離婚時に共有名義の不動産をどう財産分与するべきか？3分で簡単理解

離婚時に夫婦の財産は「財産分与」で分配される

離婚時には財産分与といって、夫婦が婚姻生活の中で築いた財産（共有財産）を公平に分け合う必要があります。

婚姻中に築いた共有財産は「どちらが、いくら出資したか」に関わらず、夫婦それぞれの財産と認められるからです。

具体的に、財産分与の対象物となる財産は以下のとおりです。

婚姻生活の中で取得した不動産や預貯金（現金）、自動車や積立保険などは共有財産として財産分与の対象となります。

対して、結婚する前、別居生活中に取得した財産や、婚姻とは無関係に自分の親から相続で受け継いだ財産などは、夫婦の共有財産とはみなされず財産分与の対象とはなりません。

加えて、財産分与には「財産のプラス価値よりマイナス価値(負債)の方が大きい場合、財産分与の対象物とみなさない」という点もあります。

たとえば、不動産に住宅ローンが残っており、「資産価値」よりも「残債額」が大きければ、該当の不動産は離婚に伴って財産分与で分けられません。離婚相手と財産の分け方を話し合うより前に、債権者（住宅ローンの金融機関等）と話し合い負債の処理をしなければならないためです。

このとき、夫婦の共同名義で住宅ローン(ペアローン、連帯債務など)を契約している場合は、とくに、負債処理が困難になってしまいます(詳しくは後ほど解説します)。

財産分与は不動産の持分割合とは無関係

「離婚の時、共有不動産は登記簿に書いてある持分割合の通りに、財産分与すればいいんでしょ？」

このような勘違いが起こりがちですが、共有不動産を財産分与する際、夫婦それぞれが受け取る割合は、不動産の持分割合とは一切関係ありません。

財産分与の基本的なルールとして、婚姻中に築いた共有財産は、お互いの出資割合などに関係なく「1/2ずつ分け合うべき」と認められているからです。（後ほど詳しく解説します）

具体例をもとに、「1/2ずつ」の基本ルールに則った財産分与を考えてみましょう。

上記設例で「1/2の基本ルール」に則って財産分与を行う場合、夫が不動産とローン残債(5,000万円－4,500万円=500万円)を受け取り、代わりに妻が自動車(500万円)を受け取ることで公平に財産分与できます(もちろん、夫と妻が逆でも問題ありません)。

ただし、必ずしも共有財産を「1/2ずつ」で分ける必要はありません。

当然、各夫婦ごとに様々な事情があるので、自分たちで財産分与の割合を決められるように考慮されているからです。

極論を言ってしまえば「共有財産は不動産も車も現金も、全て妻が受け取る」という分配方法でも、夫婦間で合意が取れているのであれば、何ら問題はありません。

(※ただし、実務上は「1/2ずつ」が原則ですので、裁判で財産分与を争うとなった場合、2分の1と異なる分配割合を主張をする人は、主張の正当性を立証する責任を負います。)

では、次の見出しからは「財産分与の際に、どのような観点から共有財産の分け方を決めるのか」という話題について解説します。

分配方法を決める3つの財産分与

財産分与を行う際は、夫婦の離婚原因や所得状況、年齢など各夫婦の事情を考慮して、財産の分配割合を決めなくてはなりません。

具体的には、下記3つの財産分与をもとに話し合いを進めることになります。

一見難しそうに見えますが、わかりやすく噛み砕いて解説するので安心して読み進めてください。では、見ていきましょう。

清算的（せいさんてき）財産分与

清算的財産分与とは「夫婦それぞれが共有財産を築くのに貢献した度合い」に応じて、財産を分配することです。貢献した分を離婚に伴って「清算する」意味合いを持ちます。

この「共有財産を築いた貢献度合い」は、基本的に夫婦で「1/2ずつ」とみなされます。

夫婦共働きの世帯はもちろん、たとえ夫のみが働きに出ていたとしても、専業主婦の妻は共有財産の「2分の1」を受け取ることが可能です。

妻が専業主婦として家庭を支え、家計を安定させていたからこそ、夫は安心して仕事に専念できたという解釈がなされるからです。いわゆる内助の功という考え方です。

感の鋭い方はお気づきかもしれませんが、先程お伝えした財産分与の「1/2ずつ財産を分ける」という基本ルールは上述の「清算的財産分与」を指しており、この考え方が一般的な財産分与の原則となります。

