株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
まず本当に農地かどうかチェック
農地を処分する前に、まずは正確な地目を確認しましょう。
登記簿謄本の地目の欄には「農地」と記載されていても、現況の地目では「原野」や「雑種地」と判断されることがあるからです。
たとえば、長期間放置されていて雑草などの管理もされておらず、容易に農地に復元し得ないような状況の農地です。
このような場合は、農地以外の用途に変更する手続きである「農地転用」を省略できることがあり、処分が容易になる可能性があります。
農地の処分を効率的に進めるには、正確な地目を確認しておくことが大切です。
農地かどうかチェックする方法
農地かどうかチェックする方法は複数あり、確認できる情報がそれぞれ異なります。
主な確認方法は、以下の3つです。
市町村の「固定資産課税台帳」を確認する
農地かどうかを判断する際は、まず最初に「固定資産課税台帳」を確認することをおすすめします。
固定資産課税台帳とは、市町村が固定資産税の課税対象となる土地などの詳細情報を管理するための台帳です。
地目の区分・評価額・課税額など、課税の基礎となる情報がすべて記録されています。
毎年1月1日に固定資産課税台帳が更新されるため、比較的新しい情報を確認できます。
現地確認に行けない場合には、役所の資産課で随時閲覧できる固定資産課税台帳を確認するのが有効な方法です。
実際に現地へ行き確認する
もっとも確実なのは、実際に現地へ足を運んで確認する方法です。
土地の評価等は現況を基準に判断されるので、直接現地を訪れて確認するのが差異が少ない方法といえます。
農地であっても何十年も耕作されていない場合、最適な処分方法が異なる可能性があります。
現地を訪問できる距離にお住まいの方は、実際に足を運んで確認するのが無難です。
農地ナビを活用する
遠方に住んでいる場合、「eMAFF農地ナビ」の活用が有効です。
eMAFF農地ナビは、各市町村の農業委員会が整備している農地情報を公開するサービスです。
登録やダウンロードは不要で、パソコンやスマートフォンからブラウザを開くだけで無料で閲覧が可能です。
ただし、市町村によって情報の更新ペースが異なるため、最新の内容が必ずしも掲載されているとは限りません。
正確な最新情報は農業委員会に問い合わせ、その他の関連情報と照らし合わせて判断するようにしましょう。
農地の処分方法は区分により異なる
農地の区分によって処分方法が異なるため、区分を確認した上で最適な方法を検討することが大切です。
農地には、以下5つの区分があります。
| 農地の区分 | 概要 | 宅地への転用 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業の振興を推進するエリアにおいて規模が10ヘクタール以上の土地、土地改良事業の対象地など。 | 原則不可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域にあって良好な営農条件を備えている優良な農地。 | 原則不可 |
| 第1種農地 | 生産力が高いなど良好な営農条件を備えている農地。 | 原則不可 |
| 第2種農地 | 市街化区域に近接したエリア内などにある農地。 | 代替地がある場合は原則不許可 |
| 第3種農地 | 市街化区域内、または市街化が著しいエリアにある農地。 | 原則許可 |
区分によって転用の難易度が異なるため、各区分に適した方法を選択しなければ、農地が処分できなくなる恐れがあります。
農地の区分が不明な場合は、農業委員会に地番を伝えて確認しましょう。
転用可能な農地の区分
農地の区分が「第2種農地（一部）」または「第3種農地」の場合は、宅地に転用して処分することをおすすめします。
農地法の規制により、地目が農地のままだと農業従事者以外への売却ができません。
一方、宅地への転用が可能な農地であれば、購入者の選択肢が大きく増え、売却しやすくなります。
転用可能な農地に該当する場合は不動産会社に相談し、転用手続きのサポートを受けると効率的に処分できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、転用手続きに関するアドバイスやサポートが可能です。
農地の処分において手軽さを重視する方は、弊社までお問い合わせください。
転用不可能な農地の区分
農地の区分が「農用地区域内農地」、「甲種農地」、「第1種農地」、「第2種農地（一部）」の場合は、農地のままの処分を検討しましょう。
