株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
空き家の査定依頼方法は3つ
空き家の査定依頼方法には、以下3つがあります。
| 査定方法 | 訪問査定 | 机上査定 | AI査定 |
|---|---|---|---|
| 精度 | ◎ | ◯ | △ |
| スピード | △ | ◯ | ◎ |
| 手間 | △ | ◯ | ◎ |
まず相場を把握する段階では机上査定やAIを活用し、実際に売却を進める段階で訪問査定を依頼するのが王道の進め方です。
空き家の状態や自分のスケジュールに合わせて、各査定を使い分けましょう。
訪問査定｜現地で確認する本格的な査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に空き家へ足を運び、現地で直接確認しながら査定額を算出する方法です。
所要時間の目安は、現地での査定に1〜2時間程度、調査報告書の作成を合わせると約1週間〜10日程度です。
なお、業者によっては立ち合い不要で対応してもらえる場合もあります。
その場合は鍵を業者に預け、紛失防止のために受取書をもらったうえで、担当者が単独で現地を確認する流れが一般的です。
訪問査定は、できるだけ正確な売却価格を把握したい方や、売却時期がある程度決まっている方におすすめの方法です。
机上査定｜物件の情報による簡易的な査定
机上査定は、実際に現地へ行かずに、周辺エリアの類似物件の取引データをもとに査定額を算出する方法です。
訪問査定に比べてスピードが速く、最短即日〜遅くとも3日程度で結果を受け取れます。
一方、取引事例から割り出した価格であるため、空き家の周辺環境や建物の劣化具合などの個別要素は査定額に反映されません。
「まず大まかな価格感を知りたい」「AI査定よりも正確なデータが欲しい」という方に適した方法といえます。
AI査定｜自動データ分析で算出するスピード査定
AI査定は、AIが過去の取引データや市場情報を自動で分析し、査定額を算出する方法です。
簡単にいえば、人の代わりにAIが机上査定を担う仕組みといえます。
結果が出るまでの時間は即時〜数時間程度と非常に速く、スマートフォンやパソコンから手軽に利用できるのが最大のメリットです。
ただし、AIが使用する学習データは企業ごとに異なるため、同じ物件で複数のサービスを試すと、算出される価格にばらつきが出る場合があります。
また、すべての不動産会社がAI査定を導入しているわけではない点も覚えておきましょう。
AI査定は、空き家の売却について詳細が決まっていない方や、価格の目安を手軽に知りたい方に適した査定の方法です。
空き家の査定の依頼先は3つ
査定の依頼先は大きく分けて以下3つがあり、目的や状況によって最適な選択肢が変わります。
| 依頼先 | 仲介業者 | 空き家専門の買取業者 | 不動産鑑定士 |
|---|---|---|---|
| 概要 | 売却活動を一手に担う業者。市場価格での売却を目指す | 空き家を直接買い取る業者。築古や残置物あり物件の買取が得意 | 国家資格を持つ専門家。法的・公的に通用する「不動産鑑定評価書」を発行 |
| 費用 | 原則無料 | 原則無料 | 数万円〜20万円程度 |
| 信頼性 | 中程度 | 中程度 | 非常に高い |
売却を目的とするなら「仲介業者」または「空き家専門の買取業者」、遺産分割や相続など法的な手続きが絡む場合は「不動産鑑定士」への依頼が適しています。
仲介業者
都心や市街地など立地の良い空き家であれば、仲介業者への査定依頼が最適です。
仲介業者とは、売主と買主の間に立って不動産売買をサポートする会社のことで、買主は一般の消費者です。
つまり、一般の人が「買いたい」と思えるエリアに所在する空き家であれば、築古物件でも売却できる可能性は十分にあります。
立地がよい空き家かどうかの目安として、ここ数年で人口が増加している地域かどうかを一つの判断基準にするとよいでしょう。
人口の増減については、総務省のサイトで都道府県別・市区町村別で確認できます。
空き家専門の買取業者
郊外や地方など立地がよくない空き家は、空き家専門の買取業者への査定依頼をおすすめします。
