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農地の売却にかかる3つの税金
農地売却は、通常の土地売却と同じように税金が課せられます。
ただし、詳しくは後述しますが、農地には特有の特別控除が設けられており、通常の不動産よりも税負担は抑えやすいです。
農地を含めた土地全般の売却にかかる税金は、主に以下の3つです。
- 登録免許税
- 印紙税
- 譲渡所得税
登録免許税
登録免許税とは、登記の手続きをする際に課される税金です。
農地を売却すると売主から買主へ所有権が移転するため、「所有権移転登記」をする必要があります。
不動産の所有権が移ったときに所有権を明確にするために法務局で行う登記
所有権移転登記は、「固定資産税評価額 × 税率」で計算し、税率は国税庁が定めている1,000分の15を適用します。
引用元：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表
たとえば、農地の固定資産税評価額が1,000万円であれば、登録免許税は以下の計算式になります。
このように、農地の売却にかかる登録免許税は15万円となります。
ただし、相続のタイミングで相続登記を行っておらず、農地が故人名義のままになっている場合は、先に相続登記を済ませる必要があります。
不動産の所有者が亡くなったときに、被相続人から相続人へ名義変更の登記をすること
農地の名義が被相続人の名義のままだと、売買の際に本人確認がとれず、そもそも売却ができません。
なお、相続登記にかかる登録免許税は、令和7年3月31日までは免税となります。
参照元：税務署｜相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について
所有権移転登記・相続登記は、農地の所在地を管轄する法務局で手続きができます。
なお、農地の売買においては、買主が登録免許税を負担するのが一般的です。
印紙税
印紙税とは、商取引に関連する文書を作成する際に課される税金です。
課税対象となる文書には不動産売買契約書も含まれているため、農地を売却する際にも印紙税が必要となります。
農地の売却にかかる印紙税は、以下のとおりです。
たとえば、農地の売却額が1,000万円であれば、印紙税は5,000円かかります。
印紙税を納付するタイミングは、農地の売買契約を締結するときです。税額分の収入印紙を契約書に添付し、印鑑もしくは署名で消印すれば納付完了となります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却する際に発生した売却益に対して課せられる税金です。
農地の売却までにかかった諸経費を譲渡収入から差し引いた「譲渡所得」に対して、各種税金の税率を乗じた金額が譲渡所得税額となります。
各種税金とは、所有期間に応じて設定された所得税・住民税・復興特別所得税です。
譲渡所得・譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
税額 = 譲渡所得 × 税率
どのような項目が取得費や譲渡費用に含まれるのかは、後述します。
譲渡所得に乗じる税率は、下記のとおりです。
| 譲渡所得の区分 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（ 5年以内） | 30.63% | 9% | 0.63％ | 39.63% |
| 長期譲渡所得（ 5年以上） | 15.315% | 5% | 0.315％ | 20.315% |
上記のように、農地の所有期間が5年を経過したかどうかで税率が倍近く変わります。
相続によって得た農地であれば、被相続人が取得した時期が相続人に引き継がれるため、多くは長期譲渡所得に該当するでしょう。
譲渡所得税は農地売却にかかる税金の中でもっとも額が大きく、農地を売却した翌年の確定申告後に支払います。
なお、農地売却における確定申告自体は自分でも行えますが、書類の書き誤りなどがあると延滞税が生じる可能性があるため、不安な方は税理士に依頼しましょう。
譲渡所得税をシミュレーションしてみよう
農地を売却した際にかかる譲渡所得税のシミュレーションを見ていきましょう。
譲渡所得税の計算式に必要な「取得費」がわかるケースと、わからないケースの2パターンを解説します。
前述したとおり、譲渡所得税は以下の計算式で導き出せます。
税額 = 譲渡所得 × 税率
それぞれの項目は、以下のような費用です。
- 収入金額
- 農地を売った時に得た売却金
- 取得費
- 農地の購入にかかった費用。税金・設備・仲介手数料など
- 譲渡費用
- 農地を売却するためにかかった費用。税金・測量・仲介手数料など
まずは、農地の取得費用がわかるケースから計算式を見ていきましょう。
収入金額600万円・取得費150万円・譲渡費用100万円・所有期間5年以上の農地を売却した場合の譲渡所得税は以下のとおりです。
600万円 – 150万円 – 100万円 = 350万円
5年以上所有している農地の税率は20.315％であるため、
350万円 × 71万1,021円
農地を売却した際にかかる譲渡所得税は71万1,021円となりました。
次に、先ほどと同じ条件で、農地の取得費用がわからないケースで計算します。
農地の取得費がわからない場合は「売却額 × 5%」を取得費として譲渡所得を出します。
参照元：国税国税庁｜No.3258 取得費が分からないとき
