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空き家活用でよくある5つの失敗事例
空き家を活用して収益化を図る動きが広がる中、成功例ばかりが注目されがちですが、実は多くの失敗事例も存在しています。
実際の失敗例を正しく知ることは、今後の対策や選択肢を見極めるうえで重要です。
とくに家賃収入やリノベーション費用、管理の問題、近隣トラブルなど、多岐にわたるリスクが潜んでいます。
この章では、空き家活用における代表的な5つの失敗事例を取り上げ、それぞれの原因と注意点を解説します。
これから空き家の有効活用を検討している所有者の方にとって、失敗を回避するための知識となるでしょう。
なお、空き家再生ビジネスについては、以下の記事で詳しく解説しています。
失敗事例①：家賃収入が不安定で赤字になった
空き家を賃貸住宅として運用する際、家賃収入が不安定になると収支が成り立たず、赤字になるリスクがあります。
多くの所有者が「賃貸に出せば一定の収益が得られる」と安易に考えがちな点が原因です。
たとえば、地方の戸建て空き家をリフォームして貸し出した場合では、周辺地域の需要を十分に調査せずに家賃を設定してしまい、数ヶ月以上空室が続く、ということが起こりえます。
不動産会社や管理会社のアドバイスを無視し、家賃を高めに設定するとそのリスクが高まります。
家賃収入は物件の立地や設備、地域の経済状況に大きく左右されるため、収益の安定には入居者のニーズを正しく捉える必要があります。
不動産市場の現状を踏まえて賃料設定を行い、必要に応じてセーフティネット制度の活用なども検討することが、空き家活用の成功への第一歩です。
失敗事例②：近隣トラブルで運営継続困難になった
空き家を賃貸や民泊などに活用する際、近隣とのトラブルが発生すると、経営が困難になることがあります。
良好な地域環境を保つことは、空き家ビジネスの成否を左右する重要な要素です。
空き家を民泊施設として運営し始める場合、頻繁な利用者の出入りや深夜の騒音が原因で近隣住民との関係が悪化し、自治体から指導が入り営業停止、というリスクもあります。
こうした問題を防ぐには、運用方法を決める段階で周辺住民とのコミュニケーションを丁寧に行い、必要であれば地域の条例や制度も確認することが大切です。
たとえば、民泊であれば、民泊制度ポータルサイト「minpaku」で住宅宿泊事業法について確認しましょう。
また、管理会社と連携してトラブル発生時の対応体制を整えておくことも効果的です。
空き家を活用する際は、収益だけでなく、地域社会との共存を意識した運営を心がけましょう。
なお、ご近所トラブル事例については、以下の記事で詳しく解説しています。
失敗事例③：修繕費や維持費の想定が甘かった
空き家活用において見落とされがちなのが、修繕費や維持費の想定が甘いことによる経営難です。
特に築年数の古い物件では、思わぬ工事や設備更新が必要になることがあります。
相続した築年数の古い住宅を賃貸に出す場合、外壁のひび割や屋根の雨漏りといった問題が発覚し、初期費用が想定よりも膨らんでしまうというケースもあります。
このようなリスクを避けるためには、事前に不動産会社や専門家による現地調査を受け、修繕の要件を明確にしておくことが必要です。
また、自治体の補助金や助成金制度を活用することで、出費を抑える選択肢もあります。
たとえば、東京都では各区市町村が主体となって空き家をリフォームするなど活用するための補助金の支援制度があります。
空き家を長期的に運用するには、見えないコストも含めた事業計画が不可欠です。
なお、空き家に利用できる補助金制度については、以下の記事で詳しく解説しています。
失敗事例④：リノベーションにお金をかけすぎて回収できない
魅力的な物件にするためにリノベーションを施すことは有効ですが、費用対効果を見誤ると投資が回収できず、経営が失敗に終わる恐れがあります。
たとえば、空き家をカフェ併設型の賃貸住宅としてリノベーションする場合、地域の需要と合わず、集客が伸び悩んで収益化できない、というリスクがあります。
高額な初期費用がかかるため、売却も困難な状況に陥いるでしょう。
リノベーションは、入居者のニーズや地域の市場動向を綿密に分析したうえで、目的に応じた内容に絞って行うことが重要です。
最近では、最低限の改修で空き家バンクを通じたマッチングに成功した事例も増えています。
費用をかけることが必ずしも成功につながるわけではありません。
空き家活用の目的を明確にし、収益性を見極めたうえで、必要最低限の工事にとどめる判断力が求められます。
なお、空き家のリノベーションについては、以下の記事で詳しく解説しています。
失敗事例⑤：シェアハウス化でニーズを読み違えた