これらの区分には例外許可の制度があるものの、実際に転用が認められるケースは滅多にありません。
転用を目指して処分を進めると時間と費用を投じた末に、農地としての処分に戻らざるを得なくなるリスクがあります。
放置のまま売却する方法の詳細は、記事内の「農地のまま売却」をご確認ください。
農地の処分方法8選
農地の処分方法は以下3つに分かれており、さらにその中に複数の具体的な選択肢があります。
それぞれの処分方法を理解したうえで自分の農地に合った最善の方法を見つけ、処分を進めましょう。
農地のまま売却
農地のまま売却する方法は、以下の2つです。
知り合いの農家に売却する
前述のように、農地は農家や農業従事者になら売却が可能です。
そのため、知り合いの農家に農地の売却を持ち掛けるのは選択肢のひとつです。
たとえば近隣の農家側に「農業の規模を拡大したい」などの需要があれば、前向きに検討してもらえるでしょう。
しかし、知り合いの農家でもあなたと同じように「農地を処分したい」と考えていたら、当然ですが売却はできません。
また、個人間で農地を売買する際には売買契約書などの書類を売主側ですべて準備しなければならず、手間がかかります。
くわえて、農地の売買価格を巡ってトラブルとなる恐れがあります。
「知り合いの農家に購入を断られた」
「売却に際して手間をかけたくない」
「売却時のトラブルを避けたい」
という方は、「農地専門の不動産買取業者に売却する」ことをおすすめします。
農地を現金化する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
ネット掲示板を利用して農家を探す
ネット掲示板を利用して農家を探す方法もあります。
近隣の農家だけでなく、全国の農家に向けて農地売却の募集を出せるため、より引き取り手が見つけやすくなるメリットがあります。
ただし、農家の数は年々減少しており、ネット掲示板への登録だけでは引き取り手が見つかる保証はありません。
実際に、2015年には175万7,000人だった農業従事者は、2020年には136万3,000人となり、5年間で22%減少しています。
ネット掲示板に過度な期待は持たずに、複数の方法と並行して進めることが重要です。
「ジモティー」「ニナタバ」「家いちば」などは知名度が比較的高いため、複数の手段の一つとして登録しておくとよいでしょう。
農地転用して売却
一方、農地を宅地に転用してから売却する方法があります。
この章では、「仲介業者で売却」と「農地専門の買取業者に売却」のどちらの方法が、あなたの状況に最適かが分かります。
仲介業者で売却
市街地にある立地の良い農地については、仲介業者を通じて売却する方法もありますが、注意が必要です。
売却を希望する所有者と購入希望者の間に仲介業者が入り、売却活動をサポートする方法
立地の良さなど、土地としての需要が無い場合は売却の話が進みません。
購入希望者が現れない場合、見つかるまで農地が処分できない状況に陥るリスクがあります。
したがって、農地をすぐに処分したい場合は、「農地専門の買取業者に売却」を検討しましょう。
買取業者は売却活動を必要としないため、農地のスピーディーな処分が可能です。
農地専門の買取業者に売却
人口減少が進む地方・郊外・農村部などで立地が良くない農地は、農地専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
買取業者が直接土地や家屋を購入する方法。買い取った後に付加価値を付けて再販することを目的としている
農地は主に郊外に位置しており、土地としての需要が限定的であるため、通常の売却方法では売れない可能性があります。
しかし、独自の再販ノウハウを持つ専門の買取業者であれば、農地のように売れにくい土地でも売却できます。
実際に、弊社アルバリンクでは他社で断られた土地を所有者の希望通りに買い取った実績があります。
土地の事でとても悩んでいたのですが今回AlbaLinkさんに相談したところ永田さんと幸野さんに担当して頂きこちらの希望通りの良い条件で契約をさせて頂きました。
誰にも相手にされずに悩んできたことだったので本当に感謝しかありません。
本当にありがとうございました。
そのため、売れにくい農地をスムーズかつお得に処分したいなら、専門の買取業者に依頼しましょう。
専門の買取業者への依頼を考えている方は、記事内の「農地を処分したい人必見｜オススメ買取業者3選！」をご確認ください。
売却以外の方法
