事故物件の特殊清掃を依頼する費用の目安は？業者選びのポイントを詳しく解説！

事故物件とは

事故物件とは、一般的に物件の中やマンションの廊下などの共有部分において、過去に居住者が死亡した経歴がある物件のことです。

不動産取引においては、居住者が死亡した物件は今後に現れると予想される物件の購入者や借家人に嫌悪感を与えるとされ、告知事項である「心理的瑕疵」に該当します。

近年までは居住者が死亡した原因や時期によって、心理的瑕疵に該当するか否かは不動産会社の判断に任せられていました。

事故物件であることを貸主側が告知せずに、入居後後に事情を知った居住者が、貸主を相手に裁判を起こす事例が数多くあります。

しかし、令和3年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成しました。

法的な縛りではないものの、今まで不動産会社によって異なっていた事故物件の定義に、一つの線引きがされたと考えて良いでしょう。

ガイドラインを要約すると下記の通りになります。

ガイドラインによると、基本的に他殺や自殺などの自然死以外の死亡要因については、3年間の告知義務があるようです。

原因不明の死因には孤独死なども含まれているため、基本的に早期発見などで発覚する老衰や病死以外に関しては、事故物件として含まれると考えてもいいでしょう。

しかし自然死の場合であっても、物件に対して特殊清掃を行った場合は、入居希望者に対して告知をする必要があります。

これは特殊清掃が行われた事実は、買主や借主が契約を締結するかどうかの判断に大きな影響を及ぼすためです。

自然死の場合でも一人暮らしなどで、遺体が長期間放置されてしまうと悪臭などが発生します。

買主や借主側も、過去に特殊清掃が行われたと知ると、何かあった物件だと気づくため契約をためらうでしょう。

そのため、部屋をきれいにする際に特殊清掃が行われた場合は、どのような死因であっても告知する必要があります。

>>事故物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

事故物件を賃貸に出すには

事故物件を賃貸に出すためには、まず部屋の状況を把握する必要があります。

遺体の損傷がほとんど無い、もしくは軽微の場合は遺族に連絡を取って遺体の引き取りをしてもらいます。

そして警察に調査をしてもらい、事件性が無ければ居住者の荷物について遺族と話し合って引き取ってもらうか、処分するかどうかを決めましょう。

賃貸業務を不動産仲介業者に依頼している場合は、仲介業者に連絡を行って、事件内容や状況について伝える必要があります。

事故物件を賃貸に出す際には、以前よりも賃料を下げなければいけないケースが多いです。

事故物件は事故が起きた事実があると、買主や借主が契約を避ける傾向にあるので、相場通りに価格を設定しても契約は難しくなります。

そこで、物件価格を下げることで、少しでも契約してもらう確率を上げるために価格を下げるのです。

物件の減価率は事故の内容などで変わりますが、元の価格の1割～5割ほど下げるケースがほとんどです。

しかし、それだけ価格を下げても事故物件の契約を避ける人が多いため、早期に次の買主や借主を見つけるのは難しいでしょう。

事故物件の清掃方法

家族と一緒に住んでいる場合などは、家族の誰かが遺体を早期発見するので、簡易的な清掃を行うだけで貸し出すことが出来るでしょう。

しかし、一人暮らしでは遺体の発見が遅れることが多々あります。

夏の暑い時期では遺体の腐敗が急速に進むため、遺体から発生する悪臭や害虫、体液などが部屋に充満します。

周辺地域に悪臭が漂った場合、近隣住人が異変に気付いて警察などに通報するケースもあります。

長期間放置されたなどで遺体の損傷が酷い場合は、そのまま賃貸で物件を貸し出すことは不可能です。

そこで事故物件の清掃を主とする「特殊清掃業者」に依頼して、物件を綺麗にしてもらう必要があります。

1.特殊清掃を行う

特殊清掃業者は死後、長期間経っている遺体現場や自殺や他殺など、遺体及び室内が通常とは異なる状況の現場において清掃を行う業者のことを指します。

特殊清掃や特別清掃と呼ばれており、血液や人の体液など通常では清掃することが難しい汚れや悪臭などを綺麗に清掃して、事故物件の原状回復に勤めます。

現場の状況によっては大掛かりな工事を行う必要があるため、幅広い知識を要する業者とも言えるでしょう。

日本では年間3千人を超える孤独死が起きていますが、そのような現場でも特殊清掃業者は活躍しており、事故物件を清掃する専門業者という位置づけにあります。

しかし特殊清掃業以外にも、ゴミ屋敷の清掃なども行ってくれる業者もいるため、必ずしも事故物件だけに対応しているわけでは無いようです。

特殊清掃の作業内容