老朽化した空き家は好立地などの強みがない限り、一般市場（仲介）ではほとんど売れないのが現実です。
一方、空き家専門の買取業者は独自の実績とノウハウを持っているため、物件の問題点への対処やリスク管理が得意です。
つまり、仲介では売却が難しい物件でも、空き家専門の買取業者なら高確率で買い取ってもらえます。
郊外・地方かどうかの目安として、ここ数年で人口減少が進んでいる地域かどうかを確認するのがポイントです。
人口減少が続くエリアでは住宅需要も落ち込んでいるため、仲介による売却先の確保は難しいと考えられます。
空き家に強い優良買取業者の見分け方については、「空き家査定で信頼できる買取業者を選ぶポイント」で紹介しています。
なお、弊社アルバリンクでも郊外・地方を含む立地条件のよくない空き家も積極的に買い取っております。
これまで4,500件以上の買取実績（2025年12月時点）をもとに、精度の高い査定・適正価格での買取が可能です。
空き家売却を検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。
遺産分割など公正な価値を知ることが目的の場合：不動産鑑定士
査定の目的が遺産分割や離婚時の財産分与など「公正な価値を証明すること」であれば、不動産鑑定士に依頼するべきです。
不動産鑑定士とは、不動産の経済的な価値を法律に基づいて評価する国家資格者のことです。
不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、裁判所や税務署でも正式な証拠として認められます。
そのため、遺産相続や離婚の財産分与でトラブルが生じている場合は、不動産会社の査定書ではなく鑑定評価書が必要になるケースがほとんどです。
一方、不動産会社の査定は担当者や会社ごとの独自の判断をもとに算出されるため、法的な証拠としての効力を持ちません。
費用は数万円〜20万円程度かかりますが、公正な査定額の証明が必要な方は依頼を検討しましょう。
なお、売却のみを目的としている場合は、不動産鑑定士に依頼する必要はありません。
空き家査定で信頼できる買取業者を選ぶポイント
たとえ売却をまだ決めていない段階であっても、査定を依頼する業者は慎重に選ぶ必要があります。
業者選びをおろそかにすると個人情報を不正に利用されたり、執拗な営業電話がかかってきたりするなど、悪質なトラブルに発展するケースがあるからです。
トラブルを未然に防ぐために、この章で紹介する2つのポイントを確認してから業者へ連絡するようにしましょう。
空き家を専門とする買取業者を選ぶ
買取業者の中でも「空き家専門」の買取業者を選ぶことが、より高い査定額を引き出すための重要なポイントです。
空き家を専門的に扱う業者は取り扱い件数が多い分、コスパよく再生・再販するためのノウハウを豊富に持ちます。
そのため、空き家特有のリスクを必要以上に警戒することなく、適正な買取価格を提示してくれる可能性が高いのです。
たとえば、上限1,000万円前後が見込まれる空き家なら、査定額も900〜1,000万円台に収まりやすい傾向にあります。
一方で、一般の不動産会社では、在庫を抱えるリスクへの警戒から、本来1,000万円の価値がある物件でも700万円程度の査定額にとどまるケースがあります。
少しでも高く売却するためにも、取り扱い実績が豊富な空き家買取業者への依頼を優先しましょう。
弊社アルバリンクでは、年間の空き家相談件数約20,000件（2025年12月時点）の実績から、精度の高い査定額の算出が可能です。
無料査定・無料相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
なお、信頼できる空き家買取業者をお探しの方は、おすすめの空き家買取業者一覧もあわせてご確認ください。
上場している
空き家の買取業者を選ぶ際は、上場している会社を優先的に選ぶことをおすすめします。
空き家は隠れた欠陥が出やすいため、売買後に契約不適合責任をめぐるトラブルに発展しやすい物件といえます。
売主が知らなかった欠陥が後から発覚した場合に問われる法的責任。売主は売却後でも、修繕費用や損害賠償を求められるリスクがある
つまり、信頼性の低い業者に依頼すると、売主の立場や義務につけ込んだ強引な値下げ交渉を迫られるリスクがあるのです。
