株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
ペンシルハウスの定義
ペンシルハウスとは、一般に15～20坪ほどの狭小地に建てられた3階建ての一戸建てを指します。
建物の細長い形状がまるで鉛筆のように見えることから、ペンシルハウスと呼ばれるようになりました。
ペンシルハウスは、とくに利便性の高い都心部に多く建築されています。
都内は地価が高く、広い土地を確保するのは容易ではありませんが、狭小地であれば土地代を比較的安く抑えられるためです。
また、敷地面積が狭くても家の階層を高くすることで、生活に必要な最低限のスペースも確保できます。
土地が狭い分、固定資産税が安くなる点もペンシルハウスならではのメリットといえるでしょう。
固定資産税について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ペンシルハウスの売却は通常物件よりも難しい【6つの理由】
ペンシルハウスの売却は、一般的な不動産よりも難しいといわれています。その理由は、主に以下の6つです。
ペンシルハウスの売却が難しい6つの理由について、詳しく見ていきましょう。
部屋が狭い
一般的な3階建てのペンシルハウスの間取りは1階に駐車場と浴室などの水回りスペース、2階にLDK、3階に2部屋です。
しかしリビングは10畳ほど、1部屋は6畳未満しか確保できないことが多く、ひとつあたりの部屋が狭い点がペンシルハウスのデメリットといえるでしょう。
一戸建ての購入を考えているファミリー層はより広い住まいを求める傾向にあるため、必然とペンシルハウスは選択肢から除外されてしまいがちです。
生活動線が悪い
狭い敷地を少しでも有効活用するために横ではなく上に建物を伸ばしていくペンシルハウスでは、ワンフロアに1部屋しかないケースも少なくありません。
そのため、ほかの部屋やトイレ、浴室などへ移動する際にいちいち階段の上り下りをしなければならない点は大きなデメリットといえるでしょう。
また、1階に水回りスペース、2・3階にバルコニーがあるペンシルハウスでは洗濯の都度、階段を利用する必要がありますが、重い洗濯物を抱えながらの移動は足腰に大きな負担がかかってしまいかねません。
上下の生活動線が中心となるペンシルハウスは老後の生活に向いているとはいえず、一生安心して住めない点もペンシルハウスの売却が難しい理由として挙げられます。
>>【売れないペンシルハウスでも高額売却】無料で買取査定を依頼
隣家との距離が近い
狭い敷地を目一杯利用して建てられるペンシルハウスは、どうしても隣家との距離が近くなってしまいます。
そのため、話し声や生活音などの騒音問題に悩まされるケースは少なくありません。
また、窓の位置によっては隣家からの目線が気になり、窓を開けにくいといったこともあります。
一方、隣家との空間が狭いペンシルハウスはもらい火による火災リスクにも気をつける必要があります。
たとえ火元が隣家であったとしても、隣家の所有者に重大な過失がない場合は損害賠償を請求できないと失火責任法で定められているためです。
最悪の場合、隣家からのもらい火で家が焼失したとしても自費で修繕しなければなりません。
騒音リスクや火災リスク、プライバシーの問題などさまざまなリスクを抱えるペンシルハウスは、終の住処を探している方からは敬遠される傾向にあります。
日当たりが悪い
隣家との距離が近いペンシルハウスは、一般的な住宅よりも日当たりが悪いケースがほとんどです。
とくに1階部分は、周囲の建物にさえぎられてまったく日が入らないことも少なくありません。
隣家の高さによっては、2・3階であっても日当たりが悪いこともあります。
一戸建てを探す際に日当たりのよさを条件として掲げる方は多く、日当たりの悪さもペンシルハウスが敬遠される理由のひとつといえます。
定期的な修繕や建て替えが困難
一戸建てに長く住むためには、外壁などの定期的なメンテナンスが不可欠です。
しかし隣家との空間が狭いペンシルハウスは足場が組みにくく、一般的な住宅よりも修繕や建て替えが難しいといわざるを得ません。
