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【共有名義人が死亡したときの相続】名義変更は自分でできるのか手順や注意点を詳しく解説!

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所有する不動産の共有名義人が亡くなってしまった場合、不動産の名義はどうなるのでしょうか。

名義がいつまでも亡くなった被相続人の名義のままだといけませんので不動産を相続した相続人の名義に変更する必要があります。これを相続による不動産の名義変更(以下「相続登記」)といいます。

共有名義の不動産を相続した時に行う名義変更については、どのような手続きが必要で、費用や手間はどのくらいかかるのでしょうか。詳しく解説していきます。

相続による共有名義の不動産処分にお困りなら、持分買取を専門に取り扱う弊社へ、お気軽に問い合わせください。

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  1. 令和6年4月1日より相続登記が義務化される
    1. なぜ相続登記は義務化される?
    2. 相続登記が義務化されるとどうなる?
    3. 過去の相続については?(遡及適用)
  2. 死亡した共有者の持分は誰のものになる?
    1. 死亡した共有者の法定相続人が相続する
      1. 法定相続人の範囲
      2. 法定相続分の割合
    2. 遺言書があればそこに書かれている人も相続人になる
    3. 法定相続人がいない場合は特別縁故者に分与される
      1. 特別縁故者とは
    4. 法定相続人も特別縁故者もいなければ持分は共有者に帰属される
  3. 共有名義人が亡くなった時の相続の流れ
    1. 相続人の人数を確認する
    2. 遺言書の有無を確認する
    3. 名寄帳から不動産財産を確認する
    4. 遺産分割協議を行う
    5. 登記簿の名義変更手続きを行う
  4. 相続にかかる3つの費用
    1. 相続税がかかる場合もある
    2. 登録免許税
    3. 司法書士への報酬
  5. 自分で相続登記を行う具体的な手順と必要書類
    1. 法務局へオンラインや郵送申請も可能
    2. 遺言書がある場合
      1. 必要になる申請書類
    3. 遺言書がない場合
      1. 必要になる申請書類
    4. 申請にかかる費用
  6. 相続時に共有名義にするメリットとデメリット(リスク)
    1. 共有名義のメリット
    2. 共有名義にするデメリット
      1. 単独では共有不動産を売ったり貸したりできない
      2. 共有者が亡くなると権利関係が複雑になる(数次相続)
      3. 共有名義の不動産の固定資産税など維持管理の負担(連帯滞納義務)
      4. 法定相続割合に限れば単独で登記できてしまうリスクがある
      5. 共有者に借金があると相続分を差押えされる場合がある
  7. トラブルが多い共有名義での相続を避ける5つの方法
    1. 土地と建物と現金など現物で分ける(現物分割)
    2. 不動産を売却しお金で分割(換価分割)
    3. 1人の相続人が引継ぎ代償金を支払う(代償分割)
    4. 持分(相続分)を放棄する
    5. 他の共有予定者に持分を譲渡もしくは買取ってもらう
  8. 遺産分割で揉めるなら相続登記して自分の持分を売却
    1. 持分買取の専門会社に無料相談する
    2. 問い合わせから売却までの流れ
      1. 買取業者へ問い合わせ・事情を説明して査定依頼
      2. 買取業者が条件確認や物件調査をする
      3. 査定が実施され提示される
      4. 買取価格の決定
      5. 契約の締結・売却して完了
      6. 買取時に必要となる書類
      7. 売却にかかる費用と税金
      8. 問い合わせから現金化までの期間
  9. まとめ

令和6年4月1日より相続登記が義務化される

令和3年4月に相続登記を義務化する法律が成立し、令和6年4月1日より施行されます。

なぜ相続登記は義務化される?

現在の制度では、相続登記は義務とはされておらず、相続人が申請を怠っていても不利益を受けることはほとんどありません。

そのため、相続登記がされていないなどを原因として「所有者不明土地」が多く発生し、土地の取引を進められないなどの問題を引き起こしています。

※ 所有者不明土地とは・・・
①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

引用元:所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し

相続登記が義務化されるとどうなる?

