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借地を返還する際は更地にしなければならないのか？
借地を返還する際には、原則として更地にして返す必要があります。
これは「原状回復義務」に基づく考え方で、契約終了時に土地を元の状態に戻す義務があるからです。
借地契約においては、建物や構造物がある場合、その撤去が求められることが一般的です。
たとえば、借主が契約終了後に建物を残したまま退去しようとした場合は、地主から裁判所を通じて建物撤去の請求が行われ、最終的に高額な解体費用と損害賠償が発生するリスクがあります。
このように、契約内容や借地借家法の規定を理解しておかないと、トラブルや費用負担に繋がる可能性があります。
したがって、返還時には更地にする必要があるのか、契約書や特約条項を確認し、弁護士などの専門家と協議することが重要です。
原則としての「原状回復義務」とは
原状回復義務とは、借地契約終了時に借主が土地を元の状態に戻す法的義務を指します。
これは契約終了時に借主が建物や設備などを撤去し、更地の状態にすることを求める原則です。
たとえば、借主が住宅を建てて使用している場合では、契約期間満了時に原状回復がされていないときは、裁判所から強制的な解体命令が出される可能性があります。
このようなケースでは、解体費用や損害賠償の支払いが発生し、借主側の負担は非常に大きくなります。
したがって、契約時に原状回復の範囲や方法を明記しておくことが非常に重要です。
また、契約書に「特約」や「建物買取請求権」の条項がある場合、返還方法が変わる可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。
借地借家法における更地返還の扱い
借地借家法では、借主に対して原則として更地での返還を求める立場を取っています。
つまり、建物などの構造物は撤去し、土地を契約前の状態に戻す義務があるとされているのです。
たとえば、借地借家法に基づく契約終了後、地主が借主に対して建物の撤去を求めたところ、借主が「まだ使える建物だから」と拒否した場合は、最終的に裁判で地主の主張が認められ、借主に解体義務があるとの判断が下されることもあり得ます。
また、契約内容に応じた対応が求められるため、弁護士や専門業者への相談も重要です。
借地の返還を円滑に進めるためには、法的根拠と契約書の内容をしっかり確認する必要があります。
普通借地権と定期借地権での違い
普通借地権と定期借地権では、契約終了時の土地返還義務に明確な違いがあります。
| 普通借地権 | 更新がある契約のこと |
|---|---|
| 定期借地権 | 契約終了時に更新しない借地契約のこと |
たとえば、定期借地権に基づく商業施設の契約では、建物の所有権が借主にあっても、契約終了時には建物を解体し、更地で返還しなければなりません。
一方、普通借地権では、更新や建物買取請求が認められる場合もあり、返還の条件が緩やかなこともあります。
この違いは、借地権の種類により契約終了後の対応や費用負担が大きく変わることを意味します。
契約締結時には、契約書に記載された条項や借地権の種類を確認し、将来的な返還条件についても十分に検討しておくことが重要です。
契約内容に「更地返還」の記載があるかを確認しよう
借地を返還する際の条件は、契約書にどう記載されているかが非常に重要です。
それぞれの場合について理解を深められれば、リスクを回避できる可能性があるでしょう。
契約書に原状回復義務が明記されている場合
契約書に原状回復義務が明記されている場合、借地終了時には建物や構造物を解体・撤去し、更地として返還する義務が借主に課せられます。
これは法律上も一般的な原則として位置づけられており、契約内容に基づいて履行されるべき重要な義務です。
たとえば、契約終了後に原状回復を怠った借主に対して、地主が解体費用と損害賠償の請求を行われる可能性があります。
このようなリスクを回避するには、契約時に「原状回復」の範囲や方法、返還時の条件を正確に理解しておく必要があります。
また、実際の工事費用や業者の選定など、実務的な準備も事前に行っておくことで、スムーズな返却が可能になります。
特約による「例外規定の有無」に注意する
