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実家が負の遺産と化すのはなぜ？相続後に待ち受ける6つの悲劇
相続後の具体的な活用方法を決めずに継承してしまった実家は「負の遺産」になってしまうケースが多々あります。
以下では、計画性を持たずに実家を相続してしまった場合、その先に待ち受ける悲劇をご紹介します。
なお、記事後半「【相続前にできる！】実家を負の遺産にしないための対策」「【相続後にできる！】負の遺産を手放す3つの方法」では、このようなリスクを回避する方法を解説しているのでご安心ください。
相続したが永遠に売れない
相続しても永遠に買手がつかない実家は、負の遺産と化してしまいます。
実際に、相続した実家は、老朽化が著しい、地方の田舎にあって立地が悪い等の理由から、なかなか買手がつかないケースが多々あります。
また、不動産業者に販売活動そのものを断られてしまったり、販売活動に力を入れてもらえなかったりするのも、実家に買手がつかない一因です。
不動産の売主と買主を繋ぐ役割の「不動産仲介業者」は、売買契約成立の成功報酬として、売却金額に応じた仲介手数料を受け取って利益を上げています。
老朽化や悪立地など、売買契約に至りにくい物件、安価でしか売れない物件は利益（仲介手数料）に繋がりにくいため、販売活動を避けられてしまうのです。
このような理由から、負の遺産と化した実家を手放したくても手放せない実態があります。
固定資産税を払い続けなければならない
実家を所有し続ける限り、固定資産税を納め続けなければなりません。
中古の戸建て物件の固定資産税は、年間およそ10～15万円です。
実家を仮に3年放置したとしたら、単純計算で30万～45万円の税金を納めなければなりません。
誰も住んでいない実家にこれほどの税金を納めるのは非常にもったいないと感じるはずですし、実際に所有者の家計を苦しめてしまうでしょう。
定期的に管理しなければならない
実家を所有し続ける限り、建物や敷地内を永遠に管理しなければなりません。
というのも、誰も住んでいない建物は人が住んでいる家屋より早く老朽化が進行します。
放っておくと建物が廃墟化し、破損・倒壊する、害虫・害獣が発生する、犯罪に使われる等、多くのリスクがあります。
具体的には、最低でも月1回は実家に出向いて家屋内の換気を行い、湿気を逃がすことで建物の老朽化を防いだり、夏場は敷地内の草むしりを行い、害虫の発生を防いだりしなければなりません。
また、台風が来る前には老朽化した建物が破損しないように補強したり、地震によって倒壊てしまったら所有者が瓦礫を処分する必要があります。
このような決して軽くない管理の負担が、実家を所有し続ける限り永遠に続きます。
なお、空き家になってしまった実家の管理について、詳しくは以下の記事で解説していますので必要に応じて参考にしてください。
管理を怠ると近隣住民からクレームも
建物や敷地内の管理を怠ると、近隣住民に被害を及ぼし、クレームや損害賠償の請求を受けてしまいます。
例えば、敷地内の草むしりを怠って害虫が発生したら、不快に感じた近隣住民からクレームが入るでしょう。
さらに、管理を怠り老朽化が進行した空き家は、地震や台風などの災害で倒壊・破損するリスクが高まります。
もし破損・倒壊した家屋が近隣家屋や近隣住民、通行人に被害を及ぼしたら、高額な損害賠償を請求されてしまうでしょう。
実際に空き家の倒壊で死亡事故が起きてしまった場合、損害賠償額は以下のように試算されており、およそ2億円であることがわかります。
参照元：公益財団法人 日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」
損害賠償が高額になることはもちろん大きな問題ですが、何より人が亡くなっているので取り返しがつきません。
負の遺産と化した実家を所有し続けることは、実は非常に大きなリスクと常に隣り合わせであると言えます。
放置が長期化すると「特定空き家」に指定される
「特定空き家」とは、地域や自治体が今後も放置するのは危険だと判断した家屋を指します。
特定空き家に指定されると、以下のような流れで所有者は罰則などを課されます。
- 自治体から空き家の管理について指導を受ける