事故物件の清掃を行う特殊清掃業者ですが、具体的にどのような作業を行うのでしょうか。

今回は年間5千件以上の業務を行っている、清掃業の株式会社GoodService様の業務内容をもとに下記にまとめました。

長期間放置された遺体は腐敗が始まり、体液が床や壁に染み出て、遺体自身も悪臭を放ち出します。

この汚れや悪臭は市販品の清掃道具では完全に消すことが出来ないため、専用の道具を使用する必要があります。

特に床や壁に発生したシミは完全に取り除くのは難しいため、床などの張替えなどを行うケースも少なくありません。

遺体から発生する悪臭や害虫は室内だけではなく、室外に影響を及ぼすことがあるため、即座に取り除かないと近隣住人へ迷惑をかけてしまいます。

遺体によって発生した害虫は有害なウィルスを持っている可能性があるので、一般の人が対処するには危険が伴うでしょう。

そこで特殊清掃業者は専用の害虫駆除道具を使用して、迅速に悪臭や害虫の駆除を行います。

そして特殊清掃業者の仕事はただ部屋を綺麗にするだけではありません。

業務の中には遺品整理も含まれており、遺族の方と事前に話し合って、残すものと処分するものを分けていきます。

もし業者に物品を触らせることに抵抗がある人は、遺品整理士の資格を有している人が勤めている業者に依頼するのもいいでしょう。

遺品整理士はその他の通り、遺品整理に関する専門知識を持っていると認められた人なので、親切丁寧に遺品を取り扱ってくれます。

このように特殊清掃と一口に言っても、清掃や害虫駆除、そして遺品整理まで行うなど業務内容は多岐に渡っており、通常では難しい事故物件の原状回復に勤めています。

2.特殊清掃にかかる費用

特殊清掃にかかる費用は、部屋の大きさや状況によって派遣される従業員の数や、清掃や消臭がどのくらい必要なのかによって大きく変わります。

汚れの箇所が畳まで及んでいる場合は、畳の張替えも必要になるため料金も高くなるでしょう。

特殊清掃業者3社の料金態勢を比較しても、会社によって異なることが分かります。

間取り	A社	B社	C社
1K	70,000円～	75,300円～180,000円	78,300円～
1DK	70,000円～	75,300円～180,000円
1LDK	95,000円～	要相談
2DK	110,000円～	要相談
2LDK	130,000円～	98,000円～225,000円
3DK	150,000円～	要相談
3LDK	180,000円～	要相談

※表示金額は全て税込です。

上記の表は目安であり、汚れの除去や消毒剤の散布が別途料金となっているケースが多いです。

遺品整理や部屋の原状回復を依頼する際も別途見積もりを行うため、実際は上記の料金よりも高額になることがほとんどでしょう。

特殊清掃業者の料金は地域差もあるので、一概に相場があるわけではありません。

そのため、特殊清掃業者に依頼してみたら予想よりも高額になったと感じる人も多いので、気になる方は事前に地域の特殊清掃業者に問い合わせしたほうがいいでしょう。

>>事故物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

特殊清掃の必要性

事故物件を清掃し、原状回復を行う清掃業者ですが、清掃業者に依頼をする必要性は何でしょうか。

もちろん、事故が発生して遺体が無くなっても、事故状況によってはそのまま住めるような状況ではないので、今後の貸し出しのことを考えて特殊清掃を依頼するという人が多いでしょう。

しかし特殊清掃業者に依頼することによって、得られるメリットはそれだけではありません。

事故物件に特殊清掃業者を入れるメリットは大きく分けて3つあるので、紹介していきましょう。

 

1.近隣から苦情が出る

特殊清掃を行わずに事故物件をそのまま放置してしまうと、発生した悪臭や害虫によって近隣住人に被害が及ぶ可能性があります。

そうなると近隣住人から嫌悪されてしまい、貸主や管理している不動産会社に苦情が入ることもあるでしょう。

苦情が入ってたままの状態で物件の賃貸や売買を進めても、近隣住人から嫌悪されている物件に住みたいと考える人は多くはありません。

仮に契約できたとしても、借主が住んでいる物件の影響で、近隣住人と上手く付き合いが出来なくなり、すぐに退去してしまう可能性もあります。

また、特殊清掃を入れなかったことが原因で退去した場合、入居者から訴訟を起こされる可能性も考えられます。

このように貸主のみならず、入居者が隣住人との関係性の悪化を避けるためにも、特殊清掃は必要と言えるでしょう。

2.事故のイメージを払拭するため

自殺や他殺が起こった事故物件のイメージは簡単には払拭されません。

特に大きな事件が起こった物件は近隣住人のみならず、遠方の人にも物件の所在などが知られることもあるので、事故物件というマイナスイメージが長期間持たれることになります。