契約書に原状回復義務が記載されていても、「特約」によって例外的な取り扱いがなされている場合があります。
これにより、更地返還義務が一部または全部免除されることもあるため、借主・貸主双方の合意内容が重要です。
たとえば、特約に「契約終了時、建物は地主の承諾を得て譲渡することができる」と明記されている場合、借主が建物を撤去する義務を免れ、地主が建物をそのまま所有するケースもあります。
こうした条項の有無は、返還方法の判断に直接関わるため、契約書を精読し、不明点があれば弁護士などに相談することが大切です。
特約の内容によっては、その後の交渉や費用負担のあり方にも大きな影響が出ます。
契約書がない・古い場合
契約書が存在しない、あるいは作成から長年が経過している場合、返還条件の確認が困難になり、トラブル発生のリスクが高まります。
そのため、このような事態に備えるためには、古い契約書を整理・再確認し、必要に応じて合意書を再作成することが推奨されます。
たとえば、昔に締結された借地契約で契約書が紛失していた場合では、借主と地主の間で土地の返還方法を巡って争いが起こる可能性があるでしょう。
契約書がない場合でも、口頭のやりとりや支払履歴などを元に専門家と協議を進めることが大切です。
借地権の処分や譲渡を検討する際にも、明確な契約内容があることで、スムーズな手続きが可能になります。
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借地返還時にかかる解体費用と相場
借地の返還時には、原則として借主に建物の解体および更地返還の義務が課されますが、この際に発生する「解体費用」は、返還条件や建物の構造によって大きく異なります。
借地返還時にかかる解体費用と相場については、以下の3つの視点で解説します。
なお、家の解体費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
建物の構造や立地による費用の違い
建物の構造や借地の立地は、解体費用に大きな影響を与える要素です。
解体工事の手間や重機の使用、さらには騒音・振動対策などの工事条件が異なるからです。
たとえば、木造平屋建ての住宅を郊外の土地で解体する場合、坪あたりの相場は約3～5万円ですが、鉄筋コンクリート造の建物や地下構造を含む物件では、坪単価が2倍以上になることも珍しくありません。
また、都市部や密集地では、重機の搬入制限や工事時間の制約があるため、追加費用が発生しやすくなります。
こうした違いは、不動産の評価や返還時のトラブルを防ぐ上でも重要な判断材料です。
契約時点で構造や立地に応じた解体費用の見積もりを取得し、地主と協議しておくことが推奨されます。
アスベスト・地中埋設物の追加費用リスク
建物の解体時には、アスベストの有無や地中埋設物の存在によって、予期せぬ追加費用が発生するリスクがあります。
これらは事前調査なしには判断が難しく、返還直前に発覚することで大きな問題に発展する可能性があるでしょう。
たとえば、築年数の古い建物では、吹付けアスベストが使用されているケースがあり、その除去費用は数十万円から数百万円にのぼることもあります。
また、地中に古い基礎や浄化槽、廃材などが埋まっていた場合、それらの処分にも相応の費用と時間が必要になります。
こうしたリスクを最小限に抑えるためには、解体業者による事前調査を依頼し、契約内容に従って地主との協議を進めることが重要です。
借地借家法や民法では借主の原状回復義務が定められていますが、特約で責任範囲を明確にしておくことがトラブル回避につながります。
解体費用を抑えるためのポイント
借地返還に伴う解体費用は、計画と工夫によってある程度抑えることが可能です。
解体費用を抑えるためのポイントは、以下のとおりです。
- 複数の解体業者から見積りを取得する
- 相場を比較するため
- 建物の構造や周辺状況に適した業者を選定する
- コスト削減につながるため
- 地域に根ざした解体業者を利用する
- 費用削減につながるため
- 建物内の不要品を事前に処分する
- 工賃が安くなるため
- 借主と地主の費用負担の割合を事前に合意しておく
- 余計なトラブルを避けるため
借主側にとって不利な条件にならないよう、弁護士など専門家のアドバイスを受けながら、適切な契約内容を整えることが費用面でも心理面でも安心につながります。
借地を更地にせずに返還できる4つの方法