ただ、繰り返しになりますが、夫婦の様々な事情によっては、共有財産を半分ずつに分けるのが最善の手段とは限りません。

その場合は、次項から解説する「扶養的財産分与」と「慰謝料的財産分与」をもとに、共有財産の分配方法を決定します。

扶養的（ふようてき）財産分与

専業主婦（主夫）など、夫婦のうちの片方が経済的に弱い立場にある場合、共有財産を「2分の1ずつ」に分配すると離婚後の生活が立ち行かなくなってしまうかもしれません。

このことを考慮に入れて、経済的に弱い立場にある離婚相手へ、多く共有財産を渡すことを「扶養的財産分与」と言います。相手を「扶養」する意味を持ちます。

たとえば、長年専業主婦として家計を支えてきた妻が、離婚後すぐに再就職先を見つけて、自立して生活していくのは容易ではないでしょう。

また、夫婦の間に小さな子どもがいる場合、子供を引き取る側は、離婚後、フルタイムの仕事に就けなくなり収入が減ってしまうことが想像されます。

このような場合に、共有財産を多めに分けることで双方の生活を守るべきだという考慮がなされているのです。

慰謝料的（いしゃりょうてき）財産分与

離婚に伴って、夫婦間で紛争が生じており、財産分与に慰謝料分を加えて同時に請求することを「慰謝料的財産分与」といいます。

通常、財産分与と慰謝料の請求は、別の法律行為として考えます。

ですが、不倫やDVのように「離婚の原因となった行為」に対して慰謝料を請求する場合、請求額も勘案して財産分与の割合を決めるのが相応です。

過去に慰謝料的財産分与が認められた、実際の裁判例をご紹介します。

共有名義を放置したまま離婚してはいけない

記事冒頭でもお伝えした通り、夫婦で不動産を共有している場合、離婚時には、共有名義を放置することは非常に危険です。

確かに、離婚に伴って夫婦の共有名義を変更することは、面倒な手続きも多く、億劫に感じるかも知れません。

ですが、離婚後も夫婦の共有名義を放置していると、いずれ、以下のようなトラブルが生じる恐れがあります。

• 自由に売却や活用ができない
• 共有者の片方がローン返済を滞納する
• 住宅ローンの契約違反となり一括返済を求められる
• 赤の他人との共有名義になる
• 将来自分の子や孫がトラブルに巻き込まれる

そのため、離婚時は必ず、不動産の共有状態を解消するようおすすめします（共有名義を解消する財産分与方法は後ほど解説します)。

というわけでまずは「離婚後に共有名義のまま不動産を放置するリスク」を見ていきましょう。

自由に売却や活用ができない

民法上、共有名義になっている不動産を、売るにしろ、貸すにしろ、リフォームするにしろ、いちいち他の共有者から同意を取らなければなりません。

したがって、離婚後も共有状態を放置すれば、将来、不動産の売却や活用を望んだ際に、離婚相手と連絡を取らなければならなくなります。

連絡だけで精神的苦痛に感じる人もいるでしょうが、相手方と意見が食い違えば、売却も活用もできずに、固定資産税を払い続けることになるでしょう。

現に、離婚から数年が経過した後に、共有不動産を巡って裁判沙汰に発展するケースもあります。

住宅ローンの契約違反となり一括返済を求められる

夫婦で不動産を共有している場合、「夫婦ペアローン型」や「連帯債務型」などの住宅ローンを契約していることが大半です。

上記した共同名義の住宅ローンが残っている状態で、もし、金融機関に黙って夫婦のどちらか片方が物件から出ていけば、契約違反とみなされるおそれがあります。

夫婦ペアローン型や連帯債務型のローン契約条件は、多くの場合「債務者(夫婦どちらも)が融資の対象物件に居住していること」だからです。

契約違反が発覚すると、金融機関から残ローンの一括返済を求められる可能性が高いでしょう。

「住んでなくても、バレなきゃ大丈夫でしょ？」と思われるかも知れませんが、金融機関によっては、融資対象物件の不正利用防止の為、調査に力を入れているので、注意しなければなりません。

ありがちなのが、抜き打ちで物件住所に「調査用紙」が送られてきて、債務者の住民票を同封して返送することを求めてきます。

もちろん、返送する義務はありませんが、無視すれば金融機関から怪しまれ、もし、現地調査が入れば一発でアウトです。

共有者の片方がローン返済を滞納する

離婚後も、不動産の共有状態を放置していると、いずれ、夫婦のうちのどちらかがローン返済を滞るおそれがあります。

主な原因は以下のとおりです。

• 離婚に伴い物件上から出ていったことで、債務者としての意識が薄れ、ローン返済を滞る。
• 離婚後、新たな家庭を築き、ローン返済のことをすっかり忘れてしまう。
• 単純に収入が減少し、ローン返済を継続できなくなる。