都市部ではシェアハウスの人気が高まっていますが、空き家をシェアハウスに転用する際は、地域のニーズを見極めることが不可欠です。
誤った判断をすると、入居者が集まらず失敗につながります。
実際に、地方の空き家をおしゃれなコンセプトでリノベーションし、若者向けのシェアハウスとして運用を始めた事例があります。
参照元：国土交通省「「地域コミュニティ拠点×若年層向けシェアハウス」による分散型住居モデルの開発」
しかし、周辺は高齢化が進んでおり、学生や単身者の需要が極端に少なく、半年経っても入居希望者が現れませんでした。
このような失敗を防ぐには、事前の市場調査やターゲットの設定が重要です。
不動産会社と協力し、立地条件や人口構成、交通アクセスなどから適切な活用方法を選定する必要があります。
また、移住支援金などの補助金制度や自治体の移住促進策を活用するのも一案です。
空き家の活用にあたっては、「話題性」よりも「実需」に着目することが、成功への近道です。
空き家を放置・更地化して失敗した事例
空き家の管理に悩む所有者の中には、「いっそ更地にする」または「しばらく放置しておく」という選択をする人もいます。
しかし、その判断が後に大きな負担となり、思わぬ失敗を招くケースが後を絶ちません。
例えば、固定資産税の急増や、解体費用の高騰、周辺環境の悪化などが代表的な問題です。
この章では、以下2つの事例について紹介します。
更地化後に税金負担が増加した
空き家を更地にすれば管理が不要になり、費用も抑えられると考える方が多いですが、実際には税金負担が増加するという落とし穴があります。
とくに固定資産税に関しては、更地にすると住宅用地の特例が外れ、税額が大幅に上昇するのです。
築年数が古く管理が難しい戸建てを解体し、更地にした場合は、税額が従来の6倍に跳ね上がることもあります。
建物がある土地には「住宅用地特例」が適用され、税額が最大1/6まで軽減されているためです。
このようなケースでは、更地化の前に不動産会社や税理士などの専門家と相談し、費用対効果を冷静に見極めることが重要といえます。
もし建物が使用可能であれば、賃貸住宅として活用する、あるいは空き家バンクを通じて売却するなど、他の選択肢を検討する余地もあります。
短期的な管理負担の軽減よりも、長期的な収支バランスと税制上のメリットを考慮することが、空き家の有効活用において成功のカギとなるでしょう。
放置による老朽化で解体費用が倍増した
空き家を「いずれ何とかしよう」と放置してしまうと、建物の老朽化が進み、最終的には高額な解体費用が発生するリスクがあります。
定期的な維持管理を怠ったことで、かえって出費が増えるという典型的な失敗例です。
親から受け継いだ住宅を数年間放置した場合、老朽化による倒壊の危険性があります。
放置による老朽化は、物件の市場価値も大幅に下げるため、売却や活用のチャンスも失うことになります。
こうした問題を避けるには、早い段階での対策が必要です。
自治体の補助金制度や空き家対策特別措置法の活用も含め、所有者自身が空き家の現状を正しく把握し、行動に移すことが求められます。
空き家を活用することは負担ではなく、ビジネスや地域貢献のチャンスにもなり得ます。
時間を味方にするためにも、「放置」は最も避けるべき選択です。
なお、空き家の放置による問題については、以下の記事でも詳しく解説しています。
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空き家活用で失敗する理由とは？
空き家を有効活用することは、家賃収入や地域活性化などのメリットを生む一方で、計画や判断を誤ると大きな失敗につながります。
とくに、所有者が必要な知識やノウハウを持たずに、安易に活用を進めるケースが多くあります。
たとえば、不動産会社に相談せずにリフォームやリノベーションを実施し、地域の需要やニーズと合わない物件に仕上げてしまった結果、入居者が集まらず、収支が悪化する可能性があります。
また、固定資産税や維持管理費の増加に対する想定が甘く、長期的な経営が破綻するリスクもあります。
空き家活用には、賃貸、店舗、シェアハウス、駐車場など多くの選択肢がありますが、目的に応じて最適な方法を見極める必要があるでしょう。
成功するためには、空き家の現状把握から活用方法の検討、初期費用や収益の見込みまで、全体の戦略を立てることが重要です。
知識不足による「思いつきの経営」が最大の失敗要因となるのです。
失敗が起きる背景にある共通要因
空き家活用における失敗にはいくつかの共通した背景要因が存在するため、理解しておくことがリスク回避の第一歩です。
具体的には、「市場調査の不足」「収支シミュレーションの甘さ」「管理体制の不備」などが主な原因です。
