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まず空き家の査定を「誰に」依頼するか決める
空き家を含め不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
査定を受けるには、どちらで空き家を売却するかをまず決めましょう。そうしないと不動産仲介業者と不動産買取業者のどちらに査定を出すかを決められないからです。
簡単に仲介と買取の違いを説明すると、以下のようになります。
- 仲介
- 一般の個人の売り手と買手を不動産仲介業者が結び付けて不動産を売却する方法。仲介業者は売買契約が成立すると依頼主から報酬として仲介手数料を受け取ることで利益を得る。町中に多く存在する不動産業者のほとんどがこの仲介業者にあたる。
- 買取
- 買取業者が売主から直接物件を買い取る売却方法。買手を探す必要がない分、短期間で物件を売却でき、仲介手数料も発生しない。
仲介と買取の大きな違いは仲介の買手は一般の個人であり、買手を探す必要がある分、買取より売却期間が長くかかる点です。
あなたの空き家が仲介と買取どちらの査定を受ければいいかは、空き家の状態や立地によって異なります。以下でそれぞれのケースについて解説しますので、自身の空き家はどちらの査定を受けたらいいか確認してください。
なお、仲介と買取の違いについては以下の記事でわかりやすく解説していますので、ご確認ください。
仲介業者に査定依頼をした方がいい空き家
一般的に空き家は仲介では売れにくいとされます。なぜなら、人が住んでいない空き家は通常の家と比べ、劣化スピードが早く大幅なリフォームなどを行わないと住めない物件が多いためです。
ただし、空き家の中でも、以下のような状態や立地の良い空き家は一般の個人に売却できる可能性があります。
- 築浅（築10年以内）で定期的に管理されており、リフォームせずに人が住める状態
- （都心の場合）最寄り駅や店舗や病院など生活に必要な施設に徒歩10分以内に行ける立地
- （地方の場合）最寄りのICや町の中心部に車で10分以内で行ける立地
特に、仲介で空き家を売却する場合、好立地であることは重要です。実際、弊社が家を購入した一般の方に行ったアンケートでも、購入時に重視したこととして「立地」がトップに挙げられています。
自身の空き家が上記の条件のように状態や立地が良い場合は、仲介で売却できる可能性があるため、仲介業者の査定を受けてみましょう。
買取業者に査定依頼をした方がいい空き家
建物の状態や立地が良くない以下のような空き家は、買取業者に査定依頼を出した方が良いでしょう。
- 築古（築10年以内）で放置されており、住むためには大規模なリフォームが必要な状態
- （都心の場合）最寄り駅や店舗や病院など生活に必要な施設に徒歩10分以上かかる立地
- （地方の場合）最寄りのICや町の中心部に車で10分以上かかる立地
一般の個人はマイホームとして快適にすぐに住める物件を探しています。そのため、劣化が激しくすぐに住めず、交通の便も悪い空き家は、一般の個人からは敬遠されるためです。
ここまで読んで、「状態や立地の悪い空き家は買取りってことは、きっと買取は査定額も低いんだろうな」と思った方もいるかもしれません。しかし、そんなことはありません。
専門の買取業者に依頼すれば、老朽化が進んだ空き家であっても、高額査定を勝ち取れる可能性があります。なぜなら専門の買取業者は老朽化など、問題を抱えた空き家を再生・再販するプロフェッショナルだからです。
そう言われてもなかなか信じられないと思いますので、ぜひ試しに一度、弊社Albalinkの無料買取査定を受けてみてください。弊社も訳アリ物件専門の買取業者ですので、できる限りあなたの空き家を高く買い取らせていただきます（売却前提でなく、まずは査定額が知りたいという方も大歓迎です）。
空き家の2つの査定方法と必要書類
不動産業者の空き家の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。下図にあるように、机上査定は物件データに基づいた簡易的な査定となり、訪問査定は現地調査を基にした本格的な査定となります。
一括査定サイトなどを利用する場合、机上査定と訪問査定のどちらを受けるか選べる場合があります。なお、弊社Albalinkにご依頼いただいた場合は、まずは机上査定により、2～3営業日以内に大まかな査定額を提示いたします。その後、ご希望があれば訪問査定を行わせていただきます。
この章では、机上査定、訪問査定それぞれの査定方法について解説します。ただ、その前にまずは査定を受けるために必要な書類をお伝えします。
査定を受ける前に必要書類を揃えておく
