株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
親が住んでたマンションを相続するまでの流れ
親が住んでたマンションを相続するには親族で話し合いを行い、手続きする必要があります。
親のマンションを相続する流れは、以下の7つの順序で行います。
なお、実家の相続時にやってはいけないことについては、以下の記事で詳しく解説しています。
①遺言書があるか確認する
はじめに、被相続人（親）が遺言書を残していないか確認します。
遺言書には、以下の3種類があり、それぞれ開封方法が異なります。
- 自筆証書遺言
- 公正証書遺言
- 秘密証書遺言
自筆証書遺言とは被相続人が自分で全文を書いた遺言書のことで、裁判所で開封してもらう（検認）必要があります。
自宅で遺言書を見つけた場合で、検認を行わず、親族で開封してしまうと無効になるため注意しましょう。
ただし、2020年7月より自筆証書遺言を法務局で保管する制度ができたため自宅にない場合もあります。
公正証書遺言は、公証人が作成して公証役場に保管される遺言書で裁判所での検認は必要ありません。
検索システムを使って遺言書の存在を調べることが可能で、偽造や変造の心配がないことがメリットです。
秘密証書遺言は、遺言内容を秘密にでき、公証人に証明してもらえる遺言書です。
記載に不備があると無効になるデメリットがあり、法改正によって自筆証書遺言を法務局で保管できるようになってからは、あまり利用されない遺言書となっています。
②相続人を確認する
次に、相続人の調査を行います。
相続人とは法定相続人のほか、遺言書に記載のあった人のことです。
遺言書が残されている場合は、指名された人を特定し、内容を確認する必要があります。
遺言書がない場合は、法定相続人に相続する権利があります。
法定相続人とは、法律で相続人と認められる人のことで、以下のように順位があります。
| 順位 | 相続人 |
|---|---|
| 必ず相続人となる | 配偶者 |
| 第1順位 | 子および代襲相続人 |
| 第2順位 | 両親等の直系尊属 |
| 第3順位 | 兄弟姉妹および代襲相続人 |
参照元：国税庁｜No.4132 相続人の範囲と法定相続分（相続人の範囲）
たとえば、被相続人に子どもがいる場合は第2順位となる親は相続できないことになります。
また、被相続人に2人の子どもがいて、1人が既に亡くなって孫がいる場合は、代わりに孫が相続できます。
弊社AlbaLinkでは、不動産相続でお困りの方に向けた「不動産相続・相談会」を開催しています。
弁護士や税理士といった法律のプロ、不動産の専門家に「無料で」相談ができます。
オンラインでの開催も行なっていますので、実家や土地など、相続した不動産のことでお困りの場合は、以下のバナーからお気軽にご相談ください。
③他に財産がないか確認する
相続人が確認できたら、他に相続財産を調査します。
相続財産には、マンションなどの不動産、現金、預金、株式、生命保険金、車などのプラスの財産に加え、住宅ローンの残債や借金などのマイナスの財産も含まれます。
不動産であれば、固定資産税の課税通知書や登記関係の書類で確認しますが、自宅になければ、法務局で登記簿謄本、もしくは役所で固定資産評価証明書などの取得が必要です。
預金に関しては、通帳や郵便物などから取引のある金融機関を特定して、残高証明書や取引明細書を請求しましょう。
また、借金などのマイナスの財産も特定する必要があるため、相続財産の調査は慎重に行うことをおすすめします。
④相続人が複数いる場合は遺産分割協議を行う
相続財産の確認が終了したら、判明した法定相続人同士で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、相続人全員で相続財産の分割割合を話し合うことです。
法定相続人全員が参加していない場合、遺産分割協議で話し合った内容は無効となります。
そのため、相続人が遠方に住んでいる場合は、テレビ電話やメールなどを活用して話し合いを進めましょう。
現金や預金など分割しやすい相続財産であれば問題ありませんが、マンションや車など分割が困難なものに対しては、どのようにするのか話し合う必要があります。
マンションを複数人で相続する方法は、以下の4つです。
| 現物分割 | 誰か一人がマンションをそのまま相続する |
|---|---|
| 代償分割 | マンションを1人が相続する代わりに、本来相続する際に得られる額と同等の金額を支払う |
| 換価分割 | 相続したマンションを売却して売却額を分配する |
| 共有分割 | 共有名義にして複数人でマンションを相続する |
なお、共有名義のマンションの危険リスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
⑤遺産分割協議書をつくる
遺産分割協議で決めた遺産分割の内容に全員の同意がとれたら、遺産分割協議書を作成します。
【遺産分割協議書】
遺産分割協議書には遺産分割協議で合意した内容を記載し、相続人全員の実印と署名が必要になります。
なお、遺産分割協議書の書き方については、以下の記事で詳しく解説しています。
⑥相続税の申告と納付をする
相続する場合で基礎控除の範囲を上回る場合や、特例を利用した場合は、相続税の申告と納付が必要になります。
相続の開始があったことを知った日から10ヶ月以内に管轄の税務署へ申告しましょう。
相続税の申告には、マイナンバーの写しや相続人全員の印鑑証明などが必要になります。
相続税の納付期限は申告期限と同じとなっており、原則現金による一括納付となっているため、スケジュールに余裕をもつことをおすすめします。
納付期限までに現金納付が難しい場合は、相続税の延納が可能です。
