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未成年者と共有する不動産の売却方法を解説!上手な相続登記の仕方もご紹介

未成年者と共有する不動産の売却方法を解説!上手な相続登記の仕方もご紹介共有持分
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配偶者が突然亡くなり住んでいた家を売却する場合、未成年の子どもがいると、売却方法が少しややこしくなります。

不動産の名義人はひとりとは限らず、複数の名義人で共有するケースもあります。親子や兄弟姉妹で共有すれば、共有者に未成年がいることもあります。

未成年者と共有している不動産は、どのようにして売却すれば良いのでしょうか?

法律上は、未成年者の単独での取引行為ができないことになっているので、不動産の売却は法定代理人の関与によって売買手続きを進めていかなければなりません。

この記事では未成年者と共有している不動産の売却方法を、わかりやすく解説します。

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未成年者は不動産売買など法律行為ができない

未成年者は民法5条1項により、単独での不動産売買など「権利や義務を発生・変更させる行為」ができません。

(未成年者の法律行為)
第五条 未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。

不動産売買は契約を結ぶ法律行為に該当するため、損害を受けるなどの不利益から未成年者を守るという意味でも、不動産売買には法定代理人の同意が必要です。

共有持分の単独売却はもちろん、共有名義の物件を売却するのに必要な同意書の署名捺印も認められませんので、ご注意ください。

法定代理人とは、法律の規定により未成年者の代理人と定められた者をいい、以下の通りです。

  • 未成年者の親である親権者
  • 親権者がいない場合には家庭裁判所から選任される未成年後見人
未成年者本人に代わって、財産などの保護や監督をする者と考えればわかりやすいでしょう。
未成年者は不動産売買など法律行為ができない

2022年4月より未成年は20歳未満から18歳未満へ

改正民法が施行され、成人とされる年齢が20歳から18歳に引き下げられるので、不動産売買が可能な年齢も変わるために注意が必要です。

つまり、未成年とは18歳未満が対象となるので、高校生でも18歳の誕生日以降は単独での不動産売買が可能になります。

一方、飲酒や喫煙などが可能になる年齢は、20歳からと変わらないので、ご注意ください。

民法の一部を改正する法律(成年年齢関係)について

 平成30年6月13日、民法の成年年齢を20歳から18歳に引き下げること等を内容とする民法の一部を改正する法律が成立しました。
民法の定める成年年齢は、単独で契約を締結することができる年齢という意味と、親権に服することがなくなる年齢という意味を持つものですが、この年齢は、明治29年(1896年)に民法が制定されて以来、20歳と定められてきました。これは、明治9年の太政官布告を引き継いだものといわれています。

未成年との共有不動産を売却する方法

未成年者と共有名義となっている共有持分物件を売却するには、以下のケースごとに方法が異なります。

それぞれの売却方法を解説するので、ご自身に当てはまる売却方法が見つかるでしょう。

親権者の同意を得て共有者の未成年本人が売主となるケース

未成年者は法律行為ができないので、売却するためには親権者である親の同意書が必要です。

同意書には[物件を〇〇(買主の氏名)に売却することに同意します]などと書き、署名捺印(親権者)をします。

同意書のほかに必要な書類は、下記のとおりです。

  • 戸籍謄本
  • 本人確認書類
  • 住民票
  • 印鑑登録証明書
ところが、15歳にならないと印鑑登録ができないので、14歳以下ではこの方法では売却できません。
では、どうすれば売却できるのか、くわしくご説明します。

親権者が売主となり代理で売却するケース

売り主が親の場合には、未成年者の同意は不要です。

ただし、本当に親権者であることを証明しなければならないので、売買契約を結ぶ際には戸籍謄本・住民票・本人確認書類が必要となります。

未成年後見人が同意して売却するケース

未成年後見人とは、祖父母のほかに叔父叔母などの親族や、弁護士または司法書士などが選任されます。

同意して売却する場合には、本人確認書類・住民票・印鑑登録証明書のほかに、未成年後見人が選任されていることがわかる戸籍謄本が必要なので、役所に申請して取得しておいてください。

未成年後見人が代理で売却するケース

未成年後見人が代理で売却する場合も、親権者と同じように未成年者の同意を得ることなく、売却できます。

この場合も親権者と同様に、未成年後見人である証明が必要です。

未成年との共有不動産を売却する方法

未成年者の共有持分を親へ売却し一本化するケース

相続した不動産は、複数の相続人が存在して共有名義となるケースが多いですが、売却する場合には共有持分物件の状態よりも、所有者が一人という単独所有の状態が理想的です。

そこで、未成年の子どもの共有持分を親へ売却して、所有者を親に一本化することがあります。

共有持分物件を、未成年者が法定代理人である親へ売却する場合には、特別代理人が必要です。

特別代理人とは、親と未成年の子どもとで利益相反するときに、未成年者の利益を守るために家庭裁判所で特別に選任しなければならない代理人で、相続の当事者でければ誰でも可能です。

利益相反とは、親が相場よりも安く買い、子どもが損をするという意味です。

しかし、特別代理人が誰でもよいとはいっても、相続の詳細や家庭の事情などが知られてしまうので、一般的には親族の中から選びます。

未成年者の共有持分を親へ売却するのではなく、未成年者と親が一緒に売却する場合には、利益相反がないと判断されるので、特別代理人の選任は必要ありません。

引用:特別代理人選任(親権者とその子との利益相反の場合)

未成年者が法定代理人に内緒で不動産を売却したらどうなる?

