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共有持分を勝手に売却するとトラブルになる?詳しくまとめました!

共有持分を勝手に売却するとトラブルになる?詳しくまとめました!共有持分

1つの不動産の所有者が複数いる状態のことを「不動産の共有」と言います。

不動産を共有すると、以下のようなタイミングで権利者の合意形成が必要になり、将来的なトラブルが発生しやすくなります。

トラブルになりやすいタイミング
  • 建物の修繕
  • 賃貸や民泊などの活用
  • 抵当権の設定
  • 売却

また、共有持分を勝手に売却することによるトラブルもあります。

今回は、共有持分の売却に関するトラブル例や、トラブルを回避するための方法などを解説します。

共有持分とは

共有持分とは

不動産の共有とは、「一つの不動産の所有者が複数人いる状態」のことです。

夫婦で共同購入するケースや、親の死後に複数の子が実家の土地建物を共有するケースなどが典型的な例です。

複数いる所有者それぞれの不動産に対する権利のことを、不動産の共有持分といいます。

共有者の権利には、以下のようなものがあります。

1つずつ、順番に解説します。

1.保存行為

保存行為とは、不法占拠者を追い出したり、壊れている部分を補修したりすることす。

これは単独でも行うことができますが、費用がかかる場合は、結局はその分担について共有者同士で協議する必要があります。

保存行為

修繕の必要があるのに、共有者のいずれかが費用の負担に応じないという場合、トラブルに発展しやすくなります。

2.管理行為

管理行為とは、不動産の性質を変えずに利用・改良する行為のことです。

具体的には、以下のようなものがあります。

  • 物件を賃貸に出す
  • 契約を更新する
  • 賃料を変更する

管理行為を行うには、共有者の過半数の同意が必要になります。

管理行為

不動産を賃貸に出して収益を得る場合は、その分配をどうするかについても協議しなければなりません。

共有者のいずれかが対象不動産に居住している場合、他の共有者に対して賃料を支払うのかどうかといった点もトラブルになりやすいポイントです。

3.変更(処分)行為

変更(処分)行為とは、以下のような不動産の状態を変更する行為のことです。

  • 不動産を売却する
  • 建物を解体する
  • 抵当権を設定する

処分行為は権利そのものが脅かされるリスクがあることから、当然ながら共有者全員の同意が必要になります。

変更行為

不動産全てを売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

しかし、自分の共有持分だけであれば、自由に売却することが可能です。

共有持分の売却で多いトラブルとは

共有持分の売却で多いトラブルとは

不動産を共有している場合でも、自分の共有持分だけであれば自由に売却することができますが、トラブルに発展しやすいのも事実です。

ここでは、共有持分を売却することによって起こり得るトラブルをご紹介します。

それぞれ、確認していきましょう。

1.売却によるトラブル

不動産の共有持分を共有者に相談なく売却してしまうと、トラブルに発展することがあります。

売却によるトラブル

トラブル例としては、以下のようなものがあります。

  • 共有者同士で協力して1つの不動産として活用または売却しようとしていたのに、できなくなってしまった。
  • いずれは自分が買い取ろうと考えていたのに、勝手に共有持分を売却されて全く知らない人と共有関係になってしまった。
  • 共有者の1人が対象不動産に居住しているのに、他の共有者が持分を勝手に売却してしまい、賃料を請求された。
  • 老朽化した建物を建て替えるために既存の建物を解体をしたいが、新しい共有者がこれに同意しない。

