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共有物分割請求を考えたら知っておきたい6つの重要ポイント

共有持分
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不動産は何かに使ってこそ意味があり、共有持分だけあっても自分で使えないと不満を感じてしまうのは、共有者ならではの悩みです。

共有者は、誰でも共有不動産の分割を請求できますが、相手がいることなので、場合によっては訴訟を起こしてまで争うこともあるでしょう。

詳しい内容はこれから説明しますが、共有物分割を訴訟で争うのは賢明だと言えません

自分の判断で可能な持分売却でも、共有を解消できるのでおすすめです。

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株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

共有物分割請求とは

共有者の関係が良好なら、共有は問題なく維持されていくのですが、将来においても関係が良好だとは限らないのが、世の中の難しいところです。

典型的には離婚がそうであるように、将来を誓い合った仲でさえ変わります。

各共有者には、民法で分割請求権が認められており、共有解消を目的として、いつでも他の共有者を相手に分割を請求することができます。

(共有物の分割請求)

第二百五十六条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

引用元:民法第256条第1項

ところが、不動産を分割するといっても、建物を人数分に割ることはできませんから、言葉のイメージと実際の分割方法は一致しません。

したがって、建物の分割請求では、その多くが共有持分の対価に応じた金銭的な解決です。

一方で、土地の分割では、境界を定めて分ける(分筆する)ことができますし、建物と同様、共有持分に応じた金銭的な解決もできます。

ポイント1
建物は金銭的に分割、土地は分筆するか金銭的に分割

なお、分割できる土地の場合でも、分割後の土地が著しく利用価値を下げると予想される場合には、金銭的な解決になるのが一般的です。

例えば、共有者の持分割合が小さくて分割すると狭小地になってしまう場合や、全体では利用できるのに不整形地を切り離すような分割などが該当します。

共有物分割請求をしたほうが良い場合

人それぞれ共有を解消したい事情は異なりますが、次のような事情は、共有物分割の請求を考えるきっかけになるでしょう。

共有解消に反対している人がいる

共有不動産は、良くも悪くも共有者の意思疎通が重要で、共有者間に意見の衝突があると、途端に活用が妨げられます。

一人でも反対者がいる場合、不動産全体の売却、増改築、土地改良などができません。

また、お互いの持分が1/2同士の共有では、どちらも持分過半数に達しておらず、いずれかの反対によって、使用者の決定、賃貸借契約・解除などができなくなります

そうすると、不動産がいわゆる「塩漬け状態」となってしまい、不動産を共有している意味がなくなって共有を解消したくなります。

既に共有不動産が占有されている

共有者の一人に不動産を占有されていても、他の共有者からの明け渡し請求は、原則認められません。

これは、共有者の全員に、不動産を使用する権利が認められているからです。

占有をやめさせたければ、占有者の持分を買い取って使用する権利を失わせるしかないのですが、応じてもらえない場合、共有物分割請求訴訟で対応していくことになります。

共有物分割請求訴訟
当事者では共有不動産の分割方法が決まらないときに、裁判所に分割方法を決めてもらい、共有を解消するための訴訟。

共有物分割請求をやめたほうが良い場合

最良の方法が共有物の分割請求とは限らず、分割請求はいつでも可能なので、請求したらどうなるか事前に検討すべきです。

すぐに共有トラブルを解決したい

共有物分割請求には、請求する側の希望が、相手に同意を得られない背景があります。

そのため、当事者では解決できずに訴訟となりやすく、訴訟になったら長期化は避けられません

むしろ、すぐに共有トラブルを解決したいなら、訴訟に頼らず妥協してでも他の方法を選択したほうが、時間的には良い結果になりそうです。

共有持分を現金化したい

既に説明のとおり、共有物分割請求は金銭的な解決が多くなりますので、共有持分を現金化するための分割請求は選択肢の一つでしょう。

ただし、訴訟になって競売判決が出されると、売却金額は安くなりがちであることや、訴訟の手間・費用・時間を考慮したときに、トータルではおすすめできません

現金化が目的の場合、共有者に買い取ってもらえなくても、買取業者に売るほうが簡単ですから、わざわざ面倒な訴訟に持ち込む必要はないということです。

夫婦の共有不動産

夫婦の共有不動産では、名義が単独でも実質的な共有の場合(離婚時には共有財産とされる場合)と、名義が共有の場合の二通りあります。

実質的な共有に過ぎない場合は、そもそも共有物ではありませんので、分割を請求する余地は無いのですが、名義が共有であるときに、婚姻中だからといって分割請求が否定されるわけではありません。