査定を受ける前に、以下の必要書類を揃えておきましょう。
| 必要書類 | 入手場所・保管場所 |
|---|---|
| 登記簿謄本（下図参照） | 〃 |
| 境界確認書 | 法務局 |
| 土地の測量図・家の図面 | 〃 |
| 公図（土地の形状、地番等が記載された図面） | 〃 |
| 身分証明書・実印 | 空き家、及び実家に保管されているはず |
| 不動産権利書 | 〃 |
| 固定資産税通知書・固定資産税評価証明書 |
【登記簿謄本】
査定は複数社に依頼し、査定額を比較するのが一般的です。そのため、査定を受ける前提条件を揃える必要があるためです。
たとえば、A社には空き家の面積が不明のまま査定依頼を行い、その後空き家の測量図を手に入れ、B社の査定では面積を伝えた上で査定依頼を行った場合、A社とB社の査定額を純粋に比較することはできません。
なお、上記の表の下から2番目の不動産権利書は不動産取得時に法務局から発行される書類です。もし紛失した場合は法務局で紛失ことを報告し、不動産登記事項証明書を取得しましょう。
ただ、上記の書類が全て揃わなくても、査定を受けるための入力項目の情報さえわかれば査定は受けられます。良心的な不動産業者であれば、代わりに書類を揃えてくれるケースもあります。
ちなみに弊社Albalinkの机上査定は「氏名・住所・アドレス」だけで依頼できます。机上査定については、以下で詳しく解説しますので、ご確認ください。
机上査定｜物件情報による簡易的な査定
机上査定は実際の物件は見ずに、物件の情報をもとに行う査定です。具体的には、以下の情報をもとに対象物件の査定額を導き出します。
- 物件の所在地・築年数・敷地面積・間取り
- 周辺地域の環境
- 不動産価格の相場
机上査定は不動産業者が現地に行く必要がないため、査定依頼をしてから数時間で査定結果が提示されることも珍しくありません。ですから、まずは売却額の目安を知りたい方は、机上査定を受けてみましょう。
机上査定はインターネット上の査定一括依頼サイトから複数社同時に依頼できます。査定依頼サイトでは、物件情報を入力する必要があります。その際、上記の必要書類を揃えておけば、全ての入力項目をスムーズに埋めることができ、同一条件で一括査定を受けられます。
ただし、机上査定は業者が現地に行って査定額を出す訪問査定より査定額の正確性は落ちます。そのため、机上査定を受け、より正確な査定額を知りたいと思った場合は、訪問査定を依頼しましょう。
なお、弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者として、空き家の買取査定を行っております。下記の無料買取フォームから30秒程で依頼できますので、「幾らくらいで買い取ってもらえるか知りたい」という方はお気軽にご利用ください。
訪問査定｜物件を確認する本格的な査定
訪問査定は不動産業者が実際に現地に赴き、物件を確認した上で行う査定です。具体的には、物件の管理状態や眺望、騒音の有無といった、書類上の物件情報ではわからない部分が確認されます。
仲介の場合、訪問査定には売主も同行するのが一般的です。そのため、空き家をしっかり管理している場合は、売主自ら直接仲介業者の担当者に管理状態の良さをアピールできます。同時に、担当者の対応や人柄も確認できます。
ただ、現地が遠方の場合、査定に同行するための時間と費用がかかります。休日が査定の同行で潰れてしまうかもしれません。現地が近い場合でも、査定だけで2時間程度かかりますので、最低でも2時間以上は予定を開ける必要があります。
一方、買取の場合は売主が査定に同行する必要はありません。そのため、現地に同行する手間や費用は掛かりません。
ここまで読んで、「査定に同行するのは面倒くさいな…」と感じられた方は、ぜひ一度下記無料買取フォームから弊社の買取査定を受けてみてください。
弊社は空き家買取に強い専門の買取業者ですので、売主様のお手間を取らすことなく訪問査定を行い、正確な査定額を1週間程度でお伝え出来ます。
空き家の査定額の2つの算出方法
不動産業者は以下の2つの方法で査定額を算出しています。
- 取引事例比較法
- 原価法
下記でそれぞれの算出方法について解説します。
ただし、上記いずれの算出法を用いても、査定額は不動産業者によって異なります。なぜなら、査定額を算出する元となるデータや実績が業者によって異なるためです。そのため、正確かつ高額な査定額を勝ち取るためには、業者選びが重要となります。業者選びのポイントについては次章で解説します。
取引事例比較法
取引事例比較法は、その不動産業者の過去の取引事例と査定対象の物件を比較しながら査定額を出す方法です。査定対象物件の周辺にある類似物件の査定額を元に、そこから時代の変化に伴う地価の変動などを考慮して査定額を出します。