農地を売却する方法は、以下4つの選択肢があります。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度を活用して相続した農地を処分するのも選択肢のひとつです。
相続土地国庫帰属制度は相続した土地を国に引き取ってもらえる制度で、2023年4月27日よりスタートしました。
相続土地国庫帰属制度を利用すれば、ほかの財産を相続しながら不要な農地のみを手放せる点がメリットです。
しかし、以下に該当する農地は引き取ってもらえません。
- 建物がある
- 担保権などが設定されている
- 他人の利用が予定されている
- 土壌汚染されている
- 境界が確定していない
- 敷地内に一定の勾配や高さのある崖が存在する
- 樹木や廃屋など土地の管理を邪魔するものが地上に存在する
- 産業廃棄物や浄化槽など撤去しなければならないものが地下に存在する
- 隣地の所有者との間に訴訟でなければ解決できない問題が生じている
- 通常の管理にあたって余分な費用や労力がかかる
相続土地国庫帰属制度の利用条件は厳しく、農地を引き取ってもらうのは難しいといわざるを得ません。
また土地を国に引き取ってもらうにあたり、面積にかかわらず20万円の負担金を支払わなければならないリスクもあります。
そのため農地を手間や費用をかけることなく処分したいなら、売却の方がおすすめです。
弊社Albalinkのような、専門の買取業者に依頼すれば、費用不要で買い取ってもらえます。
なお、相続土地国庫帰属制度については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
相続放棄する
親が亡くなった際に農地を相続したくないのなら、相続放棄を選択するのはひとつの方法です。
相続放棄とは、被相続人の財産を相続する権利を放棄することです。
相続放棄を選択すると最初から相続人ではなかったと見なされるので、不要な農地を相続せずに済みます。
しかし、農地だけを相続放棄することはできません。
そのため、親の預貯金や株式などほかの遺産を相続したい場合は、農地を一度相続してから売却することをおすすめします。
売却については、次の見出しで詳しく語っていますので、引き続きご確認ください。
なお、農地を相続放棄するメリット・デメリットや手順については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
農地中間管理機構に売却する
農地中間管理機構を通じて農地を売却する方法もあります。
農地中間管理機構とは2014年に各都道府県に設置された公的機関であり、「農地バンク」とも呼ばれます。
農地中間管理機構では、農業経営規模の拡大や農地の集団化を促進すべく、農業経営基盤強化促進法第7条に基づいた「農地売買事業」をおこなっています。
具体的には、農地中間管理機構が買い入れた農地を営農意欲の高い農家へ売り渡す事業です。
農地中間管理機構に農地を売却すれば、速やかに現金化できるだけでなく、売却時の利益から800万円を控除できる特例を利用できる点がメリットです。
つまり、農地の売却価格が800万円未満であれば譲渡所得税は発生しません。
不動産を売却した際に生じる利益に対して課される税金。
また売買契約や所有権移転登記などの面倒な手続きも代行してもらえるので、売却に際しての手間を大きく省けるメリットもあります。
ただし農地中間管理機構に売却できるのは、市町村が定める農業振興地域内の農用地区域にある農地に限られます。
今後10年以上にわたって総合的に農業振興を図るべき地域として都道府県知事が指定しているエリア。
農地転用は禁止されている。
農業振興地域内にあり、農地として利用すべき土地の区域のこと。
所有している農地が農用地区域内にあるかどうかは自治体の農業政策課や農業振興課などの窓口で確認できるので、農地中間管理機構への売却を考えている場合には一度問い合わせてみるとよいでしょう。
もし農地が農用地区域外にある場合は農地中間管理機構には売却できないので、農地専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
転用できる農地をそのままの状態で買い取らせていただきますので、農地をできる限り早く処分したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
自治体に寄付する
不要な農地は自治体に寄付する方法もあります。
たとえば新潟市では、「宅地への転用が可能な農地」の寄付を受けつけています。
