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旧借地権と新借地権の違いを説明
旧借地権と新借地権の違いを解説する前に、まずは「借地権とは何か？」についてご説明いたします。
「借地権」とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利です。
上記の画像のように、土地の所有者であり、土地を貸す人のことを「地主」と呼び、地主から土地を借りる人のことを「借地人」と呼びます。
つまり、借地権は借地人が地主から土地を借りる権利のことを言いますが、その借地権には「旧借地権」と「新借地権」があります。
「旧借地権」は1992年に現在の「借地借家法」が施行される以前に土地を借りた場合の権利で、「新借地権」は借地借家法が施行された後に土地を借りた場合の権利です。
借地借家法とは、簡単に言うと、「土地の賃借に関する存続期間」や「借地条件の変更等」に関して定められている法律です。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法」
旧借地権は、「一度土地を貸したら二度と返ってこない」と言われるほど地主に不利な法律だったため、その不公平さを緩和するために借地借家法が定められました。ですから、旧借地権より新借地権の方が、地主に対する「存続期間」や「契約解除」に関する規制が緩くなっています。
では、旧借地権と新借地権では、具体的にどのような違いがあるのかについて、以下より詳しく解説していきます。
旧借地権
「旧借地権」とは、前述したとおり、借地借家法が施行された1992年以前に土地を借りた場合の権利です。
旧借地権では、以下のように契約期間の種類が2つあります。
| 契約時に期間を 定めなかった場合の存続期間 |
更新後の存続期間 | |
|---|---|---|
| 木造 | 30年
（ただし存続期間を20年で定めた |
20年 |
| RC等（固建物） | 60年
（ただし存続期間を30年以上で |
30年 |
上記のように、借地権の契約期限は自由に定めることができます。木造であれば「20年～30年」、RC等（固建物）であれば「30年～60年」の間で借地権の契約期限を自由に設定できます。
もし、借地権の契約期限を決めなかった場合は、木造の場合は「30年」、RC等（固建物）の場合は「60年」の契約期限に自動的に決まります。
借地権の契約期限が来ても、借地人が契約更新すれば期間を延長して土地を借りることができ、更新後の存続期限については、木造は「20年」、RC等（固建物）は「30年」と定められています。
このように、借地人が契約更新さえすれば、RC等（固建物）であれば最高90年も土地を借りることができるわけです。これが前述した「一度土地を貸したら二度と返ってこない」と言われていた理由です。
この不公平な状況を改善するため、借地借家法が制定され、次に紹介する新借地法が生まれました。
新借地権（現借地借家法）
前述したとおり、「新借地法（現借地借家法）」とは、借地借家法が施行された後に土地を借りた場合の権利です。
新借地権には「普通借地権」と「一般定期借地権」の2種類があり、それぞれ存続期間の定めが異なります。
普通借地権
「普通借地権」とは、地主から一定期間だけ土地を借りて自分のために使う権利のことです。
契約の存続期間（契約期間）は「30年以上」で定める決まりとなっており、30年より短い存続期間で契約した場合、その契約は無効となります。
存続期間が満了しても借地上に建物があれば、原則として同一条件で契約が更新されるのが特徴です。当事者の合意か法定更新により契約が更新されます。
存続期間が満了した場合のポイントは以下のとおりです。
- 更新後の存続期間は最初の更新後は20年以上、2回目以降は10年以上で設定する。
- 地主が契約更新を拒否するには正当な事由が必要。
- 契約更新しない場合、借地人は地主に対して建物を時価での買取を請求できる。
このように、普通借地権は借地人が望めば、契約を更新し続けられる仕組みになっています。
一般定期借地権
「一般定期借地権」とは、契約更新がない借地権です。
一般定期借地権の存続期間は「50年以上」です。50年より短い存続期間を定めた場合は「普通借地権」とみなされます。
一般定期借地権には、普通借地権と違って「建物の買取請求権（地主が借地人から建物の買取を請求されること）」がありません。よって、借地権の契約期間が終了したら、借地人は建物を取り壊し、更地（土地のみ）した状態で土地を変換する必要があります。