相続税の延納とは、担保を提供することによって分割で相続税の支払いができることで、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続税額が10万円を超えること
- 現金で納付することを困難とする事由があり、納付困難な金額の範囲内であること
- 延納税額および利子税額に相当する担保を提供すること
- 延納申請期限内に延納申請書と担保提供関係書類を税務署長に提出すること
上記の要件を満たせば、最長20年の延納が可能ですが、利子税の納付が必要となります。
また、相続税の現金納付が難しい場合は、物納も可能です。
ただし、物納できるものは限られており、以下のように優先順位が決まっています。
| 第1順位 | 不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式など |
|---|---|
| 第2順位 | 非上場株式など |
| 第3順位 | 動産など |
相続税の納付は原則現金となっており、物納の優先順位も決まっているため、あまり現実的とはいえません。
⑦相続登記を行う
最後に相続登記を行います。
相続登記とは、相続するマンションの名義を変更する手続きのことで、2024年4月1日から義務化されています。
相続登記を行わないと10万円以下の過料を支払う必要があるため、相続することが決まったら早めに行いましょう。
相続登記はマンションがあるエリアを管轄する法務局に申請し、以下の必要書類が必要になります。
| 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村役場 |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 市区町村役場 |
| 新しく不動産を取得する人の住民票 | 市区町村役場 |
| 相続するマンションの固定資産評価証明書 | 市区町村役場 |
| 登記申請書 | 自分で作成 |
| 遺産分割協議書 | 自分で作成 |
参照元：法務局｜相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等
法務局の業務取扱時間は平日8：30～17：15までで、土日は業務の取扱いをしていません。
遠方のため法務局に行くのが難しい際は郵送での手続きもできますが、書類の確認や間違っている場合の修正ができないため、できる限り平日の業務取扱時間に直接行くことをおすすめします。
親が住んでたマンションの相続にかかる税金と計算方法
親のマンションを相続する場合は、相続税のほか、登録免許税がかかります。
相続時にいくらぐらい税金がかかるのか知るために計算方法を確認しましょう。
相続税
相続税とは被相続人の財産を相続した人にかかる税金です。
相続税を計算するには、まず課税対象となる相続財産の総額を算出します。
相続財産の総額から基礎控除を引いた金額が課税対象となります。
基礎控除は、以下の計算式で算出され、課税対象となる相続財産の総額が基礎控除額を下回る場合は相続税はかかりません。
次に法定相続分を算出します。
法定相続分とは、民法に定められた相続財産を分割する目安となる割合のことで、以下のように相続人の関係性によって変わります。
- 【配偶者と子供が相続人である場合】
- 配偶者1/2 子供（2人以上の時は全員で）1/2
- 【配偶者と直系尊属が相続人である場合】
- 配偶者2/3 直系尊属（2人以上の時は全員で）1/3
- 【配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合】
- 配偶者3/4 兄弟姉妹（2人以上の時は全員で）1/4
参照元：国税庁｜No.4132 相続人の範囲と法定相続分（法定相続分）
法定相続分を算出して取得金額がわかったら、税率をかけて控除額を引きます。
相続税の取得金額ごとの税率と控除額は、以下の通りです。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 1,000万円超から3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超から5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超から1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超から2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超から3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超から6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
参照元：国税庁｜No.4155 相続税の税率（相続税の速算表）
相続税の総額がわかったら、法定相続分に応じて、それぞれの税額が算出できます。
弊社AlbaLinkでは、不動産相続でお困りの方に向けた「不動産相続・相談会」を開催しています。
弁護士や税理士といった法律のプロ、不動産の専門家に「無料で」相談ができます。
オンラインでの開催も行なっていますので、実家や土地など、相続した不動産のことでお困りの場合は、以下のバナーからお気軽にご相談ください。
なお、アパートの相続税が払えない時の対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
登録免許税
親のマンションを相続する際には、相続登記が必要なため、登録免許税がかかります。
登録免許税は、以下の計算式で算出できます。
