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「農地をあげます」を実現するには農業委員会の許可が必要
農地とは、作物の栽培など「耕作の目的に供されている土地」を指します。
農地には宅地と異なる規制があり、譲渡する際には農業委員会の許可を受けなければならないと農地法第3条で定められています。
第三条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
引用元：e-Gov法令検索｜農地法第3条
簡単にいうと、農地を農地のまま他人に譲渡・売却・貸借する場合には農業委員会の許可が必要と記されています。
なぜ農業委員会の許可が必要かというと、国内の食料普及率を安定させるためには優良な農地の確保が欠かせないからです。農地の譲渡が行われた後、農地が農業以外に使われる事態を避けなければなりません。
そのため、農地の譲渡には農業委員会の許可が必要で、なおかつ農地の譲渡先は農業従事者に限定するよう規制が設けられているのです。
農地の譲渡は、農業委員会に許可申請を行い、内容が受理されれば実現できます。
農地転用にも農業委員会の許可が必要
宅地などに農地転用する場合も、農業委員会および都道府県知事の許可が必要です。
農地転用とは、農地を農業以外の目的で使用する土地に変更することです。
農地法第5条では、以下のように定められています。
第五条 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
引用元：e-Gov法令検索｜農地法第5条
つまり、宅地などに農地転用した上で、さらに他人に譲渡する場合は、農業委員会に届出を提出した後に都道府県知事等の許可を得られなければ実現できません。
農地法ではこうした農地の持ち主や用途の変更が、農業生産の増大に差し支えないのかを慎重に判断を下す必要があるため、農地転用には許可制度が設けられています。
そのため、農地転用によって土地の用途を宅地に変更すれば農家以外の人にも譲渡できるようになりますが、農業委員会と都道府県知事の許可が必要となるため、実現までには一定のハードルが生じます。
「農地をあげます」を実現できる4つの方法
前述したように、農地の譲渡は宅地の取引のように当事者間だけでは完結せず、農業委員会などの行政機関による許可が必要です。
しかし、行政機関に許可をもらわずに農地を譲渡する方法はあります。
この章では、農地の譲渡を実現できる方法である、以下の4つについてお伝えします。
- 相続放棄する
- 相続土地国庫帰属法を利用する
- 近隣の農家に譲る
- ネット掲示板を利用して農家を探す
相続放棄する
相続予定で、まだ手続きが済んでいない農地であれば、相続放棄するのも有効な施策です。
相続放棄とは、相続人が被相続人（亡くなった人）の遺産の承継を拒否することです。
相続放棄をすればそもそも農地を受け継がなくても済むので、譲渡にまつわる煩雑な手続きなどを行う必要がなくなります。
ただし、相続放棄は、相続の開始があったことを知った日から3ヶ月を過ぎると原則、放棄が受理されなくなります。
また、相続放棄においては特定の財産のみを放棄できません。
つまり、被相続人に現預金や貴金属などのプラスの財産があり、それを受け継ぎたい場合には農地も一緒に相続しなければならないので注意が必要です。
相続土地国庫帰属法を利用する
相続土地国庫帰属法を利用すれば、農地を国に引き渡せる可能性があります。
相続土地国庫帰属法とは、相続もしくは遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を元に国庫に帰属できる制度です。
法務局に申請をして書類審査・実地調査を通過すれば、農地を国に引き渡せます。
ただし、相続土地国庫帰属法を利用するには10年分の管理費に相当する負担金を支払わなければなりません。
また、土地の状態によっては、国に帰属するための要件を満たすために工事費用が必要なケースもあります。保有する土地に工事が必要かどうかは法務局のホームページで確認できます。
参照元：法務局｜相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件
相続土地国庫帰属法を利用する方法は、農地を無償譲渡するどころか、所有者が費用を支払う必要があるので、手元に費用がある場合に限られます。
近隣の農家に譲る
近隣に農家がいれば、欲しいかどうかを聞いて譲る方法もあります。
近隣の農家が引き取ってくれれば、固定資産税など維持費の負担から解放されます。
しかし、農地は高齢化が進んでおり、引き取り手がなかなか見つからない可能性が高いです。
農林水産省の資料によると、令和2年時点で基幹的農業従事者（主に農業を生業とする人）の70%以上が65歳以上の高齢者が占めています。
くわえて、上記のデータでは平成27年〜令和2年の5年間で基幹的農業従事者が22%減少しています。
つまり、若年層の農業人口は今後も減少傾向が続き、農家の家系であっても「親の代で農業を終える」という選択肢が増え、譲渡が断られる傾向にあると予想されます。