取引事例比較法を簡単に具体例で説明すると、築20年の空き家を査定する場合、2年前にその業者が同じ面積・アクセスの築15年の空き家Aを800万円、築25年の空き家Bを600万円で売買したとします。その場合、今回の空き家は空き家A・Bの間を取って700万円の査定額がつく、といった具合です。
ただし、空き家A・Bを査定した後の2年間でその土地の地価が上がっていた場合は700万円以上の査定額になることもあります。
取引事例比較法では、査定を依頼する不動産業者の過去の取引事例が査定額に影響してくるため、空き家の取引時事例が豊富で、高額査定を過去に多く出している業者に依頼することが重要です。
原価法
上記の取引事例比較法は類似物件との比較で査定額を算出する方法です。そのため類似物件の査定事例がない場合は使えません。
そうした時に用いられるのが原価法です。原価法は対象物件と同じ建物を建て直した場合、いくらかかるか（再調達価格）を算出し、そこから建物の劣化分を差し引いて査定額を出す方法です。
原価法を計算式で表すと以下のようになります。
- 原価法の計算式
- 査定価格＝再調達価格×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)
- 再調達価格
- 土地の単価×総面積
たとえば、再調達価額が1000万円で築年が11年、木造戸の建ての場合、木造戸建ての法定耐用年数は22年なので、査定額は500万円（1000万円×（11÷22））となります。
再調達額を算出するための土地の単価（土地の評価）をいくらに設定するかは不動産業者によって変わります。しかし、計算式からもわかるように築年数が古い空き家は基本的に査定額は低くなりがちです。これは取引事例比較法でも変わりません。
では、築年数が古い空き家でも少しでも高い査定額を勝ち取るためにはどうしたらいいのか、その方法を次章でお伝えします。
高額査定を勝ち取るための不業者の選びのポイント4選
前述したように、査定額は不動産業者によって異なります。そのため、空き家の高額査定を勝ち取るためには、業者選びが大切になります。
高額査定を買い取る業者選びのポイントは以下の4つとなります。
- 【仲介の場合】空き家売却の実績がありサポートが充実している業者を選ぶ
- 【買取の場合】専門の買取業者を選ぶ
- 3社以上に査定依頼を出し、最も信頼できる担当者を選ぶ
- 空き家がある地域の業者を選ぶ
それぞれ解説しますので、ご確認ください。
【仲介の場合】空き家売却の実績がありサポートが充実している業者を選ぶ
不動産仲介業者の業務内容は大きく下記の3つに分かれます。
その中で、空き家を売却する場合は不動産販売代理業を行っている仲介業者に依頼しましょう。特に空き家売却の実績があり、販売サポートが充実している業者を選ぶことが大切です。
- 不動産管理業
- 不動産経営における賃貸や建物の管理を専門に行う
- 不動産販売代理業
- ハウスメーカーなどの企業が開発したマンションや一戸建ての販売を専門に行う
- 不動産開発業
- オフィスビルやマンションの企画・開発を専門に行う
仲介業者の売却実績はホームページの販売内容で確認できます。空き家売却の実績が豊富な業者に依頼すれば、空き家の売り方をわかっているため、査定額も高くつけてくれる可能性があります。
媒介契約（仲介業者との契約）後も、空き家を売却できる自信のある仲介業者は、販売活動を熱心に行ってくれます。なぜなら、仲介業者は物件を売却して初めて仲介手数料という利益を手に出来るからです。
逆に空き家を売却する自信がない業者と契約してしまうと、販売活動に力を入れてくれない恐れがあります。労力をかけたところで、売れなければ利益にならないからです。
前述したように、状態や立地の良い空き家であれば、仲介で希望価格で売却できる可能性は充分あります。それを実現するためにも、査定依頼をする前に、業者の販売実績を確認し、空き家をしっかり販売してくれる業者を選びましょう。
ただし、仲介の場合、高額査定を得られたとしても、実際にその価格で売れるかどうかはわかりません。通常の物件より需要の少ない空き家の場合、買手がつかないということも充分あり得ます。そうした場合は、買取業者への査定依頼も検討しましょう。
【買取の場合】専門の買取業者を選ぶ
一部の状態や立地が良い空き家以外は、専門の買取業者に査定依頼を出すことをお勧めします。多くの空き家は人が住まなくなったことで老朽化が進んでおり、仲介で売却できる見込みは低いためです。