固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された固定資産税を課税する時の基準となる評価額のことです。
なお、空き家の名義変更の費用については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
親が住んでたマンションを相続する時の注意点
親のマンションを相続する時の注意点は、以下の5つです。
それぞれ詳しく解説します。
複数人で相続しない
親のマンションを相続する時は、複数人で相続しないことをおすすめします。
マンションなどの不動産を複数人で相続し、共有名義となると以下のような問題が起こる可能性があります。
- 固定資産税などの維持費の負担で揉める
- 誰が管理するかで揉める
- 売却することや利用方法などで揉める
- さらに相続が発生した場合、配偶者や子どもまでトラブルが生じる
法定相続人が複数人いる場合でも、マンションなどの不動産は、可能であれば、一人で相続しましょう。
なお、共有名義で実家を相続する危険性については、以下の記事でも詳しく解説しています。
遺言書を作成しておく
親が住んでたマンションを複数人で所有することになった場合は、遺言書を作成しておきましょう。
先述のとおり、共有名義のマンションはトラブルになることが多く、共有状態を解消しないまま亡くなってしまうと、配偶者や子どもに引き継ぐと将来さらなるトラブルをまねく可能性があります。
そのため、できるだけ公正証書で遺言書を作成し、共有名義のマンションは一人だけに相続するように記載しておきましょう。
複数人でマンションを相続することは避けたいですが、どうしても共有名義になる場合は遺言書を作成しておくことをおすすめします。
なお、共有持分の遺言書の正しい作成方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
公共料金の名義変更をする
親が住んでたマンションを相続する時は、公共料金の名義変更を忘れずに行いましょう。
相続登記や相続税の支払いなど親が亡くなるとしなければいけないことが多く、忘れがちになりますが、親のマンションを相続する場合は、早めに公共料金の名義変更を行うことをおすすめします。
公共料金の支払いは口座引き落としにしている人が多く、口座名義人が亡くなったことがわかると金融機関から口座を凍結され、引き落とし不能となる恐れがあります。
金融機関は不正な引き出しを防止するために、口座名義人が亡くなったことがわかると預金口座を凍結して取引を停止してしまうからです。
相続して住まない場合でも清掃などで電気や水道は使用するため、料金未払いで止められないように気をつけましょう。
マンションの管理組合へ連絡する
親が住んでたマンションを相続する時は、マンションの管理組合へ連絡することも大切なことです。
マンションの管理費や修繕積立金の支払い状況を確認して、今後支払い方法を変更する旨を伝えましょう。
また、敷地内の駐車場を親が使用していた場合は、今後継続するかも含めて手続きする必要があります。
空き家のまま放置しない
親が住んでたマンションを相続する場合で、たとえ住む予定がなく活用する気がなくても放置することはやめましょう。
親のマンションを空き家のまま放置すると、以下のようなリスクがあります。
- 管理費や修繕積立金などの維持費がかかり続ける
- 資産価値が下落する
- 犯罪に利用される
一戸建てと違って、マンションの場合は管理費と修繕積立金が毎月かかります。
さらに固定資産税も毎年納税が必要なため、所有しているだけでも、かなりの維持費がかかり続けることになります。
また、マンションであっても空き家のまま放置していると犯罪に利用される可能性があるでしょう。
近年、マンションなどの空き家を特殊詐欺の被害金や不正薬物の受け取り場所として悪用されるケースが多発しています。
参照元：公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会｜空き家・空き室不正利用への注意喚起
親が住んでたマンションを相続して放置することは社会に迷惑をかけることにつながるため、できる限り早く対処することをおすすめします。
なお、実家を放置するリスクについては以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
親が住んでたマンションを相続した後の3つの対処法
親のマンションを相続した後の対処法は、以下の3つです。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った対処法を見つけましょう。
引っ越して住む
親が住んでたマンションを相続した後の対処法として、自分が住むことも選択肢の1つです。
通勤可能なエリアで、現在賃貸を借りている、もしくは現在の住居に不満がある場合は検討してみるのもいいでしょう。
ただし、分譲マンションに住むためには、管理費や修繕積立金、固定資産税などのコストがかかります。
とくに築年数が古いマンションは、修繕積立金の負担が大きくなっていることが多いため、将来的に問題なく支払っていけるか慎重に検討することをおすすめします。
なお、引っ越したいのに家が売れないときの対処法は以下の記事で詳しく解説しています。
賃貸経営などで活用する
自分が住まない場合でも、親が住んでたマンションを相続して賃貸経営などで活用することも可能です。
遠方にある場合で住むことは難しいが、思い出がある実家なので手放したくない人には向いている対処法だといえます。
ただし、賃貸経営するには、まず賃貸需要があるかどうかが問題で、適切な家賃設定など不動産の専門的な知識も必要となります。
さらに賃貸物件として活用するためには、ある程度修繕する必要があるため、初期費用がかかります。