隣家との空間が30㎝前後でも仮設できる狭小住宅専用の足場も存在しますが、不安定で作業効率が悪く、割増料金を請求されることが一般的です。
また、外壁塗装をおこなう際に塗料の飛散や臭いなどで近隣トラブルへと発展することもあります。
前述の生活音の問題でもそうですが、ペンシルハウスに住むにあたっては近隣への配慮が欠かせません。
近隣の方に気兼ねなく暮らしたい方は、ペンシルハウスをあえて購入したいとは考えないでしょう。
大きな家具の搬入が困難
居住空間に余裕のないペンシルハウスは、ドアや階段の幅なども一般的な住宅より狭くなりがちです。
そのため、クローゼットや食器棚、ベッドなど大きめの家具を搬入できない可能性があります。
通常の一戸建てでは、玄関からの搬入が難しい場合でも重機を使って家具をつり上げ、バルコニーや窓から室内へと搬入することが可能です。
しかし道路側にバルコニーがない、家のすぐ前に電線がとおっているようなペンシルハウスの場合は重機を使っての家具の搬入は困難です。
一戸建ての購入後、自分たちのお気に入りの家具を置いて室内をトータルコーディネートとしたいと考える方は少なくありません。
室内に置ける家具の種類が限られてしまう点も、ペンシルハウスの売却が難しい理由のひとつです。
ペンシルハウスに最適な売却方法
ここまでペンシルハウスの売却が難しい6つの理由について解説してきましたが、絶対に売却できないというわけではありません。
ペンシルハウスの売却方法には、主に以下3つがあります。
このうち、専門の不動産買取業者に売却すれば、ほぼ確実に買い取ってもらえます。
ペンシルハウスが売れずに困っている方は、専門の不動産買取業者に売却するとよいでしょう。
専門の不動産買取業者の探し方については、後述の「ペンシルハウスを高額で売却できる不動産業者の選び方4選」で詳しく解説するので、合わせて参考にしてください。
ここからは、ペンシルハウスの3つの売却方法について解説します。
不動産仲介業者に依頼して一般個人の買い手に売り出す
もっとも一般的な売却方法は、不動産仲介業者に依頼して一般の買い手を探してもらうことです。
中古住宅を仲介で売却する場合は平均で約6か月の期間がかかるといわれていますが、市場相場で売却できる可能性がある点は大きなメリットといえるでしょう。
しかし、ペンシルハウスを仲介で売却する際には以下2つのリスクが存在します。
- 売主側で修繕が必要な場合も
- 数年単位で売れ残るリスクも
それぞれのリスクについて、具体的に見ていきましょう。
売主側で修繕が必要な場合も
中古住宅を売却する際、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
契約不適合責任とは、引き渡した目的物の品質や数量などが契約内容と異なっていた場合に売主が買主に対して負うべき責任を指します。
たとえ物件の引き渡し後であっても、契約書に記載されていない不具合が見つかった場合、買主から修繕費用を請求されたり、契約解除を求められたりする恐れがあるため注意が必要です。
売主の契約不適合責任を回避するには、事前に不具合や欠陥の有無を調査したうえで契約書に明記し、買主の了承を得る必要があります。
ケースによっては、売却に際して売主側で事前に修繕をおこなわなければならないこともあるでしょう。
とくに雨漏りやシロアリ被害、水道管・排水管の破損など目視では確認しにくい箇所の欠陥には気をつけなければなりません。
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しています。
数年単位で売れ残るリスクも
前述のようにペンシルハウスには部屋が狭い、生活動線や日当たりが悪いなどといったデメリットがあるため、一般的な住宅と比較すると人気は高くありません。
そのため、不動産仲介業者を通じてペンシルハウスを売りに出したとしても、まったく買い手が見つからない可能性がある点には注意が必要です。
相場より売り出し価格を下げても売却ができない場合は、次の見出しで解説するように専門の不動産買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。
