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そもそも私道持分とは
私道持分とはどのようなものなのかを解説します。
道路には公道と私道の2種類がある
道路には「公道」と「私道」の2種類がありますが、定義の方法がはっきりと決まっているわけではありません。
- 公道と私道を単に所有者で区別する方法
- 国または地方公共団体が所有権を持つのが公道で、私人が所有権を持つのが私道
- 公道と私道を築造や維持管理を誰が行っているかで区別する方法
- 国または地方公共団体が築造し維持管理しているのが公道で、私人が築造し維持管理しているのが私道
私人の所有であっても一定の条件のもとに私権の行使が制限されることもあり、そのような状態にある道は「公道」ともいえますので、単純に登記簿上の所有権だけで区別することは難しいこともあります。
ただ、私人が住宅を保有し周辺を通行するためなどに用いる道路に関しては、私人が築造管理、所有し、私権を行使できる道路を「私道」とよぶ、という認識で十分でしょう。
公道と私道の見分け方
公道と私道はどのように見分ければよいのでしょうか。
住宅を購入する際には、必ず不動産業者の宅地建物取引士が「重要事項説明」を行い、その中で道路に関する説明も行われるはずです。
宅地建物取引士より交付される「重要事項説明書」の中に公道、私道の区別が記載されているため確認しておきましょう。
また、土地の存在する役場の道路を管理する部署に行き、直接説明してもらうという手段もあります。
さらに、法務局で「公図」と「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得するという手段もあります。
公図だけで公道と私道を見分けることは不可能であるため、自身に関係する道路と思われる地番につき登記簿謄本を取得して所有者を調査します。
私道持分とは一つの私道を複数人で共有している状態・その権利のこと
一般に多く見受けられる「私道持分」とは、住宅地において何世帯かで一本の道路を共有している形態、権利のことをさすことが多くなります。
例えば、下図のようなイメージです。
緑の部分は一筆の土地（＝登記簿が一つ）であり、周囲の土地所有者A～Eが5分の1ずつの割合で共有しています。
民法第249条
- 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
- 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
- 共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
共有状態の不動産は各共有者が持分に応じた使用をすることができる、と定められているため、A～Eのいずれも上記私道を通行可能ですが、同時に他の共有者の通行を妨げてはなりません。
私道持分には共有型と分筆型がある
上に図で示したのが「共有型」とよばれる道路持分の形態ですが、下図のように登記簿自体が周辺の土地所有者ごとに分かれている「分筆型」という形態もあります。
分筆型とは、上図のような道路が一筆ではなくいくつかに分かれていて（＝それぞれ別に登記簿がある）、周囲の各世帯が単独で所有しているという形です。
私道持分があるかないかの確認方法
私道の持分があるかどうかを確認するには「共同担保目録つきの登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得するという方法があります。
ただし、この方法を用いることが可能になるのは「抵当権等の担保を設定している、あるいは過去に設定していた」土地に限られます。
「共同担保目録」とは、登記簿謄本の最後につけられる欄で、抵当権等を設定する際に同じ債権の担保として取られた物件がすべて列挙されています。
共同担保目録を見るには、登記簿を取得する際に「共同担保目録付」の欄にチェックを入れておかなくてはなりません。
現在、抵当権が設定されているだけではなく、過去に抵当権が設定されていた物件であっても共同担保目録を取得すれば道路持分の存在が見つかることがあります。
なお、過去に抵当権が設定され、現在は抹消されている場合「抹消共同担保目録付」で登記簿を請求しなくてはならないことに注意が必要です。
抹消共同担保目録については表示された内容に下線が引かれ、現在効力のある抵当権との区別が可能になっています。
私道持分に関して起こりがちなトラブル4選
私道持分を保有している場合、他人との関係が生じることからトラブルにもなりやすいのですが、実務上起こりやすいトラブルを考えてみましょう。
他の私道共有者の承諾が得られず建物の建築や水道管などの交換が行えない
周囲の住民が生活する上で不可欠な水道管などの工事において、他の私道共有者の承諾が得られないと当該工事を進められないことがあります。
上記で解説した「共有型」と「分筆型」での違いも考えてみます。
一筆の道路を周辺住民で共有する「共有型」の場合は、上記に引用した民法第249条のとおり、各共有者には持分に応じた使用権があります。