600万円 × 5% = 30万円
600万円 – 30万円 – 100万円 = 470万円
5年以上所有している農地の税率は20.315％であるため、
470万円 × 95万4,805円
取得費がわからない場合、農地を売却した際にかかる譲渡所得税は95万4,805円です。
譲渡所得税は、取得費がわからないケースのほうが本来納める税額よりも高くなります。
なお、上記はあくまでシミュレーションであり、農地の場合は特別控除が適用されるので、譲渡所得税はここで挙げた計算例より安くなります。
農地の譲渡所得税が、特別控除によってどの程度安くなるのかについて、次章で解説します。
農地の売却にかかる譲渡所得税には3つの特別控除がある
前述したように、農地の売却は通常の不動産と同じように、売却益に対して諸々の税金を課せられます。
しかし、農地の売却は、以下の画像のように譲渡所得税の特別控除が設けられており、普通の土地よりも、売却における税負担を抑えられます。
農地の売却にかかる譲渡所得税の特別控除は、以下の3つです。
- 800万円控除
- 1500万円控除
- 5000万円控除
それぞれ詳しく解説します。
800万円控除
まず、農地売却における特別控除の1つ目は「800万円控除」です。
概要・計算例・利用方法について詳しく解説します。
概要
800万円控除は、農業委員会のあっせんなどで農業従事者に農地を売却する際に受けられる控除です。
農地売却の特例控除の中で、もっとも一般的に適用されるのが800万円控除です。
適用要件を満たした上で、農業委員会などに認められた「意欲のある農業者」に農地を売却した場合に800万円控除が受けられます。
ただし、800万円控除の対象となるのは、農用地区域内の農地に限定されます。
各市町村に「農業として利用するべき」と指定された区域のこと
農用地区域内に該当しているかどうかは、農地の住所地を管轄する自治体の農業委員会に問い合わせると、確認できます。
どこの農地でも800万円控除の対象になるわけではない点に留意しましょう。
シミュレーション
農地の売却で800万円控除を適用する計算例を見ていきましょう。
農地の収入金額が600万円で800万円控除を適用した場合、税額は以下のようになります。
なお、ここでは取得費・譲渡費用は割愛します。
譲渡所得 = 収入金額 – 取得費 – 譲渡費用 – 800万円より、
600万円 – 800万円 = −200万円
−200万円であれば税率を乗じても0円となるため、800万円控除が適用されると譲渡所得税は不要になります。
利用方法
まず、800万円控除の適用要件に該当するかを確認しましょう。
800万円控除が適用される要件は以下のとおりです。
- 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせ
ん等により譲渡した場合 - 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
農業委員会のあっせんなどで「意欲のある農業者」への売却が前提であるため、農地の所有者が知り合いの農家に直接売却する場合は適用されません。
800万円控除を受けるには、農地の住所地を管轄する農業委員会へ申し出をします。
- 売主があっせん申出書を提出する
- 農業委員会による農地の現地調査・買手募集が行われる
- 買主があっせん申出書を提出する
- 売主・買主・農業委員の3者で売買の条件について審議する
参照元：農林水産省：農地の【あっせん事業による売買、貸借等について】
上記の流れで農地を売却した後、確定申告を行うと800万円控除が受けられます。
なお、確定申告の際には以下の書類の添付が必要です。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 農地保有の合理化等のために譲渡した場合に該当する旨を証する書類等
特別控除の適用によって税金が0円になった場合でも、確定申告は必要となるので注意しましょう。
1500万円控除
農地売却における特別控除の2つ目は「1,500万円控除」です。
概要・計算例・利用方法について詳しく解説します。
概要
1,500万円控除は、農業委員会のあっせんを通して農地中間管理機構に譲渡する際に受けられる控除です。
各自治体が出資して組織されている法人。地域によって、農地バンク・公社・機構など通称がある
800万円控除では、農業委員会へあっせんの申し出をして農業従事者に売却するのに対し、1,500万円控除では農地中間管理機構が買主となります。
シミュレーション
農地の売却で1,500万円控除を適用する計算例を見ていきましょう。
農地の収入金額が600万円で1,500万円控除を適用した場合、税額は以下のようになります。
なお、ここでは取得費・譲渡費用は割愛します。
譲渡所得 = 収入金額 – 取得費 – 譲渡費用 – 1,500万円より、
600万円 – 1,500万円 = −900万円
−900万円であれば税率を乗じても0円となるため、1,500万円控除が適用されると譲渡所得税は発生しません。
利用方法
1,500万円控除が適用される要件は以下のとおりです。
- 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合
農業経営基盤強化促進法は、効率的かつ安定的な農業経営を育成するために制定された法律です。
農地所有者が農業委員会へ申し出をし、各自治体が間に入って、農業経営基盤強化促進法に基づいて買入協議を行います。
