行う
- 建て替えできるようにする
- 隣人に売却する
- 袋小路の土地のメリットを伝える
- 専門の買取業者に買い取ってもらう
それぞれ解説していきます。
耐震補強のリフォームを行う
袋小路の土地を売れやすくする1つ目の方法は「耐震補強のリフォームを行う」ことです。
再建築不可物件の袋小路の物件は、建て替えはできませんが、耐震補強のリフォームを行い、地震で倒壊しにくくすることはできます。倒壊のリスクを減らすことにより、一般の個人にも売れやすくなります。
また、耐震補強と同時に、家の中のリフォームも行い、暮らしやすく、綺麗な見た目にすれば、さらに売れやすくなるでしょう。マイホームを探している一般の個人は、物件の見た目が綺麗で住みやすいことを重視するためです。
ただし、袋小路の土地は、通常の土地より「リフォーム費用が高くなりやすい」傾向にあります。
たいてい、袋小路の土地は道路幅が狭く、重機などが入れないためです。重機が入れないと人の手で行う作業が増え、人件費が増し、工期も伸びます。結果、工事費用が高くなってしまいます。具体的には、通常であれば500万円で済む工事が、600万円近くかかってしまうこともあります。
そのため、築年数が10年以内など、そこまで物件の老朽化が進んでなく、工事費が余計にかかったとしても、リフォーム費用がそこまで高くならずに済む方にお勧めです。
ただ、費用をかけてリフォームを行っても、「再建築できない」という事実は変わらないため、劇的に売れやすくなることはありません。
そこで次項では「建て替え可能にする」方法についてお伝えします。
また、再建不可物件のリフォーム費用などについては、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
建て替えできるようにする
袋小路の土地を売れやすくする2つ目の方法は「建て替えできるようにする」ことです。
袋小路の土地が「再建築不可」でも、一定の条件をクリアすることで「再建築可能」にできます。
再建築可能にできれば、通常の物件と同様の価格で売ることも可能です。
一般的に、再建築可能にする方法には以下の6つがあります。
- 隣地の土地を一部買い取る
- 土地の「等価交換」を行う
- 隣地の一部を借りる
- 「位置指定道路」の申請を行う
- 「但し書き規定」の申請をする
- 確認検査をクリアする
「隣地の土地を買い取る」については、物件の間口が2ｍ未満の場合、隣地の一部を買取り、間口を2ｍ以上確保することで、再建築可能にできます。
ただし、隣地所有者が買取に同意してくれることと、あなた自身に買い取るだけの財力があることが前提となります。
「土地の「等価交換」を行う」も、間口を広げる方法の1つです。下図のように隣地の土地を譲り受け、間口を2ｍ以上確保する代わりに、自身の土地を同じ面積だけ隣地所有者に譲る方法です。
ただし、この方法も、隣地所有者が等価交換に同意してくれることと、あなた自身が交換するだけの土地を所有していることが前提となります。
「隣地の一部を借りる」というのも、隣地を借りて間口を2ｍ以上確保する方法です。
借りた土地は、再建可能になった後に、返却します。そのため、上記2つに比べれば、あなたにも、隣地所有者にも負担が少ない方法といえます。ただし、常日頃から隣地所有者との関係が良好でなければ、隣地を借りる話を切り出すのは難しいでしょう。
その他、「位置指定道路」や「但し書き規定」の申請など、公的制度を利用して再建築可能にする方法もあります。
ただ、公的制度を利用して再建築可能にするのはハードルが高いといえます。再建築可能にするための条件が厳しく、をクリアできることは稀であるためです。
さらに、手続きが煩雑で、知識のある不動産会社の営業マンでも、役所から何度も申請書類を突き返されることがあります。そのため、手続きを一般の方が自力で行うのは困難です。
詳しくは、以下の記事で解説しているのでご確認ください。
また、上記のいずれかの方法を行い、手間や費用をかけて再建築可能にして売りに出しても、確実に売れる保証はありません。
そのため、袋小路の土地をできるだけ早く、手間や費用をかけずに売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼する方が賢明です。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、再建築不可のままで、スピーディーかつ、なるべく高値で買い取らせていただきます。ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
隣人に売却する
前述したように、袋小路の土地は売却できたとしても、相場より50％～70％安くなってしまうことがほとんどです。