- 「住宅用地の特例」の適用外となり、固定資産税が6倍になる
- 所有者に罰金50万円が課される
- 空き家を強制的に解体され、解体費用を全額請求される
そもそも人が住むための土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、固定資産税が1/6されています。
しかし、特定空き家が建っている土地は、人が住むための土地とは認められません。
よって「住宅用地の特例」の適用外となり、固定資産税が6倍になってしまうのです。
また、行政の指導を受けてもなお空き家の管理を適切に行わない場合、50万円の罰金が課されたのち、空き家を強制的に解体（行政代執行）されてしまいます。
解体費用は全額所有者に請求され、金額は1,000万円以上に及ぶケースもあります。
【共有で相続した場合】共有者同士で物件の活用・売却に向けて意見が食い違う
他の相続人と共有名義で不動産を相続した場合、共有者同士で物件の活用・売却について意見が食い違い、トラブルに発展するおそれがあります。
共有不動産は、共有者1人の意思では、活用も売却もできないからです。
登記簿上の名義人が複数人いる不動産。売却や活用する際は共有者からの合意が必要で、1人の意思で行うことはできない
また、共有不動産は、共有者が亡くなって持分が相続されることで、新たな共有者が増えていきます。
共有者に遠い親族が加わる等、面識がない共有者が増えれば、物件を活用したり売却したりするのはさらに困難になるでしょう。
共有関係が複雑になって手が付けられなくなった共有不動産は、固定資産税や管理の負担を生みながら老朽化を続ける、まさに負の遺産になってしまいます。
【相続前にできる！】実家を負の遺産にしないための対策
無計画に実家を相続してしまうと、前述したような悲劇に遭ってしまうでしょう。
以下では、相続前にできる、実家を負の遺産にしないための対策を3つご紹介します。
まだ相続が発生していない方、相続に備えたい方はぜひ参考にしてください。
親が生きているうちに実家を売却する
まだ相続が発生していないのであれば、親が生きているうちに実家を売却するのも賢明でしょう。
ただ、不動産（実家）を売却するのは、原則として登記簿上の名義人（親）でなければなりません。
まだ相続していない実家（親が所有している実家）を子が売却するのであれば、以下2つ、どちらかの手段をとる必要があります。
それぞれ解説します。
子供が代理人として売却する
年齢や健康上の問題で名義人である親本人が売却活動を行えないのであれば、子供が代理人となって実家を売却することができます。
代理人として売却するためには、親本人の記名押印がある委任状が必要です。
なお、委任状の書式には法的な規定はありません。
不動産業者に、親の代理で実家を売却したい旨を伝えれば委任状の雛形をもらえるので、記入して持参しましょう。
親が認知症の場合は成年後見人を立てる
認知症や精神疾患で売却活動を行えない親に代わり、子供が実家を売却するのであれば「成年後見人」になる必要があります。
認知症などにより判断能力が低下した人物を保護することが目的。成年後見人になった親族には、法律行為や財産管理などの代理権が与えられる。
成年後見人になるためには、まず、親の住民票上の住所地を管轄する家庭裁判所にて申立てを行います。
成年後見人の申立てには、最初に約1万円〜10万円ほどの印紙代や鑑定料などがかかります。
申立て手続きの流れや費用の詳細は、裁判所HP「申立てをお考えの方へ（成年後見・保佐・補助）東京家庭裁判所後見センター」をご確認ください。
なお、成年後見人は、成年被後見人（親）の不動産を自らの判断で売却できるのが原則ですが、住居用不動産を売却する際は家庭裁判所に改めて許可を得なければなりません。
というのも、居住環境の変化は、認知症や精神疾患を患った人の精神状態に大きく影響するからです。
むやみに住居用不動産を売却して認知症や精神疾患を患った親の居住環境を変えるのは、成年被後見人を保護するという観点から見ても良くありません。
参照元：公益社団法人 全日本不動産協会「成年後見人による居住用不動産の売却」
ちなみに、居住用不動産とは、以下3ついずれかに該当する不動産を指します。