法定代理人の同意を得ていない未成年者の法律行為は、取り消すことができます。

成年者と比べると、未成年者は取引の知識や経験が不足しているだけでなく、判断能力もまだまだ未熟なため、契約によって不利益を受けないように法律で保護されています。

あまり現実的な話ではありませんが、未成年者に両親がいなくて、さらに後見人と疎遠である場合など、心無い業者に騙されて勝手に売却してしまうことがないとは言えません。

未成年者が法定代理人に内緒で不動産を売却したらどうなる?

以下の対処法をチェックしておきましょう。

では、対処法をひとつずつ見てみましょう。

売買契約は有効となるが取り消しができる

未成年者が勝手に売買したからといって、何もせずに即無効になることはありませんが、法定代理人によって契約を取り消すことが可能です。

どのように取り消すのかというと、親権者や未成年後見人には取消権があり、売買契約の効力を失わせて契約前の状況に戻せます。そうすることで登記も元通りに未成年者に戻り、購入代金も買主に戻ります。

当然、代金も返納しなければなりませんが、既に使った分は免除になり、これを現存利益といいます。

売買契約は有効となるが取り消しができる

一方、不動産売買契約をそのまま成立させたい場合には、親権者または未成年後見人が買主へ売却すると追認してください。

追認すれば、未成年者が同意なしで勝手に契約した不動産売買契約が有効となります。

未成年者本人が反省して取り消すこともできる

未成年者本人が契約を取り消すことも可能で、法定代理人が取り消した場合と同じように売買契約の効力を失わせ、契約前の状況に戻せます。

取り消しは口頭でも効力がありますが、後でトラブルが起きないとは限りません。トラブルを防ぐためにも、契約した不動産会社など事業者の代表者へ書面で提出すると安心です。

提出方法は、はがきに記入して郵便局の窓口へ持参し、特定記録郵便や内容証明郵便で送付すれば記録に残ります。受領証がもらえるので、大切に保管しておいてください。

記入したはがきは両面をコピーし、受領証と一緒に保管しておくと良いでしょう。

書き方がわからなければひな形があるので、そちらを参考にしてください。

未成年者本人から通知を出すときの例
契約取消通知
 私は○○年○○月○○日、貴社との間で○○○の売買契約を締結しましたが、契約時未成年者であり、親権者の同意を得ずに契約したものでありますので、契約の取り消しを通知いたします。
私が保管中の商品を返却いたしますので、送付先をご連絡ください。
また、私が支払いました代金○○○○円は、○○銀行○○支店普通口座○○○○号、
名義人○○○○あて至急振り込んでください。○○年○○月○○日
大阪府○○市○○町○○番地
大阪太郎
  ○○市○○町○○番地
○○株式会社
代表取締役○○○○様

 

未成年者の親権者から通知を出すときの例
契約取消通知
 私どもの子ども、大阪太郎(○○歳)が、○○年○○月○○日、貴社との間で○○○の売買契約を締結しましたが、契約時未成年者であり、親権者の同意を得ずに契約したものでありますので、親権者として契約を取り消します。
つきましては、契約時に支払った金○○○○円は○○銀行○○支店普通口座○○○○号、名義人○○○○あて至急振り込んでください。
なお、当方で保管中の商品を返還いたしますので、送付先をご連絡ください。○○年○○月○○日
大阪府○○市○○町○○番地
大阪一郎
  ○○市○○町○○番地
○○株式会社
代表取締役○○○○様

引用:未成年者契約

 

