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借地権の要点を解説
はじめに、借地の上に建っている家の契約の要点である借地権の種類や建物買取請求権について解説します。
すでにご存じの方は次の章まで飛ばして読み進めてください。
借地権には3種類ある
借地権とは建物の所有を目的として、賃借した土地を使用する権利のことをいいます。
借地権は大きく分けて、平成4年の法改正以前の旧借地権に則ったものと、それ以降の現借地借家法に則ったものがあります。
借地権は以下の3種類です。
- 普通借地権（現借地借家法）
- 定期借地権（現借地借家法）
- 旧法借地権（旧借地法）
旧借地借家法では、借り手に強い権利が認められていました。しかし平成4年に法改正され、新借地借家法が制定されました。
この法律では、定期借地権が導入され、地主が一定期間後に土地を取り戻せるようになりました。
平成4年7月以前の契約であれば旧借地借家法、8月以降の契約であれば新借地借家法が適用されます。
ただし、旧借地借家法で締結された契約を更新する際に、新借地借家法への変更が必須ではないため、法改正後も引き続き旧借地借家法が適用されている場合もあります。
普通借地権の場合、借地権の設定後の存続期間は新規で30年、更新時には20年となっており、地主側が更新を拒否する際には正当な理由が必要です。
しかし、定期借地権では、最初に定めた期間が経過したら更新されません。
| 借地権の種類 | 建物の種類 | 存続期間（期間の定めがない場合） | 存続期間（契約期間） | 更新後の存続期間 |
|---|---|---|---|---|
| 旧法借地権 | 木造等（非堅固建物） | 30年 | 20年以上で定めたならその存続期間が優先 | 20年 |
| RC等（固建物） | 60年 | 30年以上で定めたならその存続期間が優先 | 30年 | |
| 普通借地権（現法） | – | 30年 | 30年以上で定めたならその存続期間が優先 | 1回目更新日から20年、2回目更新日から10年（以降も） |
| 定期借地権（現法） | – | 定めないこと自体がない | 50年以上 | 更新自体がない |
注）各借地権の存続期間については、契約期間が所定の年数（旧法借地権の場合は木造等20年、RC等30年、普通借地権は30年、定期借地権は50年）より短い場合、合意は無効となり期限の定めがない借地契約とみなされます。
借地人の買取請求は2種類存在する
買取請求には、地主に建物を買い取ってもらう「建物買取請求権」と「借地権」の買取の２つあります。
建物買取請求権が行使できるケースとできないケース、また、借地権の買取についてそれぞれ解説していきます。
建物買取請求権の行使
土地の賃借契約が満了し、土地を返還する際には、通常、建てた建物を解体し、更地にして地主に返還する必要があります。
建物買取請求権とは、契約満了となり借地契約が更新しないで終了した場合に、借地権者が地主に対して、建物を買い取るよう請求する権利です。
建物買取請求権を行使すると、地主と借地権者との間で、建物の売買契約が成立します。
建物買取請求権を行使できるケースとできないケースがありますので、次に解説していきます。
建物買取請求権を行使できるケース
建物買取請求権を行使できる条件は以下のとおりです。
- 借地権の契約が満了を迎えている
- 契約が更新されない
- 借地に借地人が建てた建物がある
旧借地権・普通借地権であれば、契約が満了し、契約が更新されないときに建物買取請求権を行使できます。
建物買取請求権の行使が正当なものである場合、地主はそれを拒否することができません。たとえ契約で「建物買取請求権を認めない」と取り決めていたとしても無効です。
地主は借地人に対して買取請求権を認めなくてはならず、行使された場合には対応しなければなりません。
契約期間が満了した場合に、地主が正当事由があり更新を拒否することがあります。
正当事由とは、借地法（旧法）と借地借家法（新法）で認められており、契約期間が満了を迎え、地主が更新を見送る旨の申し出をするときに必要となる理由のことです。
例えば以下のような事情が挙げられます。
- 地主の自己使用・第三者の信用の必要性がある
- 地主の破産や地主に変更があった など
建物は時価での買取になるため、借地人がその時点での建物の価値を専門家に算出してもらいましょう。
築年数の古い老朽化した建物であっても、その時点での建物の価値での買取となるため古い建物であっても請求することは可能です。
