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使用貸借すれば共有持分を無償で貸し借りできる
使用貸借が成立していれば、法律上問題なく、共有持分を無償で貸し借りできます。
「共有持分を使用貸借する」とは、共有持分を持つものに認められている不動産の使用する権利を無償で貸し借りすることです。
形式としては賃貸ですが、使用貸借は金銭を介さず無償で不動産を貸します。
たとえば、実家を兄と弟で相続して放置状態だった際に、弟が「どうせ使い道がないから、住む家がなくて困っている友人に貸した」といったケースが使用貸借に該当します。
この場合、弟の共有持分を友人に貸している状態（使用貸借している状態）になります。
共有不動産はそれぞれの共有者がもつ持分の割合に応じて、不動産全体を使用する権利がありますが、使用するのが共有者本人ではなくても、使用貸借が成立していれば共有持分は無償で貸し借り可能です。
共有持分を使用貸借することの4つの特徴
当然ですが、自分ひとりの所有物であれば使用貸借は自由に行えます。
ところが、他の共有者がいる場合には使用貸借にあたってさまざまな疑問が生じるはずです。
この章では、共有持分の使用貸借における4つの特徴について、以下の順番でお伝えします。
- 賃貸借契約書を結ぶ必要がない
- 借主が第三者でも使用貸借は認められる
- 使用貸借の事実があれば不法占拠にはならない
- 使用貸借の事実があれば賃料請求できない
賃貸借契約書を結ぶ必要がない
使用貸借では、貸主と借主で賃貸借契約書を結ぶ必要がありません。
まず、家の貸し借りには2種類あり、毎月の賃料をもらう代わりに家を貸す「賃貸借」と無償で貸す「使用貸借」に分けられます。
一般的に賃貸借では賃貸借契約書を結びますが、使用貸借は口約束で行われることが多く、契約書を介していなくても有効性が認められるのです。
たとえば、「住む家が見つかるまでの期間住ませてほしい」と言われて所有者が合意をすれば、使用貸借は成立します。
トラブル防止の観点から契約書のやり取りは推奨されていますが、使用貸借そのものは口頭で取り交わされた内容に効力が発生します。
借主が第三者でも使用貸借は認められる
前述したように、借主が第三者でも使用貸借は認められます。
使用貸借は、貸主が住居を貸した経緯や借主の抱える事情も考慮した上で、不動産を使用する権利があるか否かを判断されるからです。
参照元：e-Gov法令検索｜第597条
実際に、建物所有者が自身の妹の夫に無償で建物を貸していましたが、当事者の夫が亡くなった後も妹家族の使用貸借が終了しなかった事例があります。
この判例では、以下のポイントが考慮されました。
- 住居を確保した経緯に、妹の夫という家族間の配慮があった
- 妹の夫が亡くなった当時、長男はまだ24歳で一家の生活を支える資力に不足していた
このように、住居を貸した経緯や事情などを考慮した上で総合的に判断するため、借主が第三者であっても使用貸借は認められるケースがあります。
使用貸借の事実があれば不法占拠にはならない
口約束で始まった使用貸借であっても、共有持分の貸し借りが認められているので第三者が住んでいても不法占拠にはなりません。
共有者は持分割合に応じて意見を主張できる権利を持ちますが、不動産を使用する権利そのものは共有者全員が平等に持っているからです。
実際に、最高裁の判例では、 共有者の1人から共有物を占有使用することを承認された第三者に対しての明渡し請求を否定しています。
つまり、共有者との使用貸借の事実があれば、占有権限がない第三者が利用している場合でも不法占拠に該当しないので、明渡し請求ができないということです。
詳しくは後述しますが、借主が解除事由を満たした上で共有者の過半数の同意が得られなければ、第三者の居住を引き続き認めなくてはなりません。
使用貸借の事実があれば賃料請求できない
使用貸借の事実があると無償で貸すことが認められているため、賃料請求できません。
民法第593条では、使用貸借を以下のように定義しています。
（使用貸借）
第五百九十三条 使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。引用元：e-Gov法令検索｜第593条
つまり、「無償で使用してもらう行為 = 使用貸借」であるため、使用貸借が認められているのであれば賃料請求してはいけない、ということになります。
賃貸借であれば家賃滞納などの要件を満たすと立ち退きが認められやすくなりますが、使用貸借は借主が賃料請求に応じないからといって立ち退きが有利になることはありません。
共有持分の使用貸借が成立する2つの要件
共有持分の使用貸借は、以下の2つの条件で成立します。
- 短期なら「持分割合の過半数が同意」が必要
- 長期なら「共有者全員が同意」すれば成立する