そのような状況で物件を放置してしまうと、事故のイメージから一般の人からは契約を避けられてしまうでしょう。

しかし特殊清掃を行って物件自体を綺麗に回復させることによって、マイナスイメージを払拭させることが可能です。

事故物件と聞くと物件自体のイメージも悪くなりがちですが、内装などを綺麗に原状回復させることによって、事故が起きたとは思えないくらい綺麗な物件にすることが出来ます。

また、賃料や売却価格を安く設定することによって、綺麗な物件を安価で契約出来るというプラスの要素を生み出せるでしょう。

それでも事故物件だけは絶対に住みたくないと考えている人が少なくないのも事実のため、マイナスイメージ全てを払拭することは難しいです。

それでも特殊清掃を依頼することによって得られるプラスの要素を考慮するなら、多少金銭が発生しても物件を綺麗にしたほうが貸主と物件の購入者や借主双方にとっても良いと言えるでしょう。

3.汚れや臭いが取れなくなってしまう

遺体によって発生する汚れや悪臭は、時間が経てば経つほど室内の床と壁に染みついてしまうものです。

床などに汚れや悪臭が染みついてしまうと、いかに特殊清掃員でも完全に綺麗にすることは難しくなるので、床材や壁紙の張替えなどの工事を行う必要が出てきます。

染みつき具合によっては壁紙の下地にまで臭いが染みついてしまって、壁紙の交換に加えて下地の脱臭を行う必要があるでしょう。

事故物件の汚れや悪臭を放置したままでは、居住者を募集しても契約してくれる人は現れません。

居住者に気持ちよく住んでもらうためには、汚れや悪臭が染みつく前に事故を把握したらすぐに特殊清掃業者に依頼をして、物件を綺麗にしてもらうほうがいいでしょう。

>>事故物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

特殊清掃を業者に依頼する場合のポイント

特殊清掃業者は全国に5千社以上存在し、近年急激に増えている業界でもあります。

そのため、いざ特殊清掃業者に清掃の依頼をしようとしても、どの業者に依頼すればいいのか迷ってしまう人も少なくないでしょう。

会社のホームページで清掃に関する料金体系や、仕事の内容を公表している業者も多いですが、料金の安さだけで業者を決めてしまうと仕事内容に不満が残るなど、業者選びに失敗してしまう可能性が高くなります。

そこで、特殊清掃業者を選ぶ際に抑えておきたいポイントについて解説していきましょう。

 

1.解体工事業登録が行われているかどうかをチェック

事故物件の状況次第では、建物を躯体だけの状態まで戻さなければ、汚れや悪臭の問題を解決できない場合があります。

しかし、解体工事業登録が行われていない特殊清掃業者の場合は建物を解体することは出来ないため、特殊清掃業者の他に解体業者に依頼する必要があります。

特殊清掃業者の中には、付き合いのある解体業者を依頼してくれる場合もありますが、自分で解体業者を探す必要が出てくる場合もあるかもしれません。

自分で解体業者を探すのは手間がかかりますが、特殊清掃業者の中には解体工事業登録を行っている業者も多く存在します。

現場の状況が酷い場合は、最初から解体工事業登録を行っている業者に依頼すると特殊清掃と建物の解体両方に対応してくれるので、わざわざ解体業者に依頼する必要は無くなるでしょう。

他にも原状回復を依頼するときも、建物の構造に手を付ける場合は解体工事業登録を行っている業者に依頼したほうがいいです。

建物の構造に変化を加える工事は、登録を行っていない業者には出来ないため、事前に会社のホームページなどで解体工事業登録を行っている業者か否かを調べながら、業者を選ぶといいでしょう。

2.一般廃棄物処理の許可を受けている

特殊清掃と同時に遺品整理も依頼する場合は、一般廃棄物処理の許可を得ている業者に依頼するといいでしょう。

遺品の中には遺族に引き取ってもらう物品以外にも、ゴミとして処理が必要な物品も数多く発生します。

物品をゴミとして廃棄するためには、一般廃棄物処理業者に依頼するしか方法はありません。

特殊清掃業者の中には一般廃棄物処理業者と提携しているところもありますが、自社で許可を得て廃棄してくれる業者も存在します。

特殊清掃業者が一般廃棄物処理業者に別途依頼するよりも、自社で廃棄してくれた方が料金的にも安くなりやすく、物件の清掃をしてくれた業者に任せられるという安心感を得られるというメリットがあります。

