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「空き家」の半数以上はマンションなどの共同住宅
「平成30年住宅・土地統計調査」によると、平成30年時点での国内の空き家の総数はおよそ846万戸です。空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）も13.6%と過去最高を記録しており、空き家総数と空き家率、ともに増加傾向です。
空き家総数のうち、アパートやマンションなどの共同住宅の空き家は475万戸で、空き家総数の56.3%を占めています。共同住宅の空き家数は、平成20年までは急増し、それ以降は緩やかにはなっているものの、増加し続けています。また、所有者不明の空き家になっている分譲マンションも増加しています。
このように、マンションなどの共同住宅の空き家の増加は、社会問題になってきています。
では、なぜ空き家のマンションが増加しているのでしょうか。まずはその原因を簡単に解説してまいります。
相続人が活用せずに所有し続けている
マンションの空き家が増加する大きな原因は、相続問題です。
生まれ育った土地から離れ、自身の家を持って家族で暮らしている子（相続人）が、親から相続したマンションに居住できる目処が立たず、空き家になってしまうケースが多くあります。
また、もともと所有していた親が亡くなった後、相続人である子が相続を放棄したり、相続登記をきちんと行っていないことで、所有者を把握できなくなるケースもあります。
転勤や移住等により転居したままになっている
転勤や転職などで住所が変わり、所有しているマンションを空き家にしてしまうこともあります。
賃貸に出すなどして活用できればよいですが、余裕がなくて手が回らず、放置してしまうケースも少なくありません。
また、転勤や移住をしたけれど「また戻ってくる可能性もある」といった場合、なかなか賃貸にも出せず、そのまま放置してしまうことも多くあります。
貸し出しているものの長期間借り手がついていない
相続や転勤などで空き家になっているマンションを不動産会社に依頼し、借り手を探してもらっているがなかなか見つからず、結果として空き家のままになってしまっているケースも少なくありません。
マンション内の空き家を放置するリスク
マンション内の空き家をそのまま放置しておくと、さまざまなリスクが生じます。
「なんとかしてマンションの運用を続けたい」「いっそのこと手放したい」という方は、次章から活用方法と売却方法をご紹介しておりますので、ご自身に合った選択を早めに取りましょう。
毎年固定資産税を支払わなければならない
マンションの所有者には、固定資産税の納税義務が課されます。戸建てにも固定資産税はかかりますが、マンションの場合も土地と建物それぞれにかかり、建物への課税額が高い傾向にあります。
マンション内の空き家が増えて家賃収入を得られなくなっても、土地と建物を所有している限り、所有者は固定資産税を支払い続けなければなりません。
修繕積立金や管理費を回収できなくなる
マンションの特徴として、居住者は修繕積立金と管理費を支払い続ける必要があります。
マンションの空き家が所有者不明となってしまった場合、居住者から修繕積立金と管理費を回収できません。
マンションの空き家が増えると、マンション全体の管理費用をまかなえない、修繕積立金での大規模な修繕計画が実行できない、といった危険があります。
建物が急激に劣化する
人が住まなくなると、建物は急速に傷みが激しくなり、劣化が進んでしまいます。換気をしないため、湿気がこもってしまうことが大きな原因です。
湿気がこもると木材が水分を吸収し、カビの発生や木材の腐敗が起こりやすくなります。また、湿気やホコリにより、ダニや細菌、虫が発生しやすく、同じ建物の周りの住戸に迷惑が掛かる可能性があります。
他の部屋の居住者に危害が及べば、損害賠償を請求されるおそれもありますので、オーナーにとっては非常にリスクが高いと言えます。
スラム化・廃墟化が進み、治安の悪化を招く
マンションの「スラム化・廃墟化」が急増しています。維持管理がされず、修繕ができないまま、マンションの空き家が増えて、住民が歯抜けのように出て行ってしまった物件のことをいいます。
たとえば、ゴミ回収のルールが守られていないゴミが、いくつもゴミ置き場に捨てたままになっている、清掃状況が悪い、悪臭がするなど、管理が十分にされていないのが外部からわかると、不審者が入り込んだり、不法投棄されたりなど、治安面でも好ましくありません。
いずれは入居者にとっての居住環境だけでなく、周辺の地域の治安まで悪化するおそれもあります。
資産価値が低下し売れにくくなる
以上のように、建物の劣化や管理状況の悪化、そして大規模修繕のリスク、治安の悪化などの理由から、空き家の多いマンションは敬遠され、ますます空き家が増えていく可能性があります。そうなると需要がなくなり、結果として、マンション全体の資産価値が落ちてしまうリスクが生じます。