逆に築年数の浅い建物であっても、時価となるため建設した時点より下がるのが一般的です。借地人側にも地主側にも価値を決める権利はありませんので、建物買取請求権を行使して地主に建物を買取してもらうときには、正しい時価を専門家に調査してもらって書類を作成しましょう。
建物買取請求権を行使する通知は、普通郵便や手渡しでも有効ですが、後日通知の有無でトラブルになることもありますので、内容証明郵便で通知するほうが確実です。
弁護士などの法律専門家に相談しましょう。
建物買取請求権を行使できないケース
建物買取請求権の行使ができるのは、借地権が期間満了で終了した場合のみに限ります。それ以外の理由では、買取請求権は発生しません。
定期借地権には種類があり、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」の場合、更地にして返還する約束となっているため、建物買取請求権は適応されません。
定期借地権は先述したように、平成4年の法改正後にできたものなので、それ以降に土地を借りている場合は一般定期借地権で契約している可能性があります。
建物買取請求権を行使できる契約であっても、契約満了前に解約する場合には建物買取請求権は使えません。この場合の解約とは、賃借人の事情によって中途解約をする場合を指します。
地代不払いや無断転貸など、借地人側に契約不履行があり、契約が解除された場合には、建物買取請求権を行使することはできません。
また、借地契約をお互いに合意して解除した場合も、建物買取請求権の行使はできません。
契約期間の途中に、借地人側が借地やその土地にある建物が不要になったので、地主に買い取ってもらいたいと思っても、買取を請求する権利はありません。あくまでも地主へのお願いというレベルになります。
ただの借地権買取のお願い
先述した建物買取請求権は、条件に当てはまれば地主側が拒否することはできません。
逆に条件に当てはまらない場合は、法的効力の生じない単なる買取のお願いをすることになります。
借地権買取のお願いには地主の意向が最も重要です。手順を誤ると地主とのトラブルに発展する可能性があります。
円滑に借地権の売却を進めていくためにも、まずは地主とのコミュニケーションが大切です。地主側の事情として、もう高齢であり相続のためにも借地権を買い取りたい、借地権を買い取って底地（借地権が設定されている土地）と合わせて売却したいなど、意向はさまざまです。
まずは、地主がどのような事情や意向を持ち合わせているのかを知った上で、借地権の買取を依頼するのがベストです。このときに建物も合わせて買い取ってもらえるか相談してみましょう。
地主に買取請求を拒否された場合の対処法
先述したように、建物買取請求権を行使した場合には、地主が拒否することはできません。しかし、借地権の買取は地主は拒否することができます。
詳しく解説していきます。
建物買取請求権は拒否できない
先述したように、建物買取請求権を行使した場合には、地主はこれを承諾する、拒否するなどを選択する権利はありません。
建物買取請求権を行使するという意思が地主に伝わると、その時点で建物の売買契約が成立したことを意味します。
通常の建物の売買契約では、代金支払いの時点で所有権が移転することがほとんどですが、建物買取請求権は権利を行使した時点で、建物の所有権が地主に移転します。
そして、地主は借地人に建物の時価通りの金額を支払わなければなりません。
ただの借地権買取のお願いを地主は拒否できる
借地権買取は、個人間のただのお願いに過ぎず、地主の意向が第一となるため地主側はこれを拒否できます。
地主が拒否した場合には、次に第三者への借地権の売却をするために、地主の承諾を得なければなりません。
ここでは、第三者への借地権の譲渡について、そして譲渡の承諾が地主から得られない場合について解説します。
地主から承諾を得て第三者に借地権を譲渡する
地主が借地権を買い取る意向がなく買取を拒否されたら、次に考えることは第三者に借地権を譲渡する方法です。
ただ、第三者へ借地権を譲渡するには地主の承諾が必要です。借地権価格の１割程度の承諾料を地主に支払って承諾してもらうのが一般的です。
厳密には地主の承諾について、第三者と売買契約を結んで、登記簿上の権利移転をすることは地主の承諾がなくても可能です。
しかし、地主の承諾がなかった場合、地主は土地賃貸借契約を解除できてしまいます。
そうなると買主はせっかく買ったのにそこに住めないので、現実的には承諾が必要になります。
地主から譲渡の承諾が得られない場合は借地非訟を利用する
地主から譲渡承諾を得られない場合には、裁判所が地主の承諾に代わる許可ができます。
これは地主が承諾したことになります。借地人は再場所にこの許可の申し立てができます。