しかし、隣人に売却すれば、相場より多少高く売れる可能性があります。
一般の個人には、買うメリットが少ない袋小路の土地であっても、隣人にとっては、自身の所有する敷地面積が広がり、不動産の資産価値が上がるメリットがあるためです。また、隣地が再建築不可物件の場合、あなたの土地を買い取ることで、再建築可能になるメリットもあります。
ただし、隣地所有者に「あなたの土地を購入したい」という希望があり、購入資金がある場合でないと、実現しません。
ですから、実際に隣人から購入したいという話をされている場合以外は、お勧めできません。売却したいからと言って、強引に買取を勧めると、隣人との関係が悪化する恐れがあります。
隣人への売却が難しそうな場合は、専門の買取業者への売却を検討してみてください。
袋小路の土地のメリットを伝える
再建築不可物件でない袋小路の土地の場合、袋小路の土地のメリットを伝えることで、売却できる可能性があります。
「袋小路の土地」のメリットは以下の5つです。
- 人通りが少ないので、子供が事故にあいにくい
- 人通りが少ないので、不審者に気づきやすく、空き巣被害も防ぎやすい
- 人通りが少ないので、他人からの視線を気にせず生活できる
- 車通りが少ないので、排ガスや騒音、振動に悩まされない
- 袋小路の土地は評価額が低いので、固定資産税が安くなる
①～④については静かな環境で安心して暮らせる家を探している買い手にはアピールポイントとなります。具体的には、仕事がリモートワークや、自営業などで、家で過ごすことが多い夫婦や、子供がいる家族などが買手となる可能性があります。
筆者の祖父母の家も、袋小路ではありませんが、大きな通りから奥まった不便な立地にあり、売りに出したものの、なかなか売れませんでした。しかし最終的には、「静かに暮らせそうだから」という理由で老夫婦が購入してくれました。
袋小路の土地には前述したようなデメリットもありますが、買い手によっては、デメリットより、袋小路ならではのメリットを重視する場合もあります。
そのため、袋小路の物件に住んでいて、一般の個人への売却を目指す際は、購入希望者にしっかりメリットをアピールしましょう。不動産業者の営業文句より、実際に住んでいる人の言葉の方が説得力があるためです。
ただ、メリットをアピールしても売れない場合や、そもそも建物の立地（駅から遠いなど）や状態が悪く、買手がつかない場合は、次項で説明する、専門の買取業者への売却を検討しましょう。
専門の買取業者に買い取ってもらう
「袋小路の土地」を売れやすくする5つ目の方法は「専門の買取業者に買い取ってもらう」ことです。
通常の不動産業者に依頼して、一般の個人へ売り出したものの、半年以上経っても売れない場合や、以下のように建物の立地や状態が悪く、一般の買手がつかない場合にお勧めの方法です。
- （都心部の場合）最寄り駅や店舗、病院など、生活に必要な施設まで徒歩10分以上かかる
- （地方の場合）最寄りICや店舗、病院など、生活に必要な施設まで車で10分以上かかる
- 築20年以上経っており、暮らすにはリフォームが必要
袋小路の土地を売却するには「一般の仲介業者」に依頼する方法と「専門の買取業者」に依頼する2つがありますが、「専門の買取業者」に依頼すると、以下のようにメリットがあります。
- 現状のまま手放せる
- スピーディーに売却（買取）できる
- 士業と連携しているので、登記手続きなどもワンストップで行える。
- 「仲介手数料」がかからない
- 「契約不適合責任」が免除される
- 交渉事や役所手続きなどを営業マンが代行してくれる
専門の買取業者に依頼すれば、リフォームなど売却費用をかけず、現状のままでスムーズに売却できます。専門の買取業者は、買取後にリフォームや必要な工事を行い、再販・運用するノウハウがあるためです。
また、仲介業者に依頼すると、売買が成立しても仲介手数料の支払いが発生します。しかし、買取は業者が売主から直接物件を買い取るため、仲介手数料は発生しません。
さらに、仲介で売却する場合、売主に契約不適合責任が課せられますが、買取の場合は免責されます。
契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載のない不具合が不動産に発生した場合、売主が買主に負う責任です。
もし、売却後に契約書に記載のない不具合が発覚すると、売主は買主から損害賠償請求や契約解除を要求される恐れがあります。
弊社Albalinkも売主様の契約不適合責任を免責した上で、スピーディーかつ高値で袋小路の土地を買い取らせていただきます。弊社は訳アリ物件専門の買取業者ですので、物件の立地や状態が悪くても問題なく買い取れますので、ご安心ください。
実際、これまでも、以下のような山奥にある老朽化した物件を買い取ったこともあります。