たとえば、地域の立地条件や入居希望者の属性を調べずにアパート経営を始めた場合、想定より需要が低く空室率が高止まりし、結果的に赤字経営に陥ることもあり得ます。
これは明らかに事前の検討不足による失敗で、空き家活用においては「事前準備」がいかに重要かがわかります。
不動産会社や管理会社と連携し、専門家のアドバイスを受けながら、費用や制度、リスクへの対策をしっかり講じることが、成功への鍵です。
放置や直感的な判断ではなく、戦略的な対応が求められます。
空き家活用における失敗しないための3つのポイント
空き家の有効活用は、うまくいけば家賃収入や地域活性化につながるビジネスチャンスですが、準備や判断を誤れば高額な出費や経営破綻を招くリスクもあります。
事前に「失敗しないためのポイント」を押さえることが重要です。
空き家バンクや不動産会社、自治体との連携も効果的な対策になります。
これらを正しく実行することで、空き家は「負債」ではなく「資産」に変わり、持続可能な経営と地域貢献を実現できます。
事前調査と収支計画の重要性を知る
空き家活用で成功するには、事前調査と収支計画を徹底することが最も基本かつ重要なポイントです。
事前調査や収支計画が甘いと、いくら立派なリフォームを施しても、収益を出すことは困難です。
たとえば、不動産会社に相談せずに自己判断で家賃設定を行った結果、地域の相場と乖離して入居者が見つからず、固定資産税や維持管理費がかさみ、最終的に赤字に陥る、ということが少なからずあります。
収支のバランスを軽視すると、経営自体が成り立たなくなるのです。
市場のニーズ、物件の立地条件、近隣の賃貸状況などを事前に調べたうえで、修繕費・管理費・税金を含めた支出と、期待される家賃収入とのバランスを試算する必要があります。
また、無料で使える収支シミュレーターや、管理会社・税理士との連携も効果的です。
きちんと計画を立てることで、収益性を高め、長期的な成功に近づけるのです。
需要と用途に合った活用法を選ぶ
空き家を活用する際は、地域の需要に合った用途を選ぶことが成功のカギを握ります。
用途がずれると、どれほど費用をかけても入居者が集まらず、収益を確保できないからです。
たとえば、高齢化が進む地方に若者向けのコンセプトを持つシェアハウスを作った結果、半年以上空室が続き、運営を断念したケースがあります。
空き家の活用法には、賃貸住宅、店舗、民泊、駐車場などさまざまな選択肢がありますが、それぞれの対象となる入居者層や収益モデルが異なります。
地域の特性や人口構成を踏まえたうえで、自身の目的に合った方法を選ぶことが必要です。
不動産会社や自治体が提供する市場データを活用し、将来的な収支見込みや維持管理の負担まで考慮したうえで活用法を選定することで、失敗リスクを大幅に減らすことができます。
補助金や制度を正しく活用する
空き家の活用においては、自治体や国が提供する補助金・支援制度を正しく活用することで、費用の負担を大幅に抑えることができます。
補助金や制度を知らずに自己資金だけで工事や運営を進めてしまうのは、大きな機会損失です。
解体や修繕に対して補助金が出るにもかかわらず、情報不足のために申請しない場合は、高額な初期費用を全額自己負担することになるのです。
一方で、空き家バンクを通じて補助金を受け、低コストでリノベーションに成功した事例も存在します。
各自治体では、以下のような制度が用意されています。
制度を活用するには、対象条件や申請時期、必要書類などの要件をしっかり確認し、不動産会社や行政の窓口と連携することが重要です。
賢く制度を使えば、リスクを抑えながら成功につなげることが可能です。
なお、空き家に利用できる補助金制度については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を活用する場合は失敗する前に専門家へ相談する
空き家を有効活用しようと考えたとき、最初にすべきことは「専門家への相談」です。
個人での判断だけでリフォームや賃貸、売却を進めてしまうと、思わぬリスクや費用の増加により失敗する可能性が高まります。
空き家の活用方法を十分に検討せず、立地や建物の状況に合わない選択をした結果、入居者が集まらず赤字経営に陥るケースも見受けられます。
不動産や建物管理の知識が乏しい状態で進めてしまうと、制度や補助金の活用チャンスも逃しかねません。
地域の実情や市場動向に精通した不動産会社や管理会社に相談すれば、空き家の現状に応じた最適な活用方法を提案してもらえます。
また、税金や固定資産税の負担、売却の可否、活用の選択肢など、所有者が一人では判断しきれない要素についても、明確に方向性を示してくれる存在です。