しかし、夫婦間で分割を請求する事情なら、離婚に向かっているとも考えられ、離婚時の財産分与で共有を解消できるので、分割請求の必要性は小さいでしょう。

賃料が欲しい

共有の解消が本来の目的ではなく、不動産を占有している共有者が賃料を支払ってくれないために、仕方なく分割請求を考えているケースです。

この場合、賃料の請求は各共有者が持分に応じた利益を得るための正当な権利なので、共有物分割請求する必要はなく、不当利得の返還請求を訴えることができます

どちらも最終的には訴訟での解決ですが、継続的に賃料を受け取りたいと思っているなら、共有物分割請求よりも、不当利得返還請求で対処すべきです。

共有物分割請求が権利濫用になるケース

共有物分割がいつでも請求できるといっても、全てのケースで認められるわけではありません。

もう一度、民法第256条第1項の規定を確認してみると、ただし書きに「五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない」とありますよね。

(共有物の分割請求)

第二百五十六条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

引用元:民法第256条第1項

共有者間で結ばれた分割しない旨の契約を、一般に「不分割特約」と呼び、5年以内の不分割特約は有効です(更新する場合でも更新から5年以内)。

したがって、不分割特約の有効期間中は、分割請求権が制限されます

また、不分割特約がない場合でも、裁判所が権利濫用を理由に請求を退けるケースがあり、分割することによって、共有の目的や共有に至った経緯、共有を継続させる必要性など、当事者の事情が総合的に判断されます

ですから、必ずしも分割請求が認められるとは限らないことに注意してください。

ポイント2
裁判所は共有の目的・経緯・必要性などを考慮して権利濫用を判断する

以下、実際に訴訟で権利濫用とされやすいケースを紹介しますが、同様のケースでも権利濫用に当たるかどうかは、事情と裁判所の判断しだいです。

分割で請求された側が退去を余儀なくされる

共有建物に共有者が住んでいるとき、分割請求を認めてしまうと、共有者が住居を失って生活できなくなる状況は、権利濫用と捉えられます。

ただし、そのような状況下にあるのは、高齢や病気など、労働力・資力に欠けている(自活が難しい)共有者であり、転居しても普通に生活できる人までが対象ではありません。

つまり、共有建物が社会的弱者の生活の拠りどころであるときは、権利濫用と判断されて分割請求が認められにくいということです。

請求に合理性がない・相手を困らせる目的

例えば、お金に困っているわけでもなく、共有不動産を使いたいわけでもないのに、気に入らない共有者の使用を妨害する目的で分割請求をしたとしましょう。

分割請求した側は、分割があってもなくても問題ないのに対し、分割請求された側は、分割されることによって共有不動産を使用できなくなります。

とはいえ、分割請求された側に、持分を買い取る経済力がなければ単独所有にできません。

共有物の分割が、当事者の一方だけに不利益を与えるときは、公平性の視点から権利濫用と判断されても仕方がないでしょう。

分割すると共有不動産の効用が失われる

住宅から公道までの私道を共有にして、共有者全員が使用するケースは数多く見られます。

共有にした目的は、もちろん各共有者が通行するためですから、分割されてしまうと、他人の土地を通行しなければ住宅に行くことできなくなりますよね。

通行したい共有者がいる以上、当初の共有にした事情は変わりませんので、分割で共有不動産の効用が失われ、権利濫用に当たる可能性があります。

もっとも、分割後の不動産の取得者が、各共有者に通行権を担保する条件であれば、不利益が生じていないので、権利濫用までは判断されないと思われます。

共有物分割請求の流れ

共有物分割請求は、まず他の共有者に対して分割または金銭での共有解消をしたいと、何らかの方法で伝えることがスタートです。

そして、共有者間で合意が得られない場合、訴訟へと進むことになりますが、事前に協議していることが法律上の要件となっているため、いきなり訴訟を開始することはできません

(裁判による共有物の分割)