買入協議の結果、買入が決まった場合は一旦農地中間管理機構に譲渡され、その後認定を受けた農業従事者へ譲渡される流れです。
農地中間管理機構に譲渡が決まった後、確定申告をすれば、1,500万円控除が適用となります。
1,500万円控除の確定申告で必要になる書類は以下のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 特定住宅地造成事業等のために土地等の買取があったことを証明する書類等
確定申告は時期まで、紛失しないよう大切に保管しておきましょう。
5000万円控除
農地売却における特別控除の3つ目は「5,000万円控除」です。
概要・計算例・利用方法について詳しく解説します。
概要
5,000万円控除は、農地が土地収用法に基づいて買い取られた場合に受けられる控除です。
公共の利益となる事業を増進するために制定された法律。国が公共事業のために土地を買い取る際に適用される
土地収用法では、公共の利益につながると判断された土地に関しては、土地所有者の意思に関係なく、相応の補償を支払う代わりに国が所有権などを強制的に取得できます。
公共事業などを行うために国が強制的に農地を引き取るため、控除額が5000万円と大きめに設定されています。
シミュレーション
農地の売却で5,000万円控除を適用する計算例を見ていきましょう。
農地の収入金額が600万円で5,000万円控除を適用した場合、税額は以下のようになります。
なお、ここでは取得費・譲渡費用は割愛します。
譲渡所得 = 収入金額 – 取得費 – 譲渡費用 – 5,000万円より、
600万円 – 5,000万円 = −4,400万円
−4,400万円であれば税率を乗じても0円となるため、5,000万円控除が適用されると譲渡所得税はかかりません。
利用方法
5,000万円控除が適用される要件は以下のとおりです。
- 農地が土地収用法等により買い取られる場合等
公共事業を目的に国の指定業者が農地を買い取るため、基本的には国から声掛けがなければ5,000万円控除が利用できる場面はありません。
5,000万円控除の確定申告で必要になる書類は以下のとおりです
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 収容等証明書（公共事業施工者から交付されたもの）
- 公共事業用資産の買取り等の申出証明書（公共事業施工者から交付されたもの）
- 公共事業用資産の買取り等の証明書（公共事業施工者から交付されたもの）
こちらも確定申告の期間である翌年の2月16日～3月15日まで、大切に保管しておきましょう。
農地の売却時にかかる3つの費用
農地売却は譲渡所得税の特別控除が適用されるため、通常の土地売却よりも税負担が軽減されます。
しかし、農地の売却だからこそかかる諸経費もあるため、通常の土地売却よりもお得とは一概に言えません。
この章では、仲介業者で農地を売却する際にかかる以下3つの費用についてお伝えします。
- 仲介手数料
- 行政書士費用
- 測量費
仲介手数料
仲介手数料とは不動産の売買を行う際に、売主・買主の間に入って契約をまとめる仲介業者に対して支払う手数料です。
仲介業者は売主の依頼した不動産をインターネットやチラシで幅広く宣伝し、売買が成立したときに成功報酬として仲介手数料を受け取ります。
仲介業者に支払う手数料は、農地の売却価格に応じて以下のように変動します。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5%以内の金額 |
| 200万円〜400万円以下 | 4%＋2万円以内の金額 |
| 400万円以上 | 3%＋6万円以内の金額 |
たとえば、農地を600万円で売却した場合、「18万円 + 6万円」で、24万円が仲介手数料となります。
詳しくは後述しますが、不動産買取業者に直接農地を買い取ってもらう場合は、仲介手数料は必要ありません。
行政書士費用
農地転用を行う農地の売却には、農業委員会経由で都道府県知事の許可が必要です。（農地転用を伴う売却方法については後述します）
農地の所有権の移転・宅地への転用をする際には、事前に都道府県知事の許可を得ることが農地法の第5条で定められているからです。
参照元：e-Gov法令検索｜農地法第5条
農業委員会への許可申請手続きは自分でも行えますが、煩雑な手続きが多く、行政書士に依頼するのが一般的です。
行政書士に農業委員会への許可申請手続きを依頼する費用相場は、7万〜10万円程度です。農地の所在地によっては必要書類と所要時間が増えるため、行政書士費用はさらに高くなります。
ただし、詳しくは後述しますが、不動産買取業者に直接農地を買い取ってもらう場合は、行政書士費用は不要です。
測量費
測量費用とは、所有する土地の面積や境界線を明らかにするために測量作業を行う費用です。
測量をせずに売却すると隣家との境界があいまいになり、近隣トラブルを発生させてしまうため、農地の測量が済んでいない場合は売却時に測量が必要です。
測量方法には目的に応じた種類があり、農地の売却に必要となる確定測量は約35万円〜80万円程度の費用がかかります。
また、土地の広さや形状によって一般的な土地より費用が高くなるため、農地の状況によってはさらに高額になる可能性があります。
仲介業者に売却を依頼する場合、測量費は売主負担となり、売却益を受け取るよりも前に支払う必要があるので、手元にお金を用意しておかなければなりません。