共有持分の売却は、法律上正当な行為であると言えます。

ですが、親族間などで共有していた不動産を全く無関係の人に売却してしまうと、その後の維持管理などで意見の対立が起こりやすくなるのです。

また、通常の不動産であれば仲介によって売却することが可能です。

しかし、共有持分だけを売却しようとしても、なかなか買い手が見つかりにくいというのが実情です。

2.共有物分割請求をされてしまう

共有物分割請求権とは、不動産の共有状態を解消することを求める権利のことです。

共有者の中に共有状態の解消を求める人がいる場合、その人の意思を尊重して共有状態を強制的に解消しなければならないとされています。

不動産を共有状態にしておくと、意見の対立や紛争が生じやすくなります。

所有者が複数いる不動産は建物が老朽化しても適切に管理されないことも多く、固定資産税の支払いを求めても所有者の一部と連絡が取れないといったトラブルもあります。

そうなれば国としても弊害が大きいことから、共有物分割請求によって共有状態を強制的に解消することができるようになっているのです。

共有物分割請求

共有物分割請求をされた場合、共有者同士の話し合い(共有物分割協議)か、裁判によって分割方法を決定しなければなりません。

また、共有不動産の時価売却や、他の共有者の共有持分を強制買取することも可能となります。

具体的には、下記のような分割方法を選択することができます。

これらの3つの分割方法について、1つずつ解説していきます。

1.現物分割

現物分割とは、土地を分筆するなどして、権利を独立させてから分割することを言います。

現物分割

共有状態を解消する方法としては、現物分割を原則としているため、「分割」と表記されます。

しかし、現物分割は物件によってできる場合とできない場合があります。

まず、分譲マンションのような区分所有建物を2つ以上に分けることは不可能です。

また、土地を分筆しようとしても、土地の上に建物が立っている場合は物理的に分けることはできないため、現実的ではありません。

建物のない更地であっても、接道状況や最低敷地面積などの問題で、分割することが難しいケースが多くなります。

そのため、実際の分割では、現物分割が行われるケースは極めて稀と考えて良いでしょう。

2.代償分割

代償分割とは、単独所有を希望する者が、他の共有者の共有持分を買い取ることで共有状態を解消する方法です。

代償分割

共有持分を現金化したい人は希望が叶うことになりますし、不動産を手放したくない人は単独で所有できることになるため、双方にとってメリットがある方法と言えます。

問題は、買取金額をどのように決めるかということです。

当然ながら、売却する側は1円でも高い買取価格を希望しますし、購入する側は1円でも安く買い取りたいと考えます。

原則は共有者同士の話し合いで決めることになりますが、話し合いでの解決が難しい場合は、裁判所が選任する不動産鑑定士の鑑定価格で決定することになります。

鑑定価格は取引の実勢価格ということになるため、多くの場合は、最初の話し合いの段階から不動産業者の査定書を参考にします。

ただし、単独所有を希望する者に買取価格を支払うだけの資金的な余裕がなければ、この方法は難しくなります。

また、不動産に抵当権が設定されている場合は注意が必要です。

被相続人と相続人の1人が親子ローンなどを組んでいる場合などによくあるケースです。

抵当権のある債務の債務者が買い取る側の共有者であれば、あまり問題はありません。

一方、共有持分を売却する側が抵当権の債務者となっている場合は、買い取る側は自分の債務ではない抵当権がついたままの不動産を取得することになります。

万が一返済が滞った場合、競売によってせっかく取得した不動産を失ってしまうリスクがあります。

このため、所有権移転の決済時に共有持分の売買代金の中から債務を完済し、抵当権を抹消することになります。

3.換価分割

換価分割とは、共有している不動産を売却して現金化し、共有者間で持分割合に応じて分配することで共有状態を解消する方法です。

金銭で分配するため、もっとも公平に解決できる方法となります。

共有者間の話し合いによって売却することがまとまれば、不動産会社に仲介してもらい売却します。

一方、共有者間の意見が対立して協議が不調に終わったた場合には、裁判(共有物分割請求訴訟)となります。

裁判所が競売を命じる判決を行うと、競売手続きによって共有不動産を現金化することになります。

競売を行う場合は、競売を求める共有者の持分だけではなく、共有不動産全体を競売にかけることになります。

つまり、共有者の1人が対象不動産に居住していたといても、裁判所が競売を命じる判決を出せば、そこに住めなくなってしまうのです。

また、競売の場合は一般個人の参加が難しく、最終的な売買価格は実勢価格の7割程度になってしまいます。