相続登記が義務化されると、不動産の相続を知ってから3年以内に相続登記の申請を行わなくてはならなくなります

正当な理由なく、申請を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性もあります。

過去の相続については?(遡及適用)

相続登記の義務化は、令和6年4月1日以前に発生した過去の相続についても適用されます。

過去の相続について相続登記の申請をしていない場合には、施行日である令和6年4月1日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

(基本的なルール)
○ 施行日(R6.4.1)前に相続が発生していたケースについても、登記の申請義務は課される。
○ 申請義務の履行期間については、施行前からスタートしないように配慮
具体的には、施行日とそれぞれの要件を充足した日のいずれか遅い日から法定の期間(3年間)がスタートする。

引用元:相続登記の申請の義務化に関する経過措置について

死亡した共有者の持分は誰のものになる?

共有持分の所有者が死亡した場合、死亡した者の持分は誰のものになるのでしょうか。

それぞれの場合について解説していきます。

死亡した共有者の法定相続人が相続する

死亡した共有者に法定相続人がいる場合には、法定相続人が持分を相続します。法定相続人とは、民法で定められた相続人のことです。誰が法定相続人となるのか、どのような割合で持分を相続するのかを知るためには、法定相続人の範囲と法定相続分の割合について理解する必要があります。

法定相続人の範囲

被相続人の配偶者は常に法定相続人になります。

配偶者以外の者については、次の順位に従います。順位が高い者がいるときには、それより低い順位の者は法定相続人とはなりません。つまり、兄弟姉妹は、被相続人に子も親もいない場合にのみ法定相続人となります。

なお、子が法定相続人となる場合で、子が被相続人より先に亡くなっているときには、子の「孫やひ孫などの直系卑属」が子に代わって相続人となることができます。(代襲相続)

第一順位
第二順位
第三順位兄弟姉妹

法定相続分の割合

法定相続人が複数いる場合には、共有物は法定相続分に従って分割されることになります。

法定相続分の割合は、次の表のとおりです。子や親、兄弟姉妹が複数いる場合には、その人数で相続分を頭割りします。例えば、子が2人いる場合には、子1人あたりの相続分は1/2÷2で1/4となります。

配偶者と子が相続人配偶者 1/2 子 1/2
配偶者と親が相続人配偶者 2/3 親 1/3
配偶者と兄弟姉妹が相続人配偶者 3/4 兄弟姉妹 1/4

遺言書があればそこに書かれている人も相続人になる

死亡した共有者が遺言書を残していた場合には、その遺言書に書かれている人も相続人となり、その人が共有持分を相続することもあります。遺言書では、親族以外の第三者であっても財産の相続人とすることが可能です。

法定相続人がいない場合は特別縁故者に分与される

死亡した共有者に相続人がいない時にも、特別縁故者がいる場合には、特別縁故者が共有持分を取得することになります。

特別縁故者とは

特別縁故者とは、民法第958条の2に規定される、被相続人と特別の縁故があった者のことをいいます。被相続人と生計を共にしていたなど密接な関係のあった人が特別縁故者となり、特別縁故者の具体的な例としては、内縁の妻や子の妻などが挙げられます。

(特別縁故者に対する相続財産の分与)

第958条の2

  1. 前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。
  2. 前項の請求は、第952条第2項の期間の満了後3箇月以内にしなければならない。

引用元:e-gov 法令検索

法定相続人も特別縁故者もいなければ持分は共有者に帰属される

法定相続人も特別縁故者もどちらもいない場合には、民法第255条が適用され、共有持分は共有者のものとなります。共有者が複数いるときには、共有持分は共有者の数で按分されます。

共有持分を共有者のものとするための手続きとしては、家庭裁判所に対して相続財産管理人の選任を申し立てることが必要です。

相続財産管理人は、相続人や特別縁故者が存在しないことを確認したうえで、共有者に共有持分を引き渡します。

(持分の放棄及び共有者の死亡)
第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

引用元:e-gov 法令検索

共有名義人が亡くなった時の相続の流れ

共有名義人が亡くなった場合、次の流れに沿って相続の手続を行うことになります。

相続登記や遺産分割協議が必要となりますので、一般的には専門家である司法書士や弁護士に依頼して進めることが多いです。

相続人の人数を確認する

まずは、相続人の人数を正確に把握する必要があります。

相続人の人数を把握し、それぞれの法定相続分についても確認するようにします。

相続人の人数を把握するためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認することが必要です。被相続人の本籍地の役所で戸籍を入手することになりますが、本籍地を複数移動している場合には、各地の役所で戸籍を入手する必要があります。