取消権には時効がある

取消権の行使には時効があるので、注意が必要です。

取消権には時効がある

法定後見人が売却の事実を知ったときから5年、または法定後見人が売却を知らなかった場合には売却から20年が経過すると、取消権が消滅します。

買主には催告する権利がある

未成年者が勝手に売却した事実が発覚した場合、買主はいつ取り消されるのかわからず不安な立場になってしまいます。

そのため買主は未成年者側へ、取消するのか追認するのかを決めるように催告できる催促権があります。

催促権とは、法定代理人に対して1か月以上の期間を定めて催告できる権利で、返事がなかった場合には追認したとみなされて売買契約が有効となります。

未成年者による法定代理人の同意が無い売買でも取消できない場合がある

未成年者が法定代理人の同意なく勝手に不動産を売却したとしても、下記のような取消ができない例外もあるので注意しましょう。

未成年者による法定代理人の同意が無い売買でも取消できない場合

では、例外について見てみましょう。

成年擬制(結婚している)の場合

未成年者であっても、結婚していると法律上は成年として扱われ、これを成年擬制といいます。

成年として扱われるため、法定代理人の同意なく売買契約が締結でき、売買契約はそのまま有効です。

未成年者が買主を騙した場合

未成年者が成年者であるかのように見せかけたり、偽の法定代理人の同意書を作ったりするなど、相手方を騙して契約した場合には取消権が認められません。

騙しているということがポイントとなるので、相手方が虚偽の事実を知っていた場合には取消権が認められます。

営業許可を得ている行為の場合

未成年者が宅地建物取引士の資格を所有している場合には、売買が行える状態であり、成人と同じように扱われるので取消権が認められません。

しかし、自宅を売却する場合には、法定代理人の同意が必要です。

未成年者による法定代理人の同意が無い売買でも取消できない場合

 

相続人の一人が未成年の相続登記にも特別代理人が必要?

夫を亡くした場合、未成年の子どもと共有する予定の不動産売却を決めたものの、何から手を付ければよいか分からない状態に加えて心労もあり、遺産分割や相続登記がまだできていないというケースが多いです。

遺産相続では、未成年の場合には成人と異なるルールが適用されるので、下記のことに気をつけなければなりません。

また、売却するには不動産の名義人を被相続人名義から相続人名義に書き換える相続登記が必要で、相続登記が完了していないと売却できないので、注意が必要です。

未成年は単独で遺産分割に加われない

未成年者は法律行為ができないと民法で定められているため、単独で遺産分割協議に加わることができず、一般的な方法としては特別代理人を選任して同意を得る必要があります。

法定相続割合で登記なら特別代理人はいらない

特別代理人の選任は面倒ですが、実は特別代理人がいらない方法があります。

法定相続割合で相続登記する場合は、保存行為とされるため、親権者である母親と未成年の子どもの利害が対立する利益相反にはなりません。

保存行為とは、共有している不動産の状態を積極的に変えるのではなく、維持するための行為のことをいい、保存行為の一つに法定相続分での相続登記があります。

その不動産が仮にAさんとBさんの共有だった場合はどうでしょうか。

権利者は所有者ですから基本はAさんとBさんの両方となります。でも、この場合は、申請人はAさんまたはBさんだけでも可能です。

つまり、これが未成年者にも当てはまり、母親が単独で登記できるのです。未成年者のための特別代理人の選任と遺産分割協議の手続きにかかる時間を短縮し、手間も省けるというメリットがあります。

この方法は専門的な知識が必要となるので、必ず弁護士や司法書士などの士業と連携した不動産会社に相談してから取り組んでください。

法定相続分を相続登記するにはどんな準備が必要かわかりやすく解説

リスクが高い未成年者との共有持分の売却なら共有持分買取専門業者へ依頼

未成年者との共有持分物件は、共有者が親子だけとは限らず、相続の状態によっては兄弟や親せきの未成年者が含まれるケースもあります。

親戚付き合いがあまりない場合や、関係性が良くない場合など、売却のために密に連絡をとることは大きな負担になるでしょう。

売却に手間や負担がかかることは避けたいと思われるなら、自分の持分だけを売却する方法がおすすめです。

そのようなことが本当にできるのか、不思議に思われるかもしれません。

一般的な不動産会社では難しいですが、共有持分物件の買取実績が豊富な専門業者であれば、買取が可能です。

仲介手数料が不要なうえに、すぐに現金化できることも大きなメリットといえるでしょう。

共有持分買取専門業者

共有持分買取専門業者ならどのケースでも対応可能

共有持分の買取専門業者なら、疎遠になっている未成年の甥っ子と共有持分の売却など、豊富な経験からさまざまなケースに対応が可能です。

弁護士や司法書士、税理士などの各種士業と連携しているので、相続手続きや登記のご案内から売却に伴う手続きはもちろん、必要に応じて節税策などもアドバイスいたします。

すぐに現金が必要な場合など、一人でお悩みにならず、まずは気軽にお問い合わせください。

まとめ

未成年の甥っ子や姪っ子との共有持分物件を売却するとなると、疎遠になっていたり関係性が良くない場合など、話し合いをすることも大変です。

自分の持分だけの売却なら誰とも話し合う必要がなく、周囲に知られずにスピード売却が可能です。

自分の持分が少ない場合だと、売却することを面倒に感じてしまい、諦めてしまう方もいらっしゃいますが、少ない持分でも高額の売却になるケースもあります。

まずは、自分の持分の売却価格を知るためにも、ぜひお気軽にご相談ください。

 

 

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