このように、一般定期借地権には「更新がない」「建物の買取請求権がない」ので、前述した旧借地権や普通借地権よりは、地主に有利な借地権と言えます。
旧借地権にありがちなトラブル
前述したとおり、旧借地権は地主に不利な偏った借地権であるため、地主と借地人との間であらゆるトラブルが起きやすい状態です。
以下より、旧借地権にありがちなトラブルについて、それぞれの立場から詳しくご紹介していきます。
「借地人」に起こりがちなトラブル
基本的に、借地人は「借地法」で守られる立場です。
ですから、地主との間に何らかのトラブルが起きたときは「借地借家法」に基づき、どちらに非があるのか判断しましょう。
借地人に起こりがちなトラブルは下記6つですので、それぞれ詳しく解説していきます。
立ち退きを要求される
借地人は、地主から「立ち退き」を要求されることがありますが、それに応じる必要があるケースはほとんどありません。
なぜなら、借地借家法おいて、立ち退きが認められるには「正当な事由」が必要だからです。
正当事由とは、以下のような「立ち退きを求めざるを得ない理由」のことを指します。
- 建物の老朽化で強度が不足している
- 地主がその物件しか居住する場所がない
- 敷地を有効活用したいため、立ち退き料を払うので退去して欲しい
参照元：借地借家法28条
このように、地主から立ち退きを要求された場合は「立ち退きの理由」を確認しましょう。正当な事由がない場合は立ち退く必要はありません。
借地契約の更新を拒否された
旧借地権の期間満了により、更新が必要になったタイミングで、旧借地権の返還（＝土地の返還）を求められるケースがありますが、借地人はそれに応じる必要はありません。
前述したとおり、旧借地法においては、借地人が契約更新すれば期間を延長して土地を借りられるためです。地主は「正当事由なし」には契約更新を拒否できません。
参照元：借地借家法26条
悪い地主だと、借地人の無知に付け込んで「契約が満了したので土地から出ていってください」と言われる可能性もゼロではありません。ですが、落ち着いて契約内容を確認し、旧借地権であることがわかれば、地主の要求に一切応じる必要がありませんので安心してください。
更新料の増額を求めてくる
旧借地権の契約満了に伴い、更新料が必要になったタイミングで、地主から高額な更新料の支払いを要求されるといった金銭トラブルが起きるおそれがあります。
もし、そのようなトラブルが起こった場合は、土地の賃貸借契約書を確認しましょう。
土地賃貸借契約書に「更新料の支払いの有無や金額」について記載がある場合は、その内容が優先されるからです。もし、土地賃貸借契約書に何も記載がなければ、更新料を支払わなくても契約は問題なく更新されます。
ただし、地主との関係性が悪化するようであれば、一般的な相場に沿って話し合いをするのがおすすめです。更新料の相場は法律で決まっているわけではありませんが、借地権価格の「5～10％程度」です。
たとえば、更地価格が3,000万円で借地割合が60％だった場合、更新料は「90～180万円」となります。
ちなみに、借地権割合は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
引用元：国税庁「路線価図・評価倍率表」
上記の図を見ると、右上に「借地権割合」の表が掲載されています。
例えば、路線価が「500Ｃ」の場合、この道路に接している土地の借地権割合は「70％」となります。
契約書に更新料の記載がなく、地主と揉めたくない場合は、更新料と相場を把握したうえで話し合いを進めましょう。
地代の増額を要求される
地主から「地代の増額」を要求された場合、その要求に応じる前に「増額する理由」を確認しましょう。
なぜなら、地代の増額にも「正当事由」が必要だからです。
地代増額の正当事由として認められる内容は、主に以下の3つが挙げられます。
- 土地の固定資産税・都市計画税の増減があったとき
- 地価の上昇または低下があったとき
- 近隣の似た土地における地代と比較して不相当な地代となっているとき
参照元：借地借家法11条
上記のように、地代を上げざるを得ない正当な理由があれば増額が認められます。
「利益を増やしたいから」「お金に困っているから」といった地主都合で地代の増額を要求してきている場合は、一切応じる必要はありません。
相続時に地主から不必要な名義変更料を請求される
旧借地権の相続時に、地主から不必要な「名義変更料」を請求されることがあります。
確かに、借地権を第三者に「譲渡」する際は、借地権の名義が譲渡先の第三者に代わるので、借地人から地主へ譲渡に対する承諾料として名義変更料を払うのが一般的です。