このように、資産価値が急激に低下すれば、いざ売却しようと思っても買手がつかなくなってしまいます。いずれ手放すことを検討している方は、早めに活用・売却方法を決断するべきでしょう。
空き家のあるマンションの活用方法3選
空き家のあるマンションを放置したままにしておくことによるリスクは、おわかりいただけたと思います。
では、早めに売却するか活用するかの選択になりますが、まずは売却を考える前に、活用方法は、何があるでしょうか。
所有するマンションの位置する立地や建物の状態等によっては、いずれかの方法をとることで、空き家のあったマンションを有効に活用できる可能性があります。ただし、必ずしも安定して活用できるとは限りませんので、お困りの際は、ぜひ当社にご相談ください。
活用するよりも売却したい、という方は、次章をご参考ください。
レンタルスペースとして運用する
レンタルスペースとして運用することで、時間単位で収益を上げられる可能性があります。
利用料金はどのような業種に貸し出すかによって異なりますが、1時間あたり1,000～3,000円が目安になります。立地がよく需要があれば、利益率がよく、月々の家賃を上回る収益を上げることも可能です。
レンタルスペースとして貸し出す形態もさまざまあり、リモートワークなどビジネス向けの仕事ができる個室、パーティールーム、サロン向けなどです。
ですが、レンタルスペースとして運営する場合には、設備が整っているかどうかは利用に大きな影響を与えます。たとえば、ネイルサロンなどは設備費用が比較的安く済みますが、マッサージサロンや整体には専用のベッドなどが必要です。
また、一般的な部屋の雰囲気ではなく、レンタルスペースの使用目的に合わせた内装や設備が必要になります。部屋のつくりを大きくしたり、防音工事や水回りの工事などが必要になることもあります。
レンタルスペースは築年数の影響を受けにくいので古い物件でも成り立ちますが、立地環境の影響を大きく受けます。集客が見込めないエリアで開業しても、改修費用が回収できない可能性があります。
集客はポータルサイトの掲載が一般的ですが、手数料が30〜35％かかります。レンタルスペースの運用を考えるのであれば、立地環境による集客見込み、改修費用、手数料などを計算してから慎重に進めましょう。
民泊施設として運用する
民泊とは、宿泊用に提供しているマンションや住宅をいいます。
インバウンドの増加による宿泊需要の増加、仲介事業者の参入などにより、2015年頃から「民泊ビジネス」が注目されていました。特に東京オリンピックに向けてホテルや宿泊先が不足することを見込んで、民泊ビジネスを始めた人も多いでしょう。
しかし、コロナ禍で旅行や移動が制限され、国内・海外ともに旅行客が激減してしまい、事業廃止件数も増加しました。現在はインバウンドも復調しつつあり、訪日外国人観光客による民泊の需要が回復することが期待されます。
2018年6月に「住宅宿泊事業法」が施行され、民泊は正式な宿泊方法の一つと定められました。これによって、民泊事業を始める場合、都道府県知事に届出をするだけで、旅館業法の許可がなくても運営できるようになりました。
参照元：住宅宿泊事業法
ただし、1年間の営業日数が最大で180日以内と定められているため、365日運営できる旅館業法と比べると、稼働日数が減る分売上や収益が半減してしまうことに留意が必要です。
また、民泊の運営では、外国人観光客がメインになるため、文化の違いからトラブルが起こることが想定されます。騒音などによる近隣からのクレームや、土足のまま部屋を使用しひどく汚れていたなどのトラブルは多く聞かれます。
民泊仲介サイトの手数料、民泊の英語メールの代行、掃除やクリーニング、ベッドメイキング等の代行など、どこまで自分でやるのか、業者に依頼するのかによってもかかる費用が変わってきます。
民泊を始めるなら、家具や家電、日用品などをすべて整える必要があり、初期費用もかかります。運用していく上でも、レンタルスペースに比べると経費がかかりやすいビジネスのため、きちんと収益が出せるのか検討する必要があります。
企業の借り上げ社宅として貸し出す
従業員50人以上の民間企業では、約41.9%が社宅を利用しているという結果が令和3年度の人事院調査で出ています。
参照元：e-Stat
以前は社宅用に自社物件を所有するケースが多くありましたが、今は特定の不動産を所有する必要のない借り上げ社宅が増えています。
借り上げ社宅は、法人が貸主である大家と契約します。家賃補助手当は給料扱いになり、社会保険料等が増大して負担が増えるため、借り上げ社宅を選ぶ法人が多い傾向にあります。
大家が借り上げ住宅にするメリットは、法人との契約になるため、家賃滞納のリスクが低いということです。また、一括借り上げまたは数部屋まとめて借り上げることも多く、空室になりにくいのはメリットです。