上記した、「ペアローン」や「連帯債務型」といった住宅ローンを契約している場合、債務者のうちどちらか片方が長期にわたり返済を滞れば、もう一方が取り立てに遭います。

もし、夫婦のどちらとも、ローン返済を継続できないようであれば、金融機関は物件の差し押さえに踏み切り、競売の準備を始めるでしょう。

物件が競売にかけられてしまえば、本来の市場価格より相当に安く買い落とされるおそれがあるため、離婚時には、忘れず負債の処理を行うべきです。

赤の他人と不動産を共有するおそれがある

離婚後も、夫婦での共有名義を放置していると、いずれ、共有者のうちの片方が死亡した際に、赤の他人と共有名義になる恐れがあります。

離婚後、不動産を共有している元夫が亡くなってしまった例で考えてみましょう。

夫が亡くなれば、夫持分は法定相続人へ受け継がれます。

「夫の法定相続人」とは、すなわち、以下のような人が該当します。

• 離婚した妻との間にできた子供
• （再婚していれば）新妻
• （再婚していれば）新妻との間にできた子供
• 夫の父母(祖父母)、兄弟など

つまり、離婚後も共有状態を放置しており、もし仮に夫が亡くなると、妻は元義父母や再婚相手などと不動産を共有することになりかねません。

そうなれば、トラブルを避けようもないことは、想像に難くないでしょう。

将来自分の子や孫がトラブルに巻き込まれる

上記の通り、離婚後も不動産の共有状態を放置していると、いずれ共有者の片方が亡くなった際に、持分が相続されてトラブルのもとになります。

このことは、あなたの子供や孫も同じです。

仮に、離婚後、不動産を共有している妻が亡くなったとします。

すると、妻の持分は、妻と血縁関係にある子ども（再婚前、後を問わず）へと相続され、子供が不動産の共有名義に関与することになります。

共有名義を放置していれば離婚した元夫と共有することになるでしょう。

もし、いずれ子供が不動産を売却・活用したいと考えた場合、元夫など不動産の共有者から合意を得なければならなくなり、トラブルに巻き込まれてしまいます。

誰しも、自分亡き後に、子どもたちへ面倒ごとや災いのもとは残したくありません。

ですので、離婚後はできる限り早い段階で、不動産の共有名義に終止符を打つよう強くおすすめします。

不動産の共有名義を解消する財産分与の方法は、次項で解説しますので、参考にして下さい。

財産分与時に不動産の共有名義を解消する方法

ここまで、この記事を読み進めていただいた方なら、離婚時に共有名義の不動産を放置しておくことが、いかに危険かお分かりいただけるはずです。

では、ここからは、実際に離婚にあわせて不動産の共有名義を解消する財産分与の方法をご紹介します。

住宅ローンなどの細かい状況によって取るべき対応は異なりますが、解消方法を大まかに分けると以下の2通りです。

• 不動産全体を売却して現金で財産分与
• 夫婦どちらかの単独名義にして住み続ける

不動産全体を売却して現金で分配

「結婚生活で住んでいた物件に、離婚後も住み続けたくない」と考える夫婦は決して少なくありません。

もし、夫婦のどちらも、離婚後の居住を希望しないのであれば、共有不動産を全体で売却することで、不動産の共有名義を解消するようおすすめします。

不動産を全体で売却してしまえば、売却益を1円単位で公平に分けるだけで公平に財産分与を行えるメリットがあります。

ただし、共有不動産を全体として売却するためには、共有者全員の合意が必要です。売却に向けて夫婦で足並みを揃えることができることが最低条件です。

また、不動産に住宅ローンの残債務がある場合は、売却に伴って残債務を完済しなければなりません。

ローン残債のある物件には「抵当権」が設定されており、金融機関はローンの完済の目処が立たないまま物件を売却することを容認しないからです。

残債のある不動産を売却する際に考慮しなければならないのが、残債務が「オーバーローン」と「アンダーローン」のどちらになっているかという点です。

それぞれ見ていきましょう。

アンダーローンなら通常通り売却

ローン残債が不動産価格より低い状態を「アンダーローン」といいます。

平たく言えば、不動産を売却して得た利益で、ローン残債を十分に完済できる状態です。

残債務がアンダーローンの場合は簡単で、通常通り不動産を売却し、得た代金で残債を全て返済し、残った現金を夫婦で公平に分け合うことで財産分与が完了します。

