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不動産の共有名義を変更するためには共有持分移転登記が必須
不動産の共有名義を変更するためには「共有持分移転登記」を行います。
そもそも、共有とはどのような状態をさすのでしょうか。
共有名義とは「2名以上の所有者が登記簿に記載された状態」をいいます。
上図のように、共有者の住所、氏名とともに「持分」が記載された状態になります。
共有とは「物理的に不動産を分割した状態で、共有者がその一部分を使用する」というわけではありません。「共有者全員がそれぞれ、不動産全体を持分に応じて使用する」という意味です。
（共有物の使用）
民法第249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。引用元：民法第249条（共有物の使用）
上記条文にあるように、もしAとBの2名が共有する不動産をAが1人で占有利用しているような場合には、AはBに対して2分の1相当の賃料を支払わなければならないことになります。
共有名義になっている不動産の名義を変更する場合、色々なパターンがありますが、次項でいくつか例を挙げてみます。
共有持分移転登記と所有権移転登記の違い
「共有持分移転登記」と「所有権移転登記」は、もともとの所有者が1人だったか2人以上だったかという点で異なります。
所有権移転登記は、単有（単独所有）の不動産を1人または複数に移転する登記です。
共有持分移転登記にはいくつものパターンがありますが、代表的なものを例を3挙げます。
1つめは下図のように「AB共有のA持分をBに移してBの単有にする」パターンです。この場合の登記の目的は「Aの持分を全て移転」することです。
２つめは「AB共有のA持分をCに移してBCの共有にする」パターンです。この場合の登記の目的は「A持分を全て移転」することです
3つめは「AB共有のA持分のさらに一部をBに移して、ABの共有のままではあるが持分の比率を変える」パターンです。この場合の登記の目的は「A持分一部移転」になります。
他にも色々なバリエーションがありますが、共通するのは登記の際に「誰の持分のどれだけを」「誰にどのくらい」移転させるのかを明確にして申請するという点です。
共有名義の変更（持分移転登記）にかかる費用
共有名義の変更にかかる費用で最も大きいものは、主に「登録免許税（登記の際にかかる国税）」と「司法書士報酬」です。
また、細かいものとしては「住民票や印鑑証明書などの取得費用」「郵送実費」などがあります。
登録免許税を算出する基準は「固定資産税評価額」となります。
税率は登記の原因によりまちまちですし、「どのくらい持分を移転するか」でも金額が変わってきます。
よって、地価などによって大きな差があり、登録免許税は千円～数百万円まで考えられますから「登記費用はおおよそ〇円くらい」という相場金額を提示することができません。
そこで項目別に費用の目安を確認してみましょう。
登録免許税
登記の際に法務局に納める「国税」である登録免許税は、「固定資産税評価額」と「移転する持分割合」「登記原因」により金額が異なります。
登記に必要な各種書類の取得費用
持分移転登記を申請する際には申請書とともに「添付書類」をつけますが、必要となる書類は持分を譲る側（登記義務者）ともらう側（登記権利者）で異なります。
大まかに必要な書類を挙げると、下表のとおりです。
| 登記手続き上の立場 | 住民票 | 印鑑証明書 | 実印の押印 | 固定資産税 評価証明書 |
|---|---|---|---|---|
| 登記権利者 （名義をもらう側） |
要 | 不要 （融資を受けて 抵当権を設定す る場合は要） |
不要 （融資を受けて 抵当権を設定す る場合は要） |
ー |
| 登記義務者 （名義を譲る側） |
不要 |
要 | 要 | 要 |
それぞれの書類の取得費用については住民票、印鑑証明書、固定資産税評価証明書ともに1通300円である自治体が多いのですが、自治体によっては400円のところや200円のところもあることに注意が必要です。
司法書士への報酬
司法書士に支払う登記報酬は、現在では事務所により自由に設定することが認められています。
報酬がいくらになるのかは不動産の固定資産税評価額や筆数により段階的に定めている事務所が多いといえます。
大雑把な目安としては土地一筆の移転登記で3万円～7万円くらいということになりますが、移転する持分や当事者の数など、さまざまな条件で左右されます。
いずれにせよ、依頼する前に一度見積もりを取ることが大切です。
売買・贈与契約の際は印紙税
「課税文書」と定められた内容の契約書を作成した場合に、文書作成者に課せられるのが「印紙税」です。
印紙税の納付方法としては郵便局、法務局などの売り場で印紙を購入し、契約書に貼付して消印をします。
