底地の相続が発生したら必ず読むべき！トラブルを未然に防ぐ指南書

底地を要点に絞って簡単解説

ここでは底地について要点を絞って解説します。

底地の基本的な情報が不要な方は、次章の「底地を安易に相続してはいけない」に、お進みください。

底地とは借地人の権利が付着した土地のこと

底地とは、借地権が設定されている土地のことです。
借地権とは、地主から土地を借り、賃料を支払う代わりに土地へ建物を建てる権利を指します。

底地の名称は、土地を貸している地主から見ると「底地」、土地を借りている人にとっては「借地」という呼び方になり、借りている人を「借地人」と言います。

借地人が保有する借地権を大きく分けると、契約満了時に更新できる「普通借地権」、地主の合意がなければ更新できない「定期借地権」の2つです。
さらに、定期借地権には、「一般定期借地」「建物譲渡特約付借地」「事業用定期借地」の3種類に分けられます。

それぞれの借地権の特徴を、以下の表にまとめました。

建物買取請求とは、借地契約の満了時に地主へ建物の買取を請求できる権利のことです。

借地人が契約更新をしない、あるいは建物を第三者に譲渡・転貸することに地主が拒否をすれば、地主の意思にかかわらず売買契約が成立します。

この際、地主は時価で建物を買い取ることになります。

借地人が底地所有者（地主）に支払うお金

もちろん、借地人へ土地を貸している地主には収益があります。

どういった名目のお金が支払われるのか見ていきましょう。

地代（じだい）

地代とは、借地人が地主へ支払う賃料のことです。

支払いサイクルは、毎月払い、半年分・1年分のまとめ払いで行うのが一般的です。

地代の費用は、主に2つの条件によって変わります。

• 借地権は、普通借地権か定期借地権か
• 建物は、居住用か事業用か

普通借地権で住宅が建っている場合、地代は固定資産税の3倍程度になります。土地が1,000万円だとすると、年間14万円ほどになります。

定期借地権で建物が居住用であれば、地代の相場は土地の価格の2〜3％程度です。一方、建物が事業用であれば、地代は土地の価格の4〜5％ほどになります。

土地の価格が1,000万円だとすると、居住用が年間20万〜30万円程度・事業用が年間40万〜50万円程度という計算になります。

更新料

定期借地権は、契約期間が満了したタイミングで権利も終了するため、更新料はありません。一方で、普通借地権では、契約書に更新料の特約があるケースに限り、支払い義務があります。

更新料の支払いは、法律で定められていないものの、地主との良好な人間関係を構築するために、更新料を支払う慣習のある地域が多いです。

更新料の費用相場は、地代の5％程度です。

譲渡、建て替えの承諾料

まず、譲渡承諾料とは、借地人が建物を譲渡・売却する際に、地主に名義変更を認めてもらう対価として支払うお金です。

ただし、相続で名義変更する場合は費用は発生しません。譲渡承諾料の費用相場は地代の5〜15％程度です。

建替承諾料とは、借地人が建物の増改築や建て替えをする際に、地主へ支払うお金です。

費用相場は更地価格の3〜5%程度かかります。

ただし、建て替えにあたり、木造を鉄筋コンクリートにするなど、借地条件の変更がある場合は「条件変更承諾料」という名目になり、更地価格の10%程度の金額に変わります。

1,000万円の土地であれば、建替承諾料が年間30万〜50万円程度・条件変更承諾料が年間100万円程度です。

底地を安易に相続してはいけない

相続後、土地をどうするのかを決めずに底地を相続するのは危険です。

ここでは、底地を安易に相続してはいけない理由について解説します。

相続しても土地を自由に使うことができない

前章で解説したとおり、底地には借地権が付着しており土地を自由に使用できません。

借地人に出て行ってもらえれば自由に活用できますが、立ち退きには、借地人の規約違反があったり地主が居住するための家を建てたりするなど、やむを得ないとされる正当事由が必要です。