たとえば、市場価格5,000万円の共有不動産に対して、4,500万円の残債務があるとしましょう。

この場合、不動産が売却益5,000万円で売却できたら、4,500万円の残債を全て返済し、残った500万円を250万円ずつ夫婦で分け合います。

なお、財産分与の詳しい流れは、この記事の「財産分与の流れ」で解説していますので参考にして下さい。

オーバーローンなら金融機関へ交渉し任意売却

アンダーローンに対して、ローン残債が不動産価格より高い状態を「オーバーローン」といいます。

平たく言えば、不動産を売却しても、得た利益ではローン残債を返し終わらない状態です。

オーバーローンになっている場合は、共有者である夫婦間で合意が取れていても、それだけでは不動産を自由に売却できません。

不動産を売却する際には、物件に設定されている抵当権を抹消する必要があるのですが、金融機関はローンを完済する目処がないと、抵当権の抹消を容認してくれないからです。

オーバーローン状態で、離婚に伴い不動産を売却したいのであれば、金融機関と交渉をして、任意売却を進めることになります。

任意売却によって得た売却益を、返済に充当して、なお残ったローンは「無担保の債務」として、引き続き返済していかなければなりません。

そのため、任意売却を行う際には、残債を返していきながら離婚後の新生活にかかる、新居の費用や引っ越し代金、その後の生活費などを工面できるか慎重に検討する必要があります。

夫婦どちらかの単独名義にして住み続ける

離婚後、夫婦のどちらか一方が物件に住み続けたいと希望するケースもあるでしょう。

このような場合は、くれぐれも不動産の共有名義を放置せず、物件に居住する方の「単独名義」に変更して下さい。

繰り返しお伝えしている通り、離婚後に不動産の共有名義を放置していることは非常に危険だからです。

特に、住宅ローンの残債が残っている場合は、夫婦の片方が金融機関に黙って物件から出ていけば、ローン契約の違反行為とみなされるおそれがあります。

というわけで、ここからは、ローン残債がある場合とない場合に分けて夫婦共有不動産の名義変更を解説します。

残ローンがなければ登記手続きのみで完了

共有不動産に住宅ローンの残債がなければ、名義変更は単純です。

夫婦のうち、物件から出ていく人の共有持分を、物件上に残る人へ移転する「持分全部移転登記」を行うだけで、不動産に関しては財産分与が完了します。

ただ、もちろん夫婦の共有財産は、不動産以外にも様々なものがありますので、他の財産も考慮に入れて公平に分け合わなければなければならない点に注意して下さい。

残ローンがあれば負債の処理が必須

一方で、共有不動産に住宅ローンの残債がある場合は、不動産の名義を変更するのは非常に難しいでしょう。

というのも、共有不動産を単独名義に変更するためには、住宅ローンの債務者名義も、夫婦連名から夫婦のどちらか一人の単独名義に変更しければなりません。しかし、多くの場合、金融機関は離婚を原因として債務者名義の変更を認めてくれません。

債務者名義を変更できなければ、不動産の夫婦共有名義を継続しなければならなくなってしまいます。

もし、住宅ローンの夫婦連名を解消したいのであれば、以下3つの対処が必要です。

• 自己資金による完済
• 夫婦間での債務引受
• 借り換え

ただしいずれの方法も、相応の資金力が必要な方法になります。次の見出しで詳しく解説しますが、債務名義の変更が難しい場合は、上述した不動産の売却による財産分与を選択したほうが良いでしょう。

自己資金による完済

自己資金や親族などの援助を受けて、残債務を完済できるのであれば、完済後に「持分移転登記」を行って不動産を単独名義にするだけで財産分与が可能です。

夫婦間での債務引受

離婚後物件に住み続ける人がローンの返済を一人で引き受け、登記簿上の名義も単独名義にすることで、共有名義を解消して不動産を財産分与できます。

ただし、夫婦連名で契約している住宅ローンの返済を、どちらか一方が引き受けることは非常に困難です。

債務引受の際には、ローン契約時と同様に金融機関による審査が行われるのですが、債務者を2人から1人に変更する審査は非常に厳しいからです。

というのも、ローン契約時に夫婦の収入や信用力を合算して、融資金額を設定しています。これを1人で全て返済していくという話になりますから、当然金融機関の判断も厳しくなるのです。

借り換え

債務引受も難しいようであれば、住宅ローンをまるごと借り換えてしまうという手もあります。