- 本人（親）の生活の本拠として現に居住している建物とその敷地
- 現在居住していないが過去に親の生活の本拠となっていた建物とその敷地
- 現在居住していないが将来親の生活の本拠として利用する予定の建物とその敷地
上記のいずれかを売却する場合は、成年後見人になった後、改めて家庭裁判所に売却の許可を得ましょう。
売却の許可を取る方法については裁判所「居住用不動産処分の許可の申立てについて」を参照してください。
遺言書を作成しておく
実家を負の遺産にしないための対策として、親が生前に遺言書を残し、実家の今後について明記しておくのも有効です。
遺言書にて実家の今後について明記されていれば、相続人同士でトラブルになりにくいため、結果として実家が負の遺産になりにくくなります。
例えば、遺言書に実家の相続人となる1人の名前が明記してあれば、実家を共有名義で所有することにはなりません。
1つの建物・土地を複数人で所有している状態
前提として、 共有不動産は共有者全員の合意がないと処分（売却）できません。
もし実家を共有で相続してしまったら、共有者同士で処分（売却）に対する意見が食い違い、トラブルに発展し、結果として放置された実家が負の遺産と化してしまうおそれがあります。
遺言書に、実家の相続人や相続後の意向（処分する等）が明記されていれば、このようなリスクを回避できます。
遺言書は自身で作成することもできますが、自身で作成するのが不安な方は弁護士や司法書士に依頼しましょう。
実家を家族信託する
実家の所有者（親）が亡くなる前に、実家を家族信託しておく手段もあります。
家族信託とは、自分で財産を管理できなくなったときに備え、不動産含む自分の財産を管理をする権限を家族に与えておくことです。
家族信託しておけば、相続が発生したときではなく、親が実家を管理できなくなったときに実家の権限が引き継がれます。
そのため、万が一親が認知症になった場合も、成年後見人の申請を行わずに家族が実家を管理・処分（売却）できる点がメリットです。
一方で、兄弟が複数いる場合などは、家族の誰に実家を信託するかで揉めるリスクもあります。
実家の家族信託を検討しているのであれば、信託登記を専門に扱っている司法書士に相談してみるのがベストでしょう。
信託する財産に不動産が含まれる場合、信託契約の内容を登録しておくための登記
実家を相続放棄するかどうか
実際に相続が発生した際、実家を相続するべきか否か解説します。
相続放棄にはいくつかの注意点があるため、安易に選択するのはおすすめできません。
相続放棄の手順
相続放棄の手順は以下の通りです。
- 相続放棄にかかる費用を確認する
- 相続放棄に必要な書類を用意する
- 家庭裁判所に相続放棄を申し立てる
- 照会書が送られてくるので、再送する
- 相続放棄申述受理通知書が届く
相続放棄にかかる費用や書類は、裁判所HP「相続の放棄の申述」を参考にしてください。
なお、相続放棄の申し立てができる期間は、相続の開始があったことを知ったときから3か月以内と定められています。
参照元：民法915条
相続放棄の注意点
相続放棄には、主に3つの注意点があります。
注意点を知ったうえで相続放棄するかどうか検討しましょう。
実家だけを選んで放棄することはできない
実家だけを選んで相続放棄することはできません。
相続放棄は、被相続人の財産に対する一切の権利を放棄することだからです。
相続放棄をしたら、実家以外の財産（預金や車、その他の不動産など）も、全てを放棄することになってしまいます。
放棄しても実家の管理責任から完全に逃れられるわけではない
相続放棄したところで、実家の管理責任から完全に逃れられるわけではありません。
前提知識として、相続には「相続順位」という、遺産を継承する優先順位が定められています。
あなたが相続放棄をしたら実家の管理責任は次順位の相続人に継承されます。
ただし、次順位の相続人が実家の管理を正式に始められるようになるまで、実家の管理責任は相続放棄したあなたに課されます。
実際に、民法940条では、放棄した不動産の管理について以下のように定められています。
第九百四十四条 相続人は、単純承認をした後でも、財産分離の請求があったときは、以後、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産の管理をしなければならない。