換価分割

そのため、双方にとって経済的なデメリットが大きいのです。

不動産に抵当権が設定されている場合には、さらに注意が必要です。

競売手続きでは、あらかじめ売却基準価額(時価の70〜80%)を定めます。

残りの債務が買取可能価格(売却基準価格の80%)で完済できないと判断された場合、原則として競売手続きは取り消されることになります。

これを無剰余取り消しといいます。

取り消しにになる理由は2つあります。

1つは、分配金のない競売手続きを続けるのは無益であるという理由です。

もう1つは、競売手続きによって債務が完済されないまま抵当権が抹消されてしまうことになるため、抵当権者にとって著しく不利益であるという理由になります。

共有物件のトラブルを回避するには

共有物件のトラブルを回避するには

不動産を共有状態にしておくことは、何かとトラブルが起きやすいことがわかりました。

そのようなトラブルを回避するには、どのような対策があるのでしょうか。

一つずつ、確認していきましょう。

1.不動産の共有状態を解消する

共有物件のトラブルを回避する最もシンプルな手法は、共有状態を解消して単独所有状態に戻すことです。

単独所有になることで、所有者は以下のような行為が合意形成なしにスムーズに行えるようになります。

  • 建物を維持・修繕する
  • 建物を建て替える
  • 賃貸に出して家賃収入を得る
  • 抵当権を設定する
  • 一部又は全部を売却する

 

共有状態を解消する具体的な方法としては、以下の3つの方法があります。

順番に解説していきます。

1.共有者に買い取ってもらう

共有者同士で協議の上、どちらかがもう一方の共有持分を買い取り、単独所有にする方法です。

共有者に買い取ってもらう

たとえば、弟の共有持分を兄が買い取り、兄の単独所有にするという内容になります。

相当額の金銭を支払う必要があるため、単独所有したい者に資金的な余裕がなければ、なかなか協議に応じてもらえない可能性もあります。

法的には、他の共有者に自分の共有持分を買い取るように請求することはできません。

しかし、共有物分割協議が不調に終われば、裁判で競売を命じる判決が出て不動産を失う可能性があります。

不動産を残したい人が競売で不動産を失うことを避けたい場合は、買取に応じる可能性が高くなります。

また、競売手続きによる売却は価格が市場価格より3割ほど安くなってしまうため、裁判による決着を避けて共同売却にした方が、双方のメリットが大きくなります。

2.買取業者へ売却する

不動産の処分行為(売却や抵当権の設定)には共有者全員の同意が必要になりますが、自分の共有持分のみであれば単独で売却することができます。

しかし、共有持分のみを売却しようとしても、一般個人が購入するということはまずありません。

そのため、通常の不動産仲介で売却することは極めて困難です。

そのため、共有持分の売却は、専門の買取業者に買い取ってもらうというのが現実的な方法です。

買取業者へ売却する

不動産を手放すことで、将来のトラブルを事前に回避することができます。

共有者同士での売買交渉がうまくいかない場合や、共有者のいずれかが共同売却に同意しないといった場合に有効な手段です。

また、共有物分割協議をするのが面倒な方や、できるだけ早く現金化したい場合にも、共有持分の買取がおすすめです。

3.遺産相続時に共有としない

不動産が共有状態となっている原因として、最も多いのが相続です。

被相続人の遺した主な遺産が、居住していた土地と建物だけであったという場合によくある例です。

相続による紛争は遺産がたくさんある家だけに起こると思われがちですが、実はそうではありません。

相続人にとって「実家」でもある不動産の相続を誰がするか、その他の資産をどのように分配するかということは、相続人全員が納得する道を見つけるのはなかなか難しいのが実情です。

遠方に住んでいる相続人が、思い入れのある実家を売却することは反対だが、修繕や固定資産税の負担はできないので現金だけを相続したいと言い出すこともあるからです。

そのため、遺産分割協議の時点でなるべく平等に分配しようとして、共有としているケースは多くあります。

また、相続財産である土地建物の評価額が大きすぎる場合に、相続税の発生を避けるために共有とするケースもあります。

しかし、不動産の共有は後々トラブルになりやすいことを踏まえ、できれば遺産分割協議の段階で避けることが賢明です。

不動産の共有を避ける具体的な方法としては、共有物分割請求と同じく以下の3つの方法をとります。

  • 現物分割…不動産を分筆するなどして、権利を独立させてから分割する
  • 代償分割…不動産を単独で相続したい者が、他の相続人に相当額の金銭を支払う
  • 換価分割…不動産を現金化し、相続権者全員が現金で平等に分割する