空き家買取に強い専門の買取業者に依頼すれば、老朽化した空き家や、放置された空き家でも高額査定を勝ち取れる可能性があります。専門の買取業者はそうした訳アリの空き家を運用・再販するノウハウに長けているためです。
さらに買取の場合は、基本的に査定額＝売却金額となるため、仲介のように「査定額は良かったのに、実際にはその金額では売れなかった」というようなことは起こりません。
実際、訳アリ物件専門の買取業者である弊社Albalinkは、過去に以下のような20年放置された空き家を780万円で買い取った実績があります。
参照元：Albalink（買取実績）
上記のような空き家を高値で弊社が買い取れるのは、しっかりとした販路があり、リフォームも販路に合わせて行うため、必要最低限の費用で済ませられるためです。
自身の空き家がいくらで買い取ってもらえるか気になった方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。下記無料買取フォームは30秒で入力が済む簡単なものですので、お時間は取らせません。
なお、買取業者に査定依頼を出すメリットは他にもあります。次項で詳しく解説します。
売却のための手間・費用・時間がかからない
専門の買取業者に査定を出し、空き家を売却する場合、仲介に比べて売却するための手間・費用・時間が圧倒的に少なく済みます。
専門の買取業者は、空き家を現状のまま買い取ってくれるため、空き家のリフォームや修繕を行う手間も費用もかからないためです。さらに、専門の買取業者であれば、買取業者が利益を見込めると判断し、売主が査定額に同意すれば、平均1ヶ月程度で売却が完了します。
一方、仲介の場合、老朽化した空き家は一般の個人にはまず売れないため、300万円～500万円ほどかけてリフォームを行う必要があります。さらに、リフォームを行ったとしても、買手が見つかるまでには平均3ヶ月～半年ほどかかります。永遠に買手が見つからない恐れもあります。
空き家の査定を受けた先にある、売却の手間や時間、費用のことを考えると、買取業者へ査定を出すことには大きなメリットがあります。
契約不適合責任を負わなくていい
専門の買取業者に空き家を売却すれば、契約不適合責任が免責（免除）されます。
契約不適合責任とは売却した不動産に、売買契約書に記載のない不具合や欠陥が見つかったとき、売主が買主に負う責任のことです。
仲介では不動産の知識がない一般の個人が物件購入後に不利益をこうむらないように、売主に契約不適合責任が課せられます。
参照元：消費者契約法8条（事業者の損害賠償の責任を免除する条項等の無効）
例えば売却後に売買契約書に記載のない雨漏りが見つかった場合、買主は契約不適合責任を問われ、売主から損害賠償請求や売買契約の取り消しを求められる恐れがあります。
一方、買主が買取業者（宅建業者）であれば、売主の契約不適合責任を免責できます。買取業者は買取後にリフォームをすることを前提としていますし、不動産のプロなため、事前に物件の不具合を見極められるためです。
参照元：宅地建物取引業法第40条（担保責任についての特約の制限）
特に空き家は床下の基礎や屋根裏など見えない箇所が老朽化している可能性があり、売却後に不具合が発生するリスクが高いといえます。そのため、契約不適合責任なしで売却できるのは売主にとって大きなメリットです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者ですので、売主の契約不適合責任を免責して空き家を買い取れます。
自身の空き家のどこにどんな不具合があるかわからない方や、売却後まで空き家の責任を負いたくないという方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
もし「査定依頼を出す前に他の買取業者とも比べてみたい」と思う方は、下記の記事をご確認ください。空き家の買取に強い専門の買取業者を30社紹介しております。
また、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しています。
3社以上に査定依頼を出し、最も信頼できる業者を選ぶ
ここまで、この章では仲介と買取に分けて業者選びのポイントをお伝えしてきましたが、ここからは、仲介、買取共通の業者選びのポイントとなります。
まず、仲介と買取、いずれの業者に査定依頼を出す場合でも3社以上に査定依頼を出し、一番信頼できる業者を選びましょう。複数社査定依頼を出すことで、査定額を比較することができます。
仲介の場合は、売却できる自信がある業者は、高値の査定額を出してくる傾向にあります。なぜなら、先述したように仲介業者は売却できないと利益（仲介手数料）が入ってこないため、売却できる自信がない物件に高額査定をつけて、契約する意味がないためです。