一方で、上場企業は上場時に監査を経ており、社内のコンプライアンス体制の整備が求められます。
また、投資家や社会に向けた情報開示の責任があるため、「ホームページの内容と実態が全然違った」といったトラブルが起きにくい環境が整っています。
上場しているかどうかは、業者の信頼性・透明性を測る重要な指標の一つです。
査定を依頼する前に、必ず公式サイトや東証などの上場情報を確認するようにしましょう。
弊社アルバリンクは、2025年12月に東証グロース市場に上場している不動産買取業者です。
全国27の自治体と連携（2026年1月時点）を取りながら、空き家問題の解決に取り組むとともに、透明性の高い不動産取引を実践しています。
空き家を安全かつスムーズに売却したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家査定から売却までの流れ
前述のように、空き家の査定・売却先としては、買取業者が現実的な選択肢となるケースがほとんどです。
そのため、この章では買取業者に依頼した場合の空き家査定から売却までの流れを紹介します。
査定依頼
不動産会社の査定は、書類が揃えられなくても受けられるケースが大半です。
ただ、物件情報は多く伝えたほうが物理的・法的・経済的な価値を多角的に検証してもらいやすく査定の精度が高くなるので、なるべく揃えましょう。
査定で用意しておくのが望ましい一般的な書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 入手場所・保管場所 |
|---|---|
| 登記簿謄本（下図参照） | 法務局の窓口・郵送・オンラインで請求可 |
| 公図（土地の形状、地番等が記載された図面） | 法務局の窓口・郵送・オンラインで請求可 |
| 固定資産評価証明書 | 役所の資産税課 |
| 身分証明書・実印 | 自宅 |
| 不動産権利書 | 空き家および自宅 |
| 固定資産納税通知書 | 空き家および自宅（毎年4月～5月頃送付される） |
| 土地の測量図・境界確認書 | 空き家および自宅（測量時に取得） |
| 建物の図面 | 空き家および自宅（不動産購入時の取得書類） |
【登記簿謄本】
買取業者に依頼する場合は、担当者が書類の準備や手続きをサポートするため、基本的に物件の住所さえ分かれば査定を進められます。
現地調査
机上査定の金額に納得できたら、次のステップとして担当者が実際に物件を訪れる「訪問査定」に移ります。
訪問査定は現地での確認作業に1〜2時間程度、その後の調査報告書の作成を含めると、結果が出るまでおよそ1週間〜10日程度を見ておくとよいでしょう。
条件交渉・売買合意
現地調査が終わると買取業者から正式な買取価格の提示があり、条件交渉のステップに入ります。
提示された金額や条件に納得できなければ、遠慮なく交渉してみましょう。
交渉で確認しておきたい主なポイントは以下のとおりです。
- 買取価格：提示された金額が適正かどうか。複数の買取業者と比較するのが望ましい
- 引き渡し時期：いつまでに引き渡す必要があるか
- 残置物の扱い：家の中に残った荷物をどちらが処分するか
- 契約不適合責任の有無：買主が買取業者の場合、特約で契約不適合責任が免除となるケースが多い
条件に双方が合意した段階で、売買合意となります。
売買契約の締結
条件交渉が整ったら、売買契約書にサインをして正式に契約を締結します。
契約書には、売買価格・引き渡し日・支払い条件などの重要事項が記載されているため、署名・捺印の前に内容を確認しましょう。
売買契約の締結時には、一般的に手付金（てつけきん）が支払われ、最終的に売買代金の一部として扱われます。
決済・引き渡し（完了）
売買契約を締結した後、最終ステップとなるのが決済・引き渡しです。
売主の引き渡し日に希望がなければ、売買契約の締結から最短数日で決済と引き渡しに移ります。
決済日に残代金（手付金を引いた残りの売買代金）が振り込まれ、同時に鍵や各種書類を買取業者に引き渡すことで、売却は完了です。
空き家売却で失敗しないために｜悪徳業者によくある行動
残念ながら、不動産取引に慣れていない売主の不安や焦りにつけ込む悪質な買取業者が一部存在するのが実情です。