不動産の知識があり、資金的にも余裕のある人は一度検討してみるのもいいでしょう。
なお、相続空き家の活用方法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
売却する
親が住んでたマンションを相続して誰も住む人がおらず、活用する予定もなければ、売却することをおすすめします。
マンションの売却金額は、築年数が大きく関わっているため、相続した時が一番価値が高い状態です。
親のマンションを売却する方法は、以下の2つです。
なお、空き家の高額査定を勝ち取るポイントについては以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
仲介会社に依頼して売却する
親が住んでたマンションを少しでも高く売却したい人は、仲介会社に依頼して売却しましょう。
仲介会社に依頼して売却できれば、売却相場に近い金額で売れる可能性があります。
ただし、仲介会社に依頼して売却できるマンションは条件のいい物件に限られます。
仲介会社にマンションの売却を依頼すると、市場から一般の買い手を探すため、立地が良く、築年数があまり経過していない物件であることが望ましいからです。
一般の買い手は、なるべくお金をかけずに便利なところに早く住みたい傾向にあるため、リフォームが必要ない建物の状態、かつ、アクセスや利便性の高い立地が求められます。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
買取会社に依頼して売却する
親が住んでたマンションの立地が悪く、築年数も古い物件の場合は、買取会社に売却することをおすすめします。
買取会社であれば、直接買い取ってくれるため、1週間から1ヶ月の期間で現金化することが可能です。
また、買取会社は契約不適合責任を免責して契約できるメリットがあります。
契約不適合責任とは、売買契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が負う責任のことで、通常仲介会社に売却を依頼する場合は責任が発生します。
しかし、買取会社は、契約不適合責任を免責することが可能です。
契約不適合責任はそもそも一般消費者を守るためのものなので、不動産のプロである買取会社は免責して契約できるのです。
築年数が古いマンションは、外から見えない欠陥や不具合が発生しているケースも多いため、契約不適合責任を免責できれば、引渡し後も安心できるでしょう。
なお、2024年の不動産買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
活用しない相続したマンションはアルバリンクにお任せ
親が住んでたマンションを活用しない場合は、アルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは、空き家を含めたマンションを全国から積極的に買い取っている業者です。
以下は、弊社が実際に「2020年に買取を行ったマンション」の事例です。
【買取した空き家の概要】
| 物件の所在地 | 埼玉県秩父市 |
|---|---|
| 買取価格 | 700万円 |
| 買取時期 | 2022年11月 |
【お客様の声】
念願のマイホームとしてマンションを購入しましたが、急に主人が転勤になったため、住宅ローンの支払いを考慮し、手放すことにしました。
少しでも高く売りたいと考えていましたので、数多くの不動産会社に査定を依頼しましたが、購入価格からすると信じられないほど安い査定額ばかりでした。
安い査定額の根拠を尋ねると、「田舎で立地が悪く、需要が少ないため」とのこと。転勤で引越し日まで時間もなく、焦りと不安を抱えながらネットで検索しているとアルバリンクさんの記事に辿り着きました。
立地の悪い物件も取り扱っているとの記載があったので問い合わせたところ、700万円で買取可能とその日に査定していただきました。
想定していたよりも高い査定額だったため、すぐに売却を決めました。引っ越しも無事に間に合ったので感謝でいっぱいです。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、立地が悪いマンションなど市場で敬遠されやすい不動産の高額買取を数多く実現してきた買取業者で、2023年に上場しています。
お客様から高い評価をいただいているだけでなく、社会的信用も得られていると自負しています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
まとめ
今回は、親が住んでたマンションを相続するまでの流れについて詳しく解説しました。
親のマンションは、複数人で共有名義にせず、できるだけ一人で相続しましょう。
相続することが決まったら、早めに相続登記の手続きをして、相続税を納付することをおすすめします。
ただし、親が住んでたマンションを所有することになった場合でも空き家として放置することはおすすめできません。
親のマンションを放置すると、維持費がかかり続け、犯罪に利用されるリスクもあるため、誰も住まず、活用する予定もない場合は売却しましょう。
立地が良く、築年数も20年以内など比較的新しい場合は仲介会社に依頼して売却することも可能ですが、条件の悪いマンションの場合は買取業者に売却することをおすすめします。
なお、弊社アルバリンクは相続したマンションをはじめとした不動産を積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
相続したマンションを手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