第二百五十八条 共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。

引用元:民法第258条第1項

協議が調わない(ととのわない)とは、協議しても決裂したことに加えて、協議できないときが含まれると解されており、協議を求めて相手が応じない場合も訴訟は可能です。

なお、協議できないときについては、令和5年4月1日施行の改正民法で明記されます。

参考資料:法制審議会 – 民法・不動産登記法部会資料 第2 共有等 6 裁判による共有物分割

ポイント3
共有物分割を協議した・協議を求めた経緯がないと訴訟できない

他の共有者への通知

共有物の分割請求をするような段階では、共有者との関係性が悪くなっており、協議したいと伝えても、後から言った・言わないの争いになることがあります。

そのような無駄な争いを防ぎ、協議したいと伝えたことを証拠として残す目的で使われるのが、配達証明付きの内容証明郵便です。

ただし、内容証明郵便というのは、多くの場合、届く側の心情に嫌悪感を与えてしまいます

内容証明郵便は、明らかに協議を拒否してくる関係性の悪い共有者へ使う手段であって、まだ話し合いの可能性が残っているなら、次に説明する調停でも良いでしょう。

協議・調停

当事者間の協議で解決できるのが最良なのは言うまでもなく、協議で解決できない場合は、裁判所に調停を申し立てることができます。

調停
調停委員(非常勤の裁判所職員)が当事者の間に入って、話し合いをする手続き。調停で合意した内容は、調停調書に記載されて法的な拘束力を持つ。

調停は訴訟の要件ではないので、調停をしなくても訴訟はできますが、できるだけ訴訟にしたくないと考えるなら、調停で解決できないか試す価値はあります。

また、調停で合意できずに終わっても、調停を申し立てたこと自体が協議をしようとした事実(訴訟の要件)になり、その点でも無駄にはなりません。

できる限り、譲歩してでも協議・調停の段階で話をまとめるよう努力すべきでしょう。

訴えの提起

協議または調停で解決できないときは、共有不動産の住所地または他の共有者の住所地を管轄する裁判所に、訴状を提出することで訴えを提起します。

訴訟では、書類作成や手続代理を含めて、弁護士へ依頼しないと手間が大変なので、訴状は弁護士に作ってもらい、指示された必要書類を集めるだけにしておくのが無難です。

訴状が受理されると、約1か月後には共有者全員に「呼出状」が届きます。

呼出状には、第1回口頭弁論期日(日付・時間)と、法定の場所、出頭してくださいと書かれており、訴えられた他の共有者は、指定された口頭弁論期日に出頭するか、欠席するなら1週間前までに答弁書(認否や反論)を提出します。

口頭弁論
裁判官に対して、当事者双方の主張をするための手続き。「口頭」とされているが、実際には書面(準備書面)を提出し、その書面を陳述に代えることが多い。

審理・判決

口頭弁論では、原告(共有物分割の請求者)と被告(他の共有者)の主張を確認し、証拠として提出された書面や、必要なら審理の後半に証人尋問を行って争点が整理されます。

弁護士へ依頼すると、基本的に裁判所へ出廷する必要はありません。

双方の主張・反論が出揃うまで口頭弁論は繰り返され、最終的には判決が下されるのですが、どんなに早くても数か月、長ければ数年かかると覚悟しましょう。

ポイント4
訴訟になると年単位で長期化する可能性がある

判決される分割方法の種類

共有物分割請求の判決は、次の3つの分割方法による共有解消です。

ただし、一部の共有者のみ共有を解消させて、争いのない共有者間では共有を残した判例や、条件付きで複数の分割方法が示された判例もありますので、個々の事情に合わせて判断されます。

現物分割

土地の場合に用いられる分割方法で、分筆(登記して二つ以上の土地に分けること)により、各共有者が分割後の土地を単独所有します。

代償分割(価格賠償)

共有者の誰かが持分を全て取得し、他の共有者には持分に応じた代償金を支払うことで共有を解消します。持分を引き受ける人に資力がないと成立しません。

換価分割

競売により共有不動産を現金化して、売却代金を各共有者の持分割合で分配します。競売での落札金額によって、各共有者が得られる金額も変わります。

共有物分割請求訴訟の費用

訴訟にかかる費用は、その大部分が弁護士に対する費用となります。

印紙代

訴訟の手数料に該当します。建物では「固定資産税評価額×持分割合×1/3」、土地では「固定資産税評価額×持分割合×1/6」で計算された額に対して、収入印紙により納付します。

【固定資産税評価額2,400万円、持分割合1/2の場合】

建物の場合:2,400万円×1/2×1/3=400万円、印紙代25,000円
土地の場合:2,400万円×1/2×1/6=200万円、印紙代15,000円

予納郵便料

裁判所からの通知など、郵便代に使われます。裁判所によって若干の違いはありますが、通常は1万円程度です。共有者が多くなるほど増えます。

着手金

弁護士に支払う報酬のうち、訴訟の結果にかかわらず発生する部分です。着手金の扱いは弁護士によって異なりますが、20〜30万円としているケースが多く見受けられます。

報酬金

弁護士に支払う報酬のうち、いわゆる成功報酬の部分です。報酬金についても、弁護士によって異なりますが、持分の時価×5〜10%とすることが多いようです。

鑑定費用

不動産の時価に争いがある場合、裁判所が選任する不動産鑑定士に鑑定してもらうための費用です。20〜100万円程度となりますが、不動産の時価によって異なる場合があります。