ただ、自治体によっては次順位の相続人が実家の管理を開始できる状態になってからも、相続放棄したあなたに責任を課すことがあります。
話が矛盾していると感じるかもしれませんが、これは「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家法）」の第三条で定められた「管理者」の解釈に、自治体によって差異があるからです。
第三条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
管轄の自治体が、「管理者」に「相続放棄した人」も含めていたら、相続放棄した人にも管理責任が課されてしまいます。
管理責任から逃れるには相続財産清算人の選任が必要
実家の管理責任から完全に逃れるには、裁判所にて相続財産清算人選任の申立てを行う必要があります。
相続人に代わって相続財産の管理・処分をする者。多くは弁護士や司法書士などが裁判所から選任される
相続財産清算人を選任すれば実家の管理責任を引き継いでもらえるので、相続人は管理責任から完全に解放されます。
ただし、申立てには裁判所への予納金が20万～100万円必要です。
また、選任にはおよそ1年の期間がかかり、相続財産清算人が正式に選任されるまでの1年間、実家の管理責任は相続人に課されます。
相続財産清算人選任の申立てにはリスクが多いため、安易に行うべきではありません。
相続財産清算人について、詳しくは裁判所HP「相続財産清算人の選任」を参考にしてください。
相続放棄を検討するケース
相続放棄にはリスクがありるため安易に選択するべき手段ではありません。
しかし、それでも相続放棄を検討するべき典型的なケースがあるので、簡単にご紹介します。
プラスの財産より負債が多い
プラスの財産より負債（主に借金など）が明らかに多い場合は、相続放棄した方が賢明です。
理由は言うまでもなく、相続すると相続人が損をしてしまうからです。
もし、プラスの財産より負債が上回っているけれど、それでも相続したい財産があるのであれば、限定承認という方法もあります。
相続人が相続財産から故人のマイナスの財産（借金など）を清算して、財産が余ればそれを引き継ぐ相続方法
限定承認をすれば、相続人は相続によって不利益を被ることはありません。
ただし、限定承認するのであれば、他の相続人から合意を得たうえで、家庭裁判所で複雑な手続きを行う必要があります。
負債が多くてもどうしても相続したい遺産があり、なおかつ他の相続人が合意しているのであれば、限定承認を検討するのも良いでしょう。
なお、より詳しく知りたい方は、裁判所HP「相続の限定承認の申述」を参考にしてください。
兄弟など他の相続人と関係が悪い
兄弟間など、他の相続人同士でトラブルが起きている場合は、これ以上揉め事に巻き込まれたくない一心から相続放棄が検討されるケースもあります。
ただ、相続放棄をすればたしかにこれ以上揉め事に巻き込まれずに済みますが、すべての財産を受け継げなくなってしまいます。
プラスの財産が少しでもあるなら、相続する方向で検討した方が良いでしょう。
なお、相続人同士で遺産を分割する方法は複数あるので、自分たちにとって公平性のある方法を選ぶ必要があります。
遺産の分割方法や、相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、現役司法書士が監修した以下の記事を参考にしてください。
【相続後にできる！】負の遺産を手放す3つの方法
負の遺産と化した実家の手放し方を3つご紹介します。
3つの方法の中で最も現実的、かつ売主にとって金銭的にプラスとなるのは「専門の不動産買取業者に買い取ってもらう」です。
では、1つずつ解説していきます。
自治体や国に寄付する
実家を自治体や国に寄付するという方法もありますが、全く現実的ではありません。
自治体や国が不動産の寄付を受け入れるのは「具体的な活用方法が決まっている土地のみ」に限定されていて、滅多に寄付を受け入れないのが実態です。
というのも、国や自治体が不動産の寄付を受け入れてしまったら、不動産の元の所有者から固定資産税などの税金を徴収できなくなってしまうからです。