近隣の農家に話をもちかけても、引き取り手が見つかる可能性は低いでしょう。
ネット掲示板を利用して農家を探す
ネット掲示板を利用して農家を探す方法もあります。
前述したような近隣の農家だけではなく、全国の農家に向けて募集を出せるので引き取り手がより見つかりやすい方法と言えるでしょう。
この章では、農家を探せるネット掲示板である以下3つをご紹介します。
- ジモティー
- 家いちば
- 空き家バンク
ジモティー
農家を探せるネット掲示板の1つ目は、ジモティーです。
ジモティーは、譲りたい人と欲しい人をマッチングさせる地域密着型のネット掲示板です。
家具・家電・楽器などの不用品を有料で売ったり無料で譲ったりでき、農地のような不動産も投稿可能です。
利用料・手数料はかからず、投稿フォームに不用品の紹介文を入力して掲載し、問い合わせがあれば受け渡しについて話し合いができます。
実際に、鹿児島県薩摩郡さつま町の農地が5万円で取引が成立しています。
参照元：ジモティー｜すぐに稲作が始められます。5万円でお譲りします！
近隣の住民以外にも広く募れるので、ジモティーに搭載するのも1つの手段です。
家いちば
農家を探せるネット掲示板の2つ目は、家いちばです。
家いちばは、家を売りたい人と買いたい人を直接つなげる掲示板サイトです。売主自らが物件情報の掲載・購入希望者との商談を行い、売買契約などの手続きは家いちばにサポートしてもらえます。
家いちばも農地の取引に対応しており、熊本県熊本市に所在する80坪の宅地・138坪の畑の土地の農地付き物件の売買が成立しています。
参照元：家いちば｜売りました体験談
不動産に特化している掲示板サイトで、利用者数も4万人以上いるので、搭載しておくと購入希望者からの問い合わせが来ることを期待できます。
空き家バンク
農地に家屋も付いているのであれば「農地付き空き家」として空き家バンクで募集できます。
空き家バンクは、自治体が運営している空き家の所有者と利用希望者をマッチングさせる仲介サービスです。
無料で物件情報を公開でき、自治体によって空き家の取得・リフォーム費用の負担を減らしてもらえる補助金制度が用意されています。
たとえば、岐阜県恵那市では、家屋の主要構造部の改修で総額50万円以上の工事費用だった場合に、150万円まで補助してもらえる制度があります。
空き家バンクは、農地付き物件で検索すると、日本全国の農地付き空き家が0円〜3,000万円と幅広い価格帯で搭載されています。
空き家バンクの概要と魅力については、以下の記事で詳しく解説しています。
ただし、空き家バンクは、老朽化した空き家が周辺環境に悪影響を与える「空き家問題」の解決を目的とした制度であり、土地のみの受け渡しはできません。
農地に家屋が付いていない場合には利用できないので注意が必要です。
「農地をあげます」ではもったいない！高額で現金化する3つの方法
農地を無償譲渡する方法はいくつかありますが、行政への手続きや受け取り手とのやり取りなど、所有者自身が譲渡に向けて準備を進めなくてはなりません。
譲渡するまでの過程が簡単ならまだしも、手間や費用が発生するのに無料で農地を受け渡すのは非常にもったいないと言えます。
そこで、農地をあげるのではなく、売却する方法をおすすめします。農地の売却であれば、手間や費用をかけて譲る必要がなく、高額で現金化できるからです。
農地の売却方法には、以下の3つがあります。
- 農家に売却する
- 仲介業者に売却を依頼する
- 専門の買取業者に売却する
結論からお伝えすると、農地の売却は専門の買取業者への相談がおすすめです。
専門の買取業者は農地の活用ノウハウと再販ルートを豊富に持ち合わせており、確実に収益化できる見込みがあるため、どのような農地も高額で買い取ってもらえるからです。
農地の高額買取や優良業者の選び方については、以下の記事で解説しているので、ぜひお読みください。
専門の買取業者については後述するので、そのほかの農地の売却方法から見ていきましょう。
農家に売却する
まずは、農地のまま農家に売却する方法です。
農地転用における煩雑な手続きが必要ないため、比較的スムーズに売却活動に移行できます。
ただし、農業委員会から許可を受ける必要があります。そのため、購入希望者が見つかって売買契約が成立したとしても、農業委員会の許可がおりなければ契約解除をしなくてはなりません。
また、前述したように、農家には農業人口の減少と高齢化による問題があるため、農地の買い手を見つけるのは難しいと言えます。
売却活動を始めても、永遠に売れ残る可能性がある点は留意しましょう。
仲介業者に売却を依頼する
宅地に転用して仲介業者に売却する方法です。
農地から宅地に転用して売却活動をすれば、農業従事者以外も売却のターゲットとなるため、買い手を見つけやすくなります。
ただし、農業委員会に農地転用の許可をもらう必要があります。農地転用の許可を受けるには農地の区分ごとに許可の可否が決められる「立地基準」と、転用の妥当性を判断する「一般基準」の2つをクリアしなければ転用は認められません。