農地を売却する2つの方法
前述したように、仲介業者を介した農地の売却には3つの費用が必要です。
くわえて、仲介業者に売却を依頼する際は、買主が「購入してすぐに利用できる状態」にして売却する必要があります。
たとえば、居住目的で土地を探している買主であれば、売主のほうで宅地転用を済ませておくなどです。
この章では、仲介業者を介して農地を売却する以下2つの方法をお伝えします。
- 農地のまま農家に売る
- 農地転用してから宅地として売る
農地のまま農家に売る
農地を宅地に転用をせず、農業従事者に売却する方法です。
農業委員会のあっせん、もしくは知り合いの農家に売却するので、農地転用の許可申請手続きを省略できます。
農地のまま売却するメリットは、比較的スムーズに売却活動に移行できる点です。とくに、農業委員会にあっせんの申し出をすれば、広く買主を募ってもらえるので、農家を見つけやすくなります。
農地のまま農家に売却する方法は、売却活動で極力手間をかけたくない人におすすめです。
デメリットは農家の高齢化が進んでおり、買主自体が非常に少ないことです。
令和2年時点で基幹的農業従事者の70%以上が65歳以上の高齢者が占めています。
そのため、農業従事者がいても、農地を拡大したいと考える農家が少なく、売却活動は長引くと予想されます。
農地転用してから宅地として売る
農地を売却するもう1つの手段は、農地転用した後に宅地として売る方法です。
宅地に転用してから売却することで、農家以外にも買主の幅を広げられます。
農地転用をするメリットは、買主が見つけやすくなることです。宅地に転用された土地は、住居・オフィス・商業施設などにも利用できるため、農地よりも購入希望者は見つけやすくなります。
一方でデメリットは、農地転用の許可を得るのが難しい点です。
農地転用はすべての農地が行えるわけではなく、以下の2つの要件を満たす必要があります。
- 一般基準
- 立地基準
一般基準は、農地転用の申請目的が達成できるか否かを判断する方法です。宅地であれば、住宅建築を実現できる資力の有無や、周辺農地の営農条件に影響を与えないかなどが審査されます。
立地基準は、農地の区分で転用の可否を決める方法です。
農地の区分は以下の画像のように、営農条件に応じて5つに分類されています。
| 農地区分 | 特徴 | 転用 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された場所に位置する農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にあり、機械などの工作に適した農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 土地改良事業の対象となった生産性の高い農地 | 原則不許可
※公共事業のみ転用可 |
| 第2種農地 | 駅から500m以内にあり、今後市街化が見込まれる農地 | 他の土地が転用できない場合許可 |
| 第3種農地 | 駅から300m以内にあり、すでに市街化が進められているエリアの農地 | 原則許可 |
上記の5つの区分は、農地転用の許可をもらうのが難しい順に並んでいます。農地転用できる可能性があるのは第2種農地・第3種農地で、他の区分の農地は転用が原則不許可です。
所有する農地がどの区分に該当しているかは、農地の住所地を管轄する農業委員会で確認できます。
農地が転用を認められた区域に位置していて、なおかつ一般基準を満たす必要があるため、宅地への転用はハードルが高いです。
ただし、宅地であれば農地価格よりも高くは売れるため、好立地など売却が十分見込める農地であれば、宅地転用して売却する方法はおすすめです。
農地の売却が難しいと感じたら専門の買取業者へ相談しよう
前述したように、農地を売却する方法は2つありますが、どちらにも共通しているリスクは、売却に至らない可能性があることです。
仲介業者は、あくまで売主・買主の売買契約をサポートする業者であるため、農地に手間や費用をかけて売り出す場合、採算が合うのか計算した上で選択する必要があります。
もし、農地の売却が難しいと感じた方は、専門の買取業者へ相談しましょう。
専門の買取業者であれば、これまで挙げてきた高額な費用や手続きが一切なく、農地をそのままの状態で売却できるからです。
農地の扱いに強い専門の買取業者は、農地を宅地転用して再販し、収益化につなげるまでの一連の手続きに関する専門知識があります。
そのため、一般基準・立地基準などの要件を満たすのが厳しい農地であっても、問題なく買い取れます。
さらに、専門の買取業者は独自の再販ルートを持ち合わせているため、農地の高額買取が可能です。
農地の高額買取に対応している優良業者については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひお読みください。
以下より、専門の買取業者に売却するメリットである以下3つをお伝えします。
- 農地に強い税理士と提携している
- 引き渡しまでが早い
- 契約不適合責任不要で買い取ってくれる
農地に強い税理士と提携している
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まとめ
今回の記事では、農地の売却にかかる税金や特別控除のシミュレーションを中心に解説しました。
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