デメリットは、企業の業績次第では一斉に解約されるリスクがあるということです。
また、どの物件でも借り上げ社宅にできるわけではありません。広さや設備、立地、家賃など、それぞれの企業が示す条件を満たしている必要があります。
空き家のあるマンションを売却する方法
空き家のあるマンションの活用方法について解説しましたが、それぞれにメリット・デメリットがあり、立地や需要によって大きく変わってきます。空き家の多いマンションの場合、そもそも立地がよくないことも多く、「活用するのは難しい」と考える方も多いのではないでしょうか。
ここからは売却の方法について解説します。
「安心R住宅」制度を利用して購入者を募る
「安心R住宅」制度は、「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度」のことで、従来の中古住宅に対するマイナスイメージを払拭し、中古住宅市場の活性化を目指すことを目的として、国土交通省が2017年12月に創設した制度です。
参照元：安心Ｒ住宅
次に挙げるような要件を満たす中古住宅の広告に「安心R住宅」のロゴマークの使用が認められます。
- 耐震性があって、インスペクション（建物状況調査等）が行われていること
- リフォームを実施済み、またはリフォームの提案が付いていること
- 点検記録等の保管状況について情報提供が行われていること
買主はロゴマークがあるかないかで、安心R住宅かそうでないかがすぐに判断できます。
マンションが安心R住宅に登録されていると、売れやすくなるメリットがあります。築年数が古いマンションは購入を躊躇しがちですが、安心R住宅のロゴがあると買主に安心感を与えます。
ただし、売却予定のマンションが安心R住宅の条件を満たすためには、インスペクション（建物状況調査等）の実施、リフォームの実施（またはリフォームの提案）が必要で、実施するためには費用がかかります。現状では補助金はないため、売主が費用を負担しなくてはなりません。
その分を売却する価格に上乗せする必要が出てきてしまい、売れにくくなってしまうおそれもあります
そのため、リフォーム等をおこなわずとも安心Ｒ住宅の条件を満たすようなマンションでない限り、買手を見つける手段として有効であるとは言えません。
マンション全体を売却して手放す
マンション一棟を売却する場合、媒介契約による売却と買取業者に直接売却する2つの方法があります。
ただし、一棟マンションは高額で規模も大きいため、媒介契約の場合には購入希望者が少なく、売却までには時間がかかる可能性があります。
購入希望者は不動産投資を目的としているため、購入する物件がいくら収益を生み出せるのかを重視します。それには、マンションの稼働率が重要です。稼働率とは、一定の期間のマンションの入居状態のことです。
空き家の多いマンションの場合、稼働率が低いため、「投資する価値が低い」とみなされ、敬遠される可能性があります。
媒介契約をした不動産会社に支払う手数料の目安は
となります。売買代金の約2~3%が相場です。
仮に売買契約が成立したとしても、買主の事業ローンの審査などに時間がかかり、契約成立後手元にお金が入るまでに１か月以上かかることも少なくありません。
そこで、空き家が多くすでに赤字の状態ですぐに売却したい、手元の資金に不安がある、早めに資金調達をしたいなどの場合には、媒介契約ではなく、不動産会社による買取をおすすめします。
不動産会社による買取であれば、不動産会社と売主で買取価格に合意できれば、その場で売却が成立します。媒介契約によってマンションを売却する時と違い、仲介手数料の支払いは不要ですし、たとえリフォームが必要な物件であっても、売主自身は何もしないまま売却できます。
弊社でも、全国でマンションの買取が可能ですので、売却にお困りの方はお気軽にお問い合わせください。ご相談や査定のみでも、無料で承っております。
空室となっている部屋のみを買い取ることも可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
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まとめ
今回は、マンションなどの共同住宅の空き家の増加の原因や放置するリスク、活用方法と売却方法ついて解説しました。
空き家の多いマンションは放置していると負担が増え続け、どんどん劣化し、廃墟化が進んでしまいます。立地や築年数、売却にかかる費用を考慮し、媒介契約がよいか直接買取がよいか、不動産会社に相談してみましょう。
弊社でも、全国のマンションを適正価格で買い取りいたします。放置してしまっているマンションを所有していてお困りの方は、まずはご相談ください。お客様にとって売却プランをご提示させていただきます。
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