しかし、「相続」は譲渡には該当しないため、登記手続きさえ行えば、地主へ名義変更料を払わなくても当然に借地権を主張できます。
借地権の相続の際に、地主から名義変更料を請求された場合、地主が「土地の譲渡時の承諾料」と勘違いしている可能性があるので、認識間違いしていないか確認しましょう。
地主が譲渡の許可をしてくれない
前述したように、借地権を第三者に売却（譲渡）したいのであれば、地主の承諾を得なければなりません。
参照元：民法612条
しかし、条件によっては地主の許可を得られず、いつまでも借地権を売却できないケースがあります。
地主が借地権の売却を許可しない理由としては、「承諾料が安すぎて地主に不利」「新しい借地人になることでトラブルになるのを避けたい」などが考えられます。
地主が売却を許可してくれないからといって、地主の承諾を得ずに借地権を売却することだけは避けてください。許可なしに借地権を譲渡すると借地契約を解除される可能性があるからです。
もし、借地権を第三者に譲渡をしても特段不利になるおそれがないのにも関わらず、地主が借地権の売却を認めてくれない場合は、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てを行うことができます。
参照元：借地借家法第19条
裁判所に申し立てるには「申立書」を記載し、裁判所に提出する必要があります。しかし、申立書を記載したり裁判所で手続きをするのは難しいため、弁護士のサポートを受けながら進めることをおすすめします。
「地主」に起こりがちなトラブル
地主に起こりがちな旧借地権にまつわるトラブルは、主に以下の3つです。
地代滞納トラブル
借地人による「地代の滞納」が続いている場合、契約解除と立ち退きの要求を検討しましょう。
借地人が地代を滞納することは、債務不履行（契約で生じた債務を果たさないこと）に当たり、立ち退きの正当な事由に該当するからです。
ほとんどの場合、下記のような形で土地の賃貸借契約書にも地代滞納に関して記載がされています。
第◯条 (契約の解除)
甲(貸主)は、乙(借主)が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにも関わらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。
一 賃料支払義務
二 共益費支払義務
もし、借地人へ強制退去を求めるなら、法律に則った正しい手順を踏む必要があります。手順を間違うと、民事訴訟を起こされて裁判に発展した場合、地主側が不利になる可能性があるからです。
借地人に対して立ち退きを要求するまでの大まかな流れは次のとおりです。
- 滞納している地代の支払督促
- 借地権契約の解除
- 立ち退きを求める民事訴訟を提起
- 裁判所の判決や和解による解決
- 強制執行
借地人の地代滞納が続く場合、契約書を再度確認し、法律に則った手順で解決を計りましょう。
更新料を払おうとしない
借地人から地主への更新料の支払いは法的に明記されていないため、トラブルが起こりやすいです。
「法的に明記されていないなら更新料を払いたくない」と思う借地人もいるからです。
更新料の支払いトラブルを避けるには「土地賃貸借契約書の特約」に更新料支払いに関してしっかり明記しておく必要があります。
前述したとおり、借地権の更新料の支払いは強制されていません。しかし、特約に更新料の支払いについて記載があれば、借地人の更新料の滞納は正当な事由となり、契約の解除が可能となります。
契約書の特約に記載がない場合は、裁判所を通じても更新料を支払ってもらうことは難しいでしょう。
このように、更新料の支払いトラブルは事前に契約書で定めているかが重要です。
借地人が借地条件違反をしてしまう
借地人が借地条件違反をした場合、まずは土地賃貸借契約書の特約に「借地条件違反」について記載があるかを確認しましょう。
土地賃貸借契約に「借地条件違反した場合の特約」が記載されていれば、スムーズに契約を解除できるからです。もし、特約に記載が無ければ裁判となる可能性もあります。
借地条件違反とは、土地賃貸借契約で決めた借地条件に違反する建物を建てたり、無断で借地上の建物を増改築したりする違反行為のことです。
例えば、旧借地権の場合、次のような例が考えられます。
- 木造家屋を建てる契約なのに、鉄筋のビルを建てる
- 住居目的で借りたはずがその後店舗を設ける
このように、借地人が地主の承諾を得ずに契約にない条件で土地を利用している場合は借地条件違反に該当します。
借地人に勝手に借地条件違反をされないためにも、事前に特約を定めておきましょう。
旧借地権の売却は困難で相場も安価になる