そのため、仲介の場合は基本的には最も高額査定を出してきた業者とやり取りをして、担当者の話し方や対応に問題がなさそうであれば、媒介契約を結んでも良いでしょう。
一方、買取の場合は安易に一番高い査定額の業者と売買契約を結ぶのは危険です。なぜなら他社と比べてあまりに高い査定額を出してくる業者は、契約直前になって何かと理由をつけて査定額を下げてくる悪徳業者な可能性があるためです。
悪質業者に引っかからないためには、以下の2点を確認しましょう。
- 査定額の根拠
- 空き家の買取実績
査定額の根拠を示せない業者は悪徳業者の可能性があります。根拠を示してしまうと、後から勝手な理由で価格を下げられなくなってしまうからです。
またその業者に空き家の買取実績がどれだけあるかホームページなどで確認しましょう。空き家を再販する自信のない悪徳業者は、できるだけ安く買い取って、利益を確保しようとします。しかし、安い査定額を出すと他社に負けてしまうため、最初は現実味のない高値を「ふっかけてくる」ことがあるためです。
高い査定額を出しているのに、空き家の買取実績が乏しい業者は避けた方が無難です。
弊社Albalinkは上場も果たし、メディアでも頻繁に取り上げられている社会的信用度の高い企業であるため、査定額の根拠もしっかり明示させていただきます。
実際に弊社に空き家などの物件の買取依頼をしていただいたお客様からも、弊社の担当者の対応について好意的な意見を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
社会的信用度の高い買取業者に安心して査定を任せたい方は、正直Albalink一択で間違いありません。ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。売却前提でなく、査定額を確認したいだけの方も大歓迎です。
空き家がある地域の業者を選ぶ
空き家の高額査定を勝ち取るためには、空き家がある地域に詳しい業者を選ぶことも大切です。地域密着型の業者であれば、一般的には価値がないような空き家でも、その地域特有の需要を見出してくれるためです。
たとえば山中にある空き家であっても、地域密着型の業者であれば、別荘や山小屋としての需要を見出し、物件の価値として査定額に反映してくれます。
しかし、仲介の場合は仲介業者がいくら物件の需要を見出し、高い査定額をつけても、実際にその価格で売れるかどうかは買手次第です。そのため、高額査定額を勝ち取り、その価格で確実に売却したいのであれば、専門の買取業者に査定依頼をすることをお勧めします。
なお、弊社Albalinkは全国対応可能です。地方の空き家であっても現地スタッフがスピーディーに査定を行い、その土地での需要も把握した上で、適正価格で買い取ります。お客様が現地に赴くことなく、査定を受けられますので、ぜひお気軽に弊社の無料買取査定をご利用ください。
高額査定を得るために査定前にやっておくべき3つのこと
空き家の高額査定を勝ち取るためには、以下の3つを事前にしておきましょう。
- 空き家の清掃をできる限り行う
- 売却相場を把握する
- 空き家の名義人が自分であることを確認する
面倒に思うかもしれませんが、事前準備なくして高額査定は勝ち取れません。それぞれ解説しますので、しっかり確認してください。
空き家の清掃をできる限り行う
訪問査定の日が決まったら、その日までにできる限り空き家を綺麗に清掃しておきましょう。仲介、買取、いずれの場合も空き家がしっかり管理されているか否かが、査定額に直結するためです。当然、しっかり管理されており、住むのに問題ない空き家の方が査定額は高くなります。
具体的には以下の清掃をしましょう。
- 庭の雑草の除去、庭木の枝の選定
- 室内の水回りや床、壁の清掃
- （可能であれば）床下や天井裏のカビなどの除去
最低でも上の2つは行っておきましょう。庭は物件を外から見て最初に目につく場所ですし、壁や床、水回りも室内に入ってすぐに目につく箇所だからです。
また、普段こまめに換気などを行っていない空き家の場合、床下や天井裏にカビが発生している可能性があります。そうした箇所のカビもできる限り落としておきましょう。訪問査定では、普段気にしない床下や天井裏も徹底的にチェックされるためです。
ただし、良い状態である方が査定額が高くなるからといって、査定前にリフォームまで行うことはお勧めしません。先述したようにリフォームには300万円～500万円ほどかかりますし、リフォームをしたところで、買手がつく保証はないためです。
もしリフォームをするのであれば、仲介業者と媒介契約を結んだあとで、担当者に相談してからにしましょう。仲介業者の担当者であれば、売却に繋がる効果的なリフォーム方法や、リフォーム箇所を教えてくれるはずです。
