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雑種地は「22種類の地目のいずれにも該当しない土地」のこと
土地には登記官によって認定された「地目」という分類がありますが、雑種地は22種類ある地目のいずれにも当てはまらない土地のことです。
地目によって売れやすさや価格は変わるため、まずは「地目とは何か？」や「雑種地の代表例」について解説します。
地目とは「土地の利用用途」のこと
地目とは「土地の利用用途」のことで、下記の22種類があります。
雑種地は、この22種類の項目のいずれにも該当しない「その他」のような土地を指します。
土地の地目は利用できる用途のみならず、課税される税額にも影響を与えます。
雑種地に該当する土地の代表例
雑種地に該当する土地には、主に以下8つがあります。
後ほど詳しく解説しますが、登記上は「雑種地」に指定されていても、実際に現地では住宅地として利用されているケースもあります。
売却前にあなたの土地が雑種地かどうか確認する3つの方法
まずは現状の「正確な地目」を確認しておきましょう。
登記上の地目が「雑種地」であっても、実際の使われ方によっては雑種地と判断されないケースがあるからです。
たとえば、登記上は雑種地であっても家が建っていれば「宅地」、土地全体で野菜などを育てていれば「畑」と判断されることがあります。
宅地であれば、雑種地として売る必要がないため、売却のハードルも下がります。
以下の3つの方法で、最新の地目の状態を確認してみてください。
①固定資産税納税通知書を確認する
市町村から送付される「固定資産税納税通知書」を確認するのが、もっとも手っ取り早く最新情報を知る方法です。
土地の地目は、「固定資産税納税通知書」や「固定資産評価証明書」でも確認できます。
固定資産税納税通知書の例
引用元：野々市市「固定資産税納税通知書」
【固定資産評価証明書の見本】
上記画像のように、「住宅用地区分」や、その左の「現況地目」の欄を見れば、現在の土地の利用用途がわかります。（画像の場合は宅地であることがわかりますね）
固定資産税納付通知書は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して、自治体から送付される書類です。
送付の時期は市町村により異なりますが、多くは毎年4〜6月あたりに固定資産税の通知書と納付書がセットで送られます。
②目視で地目を判断する
現地を目視で確認し、地目を判断する方法もあります。
地目の決め方には2種類あり、不動産登記簿に記載された地目を「登記地目」と呼ぶのに対して、実際にどう使われているかを役所の職員が判断する「現況地目」があります。
固定資産税や売却価格に直接影響するのは「現況地目」です。
現況地目は、もともと目視による調査で行われるため、雑種地を所有者が現地確認することでおおよその判断はできるでしょう。
ただし、目視確認は最新情報である一方、「この状態なら地目は◯◯」と個人が正確に判断するのは難しい側面もあります。
そのため、この方法は「①固定資産税納税通知書」と照らし合わせる際の参考程度にとどめておくのが無難です。
③登記簿謄本を確認する
「登記簿謄本（登記事項証明書）」や「登記済証」などの登記情報を見ると地目の確認ができます。
登記簿謄本の例
引用元：法務省「登記簿謄本」
登記簿謄本の「表題部」の「②地目」に、その土地の地目が記載されています。
登記簿謄本は法務局で取得でき、窓口・郵送・オンライン申請などで請求できます。
最も便利なのはオンライン申請で、法務局のオンライン申請システム（登記情報提供システム）で手続きを済ませられ、郵送で自宅に登記簿謄本を送ってもらえます。
また、登記済証は法務局で登記を行った際に交付されているので、自宅にないか確認しましょう。
ただし、登記簿謄本の地目は登記時点の情報であり、その後の土地の使われ方の変化は反映されません。
過去の登記上の地目を把握しておきたい場合に、活用できる方法といえます。
雑種地の売却方法
雑種地を売却する方法は、大きく分けて「雑種地のまま売却する」と「宅地に地目変更してから売却する」の2つがあります。
一般的に、雑種地は宅地に変更しておいたほうが売れやすい傾向にあります。
土地の中でも、居住用としてすぐに活用できる「宅地」は、市場での需要がもっとも高い地目です。
ただし、地目変更には一定の条件をクリアする必要があるうえ手続きの手間や費用もかかります。
2つの売却方法の特徴を把握したうえで、自分の状況に合った最適な方法を選びましょう。
雑種地のまま売る
雑種地は、土地専門の買取業者にそのままの状態で売却するのがもっともスムーズです。