所有者からの税収は国や自治体の運用に必要不可欠な収入源なので、市民や国民が不動産を所有して固定資産税を納めてくれた方が、国や自治体にとって都合がいいのです。
国や自治体への寄付について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。
相続土地国庫帰属法を利用する
相続土地国庫帰属法とは、相続した土地を国に帰属する（国の所有にできる）法律です（令和5年4月27日施行）。
ただし、帰属できる土地の要件が非常に多いため、ほとんどの土地は帰属できないのが実際のところです。
例えば、以下のような要件があります。
現状実家が建っているのであれば、所有者が自腹で数百万円の費用をかけて解体し、更地にしなければなりません。
また、実際に国に土地を帰属できることになったとしても、所有者は「負担金」として管理費用の一部を納めるのが必須です。
参照元：e-GOV｜相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律 第十条
負担金の金額はおよそ20万円と定められていますが、例外的に高額になる可能性も十分にあります。
このようにそもそも帰属できる土地の要件が厳しいうえに、土地の所有者の金銭的負担が大きいので、相続土地国庫帰属法はあまりおすすめできる手段ではありません。
相続土地国庫帰属法について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
自治体や国に実家を寄付するのも、相続土地国庫帰属法を利用するのも、売主に金銭的負担がかかったり、そもそも要件が多くて現実的ではなかったりして、有効な手段とは言えませんでした。
負の遺産と化してしまった実家は、専門の不動産買取業者に直接売却するのが賢明です。
専門の不動産買取業者であれば、どんな物件もそのままの状態で買い取ってくれるからです。売主が売却のために費用や労力を割く必要は一切ありません。
そのまま買い取れる秘訣をひとことで言うと、専門の不動産買取業者は、築古物件の多彩な活用ノウハウや再販ルートを豊富に持ち合わせているからです。
例えば、老朽化が著しい物件であれば、賃貸用のリフォームを施して入居者を付けたうえで不動産投資家に再販する等して活用できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、負の遺産と化した実家を再生・活用するノウハウ、再販するルートを豊富に持ち合わせています。
ですから、我々はどんな物件もそのままの状態で、強気な金額で買取可能です。
「実家の売却にお金や労力を割きたくない」「他社で買取や販売活動を断られてしまった」このような方のお力になれれば嬉しく思います。
なお、不動産業界にありがちと思われる強引な営業は一切行っておりませんので、お気軽にご相談ください。
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まとめ
実家を負の遺産にしないための対策と、実家を相続してしまったときの対処法などを解説しました。
相続が発生しているか否かに関わらず、誰も住まなくなった実家や活用の目途がない実家は、専門の不動産買取業者に直接売却するのがベストです。
専門の不動産買取業者であれば、悪立地や老朽化など、様々な原因で売れにくい実家も、そのままの状態で積極的に買い取ってくれます。売主様が売却のために費用や労力を割く必要は一切ございません。
また、専門の不動産買取業者は、共有持分のみの買取も可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、様々な事情で売れない物件を専門に買い取っています。
老朽化や悪立地はもちろん、持分のみも買取可能なので「他の共有者が売却に合意してくれない…」「そもそも他の共有者と連絡と取りあえる関係ではない…」という方もお気軽にご相談ください。
なお、弊社の査定・相談は無料サービスの一環であり、利用したからと言って売却の話が進んでしまうわけではないのでご安心ください。
我々が売主様のお力になれれば幸いです。
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