あらかじめ悪徳業者に多い手口を把握し、トラブルを未然に防ぎましょう。
この章では、悪徳業者がよく見せる3つの特徴的な行動パターンを解説します。
明らかに査定金額が高い
最初に提示された査定額が他社より明らかに高い場合は、まず疑ってかかることが重要です。
契約を取りたいがために高い金額で興味を引き、後から値下げする手口である可能性が高いからです。
たとえば、相場が200万円程度の物件に対して「うちなら300万円で買い取れます」と提示してきた場合を考えてみましょう。
売主が喜んで契約直前まで話を進めると、「欠陥が発覚した」「売主には◯◯義務がある」など、もっともらしい理由を付けて、150万円まで価格を下げてくることがあります。
その時点で契約を取りやめようとしても、それまでに費やした手続きの手間と時間がすべて無駄になってしまいます。
こうしたトラブルを防ぐために、査定額を出してもらう際には必ず「その金額の根拠を教えてください」と質問するようにしてください。
信頼できる業者であれば、物件の欠陥も含めて論理的に金額の根拠を説明してくれます。
できるだけ高値で売りたい場合でも、「不動産会社と担当者が信頼できそうか」を軸に判断し、その後で価格交渉を行うのが得策です。
価格交渉の方法については、「査定金額をアップさせる交渉術」で解説します。
売買契約の決断を急がせようとする
売買契約の決断を急かしてくる業者には、警戒しましょう。
急かす行為の裏には、売主が他社と比較したり冷静に考えたりする時間を奪おうとする意図が潜んでいる場合が多いからです。
「来月から市場が冷え込む」「法改正の影響」など、一見根拠があるように聞こえる言葉を並べられると、不動産に不慣れな売主は信じてしまいがちです。
こうした状況ほど一度立ち止まり、別の買取業者にも査定を依頼しましょう。
一社の言葉だけを鵜呑みにせず、複数の業者に相談したうえで慎重に判断することが、後悔しない売却への第一歩となります。
物件のデメリットを言わない
物件のメリットばかりを強調し、デメリットに一切触れない業者には警戒しましょう。
たとえば、デメリットに触れず300万円を提示する業者と、現実的なラインとして200万円を提示する業者がいた場合、多くの売主は前者に惹かれてしまいがちです。
しかし、これは「明らかに査定金額が高い」と同じ構図であり、契約直前の段階で査定額を引き下げられる恐れがあります。
そのため、業者が褒めてばかりだと感じたら、「プロの目から見て、この空き家を再販する際に苦労しそうな点はありますか？」と率直に質問しましょう。
現実的な評価をしている業者であれば「強いて言うなら〇〇が…」と具体的な回答が返ってくるはずです。
反対に、曖昧な答えや「特に問題ありません」としか返ってこない場合は、その業者の言葉は鵜呑みにしないほうがよいでしょう。
査定金額をアップさせる交渉術
前述のように、信頼できる担当者と出会えていれば、価格交渉にも前向きに対応してもらえる可能性が高まります。
この章では、査定金額をアップさせる交渉術をご紹介します。
連絡は可能な限り早くする
買取業者からの連絡には、可能な限り早く返信することが査定金額のアップにつながります。
返信が早い売主ほど「売却意欲が高く、契約まで話が進みやすい」と業者から判断されるからです。
買取業者にとって「成約しやすい相手」と思われれば、自然と優先的に対応してもらえるようになります。
少し視点を変えて、買取業者の側から状況を想像してみてください。
なかなか連絡が返ってこない売主がいたとしたら、「本当に売る気があるのだろうか」と感じるのは自然なことです。
担当者としても時間と労力を割きづらくなり、最終的には損をしない低めの金額を提示しやすくなります。
反対に、返信が早い売主に対しては「この人なら話がまとまる」という期待が生まれます。
業者としては、安い金額を提示して交渉が決裂するリスクを避けたいため、相手の希望により近い金額を出そうとする心理が働きます。
そのため、買取業者からの連絡は可能な限り早くすることが重要です。
すぐに返信できない事情がある場合は「夕方以降なら対応可能です」など、連絡が取れるタイミングを事前に伝えておきましょう。
戦略的な価格交渉