上記のように、外観も室内も荒れた物件でしたが、弊社にて以下のように再販に必要なリフォームを行い、提携している不動産投資家に再販いたしました。
このように、弊社には最低限のコストで買い取り物件を再活用するノウハウと人脈があるため、高額買取が可能なのです。
仲介で売りに出したものの売れずに困っている、時間や費用をかけずに高値で袋小路の土地を売却したいという方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、契約不適合責任については、以下の記事でわかりやすく解説していますので、ご確認ください。
袋小路の土地を高額売却するための買取業者の選び方
専門の買取業者と一口にいっても、どんな物件を専門に買い取っているかは、業者によって異なります。弊社は訳アリ物件専門の買取業者ですが、マンションを専門に買い取っている業者もあります。
当然ですが、袋小路の土地を高額売却するには、袋小路の土地のような、特殊な不動産の買取に慣れている買取業者を選ぶ必要があります。
袋小路の土地の買取に慣れていない業者は、袋小路の土地の活用ノウハウなどがありません。そのため、そうした業者に買取を依頼すると、相場より安く買い叩かれてしまったり、買取を拒否される恐れがあります。
その買取業者がどんな物件をメインに買い取っているかは、ホームページの買取実績を見ればわかります。弊社は訳アリ物件専門の買取業者ですので、当然、袋小路のような特殊な土地の買取実績も豊富にあります。
袋小路の土地の買取に長けている買取業者の中で、高額売却を行うためにチェックするポイントは以下の5つです。
- 「相談料」を確認する
- 「対応エリア」を確認する
- 「担当者」を比較する
- 「査定額」を比較する
- 「口コミ」を確認する
特に3つめと5つめのの担当者の対応と、口コミは業者選びで後悔しないための重要なポイントです。実際、弊社が行ったアンケートでも「不動産を利用する際に重視すること」として多くの人が「担当者の対応力・人柄」を挙げています。
その点、弊社は袋小路の土地をはじめ、これまで買取を行わせていただいたお客さまから「担当の〇〇さんに良くしていただいた」「迅速に対応していただいた」といったお言葉を多数いただいております（下記参照）。
袋小路の土地の売却など、ほとんどの方が生まれて初めてのことだと思います。そのため、たくさんの不安を抱えていると思います。弊社はそうしたお客様の気持ちに寄り添いつつ、お客様が一番納得できる形での買取を実現させるため、精一杯努めさせていただきます。
まずはぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、買取業者の選び方については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
まとめ
今回は、袋小路の土地について、一般の個人へ売却しにくい理由と、そんな袋小路の土地を高額売却する方法について解説しました。
袋小路の土地は建て替えできなかったり、家の前の道路を自由に使えないなどの理由から、一般の個人には売却しにくいのが現実です。
売却するには、隣人へ売却をもちかけてみたり、耐震補強工事を行うなどの方法がありますが、いずれも、自己資金や隣人の協力が得られないと実現できないものばかりです。
そのため、費用や手間をかけず、「袋小路の土地」を高く売却したいなら、そういった特殊な土地に強い専門の買取業者に売却するのが最も賢い方法です。
専門の買取業者に依頼すれば、売却前にリフォームなどを行わず、そのままの状態で売却できます。専門の買取業者は、買取後に再販・運用のために業者自身がリフォームを行うことを前提としているためです。
買取後にリフォームすることが前提なため、仲介のように契約不適合責任に問われ、売却後に買主から物件の不具合の責任を追及されることもありません。また、買取であれば仲介手数料もかかりません。
弊社Albalinkも袋小路の土地のような特殊物件の買取に強い専門の買取業者です。
弊社はこれまで数多くの袋小路の土地を契約不適合責任を免責した上で、なるべくお客様の希望に沿う形で買い取ってきました。その結果、記事内で紹介したように、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております。
これまでの買取り経験をもとに、あらゆる可能性を模索しながら、あなたの袋小路の土地もできるだけ高値で買い取らせていただきます。ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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