農地を自治体に寄付できれば、管理する義務や固定資産税などの負担から解放される点がメリットです。
しかし現実問題として、農地を確実に引き取ってもらえるとは限りません。
自治体が土地の寄付を受け入れると、税収が減少したり土地の管理コストがかかったりといったマイナスの側面があるからです。
基本的に自治体は、「維持管理費がかからない」「公共の役に立つ」といった土地でなければ寄付を受け入れていません。
そのため不要な農地をできる限り早く処分したいなら、売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも全国の農地を買い取っておりますので、農地を早く処分したいと考えている方は、お気軽にお問い合わせください。
なお、自治体に土地の寄付を受け入れてもらえるかどうかは以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
スムーズに売却できる農地の特徴5選【売却方法別】
売買価格が安価になりやすい農地も、以下5つのポイントに該当する場合は、高額売却しやすくなります。
| 売却方法 | 売却のポイント |
|---|---|
| 農地として売却する場合 | |
| 農地以外で売却する場合 |
農地として売却する場合
農地として売却する場合のポイントは、以下の2つです。
定期的に農地として利用されていたか
高額売却を実現するためには、農地の定期的な管理が欠かせません。
作物を育てず放置している「耕作放棄地」は、野菜・穀物が成長しにくい土壌になってしまうからです。
農作物の栽培に悪影響が生じると、農地としての価値が減少します。
なお、農林水産省の定義では、過去1年以上作付けされていない土地は耕作放棄地に該当します。
農業が行える広さがあるか
農業が十分におこなえる広さであることも、高額売却において重要なポイントです。
面積が狭い農地は、栽培できる農作物が限定的になってしまうためです。
たとえば、ナス・トマト・キュウリのように、上に成長して実をならす農作物を選び、収穫数を増やすなどの工夫が必要となります。
広大な農地は栽培できる農作物の選択肢が多いため、資産価値が高くなりやすい傾向にあります。
農地以外の用途で売却する場合
農地以外の用途で売却する場合のポイントは、以下の3つです。
農地が道路と接しているか
農地が道路と接しているかどうかも、売却価格に影響します。
建築基準法第43条では、同法で定義された道路に2m以上接していないと建て替え等ができない、と定められているためです。
こうした道路要件を「接道義務」といいます。
接道義務を満たしている農地は、購入後に住宅を建てられるため、宅地として売却がしやすくなります。
なお、接道義務を満たしていない土地を建築・再建築可能にする方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
電気が通っているか
農地を高額売却するには、電線の有無も重要です。
電気は人が生活を営むうえで欠かせない要素であるため、すでに電気が通っている農地はスムーズに利活用しやすいためです。
現時点で電気が通っていない場合は、電気工事会社に現場調査を依頼し、電気が通せる土地か否かを確認してもらいましょう。
電線を通す費用相場は10万円程度で、近くに電柱がなければ費用は増額します。
ただ、上記は費用がかかる方法であるため、接道・面積など、宅地に適している条件が備わっている場合に電線を通す方法を検討しましょう。
農地以外で活用するには広すぎないか
広すぎない農地は宅地として利用がしやすいため、売却価格が高くなりやすい傾向にあります。
土地の固定資産税は、敷地面積が関係します。
マイホームに適した広さであれば、ランニングコストである税額も最小限に抑えられるため、購入希望者が現れやすいでしょう。
住宅面積の平均値は約34坪といわれています。
広すぎる土地は分筆（分割）し、宅地に見合った面積の土地にすることで売却しやすくなります。
土地の分割については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてお読みください。
農地を処分したい人必見｜オススメ買取業者3選！
いらない農地を、手間なく確実に処分したい場合、農地専門の買取業者に売却するのがおすすめです。
この章では、農地の売却に最適な優良業者3選をご紹介します。
株式会社AlbaLink【農地などお困りの不動産は全てお任せ】