また、買取業者に売却する場合は、そもそもリフォームを行う必要はありません。買取業者は活用法に合わせ、買取後に業者自らリフォームを行うためです。
売却相場を把握する
査定依頼をする前に、物件のだいたいの相場を押さえておきましょう。相場を把握していれば、査定額が高いのか安いのかの判断もつくためです。
空き家の相場を調べる方法は以下の3つです。
- 不動産売買サイトを活用する
- SUUMOなどの不動産売買のサイトで所有する空き家と立地・面積・構造が似た物件の売却価格を確認しましょう。空き家であることを考慮し、類似物件の売却価格から3割～5割程度差し引いた額を相場と想定しておくと良いでしょう。
- REINS（レインズ）を活用する
- 不動産売買サイトで類似物件を見つけられない場合は、REINS（レインズ）を活用しましょう。REINSは不動産業者も利用する不動産情報ネットワークシステムで、売却中の物件が全て掲載されています。
- 土地総合情報システムを活用する
- 土地情報システムは国土交通省が運営しているデータベースで直近5年分の売買契約が成立した物件を確認できます。上記2つは売り出し中の価格しかわかりませんが、このサイトでは実際に売却した金額を確認できるため、このサイトで類似物件の売却価格を確認すれば、より正確な相場を掴めます。
参照元：SUUMO
参照元：土地総合情報システム
SUUMOなどの不動産売買サイトは、サイトの作りが一般の方向けで使いやすいため、まずはそうしたサイトで相場を確認してみましょう。そこでもし類似物件が見つからない場合は、REINSや、土地総合情報システムを利用することをお勧めします。
なお、空き家の相場については下記の記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください。
空き家の名義人が自分であることを確認する
空き家を売却するには、空き家の名義人（登記簿上の所有者）が売主自身でなくてはなりません。所有権のない空き家を勝手に売却することはできないからです。ですから、空き家を売却する際は、事前に必ずあなた自身が名義人であることを確認してください。
たとえば空き家を親から相続した場合、相続登記（物件の所有者を亡くなった方から相続人へ移行する手続き）を行っていない場合、名義人が親のままになっている可能性があります。
空き家の名義人は法務局で先ほど画像を載せた登記簿謄本を取得することで確認できます。もし、名義人が親などのままの場合、司法書士に依頼して名義変更を行いましょう。その際、司法書士への報酬として3万円～5万円が必要となります。
名義人が売主自身でないと、せっかく買手が見つかっても売却手続きが進まず、その間に買手に心変わりされてしまう恐れもあるため、必ず事前に空き家の名義人を自身にしておきましょう。
なお、名義人が複数いる場合は、売却するには名義人全員の同意を得る必要があります。そうした共有名義の物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
空き家売却に伴う費用や税金
空き家の売却について「売却すれば売却金が手に入る」といった、お金が入ってくるイメージを持っている方は多いでしょう。しかし空き家売却には以下のような費用や税金の支払いが発生します。
- 仲介の場合は仲介手数料がかかる
- 登録免許税がかかる
- 売却益に対して譲渡所得税がかかる
以下でそれぞれ解説しますので、売却してから「こんな費用がかかるとは思わなかった」と慌てないようにしっかり確認してください。
なお、不動産売買に関する税金については、こちらの記事で網羅していますので合わせてご確認ください。
仲介の場合は仲介手数料がかかる
仲介業者に依頼して空き家を売却すると、下図のように仲介手数料が発生します。下図のタイトルに「上限」とありますが、仲介手数料は基本的に上限いっぱいまで請求されます。そのため、仮に500万円で空き家が売れた場合、仲介手数料として21万円の支払いが発生します。
仲介で売却した場合は、売却後に売却額の3％～5％の費用の支払いが発生するため、そのための費用を用意しておかなければなりません。もし用意できず売却金から支払う場合は、仲介手数料分、売却金が目減りしてしまうことになります。
なお、買取の場合は仲介手数料は不要ですので、売却後に数十万円もお金を取られるのは嫌だなと感じた方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
登録免許税がかかる