基本的には、底地を相続する場合は底地のまま所有することになります。

地代収入はあるが収益性が非常に低い

底地を相続すれば定期的な地代収入は入りますが、収益性は非常に低いです。

地代の決め方にはさまざまな算出方法があるので一概には言えませんが、一般的には更地価格の2〜3%程度になります。

例えば、1,000万円の土地であれば、地主が受け取れる年間地代は30万円です。

それに加えて毎年固定資産税もかかります。

固定資産税の標準税率は原則1.4%であるため、年間およそ14万円です。

毎年のランニングコストを考えると、収益性は低いでしょう。

借地人との間でトラブルになるおそれがある

底地を相続する際によく起こるのが、借地人とのトラブルです。

例えば、慣習化してきた契約の更新料の有無や、毎月の地代の値上げや値下げ、滞納などです。

それまでは地主と長年築いてきた関係性があったはずですが、相続によって地主が変わったことで信頼関係がリセットされ、トラブルに発展しやすくなります。

完全所有権の土地と比べて売却が難しい

底地は完全所有権の土地に比べて売却が難しいです。

完全所有権とは、土地・建物の両方に対して所有する権利と活用できる権利を持ち合わせていることです。

不動産市場の一般の買い手は、自らがその土地に家を建てたりして住むことを想定しており、自由に使えない底地はターゲットとなる買い手が限定されてしまいます。

また、収益性の低さから投資目的でも売りにくい土地であると言えます。

底地にも相続税がかかる

自由に活用できない底地ですが、相続する際は普通の不動産と同様に相続税が発生します。

税理士など専門家に相談して、慎重に相続するかどうかを検討するべきでしょう。

底地の相続税については計算方法を後ほど解説しておりますので、参考になさってください。

底地の正しい相続方法を手順に沿って解説

親族が亡くなって相続が発生したらまずは、司法書士などの専門家に相談しましょう。

専門家に相談すれば、下記の手順を代行してくれます。

全体の流れを把握しておいたほうがスムーズに安心して進められますので、ここでは相続人自身が行う前提で、相続の手順について解説します。

相続手続きに必要な調査を行う

相続手続きにおいて調査しなければならないことが3つあります。

順番に見ていきましょう。

相続人を確定させる

まずは、相続人の人数を確定しましょう。

相続人は下記の優先順位で決められます。

上位の順位者が相続するのであれば、下位の順位者は相続人ではなくなります。

のちのち新たな相続人が出てしまうと、話し合いが振り出しに戻ってしまうため、相続するかどうかの意思を確認し、相続人の人数を確定しておきましょう。

遺産の種類と総額を明らかにする

相続人の間で遺産の分け方について話し合うため、種類と総額を調査し財産目録を作成しましょう。

故人の保有するすべての財産を調べることを「財産調査」、財産の種類や総額をリストアップしたものを「財産目録」と言います。

現金であれば通帳を調べればわかりますが、不動産や自動車などの相続財産は時価を知り、金額に換算する必要があります。

それぞれ専門家に査定を依頼しましょう。弊社AlbaLink（アルバリンク）では不動産の無料査定を事業の一環としてやっております。

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遺言書の有無を確認する

故人が遺言書を残しているか確認しておきましょう。

遺言書は遺産分割において強い効力を持ちます。

相続人同士で話し合った後に遺言書の存在が発覚した場合、相続人の確定の段階から話し合いをやり直さなければなりません。

遺言書は、自筆のものであれば自宅、故人が公証人へ作成してもらっている場合は公証役場に保管されている可能性が高いです。

遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方について話し合うことです。

誰がどの遺産をどれくらい受け継ぐのかを遺産分割協議書に記載し、全員の署名捺印をもらって完成します。

このとき、話し合いがまとまらないからと法定相続分通りに不動産を共有名義で登記してしまうケースがありますが、絶対にやめておくべきです。