印紙税の税額は「不動産の譲渡に関する契約書」の場合は次のように定められています。
引用元：印紙税一覧表（国税庁）
なお、令和6年3月31日までは軽減税率が適用され、上記赤枠の税額となります。また不動産贈与契約の場合は、対象の価額を問わず一律に200円です。
名義変更後にかかる税金もある
名義変更の登記が終了した後でもさまざまな税金が課せられる可能性があります。
簡単にまとめると、以下のとおりです。
| 税金の種類 | 登記原因 「相続」 |
登記原因 「売買」 |
登記原因 「贈与」 |
登記原因 「財産分与 （離婚の際」 |
|---|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | 課税されない | 課税される | 課税される | 課税されない |
| 贈与税 | 課税されない | 課税されない | 課税される | 課税されない |
| 譲渡所得税 | 課税されない | 課税される | 課税されない | 課税される |
| 相続税 | 課税される | 課税されない | 課税されない | 課税されない |
ただし、次のような点から、一律に「課税の有無」を断定することは不可能です。
- 不動産取得税にはさまざまな軽減措置がある。
- 贈与税には非課税の枠や親子間、夫婦間での特例が適用され非課税になったり、税額が軽減されたりすることがある。
- 譲渡所得税には保有期間による税率の差や、その他各種の軽減措置がある。
- 相続税にはそもそも、基礎控除として相続財産の総額「3000万円＋（法定相続人の数×600万円）」の枠がある他、さまざまな軽減措置がある。
個人の事例によって課税されるかどうか、どの程度の税額になるのかはまったく異なる状況になることがあります。
課税の有無を自己判断してしまって後から莫大な税金を課せられることがないよう、各種の名義変更を行う際に、関与した法律家や税理士、不動産業者などに必ず税金面も確認しておきましょう。
共有名義の変更が必要な状況とは
共有名義を変更する登記手続は、どのような状況で必要になるのでしょうか。以下でケースごとに解説していきます。
共有者が亡くなり共有持分を相続した
共有名義で登記された不動産の持分権者Aが死亡し、Aの共有持分が相続財産となった場合です。
どのように相続するかは色々なパターンがありますが、
- Aと共有していた相続人の1人Bが相続し、結果としてBの単有になる。
- ACの共有だったところ、Aの相続人BがAの持分を相続し、BC共有になる。
- ADの共有だったところ、Aの相続人BCがAの持分を相続し、BCDの共有になる。
などが考えられます。
とりわけ気をつけたいのは、「なるべく相続後に共有者の人数が増えないようにする」という点です。詳しくは後述しますが、共有者が増えることで様々な問題が生じるためです。
共有持分のみを売買・贈与する
共有で登記された不動産の「全体売却や贈与」には、共有者全員の合意が必要です。しかし「共有持分のみ」を売却する場合は各共有者が自分だけの判断で売却や贈与することが可能です。
そこでAB共有の不動産につきAが自己の持分のみを売却する場合には、A持分全部を買主に移転する登記を行います。
ただし、現実的には共有持分のみを一般の個人に売却しようとしても売れません。赤の他人と建物を共有したいと思う人などいないからです。
そのため、もし共有持分のみ売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。専門の不動産買取業者であれば、共有持分のみでも買い取ることができます。
弊社Albalinkでも共有持分の買取を積極的に行っています。共有持分のみの売却を希望する方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
共有者のうちの一人が共有持分を放棄した
共有者ABのうちAはBの承諾を得ずに「自己の持分を放棄」することが可能です。
共有者が放棄した持分は他の共有者に帰属する旨が民法第255条に定められています。
（持分の放棄及び共有者の死亡）
民法第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
持分放棄は放棄する者の一方的な意思表示により成立しますが、持分放棄の事実を第三者にも主張するためには、持分放棄する者から他の共有者への持分移転登記が必要です。
なお、持分放棄についてこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
なお、ABCの3分の1ずつの共有となっている不動産で、Aが自己の持分を放棄すると、BとCにはAの持分だった部分のうち6分の1（3分の1の半分）ずつが公平に帰属することとなります。Aが恣意的に「誰に帰属させる」と決めてよいわけではありません。