上記のように、使用貸借の成立要件はあるものの、実際は口約束で「タダで貸すよ」と安易に行われることが多く、同意している旨の契約書を交わすことはほとんどありません。
ただし、口約束では後々トラブルに発展する可能性が極めて高いです。そのため、使用貸借契約書を交わして目的や期間などを記録に残しておいたほうが無難です。
使用貸借契約書のひな形は、JACMOの公式ホームページよりダウンロードできます。
参照元：一般社団法人日本民事紛争等和解仲介機構（JACMO）｜使用賃借契約書
この章では、共有持分の使用貸借の2つの成立要件について詳しく解説します。
短期の使用貸借には持分割合の過半数の同意が必要
まず、前提として、共有者が共有不動産に対して行えることには、以下の3つがあります。
| 共有物に対する行為の種類 | 概要 | 条件 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 手入れや修繕など、共有物の現状を維持するための行為。 | 共有者それぞれが単独で実行可能 |
| 管理行為 | 他人に貸すなど、共有物を利用・改良する行為 | 共有者の過半数の同意が必要 |
| 変更行為 | 増改築や売却など、共有物の形・性質に変更を加える行為 | 共有者全員の同意が必要 |
短期間（建物は3年以内・土地は5年以内）の使用貸借は、管理行為に該当するため、持分割合の過半数の同意が必要です。
管理行為における共有物の利用とは、有償・無償問わず、人に貸す行為全般が該当するからです。
ここで言う過半数とは人数ではなく、持分割合の多さを表します。たとえば、持分割合の3分2をもつ人、あるいは3分の1をもっている2人が合意をすれば、管理行為は行えることになります。
長期の使用貸借には共有者全員の同意が必要
長期の使用貸借（建物は3年超・土地は5年超）には、共有者全員の同意が必要になります。
本来、共有不動産は共有者が自由に使用できるものです。使用貸借の借主が長期間住むと、共有者に与える影響が大きくなるため、前述した「変更行為」とみなされるのが一般的です。
ただし、最終的に変更行為と管理行為のどちらに該当するかは裁判官の判断で決められるので留意しましょう。
共有持分の使用貸借を解除できる2つの要件
共有持分の使用貸借は不動産が自由に使えなくなる上に、賃料も請求できないため、借主が仲の良い知り合いでもない限り、共有者にメリットはありません。
ただし、共有持分の使用貸借は要件を満たしていれば解除可能です。
ここでは、共有持分の使用貸借を解除できる要件である、以下の2つについてお伝えします。
- 持分割合の過半数の同意がある
- 借主が死亡する
持分割合の過半数の同意がある
持分割合の過半数の同意があり、なおかつ解除事由に該当していていれば使用貸借を解除できます。
解除事由に該当するのは以下のようなケースです。
- 借主が不動産に住み始める前である
- 借主に不動産の使用目的違反があった
- 目的に必要な期間が経過した
- 期間・目的のいずれも定めていない
上記に該当していれば、使用貸借は管理行為であるため、持分割合の過半数があれば解除可能です。
反対に、借主が共有不動産に住む目的や返還時期が定められていた場合、裁判に発展した際に使用する権利が認められる可能性があります。
借主が死亡する
賃貸借契約では借主が死亡した場合、借主との契約は相続人に引き継がれます。
一方で、使用貸借では民法第597条3項により、借主が死亡した時点で契約が終了するとされています。
第五百九十七条
３ 使用貸借は、借主の死亡によって終了する。
借主の死亡した時点で使用貸借が終了するため、借主の地位が相続人に引き継がれることはありません。貸主が退去を請求すれば、借主の相続人は目的物の返還に向けて原状回復をした上で立ち退きに応じます。
ただし、上記の条文は任意規定であるため、契約書に特約が設けられている場合は例外として使用貸借が存続するケースもあります。
法律によって一定の定めはあるものの、当事者間の意思によって特約を設けた場合はそれが優先されるという規定
たとえば、使用貸借契約書を交わしていて「借主が死亡しても使用貸借契約は終了しない」といった特約が設けられていれば、借主の相続人は使用貸借を引き継ぐことができます。
貸主が死亡した場合は使用貸借の地位が相続人に引き継がれる
借主のケースとは異なり、貸主が死亡した場合は使用貸借の地位が相続人に引き継がれます。
そのため、借主が住む目的を達成したり、返還時期を経過したりするなど解除事由に該当しない限りは、相続人が新しい貸主となって使用貸借を継承することになります。
この場合、賃貸借よりも使用賃貸のほうが相続税が割高になるので、注意が必要です。
賃貸借契約であれば、相続税評価額から借地権割合を控除できるので相続税が安くなります。これは、人に貸している土地は、自己の所有物であっても自由に処分できない事情が考慮されているためです。