不動産買取業者に依頼してそのままの状態で買い取ってもらう
一般の買い手が見つからないペンシルハウスであっても、専門の不動産買取業者に依頼すれば1週間～1か月ほどで買い取ってもらえます。
ペンシルハウスを不動産買取業者に買い取ってもらうメリットは、主に以下の2点です。
- 売主が負担する費用は一切ない
- 買い手がつきにくいような物件でも問題なく売却できる
それぞれのメリットについて、詳しく解説します。
売主が負担する費用は一切ない
不動産仲介業者を通じてペンシルハウスを売却した際には、一般に売却価格の5～7％ほどの費用がかかるといわれています。
そのうちもっとも大きなウェイトを占めるのは、不動産仲介業者へ支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、以下の計算式で算出できます。
たとえば不動産仲介業者を通じてペンシルハウスを2,000万円で売却した際は、仲介業者に対して以下の仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料=（2,000万円×3％＋6万円）×10％=72万6,000円
しかし、買取の場合は不動産買取業者が買主となってペンシルハウスを直接購入するため、仲介手数料はかかりません。
また現状のまま買い取ってもらえるため、事前にお金をかけて修繕やリフォームなどをせずに済む点も買取を依頼するメリットのひとつです。
買い手がつきにくいような物件でも問題なく売却できる
たとえ一般の買い手には売却できないペンシルハウスであっても、専門の不動産買取業者に依頼すれば問題なく買い取ってもらえます。
買取業者には買い取ったペンシルハウスを賃貸物件として活用したり、再販したりして収益を上げるノウハウがあるためです。
物件のリフォームを前提として買い取ることから買取価格は相場の70％ほどとなりますが、1週間～1か月ほどでペンシルハウスを現金化できる点が最大のメリットです。
また、不動産買取業者は不動産のプロであり、物件の調査をおこなった際に不具合や欠陥箇所の有無を見分けられます。
そのうえでリフォームをおこない、不具合や欠陥を解消してから活用するため、売主が負うべき契約不適合責任を免責にできる点もメリットのひとつです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、ペンシルハウスの買取にあたって売主の契約不適合責任を免責とすることが可能です。
ペンシルハウスの売却に際して余計な不安を抱えたくない方は、ぜひ弊社までお問い合わせください。
>>【売れないペンシルハウスでも高額売却】無料で買取査定を依頼
なお、仲介と買取の違いについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
隣地所有者に交渉して、買い取ってもらう
隣地も狭小地の場合は、ペンシルハウスを解体して更地にしたうえで隣地の所有者に購入を打診するのもひとつの方法です。
隣地の方にとっては、土地を購入することで自身の敷地面積を広げられるメリットがあります。
家族構成の変化に伴う建て替えや増改築などを考えている場合には、前向きに検討してもらえる可能性は高いでしょう。
ただし、隣地の方に敷地を購入できる経済力がないときには断られてしまうのがオチです。
隣地の方との関係性がそこまでよくない場合に話を持ち掛けても、さらに関係が悪化してしまうだけでしょう。自分では交渉しにくい際には、不動産業者を間に挟むことをおすすめします。
ペンシルハウスを高額で売却できる不動産業者の選び方4選
ペンシルハウスを確実に、かつ短期間で売却したい場合は、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。
しかし、不動産買取業者によって得意分野はそれぞれ異なります。
ペンシルハウスを少しでも高値で売却したいのであれば、以下4点を意識したうえで不動産買取業者を選びましょう。
それぞれのポイントについて解説します。
実績の豊富な買取業者を複数ピックアップする
まずは、不動産買取業者のホームページなどを通じてペンシルハウスの買取実績が豊富かどうかを確認しましょう。