仮に他の共有者全員が持分放棄をしてしまって最後の1人となった人が不動産を手放したいと思っても「（単有の）所有権の放棄」は日本の民法では認められていません。
共有物の分割で代償分割を行う
共有となっている不動産を共有者同士の話し合いで誰か1人の所有にすると決定し、持分をもらう人が手放す人に代償金を支払う「代償分割」という方法があります。
代償分割を行う場合にも「持分を手放す人からもらう人への持分移転登記」が必要になります。
例
AとBが2分の1ずつで共有する不動産の価格は3,000万円であった。
Aが共有の解消をBに申し出てBが応じると、「B持分全部移転」の登記を行う。
Bの持分であった2分の1をAが取得し、結果的にAの単有になるが、AはB持分の価格として1,500万円をBに支払う。
離婚時の財産分与で共有持分を分配する
離婚の際に夫婦の財産を精算する「財産分与」という手続きがあります。
財産分与に際しては、婚姻後に夫婦で築いた財産を夫婦それぞれの貢献度に応じて分け合うことになります。
実務的な夫婦が「2分の1ずつ」で分け合うのが原則ですが、家計への貢献度などの事情によって調整します。
財産分与は「離婚の時から２年」を経過するまで請求が可能です（下記民法の条文参照）。
（財産分与）
民法第768条
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から2年を経過したときは、この限りでない。
前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。引用元：民法第768条（財産分与）
財産分与の一環として夫婦共有になっている不動産につき分与を行う場合は、片方の持分をもう一方に移転する手続きが必要です。
なお、住宅ローン返済中に離婚が決まった場合、持分移転については借入先の銀行等との関係があり、夫婦二人だけで決定することが許されないケースもあります。
必ず借入先金融機関、そして必要に応じ弁護士や司法書士に相談した上で不動産の分配を決めることが大切です。
なお、財産分与に基づく名義変更についてより詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
登記費用を安価にするには自分で手続を行えばよい
共有名義を変更する際の費用をなるべく安く済ませたい人は、「自分で登記する」という方法もあります。
法的な面から言えば、司法書士に依頼しないで「本人申請する」ことも差し支えありません。
ただ、自分で登記することにはそれなりのリスクを伴うことも知っておくべきでしょう。
登記というのは、単純にインターネットに掲載された登記申請書の雛形をコピーしてきて当てはめさえすればすべて無事に完了するというわけではありません。
事例ごとに申請書の記載方法や添付書類が異なることの方がむしろ多いため、本人申請の場合は法務局から「補正（ミスの修正）」を命じられる可能性が極めて高くなります。
例えば、登記義務者（登記簿上の権利を失う側）は持分移転の前提として住所が変わっているかどうか。
住所移転がある場合は、移転回数によって添付する書類が異なります。
そして、登記義務者が添付するべきなのは「登記済証」なのか？それとも「登記識別情報」なのか？所有者が数回に分けて権利を取得している場合に添付するべき登記済証はどれか？など、様々な論点があります。
登記の補正を命じられた場合、法務局に出向いて行う必要が出てくることも多く、補正が1回では完了しないこともあります。
補正のみであればまだ良いのですが、修正不能なミスがあった場合には登記の「取り下げ」といって、いったんすべての書類が戻されて最初からやり直しということもあります。
特に仕事などで忙しい人にとっては、平日の朝から夕方までしか開いていない法務局に通わなければならないことは大変な負担となります。
効率よく登記を完了させることを考えたら、やはり司法書士に依頼をすることをおすすめします。
自分で持分移転登記を行う際の手順
時間や手間がかかっても自分で登記をしたいという方に向けて、持分移転登記の手順を解説します。
添付書類を準備する
事例によって異なりますが、大まかには次の書類が必要となります。
| 必要書類 | |
|---|---|
| 登記義務者 （売主や贈与者など権利を失う側） |
|
| 登記権利者 (買主や受贈者など権利を取得する側) |
住民票と実印 |
登記申請書を作成する
主な登記申請書の雛形や記載方法については法務局のウェブサイトより閲覧可能です。
上記リンク内に詳細な注意事項等の解説がありますので参照してください。
なお、「持分を売買した場合の持分移転登記」の雛形は次のとおりです。
通常の所有権と異なるポイントとしては、以下になります。
- 登記の目的を「〇持分全部（もしくは一部）移転」とすること
- 権利者の欄に取得する持分を記載すること
- 課税価格の欄に「移転する持分の価格（固定資産税評価額を持分で割った金額）」を記載すること