農地転用の許可・不許可の基準については農林水産省の資料に記載されています。
参照元：農林水産省｜農業振興地域制度、農地転用許可制度等について
農地転用ができなかった場合、仲介業者が売却を受け付けてくれない可能性があります。
実際に、弊社のお客様にも、農地の売却活動において仲介業者に門前払いされ続けていた方もいらっしゃいます。
Q.1：当社と契約される前は、どのようなことでお悩みでしたか？
再建築不可物件・道路に面していない宅地・畑・山林をどこの不動産にも「扱えません」と断られ続けていたこと。Q.4：他にも似たような会社があったにもかかわらず、何（どの部分）が決め手となって当社と契約されたのですか？
問い合わせをした際、親身になって話を聞いて頂き、本来畑と山林を扱わないところ、まとめて引き受けてくださいました。
仲介業者に売却する方法は、あくまで農地転用ができる見込みがある場合に限られるでしょう。
専門の買取業者に売却する
農地の売却にもっともおすすめなのは、農地専門の買取業者への売却です。
専門の買取業者であれば、農業委員会の許可をとったり、農家を探したりする必要が一切なく、スムーズに現金化できるからです。
基本的に専門の買取業者は、現況のまま売主から不動産を買い取り、付加価値を付けて独自の再販ルートを活かして収益化につなげます。
そのため、農地転用ができていない農地であっても、確実に利益につなげられる自信があるため、農地のままでも高額買取が可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、農地の買取実績を豊富に持つ専門の買取業者です。
2011年の創業以来、蓄積してきた弊社の活用ノウハウを駆使して、あなたの農地を少しでも高く買い取れるよう全力でサポートすることをお約束します。
無料査定のみのお問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
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弊社で農地を買取した事例
この章では、弊社AlbaLink（アルバリンク）で農地を買い取った事例を1つご紹介します。
| 物件の所在地 | 千葉県白井市 |
|---|---|
| 買取価格 | 500万円 |
| 買取時期 | 2022年4月 |
遠方に住んでいた親が亡くなり、実家の農地を相続することになりました。
農業を継ぐ気はなかったので相続してしばらくは放置状態でした。農地は固定資産税の支払いや草刈りの管理など維持が思いのほか大変だったので、次第に無料で欲しい人を探すようになりました。
しかし、近隣の農家に聞いたりジモティーに搭載したりしましたが、受け渡し先が一向に決まりません。
どうにか売れないかと思いネットで調べていたところ、アルバリンクさんの記事を見つけました。農地の買取に対応していると記載があったので早速問い合わせをしてみると、500万円で買取していただけるとお返事をいただき、すぐに売却を決めました。
売却金額も納得でしたし、なにより次の固定資産税の支払いは避けたいと思っておりましたので、すぐに買取が完結して非常に助かりました。
こちらの買取事例のように、現在はネット掲示板など、不動産会社を介さず売主と買主が直接コンタクトを取って物件の譲渡・売買が行える手段も増えてきました。
しかし、不動産情報を搭載してすぐに売却が決まることは少なく、農地に関しては数年単位で問い合わせが来ないケースも珍しくありません。
もし、農地の処分を検討していて「できれば高く売却したい」とお考えでしたら、弊社AlbaLink（アルバリンク）に一度ご相談ください。
弊社は農地をはじめとした、日本全国の売れにくい不動産を数多く買い取ってきた実績がございます。売主様が納得感をもって農地を手放せるよう、全力で対応することをお約束します。
無料相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、いつでもお気軽にご連絡ください。
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農地を現状のまま放置する3つのリスク
ここまで、農地を譲渡・売却する方法について解説しました。
農地にはさまざまな処分方法がありますが、1番してはならないのは処分も管理もせず、現状のまま放置することです。
農地の管理を怠って、放置し続けると以下のようなリスクが生じるからです。
- 固定資産税がかかる
- 近隣住民から損害賠償を請求される
- 子や孫に負の遺産が残る
それぞれ詳しく解説していきます。
固定資産税がかかる
農地を所有していると、毎年固定資産税がかかり続けます。
固定資産税は毎年1月1日の時点で土地・建物などの固定資産を保有している人に課せられる税金だからです。
農地における固定資産税額を決める基準には、宅地よりも税額が安くなる「農地評価」と、宅地に近い税額になる「宅地並評価」の2つがあり、どちらが適用されるかは農地の種類によって異なります。