土地専門の買取業者は雑種地をはじめとした特殊な土地の買取実績が豊富なため、それだけ収益化のノウハウを持っています。
そのため、幅広いジャンルの土地に対応できるうえ、将来的な収益性を踏まえた適正価格での買取が期待できます。
たとえば、立地条件が悪く建築制限のある土地でも、駐車場・資材置き場・太陽光発電用地など、事業用として運用や再販をします。
活用の選択肢が広いため、一般市場では売れにくい土地でもスムーズに対応できるのが特徴です。
「雑種地を「スムーズに売却したい」「高値で売りたい」とお考えであれば、土地専門の買取業者への相談を検討してみてください。
信頼できる買取業者の選び方は、記事内の「雑種地の売却先に適した買取業者の特徴」で紹介しています。
地目を宅地に変更して売る
地目を宅地に変更してから売却する方法もありますが、基本的にはおすすめしません。
土地によっては地目変更の条件が厳しく、変更が完了するまでに要する手間や費用の負担が大きくなりやすいからです。
たとえば、地目を変更するためには、建物が建っている・基礎工事が終わっているなど、「宅地」と呼べる状態であることが前提となります。
地盤が弱い場合は地盤改良工事をした上で着工したり、建築制限のある地域だと自治体から事前に許可を得たりするなどの対応が必要です。
地盤改良工事は比較的安価な工法でも1〜2日かかり、約20〜50万円程度の費用がかかるのが一般的です。
また、地目変更ができたとしても、その土地に住宅需要がなければ効果が見込めません。
この方法がおすすめできるのは、地目変更の条件をすでに満たしており、かつ住宅需要が見込めるエリアに所在している場合に限られます。
雑種地の売却先に適した買取業者の特徴
雑種地を売却する際、どの業者に依頼するかによって売却価格や手続きのスムーズさが変わります。
より良い条件で売却するためには、雑種地の売却先に適した買取業者を選ぶことが大切です。
雑種地の売却先に適した買取業者の特徴は、以下の3つです。
買取実績が豊富・専門的な買取業者
雑種地のような土地の買取実績が豊富な業者を選ぶことが、より高い査定額を引き出すために重要なポイントです。
取り扱い件数が多い業者ほど豊富なノウハウを持っており、リスクを必要以上に恐れることなく、強気の査定額を提示できます。
たとえば、上限1,000万円の見込みがある雑種地を、土地専門のA社と、土地が専門外のB社の2社に査定依頼したとします。
A社の場合、雑種地の取り扱い件数が多くリスクを冷静かつ正確に見極められるため、900〜1,000万円のラインで査定額を提示できます。
一方、B社は雑種地の取り扱いに慣れていないため、想定外のリスクを過度に警戒してしまいます。
その結果、同じ土地でも700万円という、実態より大幅に低い査定額しか出せないケースもあるのです。
このように、依頼する業者の「実績の有無」だけで、査定額に200万円以上の差が生まれるケースは珍しくありません。
できる限り高値で売却するためにも、まずは業者の公式サイトで、どのような土地の買取事例が掲載されているか確認しましょう。
地域特化の買取業者
雑種地を売却する際は、その土地が位置するエリアに特化した不動産買取業者を選ぶことが、よりスムーズな売却につながります。
地域に特化している業者は、その地域ならではのつながりや情報網を活かした独自の販売戦略を持っています。
そのため、土地の価値を最大限に引き出した買取価格となる可能性が高まります。
また、全国の投資家と豊富なつながりを持つ買取業者も、有力な売却先の一つです。
再販先である投資家と幅広いネットワークがある業者は、雑種地の所在地に興味を持つ投資家を全国から探し出すこともできます。
地域密着型の買取業者、もしくは豊富な再販ルートを持つ買取業者を選ぶことが納得のいく売却につながるポイントです。
Google口コミが高い買取業者
最後に確認しておきたいのが、Googleの口コミ評価です。
実際の利用者の口コミを確認することで、公式サイトの情報と実態にギャップがないかをある程度把握できます。
たとえば、悪質な業者の場合、次のような低評価の口コミが目立つ傾向があります。
- 「査定から数日で買取ります」と書いてあったのに、実際には半年以上かかった
- 「不動産のプロが真摯に対応します」とあったが、返信や対応が遅かったり、質問への回答がなかったりした
一方で、誠実な対応をしている優良業者であれば、以下のような好意的な口コミが多くみられます。
- 担当の○○さんが真摯に対応してくださり、終始安心してお任せできました
- 売却後も手厚くサポートしてくださり、不安なく手続きを終えられました
このように、口コミの内容は業者の実態を映す鏡ともいえ、対応の質もある程度見えてきます。