一方で使用賃貸は、人に貸していたとしても自用地の扱いとなるので、相続税評価額を計算する際に控除が適用されず、相続税が割高になります。
自用地の相続税評価額が2,500万円の土地で借地権割合が60%だった場合、賃貸借と使用貸借では以下のような差が生じます。
| 賃貸借（借地権割合が60%） | 使用貸借 |
|---|---|
| 1,000万円 | 2,500万円 |
このように、使用貸借は賃貸借よりも2倍以上も相続税評価額が上がってしまいます。
共有不動産の場合は持分割合に応じて相続税を算出するので、これより評価額は低くなりますが、第三者に使用貸借した本人の持分割合が多かった場合、相続人の負担が増えることは留意しましょう。
共有持分の使用貸借を放置する2つのリスク
前述したように、共有持分の使用貸借を解除するにはさまざまな要件を満たす必要があり、容易ではありません。
しかし、共有持分の使用貸借は早めに解消しておかなければ、後々共有者にデメリットが降りかかります。
共有持分の使用貸借を放置するリスクである、以下の2つについて解説します。
- 税金や維持費をムダに支払うことになる
- 借主から時効取得されて不動産を乗っ取られる
税金や維持費をムダに支払うことになる
共有持分をもっている限り、人に貸している不動産でも固定資産税は毎年発生します。
固定資産税は使用貸借・賃貸借など用途に関係なく、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に納付義務が発生するからです。
固定資産税の平均額は戸建て住宅で年間10万〜15万円程度です。
くわえて、不動産は築年数に応じて経年劣化が必ず進行するので、家屋の修繕も必要になってきます。
賃貸情報サイトのat homeの調査では、築年数36.8年でかかった修繕費の平均総額が532.1万円だったというデータがあります。
上記の表のように、築年数が古くなれば古くなるほど、修繕費が高くなっていくことがわかります。
他人に無償で貸しているのに、まるで大家さんのように維持費や修繕費だけを支払うのであれば、共有不動産は資産どころか金銭的な負担だけを生み出す「負動産」です。
賃貸借契約に切り替えるなど、収益化が測れそうにないのであれば、共有持分を抜け出す方向にシフトするのが懸命な判断でしょう。
借主から時効取得されて不動産を乗っ取られる
使用貸借から長期間経過すると、借主から時効取得されて不動産を乗っ取られる恐れがあります。
取得時効とは、一定期間要件を満たしていれば所有権を取得できる制度のことです。
取得時効について民法第162条では、以下のように明記されています。
（所有権の取得時効）
第百六十二条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２ 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
簡単に説明すると、違法行為などを行わず、自分の所有物であるように10年間もしくは20年間占有していると所有権が取得できるという内容です。
条文にある「所有の意思」があるかどうかは、占有の経緯などを考慮して客観的に判断されます。つまり、借主に立ち退きを求めないまま10年間・20年間を経過すると、裁判を起こしたとしても勝てなくなる可能性が高くなるのです。
使用貸借のように契約書を交わさず無償で貸し借りをする行為は「所有の意思」が認められやすくなります。
長期にわたって共有持分の使用貸借が続くと不動産を乗っ取られる恐れがあるので、できる限り早急に解消することをおすすめします。
共有持分の使用貸借のトラブルから抜け出せる2つの対処法
前述したように、共有持分の使用貸借を放置し続けるとメリットがないどころか、不動産を乗っ取られるリスクまで生じます。
しかし、使用貸借を解消する要件を満たしていない場合には、明け渡しは要求できません。
そのため、使用貸借のトラブルから脱出する方法は、共有持分から抜け出すか、売却するか、の2択となります。
この章では、以下の順番で詳しく解説します。
- 共有者に対して共有物分割請求を行う
- 共有持分を専門の買取業者に買い取ってもらう
共有者に対して共有物分割請求を行う
1つ目の対処法は、共有者に対して共有物分割請求を行って共有名義を解消することです。
共有物分割請求とは、共有不動産の共有状態を解消するために裁判所に請求する訴訟のことです。
共有持分割請求を行うと裁判官が個々の事情を考慮して、以下の3種類の分割方法のうち適切なものを指定してくれます。
| 現物分割 | 相続財産をそのままの形で分配して、各共有者の単独名義にする |
|---|---|
| 代償分割 | 共有者の1人がすべての共有持分を取得して、他の共有者に持分割合に応じて金銭を分配する |