しかし一般廃棄物処理の許可を受けている特殊清掃業者は数が少ないため、もし探しても見つからなかった場合は、一般廃棄物処理業者と提携している会社を探すのも一つの手でしょう。

3.実績がある業者に依頼する

特殊清掃業界は近年急拡大しており、新規参入した業者は数多くあります。

新規参入したばかりの業者は実績も少なく、キチンとしたノウハウが無い可能性もあります。

実績が少ないということは、従業員の技術不足や知識不足が招く仕事のミスが起こりやすいということでもあるため、特殊清掃を依頼する際は実績がある業者に依頼するといいでしょう。

実績については会社のホームページなどに記載されていることが多く、その業者がどのような案件を担当してきたのが一目で分かります。

他にも会社の設立年や、会社の従業員の規模などを会社概要欄を見ることも実績調査においても重要なポイントです。

4.明確な料金提示がある

ホームページなどに清掃費用に関する料金を載せている会社も多いですが、なかには曖昧な表記で料金をぼかしている会社もいます。

特に料金提示で「要相談」となっている部分がある場合は、実際に見積もりをしてもらうまで料金の目安が分かりづらく、予算立ても難しくなるでしょう。

また、特殊清掃においての相場が分からない人もおおいため、不当に高額な料金を提示してくる業者もいるかもしれません。

業者選びの際に予算内に収めることを前提に考えるのなら、きちんとした料金提示がされている会社にしましょう。

料金提示の仕方は業者ごとに微妙に異なり、部屋の構造で料金を決めている業者や1㎡あたりで料金を決めている業者もいます。

その中から実績などを考慮して見積もりをしてもらうといいでしょう。

見積もりだけなら無料で行っている業者も多いため、料金をかけずに見積もりをしてもらうことが出来ます。

5.特殊清掃士の資格がある人材が在籍している

特殊清掃士とは正式名称を「事故現場特殊清掃士」と言います。事故現場特殊清掃において専門的な知識を持った人が受験して、認定される専門の資格のことです。

この資格を持っている人は、特殊清掃においての専門的知識を持っているとみなされるため、現場仕事においても誠実に対応してくれることでしょう。

特殊清掃士が在籍しているかどうかはホームページに載せられている情報を見る以外にも、見積もり時などに担当者に聞いてみると答えてくれます。

もちろん、特殊清掃士が少ない業者だからと言って仕事内容が悪いということは無いでしょう。

しかし専門的知識を持った人材が数多くいるということは、それだけ優秀な人が集まっている会社であるという目安でもあるので、特殊清掃士の資格を持っている人材がいる業者に依頼することで心理的な安心感を得ることが出来ます。

6.作業工程を明確に表示してくれる

料金の見積もりが提示された際に、作業工程についても細かく聞いておくことが重要です。

物件の内外でどのような作業を行うのか、一つの作業にどのくらいの料金がかかっているのかを知ることで、見積内容について深く知ることが出来るでしょう。

例えば特殊清掃の現場で行われることが多い消毒ですが、消毒場所によっては近隣住人に迷惑をかけるかもしれません。

そこで消毒の際にはどのような形で行うのかを知ることで、不安の種の一つを解消することが出来るでしょう。

業者もプロなので近隣に対しては最大限の配慮をして作業を行うものですが、杜撰な会社も少ないですが存在するため、清掃後に貸主あてに清掃内容について苦情が出る可能性もあります。

そのような事態を防ぐためにも、作業工程について担当者に細かく聞いておきましょう。

>>事故物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

まとめ

孤独死や自殺、事故や事件など事故物件が生まれる要因は数多くあり、今後も増え続けていくでしょう。

実際に孤独死の増加などによって事故物件が増えてくるにしたがって、特殊清掃を行う会社の数も急増してきており、依頼する側はどの会社を選べばいいのか悩んでしまうような状況になってきています。

「選んだ業者から高額な料金を請求された！」などの状況を防ぐためにも、今回紹介した下記の6つのポイントを考慮しながら業者選びをするようにしましょう。

いつ自分が事故物件に関わるか分からないご時世になってきておりますので、特殊清掃業者について少しでも知識を蓄えておいて、もしもの時に備えましょう。

>>事故物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com