借地契約終了時に建物を解体せず、更地にせずに返還できる方法は、以下の4つです。
それぞれの方法を把握して、自分に合った最適な方法を見つけましょう。
建物買取請求権を地主に行使する
借主が建物を解体せずに返還する方法として、最も有効なのが「建物買取請求権」の行使です。
地主に借地上の建物を買い取らせることのできる権利のこと
これは、借地借家法に基づき、契約終了時に借主が地主に対して建物の買い取りを請求できる権利です。
たとえば、商業施設の借地契約満了時に、借主が建物買取請求権を行使した場合、地主が建物を相場価格で買い取り、借主は更地返還を免れる可能性があります。
このように、建物解体の手間や費用を回避しつつ、建物の資産価値を活かすことが可能です。
ただし、すべての契約に適用されるわけではなく、定期借地権などではこの権利が認められないケースもあります。
契約書の条項や適用法令を確認し、場合によっては弁護士に相談することで、建物買取請求の可否を正確に判断することが重要です。
地主との交渉により合意を得る
更地返還の義務を回避するもう一つの方法は、地主との話し合いによって合意を得ることです。
契約書に明記されていない限りでも、当事者同士の協議で合意が成立すれば、建物を残したまま返還することが可能です。
たとえば、住宅地の借主が地主と交渉した場合、「建物を無償で譲渡する代わりに解体義務を免除する」という合意が成立する可能性があります。
このようなケースでは、解体費用の負担がなくなるため、借主にとって大きな経済的メリットがあります。
もちろん、こうした交渉には相手方の理解と承諾が必要であり、第三者を交えて協議することが効果的な場合もあるでしょう。
合意内容は書面に残し、後のトラブルを防ぐために弁護士の関与を検討することが望ましいです。
第三者に借地権を売却する
借地を更地にせず返還する方法として「借地権の譲渡」も有効です。
これは、借地権を第三者に売却することで、建物を解体せずにそのまま所有権ごと引き継いでもらう方法です。
たとえば、築年数が浅くまだ価値のある建物を持つ借主が、建物と借地権をまとめて不動産会社に売却するケースがあります。
売却にあたっては地主の承諾が必要ですが、地代収入が継続するため、地主が承諾するケースも少なくありません。
この方法は、借主にとっては解体費用の削減だけでなく、売却益を得られる可能性があるという点で魅力的です。
ただし、売却価格の妥当性や譲渡手続きの正確性など、多くの注意点があるため、専門家のアドバイスを得ながら進めることが重要です。
なお、借地権の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
建物と底地を同時に売却する（同時売却）
「建物と底地を同時に売却する方法」は、借主と地主が協力して一括売却を行うことで、更地返還を回避する方法です。
これは特に、底地と借地を一体で売ることにより、不動産としての価値を高める効果もあります。
たとえば、事業用物件では借主と地主が共同で同時売却を進めた場合、通常より高い価格で不動産が売却され、双方にとって経済的なメリットが生まれます。
この方法は、建物の撤去費用も不要となり、借主にとっては大きな負担軽減になるでしょう。
ただし、同時売却を成功させるには、契約条件の整理や評価額の調整、法的な手続きなどが必要です。
双方の合意が前提となるため、合意書の作成や登記手続きにおいて専門家の支援を受けることが、安全かつ円滑な進行に繋がります。
なお、家の解体費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
建物を解体せずに返還できない場合の2つの対応
借地契約終了時に建物を解体せずに返還できない場合の対応は、以下の2つです。
それぞれの対応を把握することで、リスクを最小限に抑えることが可能です。
裁判や調停
建物を解体せずに返還することに関して、借主と地主の間で合意が得られない場合、最終的には裁判や調停といった法的手続きに発展する可能性があります。
契約内容や権利関係に関する解釈の違いが対立を深めるからです。
たとえば、借主が「譲渡先を見つけるから解体しないで返還したい」と申し出ても、地主は「契約通り更地にする義務がある」として受け入れず、双方が対立した場合は、最終的に裁判所での決着となる可能性があります。