ペンシルハウスの買取数が少ない不動産買取業者には、買い取った物件を活用するノウハウがありません。
そのため、買取自体を断られてしまうか、売れ残りのリスクを考慮して安く買いたたかれてしまうかのどちらかでしょう。
それに対して、ペンシルハウスの買取実績が豊富な不動産買取業者は買い取った物件にリフォームなどを施し、価値を高めてから活用して収益を上げるノウハウを持っているため、より高値で買い取ってもらえます。
弊社Albalink（アルバリンク）もペンシルハウスや狭小地など、売れにくい不動産を買い取った実績が複数ございます。
買取実績に伴い、事業として活用するノウハウも豊富ですので、強気な金額をご提示できます。ぜひ一度ご相談ください。
>>【売れないペンシルハウスでも高額売却】無料で買取査定を依頼
複数社に相見積もりを依頼する
ペンシルハウスの買取実績が豊富な不動産買取業者を複数社ピックアップできたら、査定を依頼しましょう。
仲介とは異なり、買取の場合は査定価格が買取価格に直結します。
しかし不動産買取業者によって査定の基準や算出方法は異なるので、どうしても査定価格には差が生じてしまいがちです。
1社のみに査定を依頼すると提示された査定価格が適正なのかどうかの判断がつきにくいため、ペンシルハウスを売却する際には複数社の査定価格を比較したうえで検討することをおすすめします。
ただし不動産買取業者のなかには、他社よりもあえて高い査定価格を提示して顧客を契約へと誘導した揚げ句、契約直前になって難癖をつけて査定価格を減額する悪質なところがあるため、注意が必要です。
不動産買取業者にペンシルハウスの買取を依頼する際には査定価格のみならず、営業担当者が信頼できるかどうかも合わせてチェックしましょう。
査定額だけでなく信頼できる担当者かどうかも見極める
悪質な不動産買取業者にだまされるのを防ぐには、営業担当者が信頼に足る人物かを確認する必要があります。
信頼できる営業担当者かどうかを見極める主なポイントは、以下のとおりです。
- 身だしなみや言葉遣いなど、基本的なビジネスマナーを身につけているか
- 電話応対やメールでのやりとり、訪問を受けた際の受け答えなどが「人」として信頼できそうか
- 不動産業界の専門用語を多用せずにわかりやすく説明してくれるか
- 不動産を売却する動機をしっかりと聞いてくれるか
査定価格の高さだけをアピールして契約を迫る営業担当者はNGです。
売主に親身に寄り添ったうえで買取を提案してくれる営業担当者を選びましょう。
信頼できる担当者に金額交渉してみるのも手
信頼できる営業担当者を見つけられたとしても、提示された査定価格が他社よりも安いケースもあるでしょう。
その場合には、金額を上げてもらえないか交渉してみるのもひとつの方法です。
「他社からはこの金額を提示されています。ですが、信頼のできるあなたのところで買い取ってもらいたいと考えているので、なんとか金額を上げてもらえないでしょうか」など、買い取ってもらうことを前提としたうえで交渉を持ち掛ければ、前向きに検討してもらえるでしょう。
まとめ
狭小地に建つペンシルハウスには「部屋が狭い」「ほかの部屋へ移動する際に階段を上り下りする必要がある」「隣家との距離が近い」といったデメリットがあります。
一般の買い手の多くは一生涯住める「終の住処」を購入したいと考えているため、不動産業者に仲介を依頼しても買い手を見つけるのは難しく、売れ残ってしまうリスクを覚悟しなければならないでしょう。
しかし一般の買い手がつきにくいペンシルハウスであっても、専門の不動産買取業者であれば問題なく買い取ってもらえます。
1週間～1か月ほどで現金化できるため、ペンシルハウスをいますぐ手放したい方は不動産買取業者に買取を依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、売主の契約不適合責任を免責としたうえでペンシルハウスを現状のまま買い取っております。
売主が売却に際して修繕などの費用を負担する必要もありません。ペンシルハウスを手間をかけることなく売却したい方は、ぜひ弊社へお任せください。
相談・査定はこちら