登記申請書と添付書類を法務局に提出する
不動産ごとに管轄の法務局が決まっているので、管轄をよく確認した上で登記申請書と添付書類を法務局に提出します。
お住いの管轄の法務局は以下の法務局のサイトから確認できます。
提出後に法務局の審査が入りますが、何らかの不備があった場合電話での連絡があり、「補正」を命じられます。登記官からの補正内容の指示に従って法務局に出向くなどの形で補正を行います。
登記が完了したら、還付書類や登記識別情報通知を受け取る
登記申請時に「原本還付」を申請していた書類や、（旧権利証にあたる）登記識別情報通知（下図参照）を受け取ります。また、正しく登記されたかを確認するために「登記事項証明書（登記簿）」を取得します。
共有名義の変更を行う際の注意点
共有名義の変更登記を行う際に注意したいことを考えてみましょう。
登記原因は実体に即していなければならない
登記申請書には「登記原因」を記載しますが、経緯を詳しく記載した「登記原因証明情報」を添付するため、内容は必ず実体上の権利関係が説明されていなければなりません。
例えば贈与税を逃れるなどの目的で、代金を支払ってもいないのに「売買」などとすることは許されません。
登記原因証明情報の内容が虚偽であることが発覚した場合、「公正証書原本不実記載等」という罪に問われるリスクがあることに注意しましょう。
（公正証書原本不実記載等）
刑法第157条
公務員に対し虚偽の申立てをして、登記簿、戸籍簿その他の権利若しくは義務に関する公正証書の原本に不実の記載をさせ、又は権利若しくは義務に関する公正証書の原本として用いられる電磁的記録に不実の記録をさせた者は、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。引用元：刑法第157条
共有名義を続けると将来トラブルに発展するおそれがある
共有名義の変更を検討する場合、変更後もなお共有状態が続くと将来トラブルに発展するおそれがあるため、なるべく単有にするように心がけましょう。
共有名義にしておくリスクとしては
- 不動産全体の売却や活用などを行う際に、他の共有者の合意を得ないと進められない
- 固定資産税などの費用などは持分に応じて支払わなければならないが、任意に支払ってくれない人が出てくる
- 共有者に相続が発生した場合に、相続人が複数だとますます人数が増えて収拾がつかなくな
といったものがあります。
いったん共有になってしまうと、共有関係から離脱したいと思っても、なかなか他の共有者に持分を買い取ってもらえない場合もあります。
すでに共有関係に入っている人が共有から離脱したいと考えた場合には、「不動産持分買取専門業者」に「持分のみ」を依頼する方法があります。
「どんな業者に依頼してよいのかわからない」という人は下記記事を参照し、適切な業者を厳選して依頼するようにしましょう。
不動産全体の処分は共有者全員の合意が必要ですが、自己の持分のみの売却であれば自分だけの判断で行うことが可能です。
他の共有者に相談する必要もなく、すみやかに売却し現金化することが可能ですので精神的なストレスもありません。
共有になっている不動産をめぐり、話し合いもできず膠着状態になっている人はぜひ専門の不動産買取業者に自身の持分売却を検討してみることをおすすめします。
まとめ
今回の記事では共有名義の不動産の名義変更が必要になるケースや、名義変更にかかる費用、具体的な名義変更の手順について解説しました。
記事でもお伝えしましたが、共有名義の不動産の名義変更をする際は、できる限り変更後の人数を減らすか、単独での所有にすることをお勧めします。共有者が増えると売却する際に売却の際に意見が割れて揉めたり、固定資産税を支払いをめぐってトラブルが発生する恐れがあるためです。
なお、他の共有者との仲がこじれてしまい、売却などの話し合いが進まないなどでお困りの場合は、専門の不動産買取業者に自身の共有持分のみ売却してしまうのが賢明です。専門の不動産買取業者であれば、共有持分を買取り後、他の共有者と話し合い、不動産を全体を買取り、再販・運用するノウハウに長けているためです。
専門の不動産買取業者に共有持分を売却してしまえば、あなたは共有関係から抜け出すことができ、他の共有者と話し合う必要もなくなります。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、共有持分の買取を積極的に行っております。仕業とも連携しているため、買取後に不動産の名義や相続をめぐる他の共有者との話し合いにも対応することができます。
共有関係から一刻も早く抜け出したいという方は、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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