このように、訴訟にかかる費用は意外と高く、数十万円〜数百万円もかかります

問題は、共有不動産の価値が低くて持分割合も小さい場合、つまり分割請求で得られる金額が少ないと、費用負担がかさんで実利が減ってしまうことです。

特に、競売では安く落札され、手元に僅かしか残らないことも考えられます

「協議・調停の段階で話をまとめたほうがいい」と説明したのは、訴訟の費用対効果の悪さからなのですが、どうしても訴訟しか方法がない場合に限るべきでしょう。

ポイント5
持分価格が安い・持分割合が小さいと費用倒れになる可能性がある

共有物分割請求訴訟の判例紹介

共有物分割請求訴訟の実例として、代償分割と複数の分割方法を示した判例を紹介します。

大分地裁平成24年9月18日判決

一旦は、共有者の一人が持分を買い取ることで合意した後、買取価格で争いが生じた事案です。

原告は持分の買取価格を鑑定評価額×持分割合と主張し、被告は固定資産税評価額×持分割合で買い取ること並びに支払わないのであれば競売で分配すべきと主張しました。

本件では、鑑定評価額<固定資産税評価額です。

裁判所は、被告が土地を取得しても温泉の利用(分割対象の土地は温泉権付き)ができないこと、建物が築60年程度と老朽化していることから、温泉権ならびに建物の解体・撤去費用を控除した鑑定費用を採用しました。

そして、原告に被告の持分相当額を支払う能力があると認め、原告に被告の持分を買い取らせる分割方法で判決しています。

大分地裁平成24年9月18日判決

東京地裁平成19年4月26日判決

原告が二人、被告が一人で、原告らは被告を除いた二人の共有とすることを請求、被告は単独の所有とすることを請求した事案です。

原告らは、共有土地を第三者に売却して代金の分配を希望していましたが、被告は応じませんでした。原告らだけの共有が認められなくても競売での分配を求めています。

被告は、父母が残してくれた土地を守りたいと考え、被告の単独所有が認められなくても競売は避けたいと希望しています。

原告らと被告のいずれも、持分価格を支払う能力がありました。

裁判所は、分割後の土地が不整形地・狭小地になり、土地全体として相当の減価が見込まれることから現物分割は適さないとしました。

その上で、原告らが売却して換金したいのに対し、被告は建物を建てて居住したいと考えていることから、被告を優先して次のような複合的な分割方法で判決をしています。

  • 判決から1か月以内に、被告が原告らの持分相当額を支払ったときは被告の単独所有
  • 被告が支払わない場合、判決から2か月以内に原告らが被告の持分相当額を支払ったときは原告らのみの共有
  • 被告も原告らも支払わない場合、競売にして分配

東京地裁平成19年4月26日判決

共有物分割請求訴訟は思い通りにならない

共有物分割請求訴訟では、最終的に裁判所が分割方法を決めるのであって、裁判所は当事者の希望に拘束されません。

もちろん、当事者の希望は考慮されるのですが、できるだけ不利益や不公平が生じないように、裁判所が考える分割方法で判決します

例えば、判例で紹介した東京地裁平成19年4月26日のケースでは、原告らと被告の双方が、相手の持分を買い取りたいと希望しており、双方に支払い能力がありました。

しかしながら、原告らの請求には持分を現金化したい事情があり、被告の請求には土地を維持したい事情があったため、被告の持分買取を優先させています。

被告が原告らの持分を買い受けても、原告らの持分現金化という希望は叶うからです。

このように、裁判所は当事者の事情や公平性など、様々な点を考慮して判決を出すのであって、訴えた原告の請求がそのまま通るとは限りません

ポイント6
訴訟では原告の希望が採用されるとは限らない

まとめ

  • ポイント1:建物は金銭的に分割、土地は分筆するか金銭的に分割
  • ポイント2:裁判所は共有の目的・経緯・必要性などを考慮して権利濫用を判断する
  • ポイント3:共有物分割を協議した・協議を求めた経緯がないと訴訟できない
  • ポイント4:訴訟になると年単位で長期化する可能性がある
  • ポイント5:持分価格が安い・持分割合が小さいと費用倒れになる可能性がある
  • ポイント6:訴訟では原告の希望が採用されるとは限らない

ここまで、共有物分割と訴訟について説明してきました。

確実に言えるのは、訴訟になってしまうと高額な費用を余儀なくされて、長い年月を争った結果、思い通りにならない可能性すらあるということです。

少なくとも、持分の現金化においては、共有者は自分の持分を自由に売却でき、共有物分割を請求する必要はありません

弊社でも持分の買い取りを行っていますのでご相談ください。

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