遺言書の有無を確認する

遺言書の有無も確認し、遺言書がある場合には、法定相続分にかかわらず、遺言書の記載が優先されることになります。

この場合、遺留分にも注意が必要です。

遺留分とは、遺言によっても奪われない法定相続人に最低限保障される遺産の取り分のことです。

名寄帳から不動産財産を確認する

名寄帳から被相続人の所有不動産の一覧を確認することも重要です。

名寄帳は市町村の役所で交付を受けることができます。

遺産分割協議を行う

被相続人の遺産の内容を確認したうえで、相続人間で遺産分割協議を行います。遺産分割協議では相続人全員で遺産分割の内容に合意し、その内容から遺産分割協議書を作成します。

この場合、相続人間で合意があれば遺言書と異なる合意をすることも可能です。

登記簿の名義変更手続きを行う

遺言書や遺産分割協議の内容に従って、名義変更の手続きを行います。

現在は、相続登記については義務とはなっておりませんが、令和6年4月1日からの義務化に備えて、名義変更は必ず行うようにしましょう。

法定相続分を相続登記するにはどんな準備が必要かわかりやすく解説

相続にかかる3つの費用

相続によって不動産を取得し、相続登記を行うためには3つの費用が発生します。

相続税がかかる場合もある

相続財産の規模や、実際に相続した不動産の評価額によっては、相続税がかかる場合もあります。

例えば、妻と1人の子供が不動産評価額1億円の不動産を相続し他に遺産がない場合には、

1億円-基礎控除額4,200万円=5,800万円

が相続税の課税対象となり、妻と子の相続税はそれぞれ次のとおりとなります。

妻 2,900万円×15%-50万円=385万円

子 2,900万円×15%-50万円=385万円

※ 妻については、配偶者の特例により0円となります。

不動産の相続税とは?概要や納付方法、共有持分の計算方法について解説!

登録免許税

相続登記のためには、登録免許税が発生します。

登録免許税の額は、不動産の評価額の4/1000となります。

例えば、評価額が3,000万円の不動産であれば、登録免許税の額は、

3,000万円×4/1000=12万円 となります

遺産分割ではなく、贈与や売買の場合には登録免許税の額は、20/1000となるので注意が必要です。

司法書士への報酬

相続登記の手続を司法書士に依頼する場合には、別途司法書士への報酬を支払う必要があります。

相続登記の司法書士の報酬の相場は、6~8万円程度となっています。

自分で相続登記を行う具体的な手順と必要書類

相続登記を司法書士に依頼せず、自分で相続登記を行うという方法もあります。

手順や必要書類がわかれば、それほど難しい手続きではないので、司法書士の費用を節約したい方は、自分でやるのも良いでしょう。

法務局へオンラインや郵送申請も可能

相続登記の申請は、必要書類を用意したうえで、法務局のサイトでのオンライン申請や郵送による申請も可能です。

不動産が遠方にあり、法務局に直接行くのが難しいという場合には、オンラインでの申請も検討すると良いでしょう。

遺言書がある場合

遺言書がある場合には、遺言書の内容に従って相続登記を行うことになるので、必要書類の収集さえ済めば、相続登記の申請を行うことができます。

必要になる申請書類

遺言書の内容に従って相続登記を行う場合の必要書類は、次のとおりです。

ご自身で準備するもの

  • 遺言書
  • 固定資産税納税通知書(相続人が保管していれば)

不動産所在地の市区町村役場で取得

  • 名寄帳

市区町村役場の戸籍課で取得

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人それぞれの戸籍謄本
  • 相続登記する相続人それぞれの住民票

法務局で取得

  • 不動産の登記事項証明書
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 所有権移転登記申請書

遺言書がない場合

遺言書がない場合には、事前に遺産分割協議によって、不動産が誰のものになるのかを決定する必要があります。

遺産分割協議の結果に基づいて、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書以外の申請書類は、遺言書がある場合と変わりません。

必要になる申請書類

遺産分割協議の内容に従って相続登記を行う場合の必要書類は、次のとおりです。

ご自身で準備するもの

  • 遺産分割協議書
  • 固定資産税納税通知書(相続人が保管していれば)

不動産所在地の市区町村役場で取得

  • 名寄帳

市区町村役場の戸籍課で取得

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人それぞれの戸籍謄本
  • 相続登記する相続人それぞれの住民票