空き家を売却し、所有者が売主から買主へ移った場合、所有権移転登記（登記簿上の所有者を変更する手続き）が必要となり、その際、登録免許税がかかります。登録免許税は以下の計算式で求められます。
仮に固定資産税評価額が800万円の場合、登録免許税として16万円の費用がかかります。
固定資産税評価額は固定資産評価証明書（下図参照）を市区町村の窓口で入手することで確認できます。また、固定資産税の「納税通知書」とともに市区町村から送付される「課税明細書」でも確認可能です。
登録免許税は10万円を超える場合もありますので、空き家を売却する際は事前に登録免許税がいくらになるかを把握しておきましょう。
売却益に対して譲渡所得税がかかる
譲渡所得税とは、不動産を売却したときに出た利益（譲渡所得）にかかる税金です。
譲渡所得と譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
- 譲渡所得
- 不動産を売却した金額ー（不動産の取得費＋不動産を売却するのに要した諸経費）
- 譲渡所得税
- 譲渡所得×税率
上記の「不動産の取得費」とは売却する不動産の購入費のことです。また「不動産を売却するのに要した諸経費」にはリフォーム費用も含まれます。
そのため仲介で空き家を売却し、リフォーム費用が数百万円かかった場合は必ず、売却金額からリフォーム費用を差し引きましょう。そうしないと、余計に譲渡所得税を支払うことになってしまいます。
なお、譲渡所得税の税率は売却する不動産の保有期間が5年より長いか、短いかで以下のように変わります。
| 所得税 | 復興税所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
上の表を見てもらえばわかる通り、5年より長く所有してから売却した方が税率が低くなります。ただし、ここでいう「所有」とはその不動産を取得した日からの期間となります。そのため、相続などで空き家を所有してから1年しか経っていない場合でも、取得してから5年が経過していれば長期譲渡所得となります。
長期譲渡所得の場合、譲渡所得が500万円だとすると、譲渡所得税は100万円程度となります。
取得してから5年以内で空き家になるケースは少ないため、現在空き家となっている建物はほぼ長期譲渡所得が適用されると考えていいでしょう。
相続した空き家は「空き家3000万円特別控除」が使える場合がある
相続した空き家を売却し、譲渡所得が発生した場合「空き家3000万円特別控除」が適用される可能性があります。空き家3000万円特別控除とは譲渡所得を3000万円控除できる制度です。この控除が適用されれば、譲渡所得が3000万円以下の場合、譲渡所得税は発生しません。
通常、譲渡所得3000万円には600万円ほど譲渡所得税がかかる（長期譲渡所得の場合）ので、それがゼロになると考えると大きな節税になります。ただし、控除が適用されるには以下の要件を全て満たす必要があります。
- 譲渡のときに現行の耐震基準を満たしていること
- 昭和56年5月31日以前に建設された家
- 平成28年4月1日〜令和9年12月31日までに売却すること
- 相続された日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 譲渡金額が1億円以下であること
- 相続されるまでの間に被相続人以外の住居歴がないこと
- 相続されるまでの間に事業や貸付の目的で使用していないこと
上記の②～⑦の要件を全て満たしていても、①を満たすためには新耐震基準への耐震工事が必要です。なぜなら①の「現行の耐震基準」が制定されたのは昭和56年5月31日であるため、②の「昭和56年5月31日以前に建設された家」は全て旧耐震基準の家となるからです。
ですから、空き家3000万円特別控除の適用を受けるかどうかは、適用を受けない場合の譲渡所得税額と、耐震工事の費用を比較してから決めましょう。
お勧めできない空き家の処分方法3選
空き家のお勧めできない処分方法は以下の3つです。
- 個人売買
- 空き家バンクの利用
- 自治体に引き取ってもらう
上記の方法は空き家の査定や売却についてネットなどで調べていると、どこかで目にすることもあるでしょう。しかし、これらの方法はトラブルに巻き込まれるリスクがあったり、実現できる可能性が低い方法となります。しっかり確認し、高額売却につながらないことに時間や労力を奪われないようにしましょう。
個人売買
ネットには空き家を個人売買できるサイトが多数あります。売主はサイトに空き家の情報を無料で載せられ、売却価格も自分で決められます。査定を受けることなく、手軽に空き家を売りに出せるのが魅力です。