| 換価分割 | 不動産を競売にかけて売却し、持分割合に応じて売却額を分配する |
裁判所で判決が出れば、共有不動産の共有状態を解消できます。
前述したように、借主に強制的な明け渡しは認められません。そのため、注意しても出て行かない借主であれば、自身が共有名義から抜け出したほうが簡単にトラブルから脱出できます。
ただし、共有物分割請求で共有状態を解消するには、費用と手間がかかるのでおすすめしません。
共有物分割請求は、以下の流れで法的手続きへ進む必要があります。
- 他の共有者への通知
- 協議・調停
- 訴えの提起
- 審理・判決
この一連の流れを終えるまでにおおむね半年〜1年程度かかり、弁護士費用も50万円〜100万円程度かかります。さらに、裁判では公に対立して争う状態となるので、共有者との関係が悪化する可能性が極めて高いです。
共有物分割請求をするべきケース・しないべきケースについては、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひお読みください。
今後も共有持分を所有し続けたい理由が特別にない場合は、共有物分割請求は避けたほうがよいでしょう。
共有持分を専門の買取業者に買い取ってもらう
共有持分を専門の買取業者に買い取ってもらう方法がもっともおすすめです。
専門の買取業者であれば、他の共有者の同意を得る必要もなく、都合のよいタイミングで持分売却を行えるからです。
共有持分は、顔も知らない第三者と共有状態になりトラブルにつながりやすいことから、一般の不動産会社に依頼してもほとんど売れません。そのため、共有持分専門の不動産会社に売却依頼することが重要です。
おすすめの共有持分買取業者については、以下の記事で詳しく紹介しています。
ここからは、共有持分を専門の買取業者に買い取ってもらうメリットである以下の3つをお伝えします。
- 他の共有者の同意なしで売却できる
- 価格の同意さえあればすぐに買い取ってくれる
- 共有持分でも適正価格で買い取ってくれる
他の共有者の同意なしで売却できる
共有持分専門の買取業者であれば、あなたの共有持分を他の共有者の同意なしで売却できます。
共有持分なら他の共有者からの同意がなくても売れるので、専門の買取業者がそのままの状態で買い取れるからです。そのため、共有持分の解消について、他の共有者と顔を合わせて話し合いをしたり、裁判で争ったりする必要がありません。
共有者と揉め事に発展する懸念がないのは、専門の買取業者に依頼する最大のメリットと言えます。
価格の同意さえあればすぐに買い取ってくれる
専門業者は価格の同意があれば共有持分を買い取ってくれるので、すぐに共有関係から抜け出せます。
専門の買取業者は、共有持分を買い取った後、他の共有者と交渉して共有不動産を売却したり、活用したりするノウハウを持っており、躊躇なく共有持分を買い取れるからです。
複雑な権利関係を抱えた共有持分を日々取り扱っているので、買取に手こずることなく、売主の価格への同意が得られれば、最短数日で決済に進めます。
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共有持分でも適正価格で買い取ってくれる
専門の買取業者は、市場ではほとんど売れない共有持分でも適正価格で買い取ります。
なぜなら、共有持分を商品化するノウハウを豊富に持っているので収益化の見込みがある分、買取価格に還元できるからです。前述したように、共有持分は複雑な権利関係があるゆえに買い手が見つかりにくいため安価になりやすい傾向にあります。
しかし、専門の買取業者は慎重な交渉によって権利トラブルを解消できるので、不動産本来の適正価格で買取できるのです。
まとめ
本記事では、共有持分の使用貸借における概要や、解除できる要件について解説しました。
共有持分の使用貸借は、共有者の過半数の同意と解除事由があればいつでも解除可能です。賃料のやり取りが発生する賃貸借契約のように、使用貸借には借主を保護するための複雑な要件がないからです。
ただし、本文でもお伝えしたように、借主が共有不動産に住む期間や目的をあらかじめ決めていた場合、使用貸借はしかるべきタイミングが来るまでは解除できないので留意しましょう。
第三者が使用貸借している不動産の共有状態から抜け出すためのもっとも簡単な方法は、共有持分の売却です。売主が共有者と顔を合わせて話し合う必要がなく、丸投げする形で共有状態から抜け出せるからです。
もし、「共有持分から抜けてストレスから解放されたい」とお考えでしたら、弊社AlbaLink（アルバリンク）をはじめとした専門の買取業者に共有持分を売却しましょう。
専門の買取業者であれば、一般的な不動産会社が買い取れないような不動産も確実にスピード買取をしてもらえるからです。
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