未接道物件とは
未接道物件とは、建築基準法上の接道義務の規定を満たしていない物件のことを言います。
接道義務を満たしていない物件は、その物件を取り壊して更地にしても再建築することができないので、資産価値が大きく下がってしまうだけでなく売却も非常に難しくなります。
接道義務とは
接道義務では建築基準法上の道路（幅4m以上）に2m以上接していないといけません。
建築基準法で接道義務を設けているのは、火災や災害時に緊急車両が入って作業のできるスペースを確保することが目的です。
接道義務を満たしていない物件や土地については、災害時のリスクが高いということで更地にしても再建築することができません。
建築基準法上の道路については、道路の状況に応じて以下のように分けられています。
| 種類 | 条件 |
| 第42条第1項第1号 | 道路法の道路（国道、県道、市道、町道、村道等）で幅員4m以上の道路 |
| 第42条第1項第2号 | 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上の道路 |
| 第42条第1項第3号 | 建築基準法施行時に幅員4m以上あった道路 |
| 第42条第1項第4号 | 道路法、都市計画法等で事業計画がある幅員4m以上の道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの |
| 第42条第1項第5号 | 道路位置指定を受けたもので、幅員4m以上あるもの |
| 第42条第2項道路 | 建築基準法施行以前からある道幅1.8m以上4m未満の道路。一定条件のもと特定行政庁が建築基準法上の道路に指定している。 |
| 第43条但し書き道路 | 建築基準法上の道路ではないが、建築審査会の同意を得て接道義務を満たすことができる道路 |
参照元：東京都都市整備局
未接道物件に該当するケース
未接道物件といっても、「全く道路に面していない」や「道路には面しているけど条件を満たしていない」など様々なケースがあります。
1.道路に面していない
未接道物件には、周囲を他人の土地や崖、池などに囲まれて建築基準法上の道路に全く接していない物件もあります。
袋地や無道路地などとも言われます。
建築基準法上の道路に全く面しておらず、接道義務を満たしていないのでやはり再建築は不可です。
接道する道路がないということは外に出ることができないのではないかと思う人もいるかもしれませんが、道路に面していない物件の所有者は、民法210条で敷地から公道までは周囲の土地を通ることはできます。
道路に面していない未接道物件は、再建築できないというだけで生活できないわけではありません。
ただし、通行するには土地の所有者に許可をもらう必要があり、通行は良くても自動車などの車両は認めてもらえないこともあります。
又、水道やガス管などのインフラ工事を行う場合も隣地の所有者に地面を掘らせてもらう許可（掘削承諾）が必要です。
2.間口が狭い
建築基準法上の道路に面していてもその間口（接している部分）が2m以上なければ建築基準法の接道義務を満たしていない状態になります。
不整形地や旗竿地、敷地延長の土地などに多いです。
相続人が多く土地を分ける際に複雑な形状になってしまった、土地を切り分けて売却する際に旗竿地にする必要があったといったケースが考えられます。
3.間口から続く道路幅が狭い
建築基準法上の道路に面していて間口が2ｍあっても、敷地まで続く道路の幅が一部でも2m以上ないと建築基準法の接道義務を満たしていない状態になります。
旗竿地や敷地延長などに多いです。
こういった物件の場合は、周辺にすでに家が建っていることが多いので後から通路を広げることが難しいケースがあります。
旗竿地を購入する際には、間口だけでなく敷地までの通路の幅もきちんと2m以上あるかについては必ず確認しましょう。
4.土地に接している道路が4ｍ以下
古くから建物のある密集地では道路が狭いケースも多いです。
道路には面していてもその道路が4m以下の場合は、建築基準法上の接道義務を満たしていないと判断されてしまうので、そのままでは再建築することができません。
特定行政庁によっては6m以上に設定している場合もあります。
こういった物件は現状においては再建築不可ですが、敷地を一部道路に提供するセットバックを行うことで再建築が可能です。
厳密に言うと再建築不可ではなく既存不適格物件となります。
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未接道物件は売却できるのか
未接道物件は再建築が出来ないので売却できるのかと不安に思う人もいると思いますが、未接道物件も不動産のひとつなので売却することは可能です。
しかし、整形地などの売却しやすい不動産とは違い、未接道物件は再建築できないことから購入者が少ないのでそのまま売却するとなると売却価格は大幅に下がってしまいます。
未接道物件の売却は非常にハードルが高いと言えます。
未接道物件は相場価格の50%~70%
では、未接道物件は通常の物件と比べてどのくらい売却価格は下がってしまうのでしょうか。
未接道物件は整形地などの物件と比べると相場価格の50%~70%まで価格が下がります。
接道が全くない物件だと50%以下ということも十分あり得ます。
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未接道物件を高く売却するには
では、未接道物件はどうすれば高く売却することができるのでしょうか。
未接道物件を高く売却するには、接道条件を満たして再建築できるようにすることが一番の近道です。
未接道物件を再建築可能にするための方法としては、隣地を買い取って通路を作る、セットバックするといった方法があります。
1.隣地を買い取る
全く道路と面していない未接道物件の場合は、道路につながる隣地を買い取って通路を作ることで接道義務を満たすという方法があります。
隣地すべてを購入する必要はなく、幅2m以上の通路を確保できる面積分だけ購入すれば大丈夫です。
又、接道はしているが通路の幅2m未満の場合も隣地の一部を買い取って通路の幅を2m以上にすることで接道義務を満たすことができます。