株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の訳あり不動産を取り扱う専門の買取業者です。
農地をはじめ、悪立地・不整形地・境界未確定など、さまざまな訳あり不動産を買い取っており、年間相談実績は20,000件を超えています（2024年1月〜12月実績）。
あらゆる訳あり不動産と向き合ってきた弊社AlbaLinkであれば、売主様の希望に寄り添った売却プランをご提案できます。
くわえて、弊社の魅力は、買取価格が高額になりやすい点です。
これまでも売主様とWin-Winの関係が築けるよう、豊富な活用ノウハウ・独自の再販ルートを駆使して、できる限りの高額買取に対応してきました。
その結果、公平性の高いGoogle口コミでも、売主様から多くの感謝の声が寄せられています。
また、弊社は東証グロース市場に上場している企業であり、高い社会的信用を獲得しております。
安心感にくわえて、スピーディーかつ高額で農地を売却したい方は、弊社までお問い合わせください。
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| 電話番号 | 0120-683-422 |
| 営業時間 | 10:00～19:00（日曜定休） |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式ホームページ | https://albalink.co.jp/ |
エコリードイノベーション【農地専門買取・賃貸の相談も可】
エコリードイノベーションは兵庫県に所在する、農地買取に対応している企業です。
同社は太陽光発電システムの販売および施工を手がけており、利活用されていない農地を買取・再販し、地球温暖化に歯止めをかけています。
道路に面していない・電柱が近くにない等の農地も買取対象であるため、売却の難易度が高い農地も対応してもらえる可能性があります。
また、同社は農地の賃貸についても相談可能です。
農地を売却する意思が固まっていない方は、一度エコリードイノベーションに問い合わせましょう。
| 会社名 | エコリードイノベーション株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 兵庫県姫路市玉手458-1 |
| 電話番号 | 0120-028-333 |
| 営業時間 | 10:00～18:00（土日定休） |
| 宅建番号 | 兵庫県知事免許 第0451529号 |
| 公式ホームページ | http://www.ecoinnovation.co.jp/index.html |
株式会社KLC【農地・休耕地専門買取業者】
KLCは、農地をはじめ、遊休地を専門に取り扱う不動産会社です。
マンション・戸建・宅地など、一般的な不動産を原則取り扱わず、遊休地に特化しているため、高確率で農地を売却できるといえます。
また、「社会から遊休地をなくす」という理念を掲げる同社では、キャンプ用地・ワーケーション・地方移住など、さまざまな農地の活用法を持ち合わせます。
そのため、農地の潜在的な価値を見出した適正価格での買取も期待できるでしょう。
農地の売却にお悩みの方は、年間1,000件以上の取引実績をもつKLCに相談してください。
| 会社名 | 株式会社KLC |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都港区赤坂四丁目13番5号赤坂オフィスハイツ18号室 |
| 電話番号 | 03-6899-1353 |
| 営業時間 | 平日10:00～17:00（土日祝は予約優先） |
| 宅建番号 | 東京都知事（2）第102692号 |
| 公式ホームページ | https://klc1809.com/ |
以下にも農地を買い取る専門業者や相場について解説しています。
農地処分で買取業者に売却する流れ
前述のように、農地を放置すると資産価値が下落するため、少しでも高く売却したいなら早めの処分を検討することがポイントです。
農地の処分は、以下の流れで進めます。
農地をスムーズに処分するためにも、事前に全体の流れを押さえておきましょう。
相続登記をする
亡くなった親の農地を相続した場合は、まず農地の名義を親から自分へと変更する「相続登記」を法務局でおこなう必要があります。
前提として、不動産は登記上の名義人でなければ売却ができないからです。
法務局で相続手続きをおこなったあとは、管轄の農業委員会にも相続した旨を届け出ます。