よって、例えば私人の水道の導管を設置、補修する場合には「持分に応じた使用」であるとされ、他の共有者の承諾がなくても共有者が単独で行うことが可能です。
土地の筆が分割されておりそれぞれが単独所有となっている「分筆型」道路については、他人の土地に私人の導管工事を施すことになるのであれば、所有者の承諾が必要です。
自宅の前面道路の持分を有していない人が売却等を行う際には、道路所有者からの「通行承諾書」と「掘削承諾書」を取り付けておくことが必要です。
他の私道共有者の承諾が無いと不動産が売却できない場合がある
私道部分で自分以外の所有者の承諾がないと不動産売却自体ができなくなる場合があります。
上記のように分筆型道路においては公道に出るために他人の土地を通行したり、他人の土地の地下に水道管工事を施すことがあるため、事前に「通行承諾書」や「掘削承諾書」を取らなくてはなりません。
掘削の承諾を取る際に所有者から「承諾料」を要求されることもありますし、さまざまな理由から承諾自体を拒まれることもあり得ます。
承諾が取れなければ、売買自体が成立しないことも十分考えられるのです。
他の私道共有者が私道の管理費を支払わない
私道を共有している人の一部が私道の管理費用を負担してくれないこともあり得ます。
（共有物に関する負担）
第253条
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
共有者が1年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる
上記ののとおり、共有不動産の各共有者は持分に応じた管理費用を負担する義務があります。
しかし、道路の補修費用等が発生した場合に共有者の一部が費用を任意に払ってくれなかった場合、他の共有者が立て替えなどする必要が出てくることもあります。
もちろん立て替えた分の請求は可能ですが、共有者が支払わなければ法的手段を使って取り立てを試みなければならないことになり、費用や手間、時間がかかってしまいます。
他の私道共有者が不明、音信不通になる
私道の共有者が行方不明だったり、連絡しても返事がなかった場合は、私道の工事等を行いたくても合意を取れないなど、困った事態に陥ることがあります。
共有土地については基本的に「共有物の処分や変更行為」を行う場合は「共有者全員の合意」が必要です。
しかし2023年4月より施行された法改正により、「軽微な変更」とされる行為については「持分の過半数の合意」で可能とされました。
（共有物の変更）
民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。
共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
（共有物の管理）
民法第252条
共有物の管理に関する事項(次条第1項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。) は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
（省略）
各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。引用元：民法第252条
なお、共有不動産の原則的なルールについて詳しくは下記記事を参照してください。
法改正を踏まえて整理すると次のようになります。
具体的な軽微変更の例としては「砂利道のアスファルト舗装」「建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事」「共有土地の分筆等の登記」といった例が挙げられますが、上記は持分の過半数の合意でよいことになりました。
軽微変更にあたる例は今後実務において改正法を運用していく中で、さまざまな事例が積み上げられていくものと考えられます。
ただ、土地の形状や効用を著しく変更する場合にはやはり共有者全員の合意が必要となるため、他の共有者が現在誰なのかがわからないことは大きな問題です。
共有者が不明となる原因として、売買や相続の際に本地は名義変更登記を行ったが、私道の持分を登記するのを失念していたなどの例が時々見受けられます。
共有者が現在どこに住んでいるかがわからない、判明した人に手紙を出しても返事がない、さらに厄介なのは、共有者が死亡しており相続人が誰か、そして人数すらもわからない例です。
いくら道路の共有者であっても、基本的に他人の戸籍を取って相続人を調べることは許されません。
もし他の共有者に相続が発生しているのであれば「戸籍法第10条の2第1項」に該当する場合のみ他人からの取得が可能となる場合があります。
戸籍法第10条の2
前条第1項に規定する者以外の者は、次の各号に掲げる場合に限り、戸籍謄本等の交付の請求をすることができる。この場合において、当該請求をする者は、それぞれ当該各号に定める事項を明らかにしてこれをしなければならない。