しかし、こうした個人売買はお勧めできません。なぜなら不動産業者の査定を受けず、売主自身が決めた売却価格は相場とズレている場合があり、高すぎる場合は売れませんし、安すぎる場合は売れたとしても損をしてしまうためです。
また、個人売買では不動産の不具合箇所などを記載する「重要事項説明書」（下図参照）が作成されません。「重要事項説明書」は不動産業者（宅地建物業者）が間に入った時に作成されるもので、宅建士が作成しなくては法的効力がないためです。
そのため、個人売買では売却後に物件に不具合が見つかった場合、売主と買主の間でトラブルとなる恐れがあります。
特に空き家はさまざまな箇所が劣化している可能性があり、個人売買を行った場合、売却後にトラブルになる可能性が高いといえます。そのため、空き家の個人売買はお勧めできません。
空き家バンクの利用
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売り手と買い手をつなぐマッチングサイトです。
空き家バンクも無料で所有している空き家をサイトに登録でき、手軽に売り出すことができます。
ただし空き家バンクは一般の方にそれほど知られていません。実際、全国宅地建物取引業協会連合会が行ったアンケートによると、一般の方への空き家バンクの認知度は24.1%にとどまっています。
参照元：土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果〈全体版〉
そのため、空き家バンクに登録しても空き家を売却できる見込みは低いと言わざるを得ません。なぜなら知っている人が少なければ必然的に空き家を探してサイトを訪れる人も少なくなるからです。
そもそも空き家バンクを運営している自治体自体、限られているため、空き家がある自治体が空き家バンクを運営していなければ利用できません。
また、空き家バンクでは個人売買ではなく仲介業者を間に入れて売買を行うこともできますが、自治体が紹介する仲介業者の質が悪い場合があります。自治体から空き家バンクの仲介を依頼されるのは、自前のお客さんが少なく暇な、言ってしまえば人気のない業者であることが多いからです。
そのため、質問したことのレスポンスが悪く、売却手続きがスムーズに進まなかったり、受け答えの態度が横柄で不快な思いをする恐れがあります。
ですから「空き家売却に時間がかかってもいい」「売却時に多少不愉快な思いをしても気にならない」といった方以外には、空き家バンクの利用は勧められません。
それでも、空き家バンクの利用に興味がある方は、下記の記事をご覧ください。空き家バンクを有効活用する方法について解説しています。
自治体に引き取ってもらう
自治体によっては空き家を無償で引き取ってくれるところもあります。しかし、実際に空き家を自治体に引き取ってもらえるケースはほとんどありません。
なぜなら、自治体にとって空き家は固定資産税という貴重な収入源であり、引き取ってしまったらその分、税収が減ってしまうためです。しかも空き家を引き取ったら、管理する手間や費用もかかります。
そのため、自治体は公園や公民館、防災倉庫向けに使えるような広大な土地に建つ空き家しか引き取ってくれません。そのような土地なら引き取り後も有効活用できるためです。しかし、そのような広大な土地に建つ空き家は稀でしょう。
このように、自治体に空き家を引き取ってもらうのは、多くの空き家所有者にとって非現実的な方法です。そのため、空き家を処分する際の選択肢として外してしまっても構わないでしょう。
まとめ
今回は空き家の査定について、査定方法や査定額の算出方法、高額査定を勝ち取る方法などをお伝えしました。
立地や状態が良い空き家は仲介業者に査定を出し、一般の個人に希望価格で売却できる可能性もあります。ただ、老朽化していたり、立地の悪い空き家は、専門の買取業者に査定を出した方が良いでしょう。状態や立地の悪い空き家は、仲介で売りに出しても売却できる見込みが低いためです。
専門の買取業者に依頼すれば、立地や状態の悪い空き家であっても、高額査定を勝ち取れる可能性があります。専門の買取業者は訳アリな空き家であっても価値を見出し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者であり、記事で紹介したように20年間放置された空き家を780万円で買い取った実績もあります。
所有している空き家の査定額が知りたい、できれば高額で売却したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。下記の無料買取査定フォームの入力は30秒程で終わる簡単なものです。ぜひお気軽にご利用ください。
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