相続開始を知った日から10か月以内に届け出をおこなわないと10万円以下の過料に処されることがあるため、早期に済ませましょう。
なお、不動産を相続する流れについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
不動産業者に農地の査定を依頼する
次に「農地がいくらで売却できるのか」、不動産業者に査定を依頼します。
査定は、農地の取り扱い実績が豊富な不動産業者に依頼するのがポイントです。
農地は通常の土地とは異なり買い手が制限されているため、農地に精通していない不動産業者に依頼しても取り扱いを断られてしまいかねません。
売却できたとしても、活用方法が見いだせないために安価になるのがオチです。
そのため、不動産業者に査定を依頼する際には、農地の売却・買取実績が豊富かどうかを確認するようにしましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では2011年の創業以来、多くの農地を買い取ってまいりました。
農地の活用ノウハウや独自の再販ルートを持ち合わせているため、適正価格で買い取ることが可能です。
農地を少しでも高く売却したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
停止条件付き売買契約を締結する
農地は農業委員会の許可がなければ売却できませんが、許可を得るには「誰にどのような目的で売るのか」を明確にしておく必要があります。
そのため、農業委員会に許可申請をおこなう前に、買主と停止条件付き売買契約を締結する流れが基本です。
停止条件とは、農業委員会の許可が下りるまで契約の効力は発生しないとする条件を指します。
つまり、農業委員会の許可が下りないと売買契約は無効になるということです。
農業委員会へ許可申請をおこなう
買主と停止条件付き売買契約を交わしたら、農業委員会に対して農地法に基づく許可申請をおこなわなければなりません。
農地を宅地に転用してから売却する場合は「転用許可申請」、農地のまま売却するケースでは「売却許可申請」をおこないます。
転用許可申請をおこなう（農地転用する場合）
農地転用をおこなう場合、農地法第5条により、農業委員会へ転用許可申請をする必要があります。
「農地転用許可申請書」を記入し、添付書類を添えて農業委員会へ提出します。
代表的な添付書類の一例は、以下のとおりです。
- 土地の登記事項全部証明書
- 住民票・戸籍の附票
- 位置図
- 公図の写し
- 周辺土地利用状況図
- 農地周辺の現況写真
- 資金計画書および資力を証明できる書類
必要となる添付書類は農地の用途・地域によって異なるため、農林水産省に問い合わせましょう。
農地転用の手続きは、1ヶ月半〜2ヶ月程程度かかります。
許可が下りたら農地を引き渡し決済をおこなう
農業委員会から売却の許可が下りたら、許可指令書が発行されます。
その後は、仲介業者への手数料・代金の授受をおこない、決済を済ませます。
決済が完了すると、所有権移転登記をおこない、農地を買主に引き渡して取引終了です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）にお任せいただければ、あなたが農業委員会への許可申請をおこなう必要はありません。
売却に必要なすべての手続きを弊社で代行いたしますので、手間をかけることなくスピーディーに農地を処分したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
まとめ
農地は農業委員会の許可がなければ売却できません。
また、原則として農家にしか売却できないことから処分が難しいといわれています。
しかし農地専門の不動産買取業者に依頼すれば、処分しにくい農地でもスピーディーに買い取ってもらえます。
農地専門の不動産買取業者には、農地を活用して収益を上げられる独自のノウハウがあるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
また、弊社は東京証券取引所の東証グロース市場にも上場しており、社会的信用も得ています。
農地の売却に関する手続きも弊社が代行しますので、あなたが申請等をおこなう必要はいっさいありません。
査定のみのご利用も大歓迎ですので、「農地を処分したい」「農地がいくらで売却できるのかが知りたい」といった方は、お気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