失敗を防ぐためには、初期段階で信頼できる専門家と連携し、空き家活用を「戦略的」に進めていくことが成功への近道です。
地域に詳しい不動産会社に相談するメリット
空き家を活用する際、地域に精通した不動産会社に相談することには大きなメリットがあります。
エリア特有の需要やニーズを把握しているため、的確な活用プランを提案してもらえるからです。
たとえば、地方の戸建て空家をリフォームして賃貸住宅として運用しようとした場合、地域の人口減少や家賃相場を考慮していなかったため、入居者が見つからず失敗するケースが少なくありません。
こうしたケースでも、不動産会社に事前相談していれば、用途変更（例：駐車場や店舗など）や売却の検討といった選択肢が得られたはずです。
不動産会社は、土地や物件の立地、設備状況、契約条件、固定資産税の見通しなど、複合的な要素をもとに最適な対策を練ることができます。
また、空き家バンクとの連携や、補助金制度に関する最新情報も提供してくれる場合があります。
地域性を理解し、リスクや可能性を見極めたうえで行動するためにも、地元密着型の専門家の存在は非常に心強い味方となるのです。
自分では気づけない「活用の可否」をプロが判断
空き家を活用する際に見落としがちなのが、「本当にその空き家を活用すべきか？」という根本的な可否判断です。
判断を見誤ると、無駄な出費やリフォーム後の経営難といった深刻な失敗を招きます。
たとえば、築古の空き家を高額な費用をかけてリノベーションした場合、建物の構造上の問題や立地条件が悪く、結果的に入居希望者が現れずに放置状態になってしまうことがあります。
プロの目が入れば、初期の段階で「この物件は賃貸よりも更地化や売却が現実的」と判断できたかもしれません。
不動産会社や建築士、管理会社といった専門家は、建物の劣化状況や土地の条件、地域の需要を踏まえて、適切な活用方法を判断してくれます。
これにより、空き家を活用すること自体が不適切な場合はリスクを回避することが可能です。
感情や希望に頼るのではなく、客観的な視点を取り入れて検討することで、失敗リスクを大幅に軽減することができます。
プロの判断は、空き家活用の出発点として非常に有効なのです。
無料査定で売却可能額を知ることからスタート
空き家活用を始める際には、まず「今の空き家がいくらで売却できるのか？」を知ることが重要です。
不動産会社の無料査定は、その第一歩として非常に有効です。
売却額を把握することで、「賃貸として活用すべきか」「解体して更地として売るべきか」などの選択肢が見えてきます。
しかも多くの不動産会社では、売却査定を無料で行ってくれるため、費用の心配もありません。
また、売却に関する制度や税金（譲渡所得税、特例の適用可否など）も事前に確認できるため、後々のトラブルや後悔を防ぐことにもつながります。
空き家を活用するにせよ、売却するにせよ、現状の価値を知ることはあらゆる判断の基盤になります。
空き家の活用が難しい場合は「売却」も有効な選択肢
空き家の活用が思うようにいかない場合、「売却する」という選択肢も有効です。
無理に賃貸やリノベーションにこだわることで費用がかさみ、結果的に失敗してしまうケースも少なくありません。
たとえば、築年数が古く修繕や設備更新に高額な初期費用が必要となる物件では、活用によって収益を上げるよりも、早めに売却した方がリスク回避につながる場合があります。
不動産会社に相談して査定を受けることで、客観的な価値や現状を把握することができ、売却の判断材料にもなるでしょう。
また、活用よりも売却の方が費用や労力の面で負担が少なく、税制面でも特例を利用できる可能性があるため、所有者にとっては合理的な判断になり得ます。
特に相続した物件で使用目的が明確でない場合は、売却の方が有効活用につながることもあります。 空き家は放置するよりも、早期に収益化または手放すことが重要です。
状況に応じて「売却」という選択肢を柔軟に取り入れることが、最終的な成功につながります。
売却により活用失敗による赤字を回避できる
空き家活用に失敗すると、修繕費や管理費などの出費が収益を上回り、結果的に赤字を抱えることになります。
赤字リスクを回避するために、「売却」を選択肢に加えることが重要です。
たとえば、築古の戸建て住宅を賃貸住宅としてリフォームした結果、工事費や固定資産税、入居者募集の広告費などで想定外の費用が発生し、家賃収入でまかないきれずに赤字となる可能性もあります。
事前の収支計画が不十分であったり、地域のニーズを見誤ると起こりやすいリスクです。
空き家バンクを利用した売却や、不動産会社による買取の検討に切り替えることで、そういった赤字リスクから早期に抜け出すことが可能です。
売却益で他の目的に資金を充てることもでき、資産の有効活用にもつながります。