一度、複数人の共有名義にしてしまうと、売却や契約更新などいたる場面で他の共有者の合意や協力が必要になってしまいます。

些細な意見の食い違いで動けなくなったり、裁判沙汰のトラブルに発展することも珍しくありません。

底地の場合、さらに借地人の権利もあるため、普通の不動産より揉め事が起きやすい傾向にあります。

共有名義にせず、誰が底地を受け継ぐのか確定しておきましょう。

相続登記を行う

遺言書に従うのか、遺産分割協議に基づくのかを決めたら、法務局で相続登記による名義変更を行います。

一般的には、手続きは司法書士などの専門家が行います。

自力で行うことも法律上可能ではありますが、手続きが煩雑である上に、不備があった際にトラブルにつながりかねないので、専門家への依頼が堅実な選択でしょう。

相続した底地は売却してしまうのが堅実

前述した通り、活用方法を決めずに底地を相続するのはおすすめしません。

収益性も低い上に、借地人とのトラブルも起こりやすいからです。

根気強く運用していく覚悟があるのであれば、相続するのも1つの手ですが、基本的には売却してしまって現金化してしまうのが堅実と言えます。

ただし、底地は一般の買い手には売却が難しい不動産です。

借地人の協力を得て売却するか、業者に売却する2通りの方法がありますので、順番に解説します。

借地人に底地を買い取ってもらう

土地を使っている借地人であれば底地を買い取ってもらえる場合もあります。

借地人はその土地を使用する権利がありますが、定期的に地代を払わなければならなかったり、建て替えや譲渡の際も地主の承諾が必要だったりするため、不便さがあります。

そこで底地権を買い取ってしまえば、完全な所有権として自由に活用できるようになるからです。

また、借地人に底地を売却する際の金額は、時価から借地権割合分を除いたままの金額で売却できる見込みがあります。

時価1,000万円、借地権割合60%の土地であれば、底地を400万円で売却できる計算になります。

ただし、当然のことながら借地人と交渉しなければならず、簡単に成立するわけではありません。

その交渉をきっかけにトラブルになることも考えられます。

日頃から借地人との関係性が良好で、土地を買い取りたいという話が出てきている等の場合におすすめの方法です。

借地と底地を同時に売り出す（底借同時売却）

底地と借地を同時に、完全な所有権の土地として売り出せば、一般の買い手に向けて売却が見込めます。

売却代金は借地権割合に応じて分配するのが一般的です。

1,000万円で土地が売れたとして、借地権割合60%であれば、借地人600万円・地主400万円で分け合います。

ただ、上記の方法と同様に借地人との交渉が必要です。

借地人が住み替えを検討しているなど、話が上がっていなければ難しいでしょう。

底地専門の不動産買取業者に売却する

上記の方法はいずれも借地人の協力が必要な方法です。

そのため、借地人が底地を買い取るような費用は工面できない・そもそも関係性が悪く交渉すらままならない、といった状況では実現できません。

借地人とは関わらずに売却するのであれば、底地専門の不動産買取業者に売却しましょう。
買取業者とは、売主の不動産を直接買い取る業者です。

業者自身が買主であるため、売却にかかる期間が最短数日〜1ヶ月程度と短く、一般の市場で不人気な物件も買い取ってもらえるメリットがあります。

その中でも、底地専門の買取業者であれば、確実に再販して収益を得られる自信があるため、高値で買い取ってもらいやすい傾向にあります。

 

 

弊社も底地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。

 

全国のどのような底地にも対応しておりますので、ぜひ一度ご相談ください。

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相続放棄するべきかの判断基準

底地は低収益かつ借地人とのやり取りの手間もあり、相続放棄を検討する場合もあるでしょう。

相続放棄とは、本来故人の財産を受け継ぐ相続人としての権利を放棄することです。

亡くなった日から3ヶ月以内に、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立てをすることで、相続放棄ができます。