このような訴訟は時間も費用もかかり、両者にとって大きな負担となります。
裁判や調停に進む前に、専門家を交えた協議や合意書の作成など、段階的な対応を講じることで、法的手続きに至るのを防ぐことが可能です。
契約解除や損害賠償といった深刻な結果を避けるためにも、早期のリスク把握と対応が不可欠です。
トラブルを回避するために専門家に相談する
建物を解体せず返還できない場合には、早めに弁護士や不動産の専門家に相談することが、トラブルを回避する最善の手段です。
専門家の知見により、契約書の条項や借地借家法の適用、有効な手段の有無について的確な判断が可能になります。
たとえば、借主が解体義務をめぐってトラブルになりそうば場合、弁護士が介入し、「合意による建物譲渡」の提案を地主側に行った結果、双方の妥協点を見出せる可能性があります。
また、費用負担の明確化や手続きの流れについても、専門家のサポートがあれば安心です。
見積りや工事業者の選定支援、必要な書面の作成支援など、複数の観点から支援が受けられるため、借主にとって大きなメリットがあります。
借地返還と原状回復でよくあるトラブル事例
借地契約の終了時には、原則として「更地返還」や「原状回復義務」が発生しますが、実際の現場ではその範囲や費用負担を巡って多くのトラブルが起こっています。
借地返還と原状回復でよくあるトラブル事例は、以下の3つです。
それぞれのトラブル事例を把握して、あらかじめ準備しておきましょう。
なお、旧借地権にまつわるトラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
建物解体費用の負担を巡る争い
借地返還時にとくに多いトラブルが、建物の解体費用を誰が負担するかという問題です。
原則として借主が原状回復義務を負うため、費用は借主負担とされることが一般的ですが、契約内容や特約によって扱いが異なる場合があります。
たとえば、定期借地権の契約書には「終了時には借主の費用で建物を撤去し、更地として返還する」と明記されている場合でも、借主が高額な解体費用に納得できず、地主と対立することがあります。
こうした争いを避けるには、契約段階で費用負担に関する取り決めを明記することが重要です。
とくに費用が高額になることが予想される場合には、事前に見積りを取り、地主と協議を重ねておくと安心です。
原状回復義務の範囲を巡る見解の違い
原状回復義務の「範囲」が曖昧な場合、借主と地主の間で見解の相違が生じ、トラブルに発展することがあります。
原状回復とは必ずしも完全な更地返還を意味するわけではなく、どこまでの工事や撤去が必要かは契約内容に左右されるのです。
たとえば、借主が「建物のみを撤去すれば十分」と主張したのに対し、地主が「外構や基礎もすべて撤去しなければ返還に応じられない」と要求し、返還が遅れた場合、損害賠償請求に至るケースがあります。
そのため、契約書には「原状回復の範囲」や「具体的な作業内容」を明記することが重要です。
さらに、契約終了が近づいた段階で工事範囲について双方で確認し、必要であれば専門家に立ち会ってもらうなど、実務的な対策を講じることが有効といえるでしょう。
契約書不備による不明確な義務範囲
借地契約書に不備がある、あるいはそもそも契約書が存在しない場合、借地返還時の義務範囲が不明確になり、トラブルの原因になります。
とくに古い契約では、現行法に合致していない内容や、重要な条項の抜けが見られることもあるでしょう。
たとえば、旧法借地契約では、建物撤去や原状回復について一切の記載がなく、返還時に地主と借主で認識が大きく異なるケースもあります。
結果として協議が難航し、最終的には裁判所が「通常の使用に伴う損耗を除いた原状回復」を求める判決が下される可能性があるでしょう。
こうしたリスクを防ぐには、契約内容を定期的に見直し、必要に応じて再契約や合意書の作成を行うことが有効です。
また、契約内容を専門家にチェックしてもらい、不足している条項があれば追加するなどの対策が求められます。
借地の返還が難しいと感じたら「売却」という選択肢もある
借地の返還時に「更地に戻すのが大変」「建物の解体費用が高額」と感じた場合、売却という選択肢を検討することも有効です。
借地権付き物件を売却するメリットは、以下の2つです。