弊社アルバリンクでも土地の売却でご利用されたお客様が、以下のような好意的な口コミを書いてくださいました。
今回埼玉県の土地の売却をお願い致しました。
これまで2年近く他の不動産屋で買い手が付かずダメ元で連絡したところ、担当についていただいた鹿様が査定から手続きまでスムーズに対応をしていただき、少し境界線などで時間はかかりましたが、事前に起きうる可能性の話などを教えて貰っていたので、何の問題も起こる事なく、本日無事に売却が完了しました。
担当の鹿様の仕事の早さに驚きました。
本当に助かりました。
ありがとうございました。
こうしたお声をいただけるのは、公式サイトでお伝えしている内容と実際のサービスにギャップがないことの表れといえます。
査定を依頼する前に、Googleマップで業者名を検索し、業者の日々の対応や接客姿勢を確認しておきましょう。
雑種地の売却額をアップさせる交渉術
前述のように、雑種地の売却では適切な買取業者を選ぶことが重要です。
実績と信頼性を兼ね備えた業者であれば、価格交渉にも前向きに応じてもらえる可能性が高まります。
この章では雑種地の売却額をアップさせる交渉術について解説します。
可能な限り早く返信する
買取業者からの連絡にできる限り早めに返信することが、売却価格を上げやすくするコツです。
返信が早い売主は「売却の意思が強い = 成約見込みが高い」と判断され、業者側も優先的に対応しやすくなります。
買取業者の立場に立って考えてみると、その理由がよく分かります。
- 返信が遅い売主の場合
- 売却の意思が弱いと判断される。成約につながらない案件に長時間はかけられないため、「確実に利益が残る低めの査定額」を提示しやすくなる
- 返信が早い売主の場合
- 売却の意思が強いと判断される。業者側は「この機会を逃したくない」という心理が働き、できる限り売主の期待に応えた金額を提示しようとする
ただ、仕事中や外出中で即座に対応できない状況も当然あるため、そこまで神経質になる必要はありません。
その場合は、あらかじめ「◯時以降なら連絡が取りやすい」など、都合のよい時間帯を業者に伝えておくことで、好印象を持ってもらいやすくなります。
戦略的な交渉を行う
売却価格を引き上げるためには、買取業者にとって明確なメリットを提示しながら交渉することが大切です。
業者が価格を上げるには合理的な理由が必要なため、それを上手く伝えることで交渉に応じてもらいやすくなります。
まず、やってしまいがちなNG例を確認しておきましょう。
- 「長年大事に手入れしてきたので、もう少し価格を上げてもらえませんか？」
- 買取業者は購入後に自社で整地や伐採を行うことを前提としているため、手入れの有無が査定額に直接影響するケースは少ない
- 「他社の査定額は安価でしたが、御社なら高く買ってくれると思っています」
- 一見褒め言葉に聞こえるものの、具体的な根拠がないので交渉材料としての効力はほぼない。「他社では◯万円の査定でした」「周辺相場が◯万円なので近づけられませんか」と具体的な数字を添えて伝えることが重要
一方で、効果的な交渉の例は以下のとおりです。
- 「契約時期はそちらのご都合に合わせます。その分売却価格を上げていただけますか？」
- 繁忙期や決済タイミングの調整は、買取業者にとってメリットになる。柔軟な対応を提示することで、価格交渉に応じてもらいやすくなる
- 「御社で必ず契約します。代わりにもう少し価格を見直せますか？」
- 前述のように、成約の見込みがあるかないかは提示する査定額に影響する。他社に流れるリスクがない旨を伝えることで、価格の見直しを検討しやすくなる
いずれも、売主側に追加の費用が発生するものではなく、柔軟な姿勢と伝え方の工夫だけで実践できる方法です。
売主側が提供できるメリットを上手に活用して、よりよい条件での売却を目指しましょう。
雑種地を売却するならここ｜オススメの土地買取業者3選
雑種地の売却は、通常の宅地と異なり対応できる業者が限られます。
この章では、雑種地をはじめとした特殊な土地の対応実績が多く、相談しやすい買取業者を厳選して3社ご紹介します。
アルバリンク
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| 対応エリア | 全国 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 4.4（173件） |
| 電話番号 | 0120-542-956 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 |