ただし、相続放棄をすると、そもそも相続人ではなくなるため、他の遺産も受け継ぐことができません。

例えば、現金や預貯金、自動車など、故人の遺産の中で手に入れたい財産があっても受け継げなくなるのです。

相続放棄の決断は、すべての財産をリストアップしてから決めると良いでしょう。

相続放棄の手続き

相続放棄の手続きは、必ず司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

自力で手続きを行う最大のメリットは費用を浮かせられることですが、相続放棄は法的な手続きであるため、書類に不備があると受理されません。

とくに、相続放棄には3ヶ月というタイムリミットがあるので、確実に済ませたい場合は専門家へ依頼するのがベターです。

ここでは全体の流れを大まかに把握するために、自身で相続放棄の手続きを行う流れについて解説します。

必要書類の準備

まずは、相続放棄に必要な書類を準備します。

必要書類は、下記の3つです。

• 相続放棄申述書
• 故人の住民票除票または戸籍附票
• 申述人の戸籍謄本

このうち、申述人（相続放棄を行う人）と故人の関係性によって、下記の書類が追加で必要になります。

家庭裁判所に相続放棄の申立を行う

必要書類が準備できたら、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ相続放棄を申し立てます。

相続開始から3ヶ月以内に行う必要があります。

裁判所から照会書が届く

相続放棄の申立を終えて、1週間前後で家庭裁判所から照会書が届きます。

照会書の内容は、相続放棄の理由や故人の財産などの質問が記載されています。

回答書が同封されているので、必要事項を記入して家庭裁判所へ返送しましょう。

相続放棄が受理されたら「相続放棄申述受理通知書」が届く

返送して相続放棄が受理されると、家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が届きます。

届くタイミングは、回答書を送って1週間前後です。

相続放棄申述受理通知書が届けば、手続きは完了です。

相続人全員が相続放棄した場合は財産管理人の選任手続きを行う

相続人全員が相続放棄してしまうと、底地を管理する人がいなくなるため、財産管理人の選任手続きが必要です。

財産管理人とは、相続人の代わりに財産の管理や処理を行う人のことです。

相続放棄の手続きと同様に、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ選任申立てを行いましょう。

相続放棄したほうが良いケース

プラス財産額よりも負債のほうが上回るようであれば、相続放棄をした方が良いでしょう。

また、他の相続人との関係性が悪く、話し合いから逃れたいなどの理由で相続放棄を選択することもあります。

このような場合は、不動産会社が介入して権利の一部（持分）を買い取ることで、代金を受け取りつつ権利関係から離脱することができます。

弊社でも持分の買取を行っております。

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相続放棄しないほうが良いケース

上記の通り、負債のほうが大きければ、相続放棄はしないほうが良いです。

プラスの財産が多いのに相続放棄をすると、損をする上に、遺品整理も行えなくなるため、形見が受け取れなくなってしまいます。

底地を相続する際の相続税計算方法

相続税の納付は、相続開始から10ヶ月以内に家庭裁判所へ申告と納税をしなくてはなりません。

底地の相続税がいくらになるか計算方法を解説しますので、相続を選択する際は参考になさってください。

路線価図から自用地評価額を算出する

まずは、国税庁が提供する路線価図から自用地評価額を算出します。

路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの価額を千円単位で記しているものです。

底地の住所地を路線価図で検索すると、地図上で210Dや200Cなど数字とアルファベットが表示され、この数字の部分を路線価と呼びます。

自用地評価額の計算方法は下記のとおりです。

自用地評価額 = 路線価（千円/㎡） × 土地面積（㎡）

路線価は千円単位の表記であるため、150と記載があれば、1㎡あたり15万円となります。

路線価が1㎡あたり150万円で、土地面積が100㎡であると仮定して計算すると、以下のような計算になります。

自用地評価額 = 15万円 × 100㎡ = 1,500万円

自用地評価額は、1,500万円となります。

借地権割合相当の評価額を差し引く

自用地評価額がわかったら、借地権割合の評価額を差し引きます。

借地権割合は、路線価図にある200Dなどのアルファベットの部分で、30〜90%の間で地域ごとに設定されています。

底地の相続税評価額の計算式は、下記のとおりです。

底地の相続税評価額 = 自用地評価額 × （1 – 借地権割合）

自用地評価額1,500万円で、借地権割合が60%の例で計算します。

1,500万円 × （100% – 60%） = 600万円

このように、底地の相続税評価額は600万円となります。

評価額に税率を乗算する

相続税評価額が算出できたら、税率を乗算します。

相続税は累進課税です。10〜55％の中で、取得金額が大きければ大きいほど高い税率が適用されます。

相続税の税率表は、下記のとおりです。

先ほどの、底地の相続税評価額は600万円であれば、非課税となります。

まとめ

今回の記事では、底地を相続する方法や注意点について解説しました。

底地を相続するか迷っている、底地を相続したが取り扱いに困っている、など底地に関するお悩みごとがあれば、弊社にお気軽にご連絡ください。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、提携している司法書士と一緒に、相続から売却までのすべてをお手伝いできる買取業者です。

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