法務局で取得

  • 不動産の登記事項証明書
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 所有権移転登記申請書

申請にかかる費用

相続登記の申請を自分で行う場合にも、登録免許税は必要になります。

その他に、必要書類を収集するために、発行手数料など諸々の費用がかかります。

一つひとつの書類についての手数料は数百円程度ですが、関係者の数が多くなると、数千円から数万円程度にまでなることもあるので注意が必要です

相続時に共有名義にするメリットとデメリット(リスク)

不動産の相続時には、「とりあえず」「簡単だから」という理由で、法定相続割合による共有名義で相続登記することもままあるでしょう。

しかし、共有名義にすることについては、メリットは少ない反面で多くのデメリットがあります。

ここでは、相続時に不動産を共有名義にすることのメリットとデメリットを解説します。

共有名義のメリット

相続時に共有名義にすることのメリットとしては、共有する不動産を売却する際に、税金控除が人数分だけ増えるということが挙げられます。

(譲渡所得税:3,000万円特別控除)×人数分

他にも、法律の規定に従った手続きとして、「平等性」や「公平性」が保てるとも言われますが、現実的には、相続時に共有名義にすることのメリットはほとんどありません

共有名義にするデメリット

相続時に不動産を共有名義にすることには多くのデメリットがあります。

また、共有名義のデメリットとは直接の関係性はありませんが、相続登記を行わず放置すると「名義変更できない状況」になるデメリットがあります。

住民票や戸籍附票の保管期限は5年間となっており、被相続人が亡くなってから5年以上が経つと、これらの書類を取り寄せることができなくなります。

これらの書類がなければ、名義変更の難易度が高くなります。プロの司法書士でもかなり苦戦するため費用もかさみます。

単独では共有不動産を売ったり貸したりできない

共有不動産については、共有者1人の判断で不動産を売ったり貸したりすることができません

共有不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。(民法第251条)
また、賃貸する場合にも、共有者の持分の過半数の同意が必要となります。(民法第252条)

不動産を売ったり貸したりして収益を得ることができないということは、不動産を共有名義にする大きなデメリットといえます。

(共有物の変更)
第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
(共有物の管理)
第252条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
引用元:e-gov 法令検索

共有者が亡くなると権利関係が複雑になる(数次相続)

相続時に不動産を共有名義にしたまま放置しておくと、共有者が亡くなり新たに相続が発生する可能性があります。

相続が重ねられると、共有者の数も多くなり、それぞれの人間関係も希薄となるため、権利関係が複雑になります。

共有名義の不動産の固定資産税など維持管理の負担(連帯滞納義務)

共有不動産の固定資産税は、各共有者が連帯して納税の義務を負います。(連帯納税義務)

共有者のうち1人が納税代表者となり、納税することになりますが、他の共有者からそれぞれ固定資産税を回収するのは手間のかかる作業です。

さらに、納税代表者が固定資産税を滞納したような場合には、他の共有者が滞納処分を受けることもあります。

(連帯債務者に対する履行の請求)
民法第436条 債務の目的がその性質上可分である場合において、法令の規定又は当事者の意思表示によって数人が連帯して債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次に全ての連帯債務者に対し、全部又は一部の履行を請求することができる。
引用元:e-gov 法令検索

法定相続割合に限れば単独で登記できてしまうリスクがある

共有者が死亡した場合、共有不動産の相続人は、法定相続割合に限れば持分を単独で登記することができます

そのため、その登記を信用した第三者が持分を取得してしまい、他の共有者にとっては見知らぬ第三者との共有状態となってしまうリスクもあります。

共有者に借金があると相続分を差押えされる場合がある

共有者に借金があり、返済が滞っているような場合には、債権者が共有者の相続分を差押える可能性もあります。

相続分の差押えがされてしまうと、相続した不動産は金融機関や見ず知らずの第三者との共有状態となってしまい、利用価値が大きく損なわれてしまいます。

トラブルが多い共有名義での相続を避ける5つの方法

不動産を共有名義にすることには多くのデメリットがありトラブルに繋がる場合もあります。

共有名義での相続は可能な限り避けたいところです。

そこで、共有名義での相続を避けるための5つの方法を解説します。

土地と建物と現金など現物で分ける(現物分割)

相続人それぞれについて、土地や建物を単独で相続し、それ以外の相続人には、現金を多く相続させることで、不動産が共有となることを避けることができます。

たとえば、遺産として3,000万円の不動産と、3,000万円の現金がある場合に、不動産については長男が単独で相続し、現金は次男が相続するという方法が現物分割の例です。

不動産を売却しお金で分割(換価分割)