| 公式サイト | https://albalink.co.jp/ |
弊社アルバリンクは、雑種地をはじめとするさまざまな特殊な土地を買い取っている土地買取業者です。
2025年12月期末現在、全国25の自治体と協定を結び、19の支店を通じて地域に密着した買取強化に取り組んでいます。
全国各支店に、売却を半ば諦めていたお客様からの感謝の声が多数寄せられています。
参照元：AlbaLink「お客様の声」
また、上場企業としての信頼性に加え、テレビ朝日・NHK・テレビ東京などのメディアでも事業活動が紹介されるなど、社会的な認知も高い業者です。
雑種地など、なかなか売れない土地を安心・安全に売却したい方は、弊社アルバリンクまでお気軽にご相談ください。
KLC
引用元：株式会社KLC
| 会社名 | 株式会社KLC |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区赤坂四丁目13番5号 赤坂オフィスハイツ18号室 |
| 対応エリア | 全国 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 4.8（41件） |
| 電話番号 | 03-6899-1353 |
| 営業時間 | 10：00分～17：00（土日祝は電話受付なし・予約優先） |
| 公式サイト | https://klc1809.com/ |
KLCは、山林・原野・別荘地など、いわゆる「負動産」の引取を専門とする会社です。
他社に断られた不動産でも、KLCの引き取りNG率はわずか1%とほぼすべての土地に対応している点が強みです。
KLCは、大きく分けて以下2つのサービスを提供しています。
- 不動産引取サービス：使い道のない遊休地を直接引き受けるサービス。買取と有償引取の2パターンがある
- フィールドマッチング：遊休地の個人間売買を契約締結までオンラインで完結できるプラットフォームを運営している
有償引取になるケースもありますが、事前に無料査定で確認できるため、突然の費用負担はありません。
雑種地をできる限りスムーズに手放したい方は、まずKLCの無料相談を利用してみましょう。
RE-LAND
引用元：RE-LAND
| 会社名 | 株式会社Daigou |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市西成区萩之茶屋2丁目5番15号 |
| 対応エリア | 全国 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 3.8（6件） |
| 電話番号 | 06-6537-9990 |
| 営業時間 | 平日9:00～17:00 |
| 公式サイト | https://reland.jp/ |
RE-LANDは、農地・接道なし土地・共有地など、訳あり土地を得意とする不動産買取サービスです。
年間の相談件数は3,000件・累計取扱実績は1,200件を超えており、他社で断られた物件も積極的に買取対応しています。
同社の魅力は、業界最速レベルのスピード対応を実現している点です。
最短即日査定・3日での決済完了にも対応しており、売却を急いでいる所有者を待たせません。
雑種地の売却において、スピード感を重視する方はRE-LANDの利用を検討しましょう。
まとめ
今回の記事では、雑種地の確認方法や売却方法について解説しました。
あなたの土地が雑種地であるかどうかは、「登記簿謄本」や「固定資産税通知書」の地目の欄を見ることで確認できます。
上記の方法で、所有している土地が雑種地と確認できたら、以下2つの方法のどちらかで売却を検討しましょう。
ただ、雑種地をスムーズに売却したい場合は、専門の買取業者に地目変更せずに売却するのが賢明です。
専門の買取業者であれば、地目変更をしなくてもそのままの状態で買い取ってくれるからです。
つまり、役所で自ら手続きしたり、専門家に報酬を支払って手続きしてもらったりなど、手間やお金をかけずに雑種地を手放せ、おまけにまとまったお金も手に入れられます。
「面倒な手続きをせずに売却したい」「雑種地の立地が悪くて売れるか不安」と考えている方は、弊社にお任せください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、あなたの抱える事情をしっかり伺い真摯に対応する土地専門の買取業者です。
もちろん、査定のみ、ご相談のみのお問い合わせでも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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