しかし、実際にはいきなり土地を購入したいという話を持ち掛けてもスムーズに進むケースは少なく、難しい場合は賃貸借契約を結んで一時的に接道に必要な土地の部分を借りるという方法もあります。
2.隣地に売却する
昔からよく言われていることですが不動産は隣の人が高く買ってくれるケースが多いです。
隣の人であれば、仮に未接道物件であっても購入することで敷地面積が広がるので資産価値は上がります。
未接道物件でも相場よりも少しでも安く買うことができるのであれば、隣の人にも大きなメリットがあります。
自分が利用する予定がなくて売却を検討しているのであれば、まずは隣の人に声をかけるのが良いでしょう。
相場より多少低くても再建築できるように手間暇をかけることを考えると売主にとってもメリットが多いです。
3.隣地とセットで売却する
隣地も同様に接道義務を満たしていない場合は、一緒に売却することで一つの土地として売却するのも一つの方法です。
一つの土地では未接道でも二つの土地をつなげることで道路との接する長さが確保できるなど、接道義務を満たすことで再建築できる土地に生まれ変わります。
特に隣が親族などの場合は相談がしやすいと思うので有効な手段です。
同時に売却することで双方が隣地を買い取る手間も省けますし、一緒に売却活動することで測量などの金銭的な負担が少なくて済みます。
ただし、売買代金の分配方法についての取り決めなどはきちんと事前に行っておかないとトラブルになることが多いので、不動産会社などに間に入ってもらって条件等の取り決めを行うほうが良いでしょう。
4.セットバックを行う
建築基準法上の道路には42条1項~5項の他にも42条2項道路があります。
42条2項道路は、建築基準法が施行される以前からあった1.8m~4m未満の道路で、本来であれば4m未満で接道義務を満たしていないですがセットバックすることで再建築が可能です。
セットバックとは
前面道路が42条2項道路の場合は、再建築するにあたって道路の中心線から2mのラインまで敷地を後退させる必要があります。
これをセットバックと言います。
両側に家がある場合は、中心線からそれぞれ2mずつ後退することで4mの道幅が確保できるという訳です。
ただし、一方が崖や線路、河川といった場合は、対面から4mのラインまで後退しないといけませんので注意しましょう。
5.再建築の許可を取る
未接道の物件でも43条但し書きの許可を取ることで再建築が可能になります。
43条但し書きの許可は未接道物件に対する救済処置で、接道義務を果たしていなくても基準に適合して安全を確保できるのであれば建築の許可を出すといったものです。
43条但し書きの許可を取るためには、以下の条件を満たす必要があります。
・農道、河川管理道路、港湾施設道路などの公共用の道（幅員4m以上）に2m以上接すること
・建築物の用途・規模・位置および構造に応じて、避難や通行の安全の十分な幅員を持つ通路で道路に通じるものに有効に接すること
引用元：国土技術政策総合研究所 研究資料
6.専門業者へ売却する
未接道物件を一般の不動産会社に売却を依頼すると売却に時間がかかり、最悪の場合は断られてしまうケースもあります。
一般の買取業者の場合も同様で取り扱いが難しいことから買取してくれても相場よりも大幅に低いに価格になります。
そのため、未接道を再建築可能にするのが面倒だという人には未接道物件を専門に扱っている業者に買取してもらうのがおすすめです。
未接道物件専門の買取業者であれば、買取後の未接道物件の取り扱いや販路も多いので通常の買取価格よりも高値で購入してくれます。
未接道物件を相続したが遠くに住んでいるので使い道がなくてすぐに処分したい、早く現金化したい場合は、短期間ですぐに現金化してくれるので未接道物件専門の買取業者に買取してもらうとメリットは大きいです。
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未接道物件専門の買取業者の選び方
未接道物件専門とホームページに記載していても実際には取引実績がそれほど多くない業者も多いです。
未接道物件専門の買取業者だからということで買取を依頼したのに、他社と買取価格がそれほど変わらないということであれば意味がありません。
そのため、未接道物件を高く買取してもらうためには業者選びが非常に重要になります。
1.ホームページや口コミをチェック
未接道物件専門の買取業者を探す方法としてはインターネットの検索が基本です。
検索サイトで未接道、専門、買取などのキーワードを入力して未接道物件専門の買取業者を5件程度ピックアップします。
ピックアップしたらまずはホームページを閲覧して、実際にどういった物件を取り扱っているかや買取実績はどのくらいあるのかなどを確認することが重要です。
次に会社名＋口コミで検索をしてSNSや掲示板等の評判はどうかを調べます。
ホームページの内容や口コミを参考にどの買取業者に依頼するかを決めます。
2.最低3社は査定を依頼する
余程評判が良い会社であれば1社に絞るのも良いかもしれませんが、比較対象がないと本当に良いかどうかはわかりません。
未接道物件の買取査定を依頼する場合は複数の業者に依頼することが重要です。
未接道物件専門の買取業者に査定を依頼する場合は最低3社に依頼するようにしましょう。
買取の場合は査定金額＝売却価格です。
3社に依頼することで金額を比較できるだけでなく、複数業者に査定依頼していることをアピールすれば買取業者間で競争してくれるので買取価格のアップにもつながります。
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まとめ
未接道物件はそのままでは再建築ができないので、購入者が少ないこともあって売却が難しいと言えます。
しかし、未接道物件は、隣地を買い取る、セットバックをするなどして接道義務を果たして再建築できるようにすれば高値で売却することが可能です。
ただ、隣地の買取には時間も掛かるので、時間を掛けたくないという場合は未接道物件専門の買取業者に買い取りしてもらうのも一つの方法です。
自身の状況に応じて再建築可能にして売却するか又は買取してもらうかを選択し、未接道物件をストレスなく売却しましょう。
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