前述したように、旧借地権では様々なトラブルが起こりがちです。ですから、「いっそのこと、旧借地権を売ってしまいたい」と思っているかもしれません。
しかし、旧借地権を買い手が見つかりにくく、売却価格も安くなる傾向があります。
借地人も地主も、以下のように「旧借地権という制限が付いている土地を売却する」ことになるからです。
- 借地人の場合：完全な所有者ではないことが売却に影響
- 底地の地主場合：所有権はあるが、物件に制限がある
それぞれの立場から、旧借地権の売却への影響について詳しく解説していきます。
借地の売却が困難な理由【借地人】
借地人にとって、借地権の売却が難しいのは、完全な所有権がないからです。借地人が土地を活用したい場合、さまざま条件をクリアする必要があります。
土地を活用したい場合の条件とは、例えば次のようなものが挙げられます。
- 毎月地代を払い続けなければならない。
- 譲渡、増改築、建て替え、契約条件変更で都度承諾料が必要。
- 地主との関係を続けるのがストレス。
このように、借地権付きの物件を購入しても、都度地主とのやりとりが発生するので自由に利用することができません。さらに、前述した更新料や名義変更料などの手数料もかかるなどの経済的負担もあるなど、買い手にメリットがないため、売却が難しくなります。
よって、生涯に渡って暮らしたり子や孫に継承したりするためのマイホームを探している買い手が、借地権付きの物件を購入することが少なく、売れづらくなったり、価格が安くなったりするのです。
底地の売却が困難な理由【地主】
借地人が所有している借地権に限らず、地主が所有している「底地権（貸すための土地を所有する権利）」の売却も買い手が見つかりません。
土地の所有権があっても、その土地に建っている物件には制限がかかり、地主は建物を自由に利用できないからです。
加えて、底地権には下記のようなデメリットもあります。
- 地代の金額が賃貸経営で得られる家賃収入などと比較すると安い
- 土地にかかる固定資産税の負担が大きい
- 底地権が付いていない通常の土地と比べて資産価値が低い
このように、底地権を売却するにしても、建物を自由に使えなかったり、維持費がかかるなどの理由で買い手からは人気がないため、売却価格が下がったり、売却そのものが難しくなります。
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借地（底地）の価格を計算するには、更地価格と借地権割合を使います。
- 更地価格：土地の価格。「路線価×土地の面積」で算出できる
- 路線価：道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額
- 借地権割合：土地を借りる側の権利の割合
借地権割合と路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
上記を踏まえ、借地（底地）が以下の条件だった場合の価格を計算をしてみます。
【設例】
- 土地面積：50㎡
- 路線価：500,000円/㎡
- 借地権割合：60%
上記の場合、借地（底地）の価格は、以下の通り計算できます。
相場：25,000,000円（更地価格）×60％（借地権割合）＝1,500万円
借地の価格相場は「1,500万円」であると算出できます。
一方、底地は以下の通り計算します。
相場=25,000,000円（更地価格）×40％（1-借地権割合）＝1,000万円
底地の価格相場は「1,000万円」であるとわかります。
売却を検討している借地（底地）があれば、上記の計算式に当てはめて算出してみてください。
底地の価格の算出方法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
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まとめ
今回は、旧借地権で良く起こるトラブルについて詳しく解説してきました。
旧借地権は、本文でも解説したように、「一度土地を貸したら二度と返ってこない」と言われるほど、地主に不利な仕組みになっています。
ですから、地主と借地人との間で様々なトラブルが起きやすい状態となっています。
例えば、借地人にとってのトラブル事例としては「地主が地代を上げてきた」「更新料を請求してきた」「借地権の譲渡を正作してくれない」などが挙げられます。
対して、地主にとってのトラブル事例もあり、例えば「借地人が地代を滞納している」「更新料を払わない」「許可なく建物をお増改築している」などが挙げられます。
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