この裁判手続きを「借地非訟」といい、譲渡許可、転貸許可、建て替えの許可などがあります。
借地非訟を申し立てると、裁判所が選任した鑑定委員が物件や当人たちの状況を総合的に見て譲渡承諾を出すか否かを判断します。
「非訟」とは訴訟ではないという意味ですが、法廷のような場所で裁判の手続きをします。個人でやるのは厳しいので、弁護士などの専門家に相談しましょう。
借地権専門の不動産買取業者に相談する
借地権の買取を円滑に進めるためには、地主との関係がこじれる前に、借地権専門の不動産買取業者に相談するのも１つの方法です。
借地権買取業者は、前述したような地主との譲渡承諾に向けた交渉や、必要に応じて借地非訟の手続き、弁護士の用意などをイチからすべて任せることができます。
業者は地主や裁判所から許可を得たらあなたの借地権を買い取り、建物の修繕などをして付加価値をつけてから、再販したり賃貸したりと有効的に運用します。
あなたは借地権を買い取ってもらったことで、肩の荷をおろして次の生活へ移ることが可能です。
弊社（株式会社Albalink）では借地権付き建物の積極的な買い取りを行っています。
査定は無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。
地主に借地権の買取を請求する際の売却相場
地主に借地権の買取を依頼する場合の売却相場は、一概にお伝えすることはできません。
同じエリアで同じ広さだとしても、地代や保証金、更新料や各種承諾料が違えば売却相場は大きく変わってきます。
また、地主側から買取を打診する場合と借地人が地主に要求する場合でも価格相場は変わってきます。
同じ借地権といっても、都心部なのか地方なのかで需要がまったく異なります。
需要の高い都市部であれば、デメリットの多い借地権でも購入したいと考える人は少なくありません。逆に需要の低い地方であれば、そもそも土地が安いこともあり、わざわざ借地権を購入したい人は極端に少ないといえるでしょう。
次に借地権売却相場を計算する方法を解説します。
一般的な不動産売買とは異なるため、借地権を専門にしている買取不動産業者でなければ扱えないということも少なくありません。売却相場の相談や買取の進め方まで、専門の業者に依頼することをおすすめします。
仮で借地権売却相場を計算する方法はある
借地権には明確な取引相場はありませんが、借地権割合から、ある程度の売却価格の予測はできます。
借地権割合とは
借地権割合とは、更地の場合の土地価格に対して、その何割が借地権の価値となるかという割合を示す数字です。
一般的に、地価が高いほど借地権割合も高くなる傾向にあり、住宅地では６０～７０％が一般的です。
そのため、住宅地の借地権で地主側から買取を依頼した場合には、更地価格の６０～７０％が借地権の買い取り価格の相場になります。
借地権の買取を借地人側から地主に依頼する場合には、それよりも借地権の買い取り価格が低くなります。具体的な金額は地主との交渉次第になりますが、更地価格の５０％程度が借地権の買取価格になることが多いようです。
借地権割合の確認方法
借地権割合は、国税庁のウェブサイトに掲載されている「路線価図・評価倍率表」から確認でき、３０～９０％で設定されています。
地域や土地の利用価値などによってもこの割合が変わり、商業地などでは高く設定されていることが多くなります。
借地権の売却価格想定事例
以下のような条件の借地権の売却価格を想定して計算してみましょう。
- 土地面積 60㎡
- 路線価 500,000円／㎡
- 借地権割合 70%
上記の場合、60㎡（土地面積）×500,000／㎡（路線価）×70%（借地権割合）＝2100万円が借地権価格となります。
この算出方法は、あくまで土地価格（借地の価格）であって、建物の部分の価格は含まれません。建物の価格は、築年数や間取り、建物の状態によって大きく変わります。
煩雑になりますので、借地権に精通した買取不動産業者に相談するのがおすすめです。
まとめ
借地権のトラブルは、起こりやすい不動産トラブルのひとつです。借地人と地主の当事者同士で交渉するとお互いの意向が異なるためトラブルに発展しやすい状況にあります。
借地人と地主の関係は長年に渡るものが多いため、信頼関係を壊さないために借地の買取を検討する際は借地権問題に強い買取不動産会社相談することをおすすめします。
借地権の取引実績があり、トラブルをスピーディーに解決できる不動産会社に相談することで、借地人と地主の双方の意向を汲み取り、円滑に買取の話を進めてくれます。
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