査定金額を引き上げるには、「感情」ではなく「戦略」で交渉することが重要です。
「もっと高くしてほしい」という一方的な要求では、買取業者が価格を上げる合理的な理由になりません。
大切なのは、値上げと引き換えになる具体的なメリットを売主側から提示することです。
効果的な交渉例は、以下のとおりです。
- 「契約の時期はそちらの都合に合わせられます。その分、売却価格を上げていただけますか？」
- 繁忙期や決済時期の調整は買取業者にとってメリットが大きく、売主側が価格交渉で使える切り札となり得る
- 御社で必ず決めますので、もう少し価格を見直していただけますか？
- 他社への流出リスクがない分、業者が交渉に前向きになりやすい状況が生まれる
一方で、やってはいけない交渉例は以下のとおりです。
- 「長年大事に手入れしてきたので、もう少し価格を上げていただけませんか」
- 空き家の買取はリフォームを前提としているケースが大半。手入れの実績が評価されることはあっても、値上げ交渉への影響は限定的
- 「他社はもっと安かったけど、御社なら高く買い取ってもらえると思って…」
- 一見褒め言葉のようで、具体的な根拠がなく業者側には響きにくい表現。他社を引き合いに出す場合は、伝え方を工夫する必要がある
上記のように、売主側が提供できる条件を最大限に活用することで、価格交渉は成功しやすくなります。
あらかじめ負の要素を解消しておく
査定額を下げる要因となる「負の要素」は、査定前に可能な限り取り除く、あるいは明確にしておきましょう。
業者がリスクと感じる部分をあらかじめ解消しておくことで、値引きの口実を与えずに済みます。
具体的には、以下のような内容となります。
- 残置物の撤去
- 家財や不用品は、可能な範囲で処分しておく。業者が負担する撤去費用が減る分、その費用が査定額に上乗せされやすくなる
- 隣地との境界問題の解消
- 境界線の曖昧さや隣人とのトラブルは、マイナス評価になりやすい。事前に解決できない場合は、状況の詳細を買取業者に伝えておく
- 修繕履歴の整理
- いつ・どこを・どの程度修繕したかを記録としてまとめておく。メンテナンスの見通しが立てやすくなる分、業者がリスクを過大に見積もる必要がなくなる
売主側がリスクを先回りして取り除くことで、査定額のアップが期待できます。
実際の手取りを増やすために査定前にやるべき4つのこと
空き家売却で実際の手取りを増やすために査定前にやるべきことは、以下の4つです。
査定前の準備を万全にして、空き家を有利な条件で売却しましょう。
空き家の清掃をできる限り行う
訪問査定の日が決まったら、その日までにできる限り空き家を綺麗に清掃しておきましょう。
仲介、買取、いずれの場合も空き家がしっかり管理されているか否かが、査定額に直結するためです。
当然しっかり管理されており、住むのに問題ない空き家の方が査定額は高くなります。
具体的には以下の清掃をしましょう。
- 庭の雑草の除去、庭木の枝の選定
- 室内の水回りや床、壁の清掃
- （可能であれば）床下や天井裏のカビなどの除去
最低でも上の2つは行っておきましょう。
庭は物件を外から見て最初に目につく場所ですし、壁や床、水回りも室内に入ってすぐに目につく箇所だからです。
また、普段こまめに換気などを行っていない空き家の場合、床下や天井裏にカビが発生している可能性があります。
訪問査定では普段気にしない床下や天井裏も徹底的にチェックされるので、できる限り汚れは除去しておきましょう。
ただし、良い状態である方が査定額が高くなるからといって、査定前にリフォームまで行うことはお勧めしません。
先述したようにリフォームには300万円～500万円ほどかかりますし、リフォームをしたところで買手がつく保証はないためです。
もしリフォームをするのであれば、仲介業者と媒介契約を結んだあとで、担当者に相談してからにしましょう。
仲介業者の担当者であれば、売却に繋がる効果的なリフォーム方法やリフォーム箇所を教えてくれるはずです。
また、買取業者に売却する場合は、そもそもリフォームを行う必要はありません。
買取業者は活用法に合わせ、買取後に業者自らリフォームを行うためです。
売却相場を把握する
査定額が適正か判断するため、事前に物件相場を確認しておきましょう。