農地には以下の4種類があります。
- 市街化区域農地
- 街づくりを促進されているエリアである「市街化区域」に位置する農地
- 特定市街化区域農地
- 市街化区域の中でも、三大都市圏に位置する農地
- 生産緑地地域内農地
- 森林や農地を守るエリアである「市街化調整区域」に位置する農地
- 一般農地
- 森林や農地を守るエリアである「市街化調整区域」に位置する農地
上記は市街化区域に該当しているかどうかで大別されます。
市街化区域農地・特定市街化区域農地は該当エリアであるため、評価額は「宅地並評価」が適用されるため、宅地に近い固定資産税となります。
一方で、生産緑地地域内農地・一般農地であれば「農地評価」に該当するため、固定資産税は安価です。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地で、居住を目的とした宅地（住宅用地）・特定市街化区域農地の両方を比較した税額は以下のとおりです。
| 住宅用地（200㎡以下） | 特定市街化区域農地（本則税率） |
|---|---|
| 7万円 / 年 | 11万2,000円 / 年 |
このように、宅地並評価を受けた農地は住宅用地よりも固定資産税が高くなります。というのも、住宅が建っている土地にも税負担の軽減措置があり、評価額から減額される金額が宅地並評価を受けた農地よりも大きいからです。
「農地は維持費が安い」と言われますが、農地評価として固定資産税が安くなる特例が受けられるかどうかはあくまでエリアによって異なるため、注意が必要です。
農地の固定資産税を計算する方法については以下の記事で解説しています。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）では、農地をはじめとした日本全国の売れにくい不動産を積極的に買い取っています。
2023年には、買い手が見つからないボロ物件も、そのまま買い取って再生する買取業者としてフジテレビの「イット」で紹介された実績がございます。
訳あり不動産の活用ノウハウを豊富に持つ弊社であれば、どのような不動産も収益につなげられる自信がございますので、スピーディーに買取可能です。
固定資産税が発生する前に農地を手放したい方は、ぜひスピード買取に定評のある弊社に一度お問い合わせください。
もちろん、相談のみのお問い合わせも歓迎しております。
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近隣住民から損害賠償を請求される
農地を放置すると、近隣住民から損害賠償を請求される恐れがあります。
管理されない農地は雑草・雑木が生い茂り、害虫や害獣を繁殖させてしまうからです。
使われない農地に住み着いた害虫・害獣はそこで糞尿をするため、周辺に悪臭を放つようになります。
さらに、荒廃した農地は人目に触れにくく、ゴミの不法投棄などのターゲットにされやすいので、定期的にエサを補給されて害虫・害獣が増え続ける悪循環が生まれてしまいます。
荒廃した農地から発生した害虫・害獣と悪臭が近隣住民に被害をもたらすと、農地の適切な管理を怠ったとして損害賠償の請求をされる恐れがあるため、注意が必要です。
子や孫に負の遺産が残る
農地を放置し続けると、やがて負の遺産を子や孫に残すことになります。
これまで挙げてきた固定資産税や損害賠償のリスクがそのまま子や孫に受け継がれ、将来的に金銭的負担を強いることになるからです。
たとえば、草刈り代行の料金相場は100坪で10万円程度です。農地の草刈りをする頻度は1年間に3回程度が目安なので、草刈り代行だけで年間30万円かかります。
くわえて、農地の固定資産税が年間10万円だとすると、1年間の維持費だけで40万円かかる計算になるため、確実に子や孫の家計を圧迫させます。
今後も活用する予定がない農地なのであれば、将来的に子や孫に負の遺産が残さないためにも、早期に処分を検討したほうがよいでしょう。
まとめ
今回の記事では、農地を手放す方法について解説しました。
農地の受け取り手を探す方法はいくつかあります。近隣の農家に譲ったり、ネット掲示板に搭載したりすれば、農地転用など煩雑な手続きをしなくても譲渡が可能です。
ただし、本来は高額で売却できた農地を無料で手放すのは非常にもったいないと言えます。「手放すだけではなく現金化したい」という気持ちがあるのであれば、専門の買取業者に見積もりを取りましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は農地を専門に買い取っている買取業者です。2011年に創業して以来、日本全国の農地を数多く買い取ってきた実績がございます。
実際にお客様からもたくさんの感謝の声をいただいております。
弊社独自の活用ノウハウを駆使して、あなたの農地を少しでも高く買い取れるよう全力で対応することをお約束します。査定のみのお問い合わせも歓迎しておりますので、お気軽にご連絡ください。
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