空き家活用の方法は一つではありません。経営的に不利な状況が見えた段階で売却へシフトする柔軟さが、失敗を防ぐカギです。
放置するリスクがなくなる
空き家を放置すると、倒壊や老朽化による危険だけでなく、周辺環境への悪影響やトラブルの原因にもなります。
売却によってこれらのリスクから解放されることは、大きなメリットです。
たとえば、相続した空き家を放置していた場合、台風で屋根が飛ばされ近隣住民からクレームを受けるようなリスクがあります。
また、固定資産税や維持管理費は、所有している限り毎年かかるため、無駄な出費を続けていることにもなります。
売却によって所有権を手放せば、こうした費用や管理上の負担が一気に解消され、精神的なプレッシャーからも解放されるでしょう。
さらに、活用の目処が立たない土地や建物も、新たなオーナーによって有効利用される可能性があります。
空き家は「持ち続けること」自体がリスクです。売却によって放置リスクをゼロにできるという点でも、非常に合理的な選択肢といえるでしょう。
なお、空き家を放置するリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
専門業者による「買取」ならスピーディーに手放せる
空き家をすぐに処分したい場合、不動産会社による直接買取はスピーディーで現実的な方法です。
仲介とは違い、買主を探す手間がかからず、最短で数日〜数週間以内に売却が完了するケースもあります。
とくに活用の目処が立たない空き家や、更地にしても売れにくい土地などは、専門業者の知識と対応力を活用することで、リスクを最小限に抑えることができます。
また、仲介手数料もかからない場合が多く、費用面でも負担が軽減されるでしょう。
買取という選択肢を知ることで、状況に応じた最善の対応ができるようになります。
なお、仲介と買取との違いは、以下の記事で詳しく解説しています。
【買取事例】空き家はアルバリンクに売却！
活用できない空き家をできるだけ早く手放したい場合は、一度アルバリンクにご相談ください。
弊社アルバリンクは売却が困難な活用できない空き家でも、買い取れるノウハウがあるため、短期間で現金化できます。
「独自の再販経路を確保」や「集客の自動化による広告費削減」など企業努力していることによって、売却が困難な日当たりの悪い家を他社より高く買い取れます。
実際に、弊社アルバリンクは売却が困難な活用できない空き家などの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った築年数が空き家」の事例です。
【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 東京都東村山市 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て |
| 築年数 | 築47年 |
| 買取時期 | 2023年3月 |
参照元：アルバリンク「買取事例」
また、アルバリンクでは弁護士などの士業と提携しており、相続関連の手続きや残置物撤去など売却に付随する手間もすべて引き受けられます。
活用できない空き家が売れずに悩んでいる方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
空き家の活用は、家賃収入やリノベーションなど夢のある話が多く見聞きされますが、実際には「赤字経営」や「近隣トラブル」「維持費の想定ミス」など、失敗事例が数多く報告されています。
空き家活用の失敗の多くは、収支計画の甘さや需要の読み違い、専門的知識の不足が原因です。
空き家を活用する際は、事前の綿密な調査と専門家のアドバイスが欠かせません。
ただし、専門家の支援を受けたとしても、立地や建物の状態によっては、そもそも活用自体が難しいケースもあります。
無理に活用を続けることで、結果的に赤字が膨らんだり、老朽化による解体費用の負担が増すなど、さらなる損失を招くリスクがあります。
こうしたリスクを回避する方法のひとつが「物件の売却」です。
特に、早期の現金化を望む場合や、今後の管理に不安がある方には、専門の買取業者への売却が有効です。
仲介と違い、直接買い取ってもらえるため、売却までがスムーズで、近隣への告知など煩雑な手続きも最小限で済みます。
中でも、弊社アルバリンクは活用できない空き家などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
売れない不動産を所有していて悩んでいる場合はアルバリンクに売却して、早く負担から解放されましょう。
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