空き家の相場を調べる方法は以下の3つです。
- 不動産売買サイトを活用する
- SUUMOなどの不動産売買のサイトで所有する空き家と立地・面積・構造が似た物件の売却価格を確認しましょう。空き家であることを考慮し、類似物件の売却価格から3割～5割程度差し引いた額を相場と想定しておくと良いでしょう。
- 不動産情報ライブラリを活用する
- 国土交通省が提供する不動産情報ライブラリでは、過去の取引事例や地価情報を無料で検索できるため、売却前に周辺相場を把握するのに役立ちます。
SUUMOなどの不動産売買サイトは、サイトの作りが一般の方向けで使いやすいため、まずはそうしたサイトで相場を確認してみましょう。
そこでもし類似物件が見つからない場合は、不動産情報ライブラリを利用することをお勧めします。
安易にリフォームを行わない
空き家を売却する際は安易にリフォームを行わないほうが賢明です。
リフォーム費用が物件の売却価格の上昇分を上回ってしまい、結果としてマイナスになる可能性が高いからです。
不動産売却において、リフォーム費用がそのまま売却価格に反映されるケースは多くありません。
それであれば、「リフォーム前提の物件」として相場よりも安く売り出したほうが買い手には喜ばれやすくなります。
リフォームをしたほうが、査定額自体は高くなる傾向にあります。
ただ、最終的な手取り額を多くするためにも、採算の取れる確証がない状態でリフォームを行うのは避けましょう。
空き家の名義人が自分であることを確認する
空き家を売却するには、空き家の名義人（登記簿上の所有者）が売主自身でなくてはなりません。
所有権のない空き家を勝手に売却することはできないからです。
ですから、空き家を売却する際は、事前に必ずあなた自身が名義人であることを確認してください。
たとえば空き家を親から相続した場合、相続登記（物件の所有者を亡くなった方から相続人へ移行する手続き）を行っていない場合、名義人が親のままになっている可能性があります。
空き家の名義人は法務局で先ほど画像を載せた登記簿謄本を取得することで確認できます。
もし、名義人が親などのままの場合、司法書士に依頼して名義変更を行いましょう。
その際、司法書士への報酬として3万円～5万円が必要となります。
名義人が売主自身でないと、せっかく買手が見つかっても売却手続きが進まず、その間に買手に心変わりされてしまう恐れもあるため、必ず事前に空き家の名義人を自身にしておきましょう。
なお、名義人が複数いる場合は、売却するには名義人全員の同意を得る必要があります。
そうした共有名義の物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
まとめ
今回は空き家の査定について、査定方法や査定額の算出方法、高額査定を勝ち取る方法などをお伝えしました。
立地や状態が良い空き家は仲介業者に査定を出し、一般の個人に希望価格で売却できる可能性もあります。ただ、老朽化していたり、立地の悪い空き家は、専門の買取業者に査定を出した方が良いでしょう。
状態や立地の悪い空き家は、仲介で売りに出しても売却できる見込みが低いためです。
専門の買取業者に依頼すれば、立地や状態の悪い空き家であっても、高額査定を勝ち取れる可能性があります。
専門の買取業者は訳アリな空き家であっても価値を見出し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalink（アルバリンク）も訳アリ物件専門の買取業者であり、20年間放置された空き家を780万円で買い取った実績もあります。
参照元：Albalink（買取実績）
上記のような空き家を高値で弊社が買い取れる理由は、しっかりとした販路があり、リフォームも販路に合わせて行うため、必要最低限の費用で済ませられるからです。
所有している空き家の査定額が知りたい、できれば高額で売却したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
下記の無料買取査定フォームの入力は30秒程で終わる簡単なものです。ぜひお気軽にご利用ください。
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