不動産を売却し、現金に換えることで、不動産を共有状態にすることなく相続することが可能になります。

現金に換えることで、相続人間で分割することも容易になり、その後の管理の心配などもありません。

1人の相続人が引継ぎ代償金を支払う(代償分割)

相続人の1人が単独名義で不動産を相続し、他の相続人に代わりの現金を支払うという方法でも共有状態を回避することができます。

相続人の中に、当該不動産を利用したい人がいて、その人が代償金を支払う余裕がある場合には有用な方法といえます。

たとえば、遺産として3,500万円の不動産と、3,000万円の現金がある場合に、不動産については長男が単独で相続し、現金は次男が相続したうえで、差額の500万円については、長男が別途用意して次男に支払うというのが代償分割の例です。

持分(相続分)を放棄する

不動産の持分を放棄することで、共有名義の相続を回避することもできます。

持分の放棄がされた場合には、他の相続人がその持分を取得することになります。

ここで、相続自体を放棄してしまうと持分以外の財産も引き継げなくなるため注意するようにしましょう。

他の共有予定者に持分を譲渡もしくは買取ってもらう

他の共有予定者に持分を譲渡するか、買取ってもらうことでも共有状態を回避することができます。

いったん、相続分に従って相続したものの、やはり共有状態を解消したいという場合には、こちらの方法も考えられます。

遺産分割で揉めるなら相続登記して自分の持分を売却

共有持分は、単独で処分することが可能です。

遺産分割がまとまらず精神的苦痛が続くなら、その解決策として、自分の法定相続分だけを登記して売却する方法があります。

持分買取の専門会社に無料相談する

持分の買取については、専門会社に相談するようにしましょう。

通常の土地の売買よりも、専門的な知識が要求されるため、実績の豊富な専門会社に相談することが重要です。

無料相談を受け付けているところも多いので、まずは無料相談を受けてみるようにしましょう。

問い合わせから売却までの流れ

買取業者への問合せから、売却、現金化までの流れは、およそ次のようなものになります。

買取業者へ問い合わせ・事情を説明して査定依頼

無料での査定を受け付けているところも多くあります。

共有持分につきましては、事情により査定額が大きく変動する可能性もあるので、現在の状況を正確に説明することが重要です。

買取業者が条件確認や物件調査をする

業者の側で、依頼者の説明をもとに、条件の確認や物件の調査を行います。

査定が実施され提示される

調査の結果を踏まえ、査定額が提示されます。

即日で査定結果を伝えてくれる業者もありますが、後のトラブルを避けるためにも、共有不動産の事情を正確に反映したうえで査定をしてもらうようにしましょう。

買取価格の決定

査定結果をもとに、依頼者と業者との間で交渉を行い、買取価格が決定されます。

契約の締結・売却して完了

買取価格が決まると、契約日などの諸条件を詰めて、契約を締結し、売却の手続が完了します。

買取時に必要となる書類

共有持分を売却するためには、自分が、共有持分を所有していることを証明する資料が必要となります。

遺産分割などが終わり相続登記がされている場合には、登記簿が必要です。

遺産分割が済んでいない場合には、自身が相続人であることを証明するために、被相続人の戸籍関係の書類、自身の住民票などが必要となります。

売却にかかる費用と税金

共有持分の買取については、専門業者が直接買取りを行うため、仲介手数料は発生しません

また、一般的には課税されることは少ないですが、譲渡税が課される場合もありますので注意が必要です。

共有持分の売却にかかる税金は、共有持分の所有期間が5年以内の短期譲渡所得の場合と、それを超える長期譲渡所得の場合に分けられ、次のようになります。

長期譲渡所得 20.315%(所得税 15%+復興特別所得税 0.315%+住民税5%)
短期譲渡所得 39.63%(所得税 30%+復興特別所得税 0.63%+住民税9%)

問い合わせから現金化までの期間

問い合わせから現金化までの期間としては、共有不動産が抱える事情にもよりますが、最短で即日現金化、通常で1~2週間ほどがかかります。

まとめ

共有名義の不動産を相続した場合の、名義変更の手続などについて解説しました。

不動産を共有名義のままにしておくことには、多くのデメリットがあります。
できることならば、相続をきっかけとして、共有状態を解消するようにしましょう。

共有名義の解消にお悩みなら、自己持分を専門業者に買取ってもらうという、スッキリと解決できる方法を是非ご検討ください。

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