共有物分割請求の項でもご紹介したように、それぞれにメリットとデメリットがあります。

比較的トラブルの少ない相続時の分割方法は、対象不動産に居住している相続人がいる場合は代償分割、単独所有を希望する相続人がいない場合は換価分割となります。

できれば相続が発生する前の早い段階から、少なくとも遺産分割協議の段階で、弁護士など専門家に相談することが望ましいでしょう。

2.弁護士に相談する

ここまで解説してきたように、不動産の売却や共有持分の売却はトラブルが起こりやすくなります。

一般個人の場合、共有者が親族であるケースも多くなります。

親族間で不動産のトラブルが起こってしまうと、その後の親族関係にも大きくひびが入ることになってしまうでしょう。

そのようなトラブルを避けるためにも、勝手に共有持分の売却を進めることはやめたほうが良いでしょう。

事前に弁護士に相談し、他の共有者の同意を得ながら慎重に進めることをおすすめします。

また、共有物分割請求をしたい場合、裁判に至る前に共有者同士でどのように分割するかを協議をする必要があります。

裁判は当事者同士の協議が不調に終わった場合に限り認められるものであるため、内容証明などを送り、協議を行なった証拠を残す必要があります。

協議の初期段階から専門家が間に入ることで、手続きや話を進めやすくなります。

また、万が一協議が不調に終わり裁判になってしまった場合にも、法的な見地から助言を得られるため、大きく揉めることなく解決することが可能になります。

弁護士に相談する

共有物件を売却されてしまった場合には

共有物件を売却されてしまった場合には

ここまで、共有持分を売却する側の立場で、トラブルを回避する対策などを解説してきました。

では、共有物件の持分を相談なく売却されてしまった場合にはどうすれば良いのでしょうか。

順番に解説していきます。

1.売買交渉を進める

全く知らない人との共有状態を維持したくない場合は、新しい共有者と共有物分割協議をすることになります。

具体的には、いずれかの共有持分の売買交渉を進めることになりますが、売買の方法としては、以下の3つがあります。

  • 自分の共有持分を買い取ってもらう
  • 相手の共有持分を買い取る
  • 共同で売却し、売却益を共有持分に応じて分配する

共有者間の協議でも売買交渉がうまくまとまらなかった場合には、強制的に共有状態を解消する手続き(裁判)を進めることになります。

2.共有物分割請求訴訟を起こす

法律では、「共有者間で協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求できる」と規定されています。

そのため、話し合いによる売買交渉がまとまらなかった場合は、共有物分割請求訴訟によって解決することになります。

裁判による判決は、以下の3種類があります。

  • 現物分割
  • 価格賠償(代償分割)
  • 競売手続きによる換価分割

これまでも説明したように、現物分割ができるケースは極めて稀です。

裁判による判決で競売による分割が命じられた場合は、競売手続きによって対象不動産を売却し、売却益を共有持分に応じて分配することになります。

しかし、競売手続きによる売買価格は、通常の仲介で売却するよりも著しく安くなってしまいます。

そのため、できれば協議の段階で合意形成し、仲介で売却する方が共有者全員の利益が大きくなります。

まとめ

不動産を所有していれば、それを活用して家賃収入を得たり、売却して売却益を得ることができます。

しかし、老朽化して貸し出すことも難しい不動産の場合、固定資産税や建物の維持修繕費用などの負担ばかりがのしかかります。

また、共有者のいずれかが不動産を現金化したいと考えても、他の共有者が応じなければそれも難しくなります。

そのような不動産を共有状態のままにしておくと、維持管理や処分のタイミングなどで意見の対立が起こりやすく、トラブルの種となります。

相続などで兄弟と共有状態になっている不動産があれば、できるだけ早く解消することが望ましいでしょう。

専門業者に依頼

共有持分を手放して現金化したいという場合は、共有持分の扱いに詳しい弁護士や、共有持分の買取などを専門に行う不動産業者に相談してみましょう。

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