メリットとして感じる場合は、借地権付き物件を売却することをおすすめします。
活用が難しい借地は売却で解決できる
建物の老朽化や立地条件の悪化により活用が困難な土地は、無理に原状回復や更地返還を目指すよりも、売却という方法で解決するのが効果的です。
長年空き家状態だった借地付き物件を所有していた借主が土地の売却を決断した場合は、建物の解体費用が高額になると見込まれるため、専門業者にそのまま売却することで費用負担を回避できることがあります。
このような方法は、地主との合意が必要になることもありますが、売却益で清算できる場合もあり、実務的なメリットが大きいです。
借地借家法や民法に基づく権利関係を整理したうえで、売却によって契約終了後の義務やトラブルを防ぐ選択肢として活用できます。
契約内容や土地の状態によっては、売却によって得られる利益が解体や返還よりも高くなる可能性もあるため、検討の価値があります。
売却によって解体費用やトラブルを回避できる
借地を解体せずにそのまま売却することで、高額な建物解体費用や地主とのトラブルを回避できるケースは少なくありません。
とくに、建物の撤去にかかる数百万円単位の費用は、借主にとって大きな負担となることがあります。
たとえば、定期借地契約の満了時に原状回復義務が課されていた借主が、建物の解体に着手しようとしたところ、アスベスト除去の追加費用が判明するケースもあります。
専門業者に建物ごと売却すれば、想定外の出費と法的リスクを回避できるでしょう。
契約書の内容を確認し、早めに売却方針を立てることがトラブル防止の第一歩です。
建物付きのまま売却できる専門業者も存在する
建物を解体せず、借地権付き物件としてそのまま売却できる専門業者の存在は、借主にとって大きな支えとなります。
こうした業者は、借地権や底地の権利関係に詳しく、地主との交渉や契約の調整も含めて対応してくれるため、安心して任せることが可能です。
実際、築古の住宅が建つ借地を売却するケースでは、不動産業者が借地権ごと購入し、借主は解体費用をかけずに物件を処分できる可能性があります。
こうした専門業者は、原状回復や契約内容に関する知識を持ち合わせており、売却後のトラブル防止にも寄与します。
業者選定の際には、複数社から見積もりや提案を受け、条件を比較検討することが成功のカギとなります。
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【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 東京都墨田区 |
|---|---|
| 物件種別 | 土地 |
| 売却が困難な理由 | 借地 |
| 買取時期 | 2023年5月 |
参照元：アルバリンク「買取事例」
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>>【借地権のある物件でも買取可能】無料で買取査定を依頼する
まとめ
借地を返還する際、原則として原状回復義務が課せられ、更地にして返す必要があります。
しかし、建物の解体費用や手間、契約内容の不明瞭さから、多くの方が対応に悩まれています。
とくに、古い契約書やアスベスト・地中埋設物の存在によって、想定外のコストやトラブルに発展するケースも少なくありません。
こうしたリスクを避ける方法として、借地の売却という選択肢があります。
中でも、建物付きのまま売却できる買取専門業者に依頼することで、解体費用をかけずに問題を解決できる可能性が高まります。
弊社アルバリンクは借地権のある物件などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っており、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績がある業者です。
複雑な権利関係や原状回復義務にも精通しており、スムーズかつ安全な売却をサポートしてくれます。
「借地の返還が難しい」「原状回復費用に不安がある」とお悩みの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。専門業者への売却で、納得のいく解決が実現できます。
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