一 自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために戸籍の記載事項を確認する必要がある場合 権利又は義務の発生原因及び内容並びに当該権利を行使し、又は当該義務を履行するために戸籍の記載事項の確認を必要とする理由
二 国又は地方公共団体の機関に提出する必要がある場合 戸籍謄本等を提出すべき国又は地方公共団体の機関及び当該機関への提出を必要とする理由
三 前二号に掲げる場合のほか、戸籍の記載事項を利用する正当な理由がある場合 戸籍の記載事項の利用の目的及び方法並びにその利用を必要とする事由
（2項以下省略）
具体的には、「債権者が死亡債務者の相続人を調査する必要がある」「裁判所に訴訟などの申立てをする際、添付資料として必要となった」等の場合が上記の条文に該当します。
いずれにしても、当該事情を証明する資料の添付が求められるため、簡単に他人が取得できることはありません。
共有者に対し、具体的にどんなことを要求したいのかにもよりますが、他の共有者の同意を取るための相続人調査、そしてその先の訴訟等が必要な場合は、まず弁護士に相談することをおすすめします。
私道トラブルが発生している不動産を売却するポイント
私道トラブルが発生している不動産を売却する際に気を付けておきたいポイントを考えてみましょう。
通行許可や掘削承諾が取れるか確認する
前面の道路が共有型であれば持分に応じた使用をすることが当然に可能となりますが、分筆型で他人の土地を通行や掘削する場合には前述のとおり所有者から「通行承諾書」や「掘削承諾書」を取る必要があります。
所有者が判明しており、かつ所有者が承諾書を出すことを了承しているかどうか確認しておく必要があります。
私道に面している土地が建築基準法を満たしているか確認する
建物を建てる場合に重要になるのが「建物が存在する土地が接道義務を満たすか」という点であり、必ず売却前に確認しておく必要があります。
建築基準法の規制によると、都市計画区域・準都市計画区域内にある建築物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路（基本的には幅員4m以上）に2m以上接していなければなりません。
接道義務は、火災時の消防車の乗り入れなどを考慮して定められている規定です。
もし接道義務の要件を満たさない場合には建物の増築や改築が不可能になるため、売却にあたっては重要なポイントとなります。
上図の原則には例外的な場合もあるため、接道義務を満たしているかどうかを確認したい場合は自己判断せず専門の不動産業者への相談をおすすめします。
私道トラブルが発生してしまっている場合は専門の不動産買取業者に相談しよう
すでに私道をめぐる周辺住民などとのトラブルが発生している場合、早い段階で不動産買取を専門とする業者に相談をすることをおすすめします。
いったんトラブルになってしまうと、当事者が直接動けば余計に話がこじれてしまうおそれがあります。
土地と共有の道路をまとめて不動産買取業者に売却すれば、あとは買い取った業者と他の共有者の間での交渉になりますので、面倒ごとからは解放されます。
本来、なくてはならないはずの私道持分が何らかの事情で取得できていない場合にも不動産買取専門業者であれば解決の選択肢を持っていますので、ぜひ早期に相談しましょう。
弊社Albalinkは、訳アリ物件専門の不動産買取業者であり、たとえ私道をめぐるトラブルが起きている不動産であっても買い取らせていただくことが可能です。また、買取り後はトラブル解決のための共有者との話し合いなどは全て弊社が行いますので、売主様の手をわずわせることはありません。
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まとめ
今回は私道持分があることによってどのようなトラブルが発生するリスクがあるかと、私道のトラブルが起きてしまった不動産の売却方法法・売却する際の注意点を解説しました。
記事でもお伝えしましたが、私道持分は共有者同士のトラブルの元となります。たとえば、共有者の承諾が得られず、ライフラインである水道管の交換ができないといったことが起こり得ます。また、共有者の承諾が得られず、不動産が売却できない場合もあります。
ですから、もし共有者の間で、私道トラブルが発生してしまった場合は、早めに自身の私道持分を専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことをお勧めします。買取業者に私道持分を買い取ってもらえば、そのあとの共有者との話し合いは買取業者が行ってくれるため、私道トラブルから解放されることができます。
弊社Albalinkは訳アリ物件の専門の買取業者として、私道持分の買取りにも自信があります。私道をめぐるトラブルに巻き込まれ、どうすることもできずに困っている方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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