共有名義でマンションの購入・相続をする際に知っておきたいリスクと回避方法

マンションの共有名義とは

不動産を購入するには、多額の資金が必要となります。このため、共有名義でマンションを購入している夫婦や家族などの例は多いもの。ですが、安易に共有名義としてしまうと、後々困ることもあるかもしれません。

ここでは共有名義とはどのような状態を指すのか等の基本を簡単に解説します。

共有名義とは

共有名義とは、１件の不動産に複数人でお金を出し合って出資し、出資した割合に応じた持分を登記することです。共有登記ともいいます。

たとえば4,000万円のマンションを購入する際に、3,000万円を夫が住宅ローンで支払い、1,000万円を妻が自己資金から支払う場合、出資した割合に応じて夫が3/4、妻が1/4の持分で登記されます。

この割合的な権利のことを「共有持分」といいます。

持分割合は、毎年4～6月ごろに各市町村から交付される固定資産税通知書で確認できます。

また、不動産を共有している人のことを「共有者」といい、この場合、夫と妻が共有者となります。

マンションが共有名義になるケース

マンションが共有名義となるケースがいくつかありますので、具体例を交えて解説します。

夫婦や親子などで費用を出し合って購入する

夫婦がマイホームを共同で購入する場合や、二世帯住宅のために親子共同で購入する場合などがあります。

たとえば、親が頭金を入れて子が住宅ローンを契約するケースや、夫婦二人で契約できるペアローンや連帯債務によって住宅ローンを組むケースなどです。

どの場合でも、出し合った金額の割合に応じて持分を設定し、共同所有することになります。

出資した金額の割合と異なる持分割合を設定すると「贈与」とみなされ、贈与税が発生してしまうため注意が必要です。

遺産相続時に兄弟などの親族が共同で相続する

兄弟や親族間で共同名義になることがありますが、そのほとんどが遺産相続によるものです。

遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を話し合うこと）の結果、不動産を相続人全員の共有名義とするケースがあります。

また、遺産相続協議で相続方法が決まって相続登記されるまでの期間、民法上、不動産は共有状態とみなされます。

たとえば兄弟であれば、通常は協議の結果、不動産は兄が取得し、他の遺産を弟が相続するなど分けるケースがほとんどです。

協議の結果、兄弟や親族で共有名義にする場合もありますが、そもそも協議が行われていない、協議がまとまらないなどから、共有になっているケースもあります。

マンションを共有名義で購入すると思わぬリスクが有る

マンションを共有名義で購入する際にはメリットがあります。その一方で、共有名義で購入するデメリットもあり思わぬリスクが潜んでいます。

ここでは共有名義のメリット・デメリットについて解説します。

共有名義でマンションを購入・取得するメリット

マンションを共有名義で購入することは、住宅ローンで借り入れできる金額が増える、住宅ローン減税が二人分になるなどのメリットがあります。

デメリットも多くある共有名義ですが、まずはメリットについて解説します。

単独名義に比べて高額なローン契約が可能で、選べる物件の幅が広がる

連帯債務やペアローンでは、契約者それぞれの収入で審査を受けるため、単独名義に比べて、より高額なローンを組むことができます。

たとえば、共働きの夫婦がマンションの購入を検討しているとします。

その際にペアローンや連帯債務などの住宅ローンにすると、夫婦二人の収入を合算した金額で審査を受けることになります。

このため、単独名義で住宅ローンを借りるときよりも、借り入れができる金額が多くなります。

一人の収入では住宅ローンが組めず、予算オーバーで購入を諦めざるを得ないマンションでも、ペアローンや連帯債務にすることで、選べる物件の幅が広がり、より理想に近いマンションを購入できるのです。

ですが、裏を返せば、一人では返済が間に合わないとみなされる額のローンを二人で組むということです。

住宅ローンを組む時点では、今後も二人で働き続け、今の収入を維持する前提かもしれません。

しかし、今後何十年も人生設計が変わらず働き続け、二人とも今の収入を維持し続けられるとも限りません。

会社の倒産やリストラ、病気や死別など、どちらか一人が支払いを続けなければいけない日がくるかもしれません。

そうなると、一人での支払いが難しくなり、やむを得ずマンションを手放すことになってしまうことになってしまいます。

団信（団体信用生命保険）は債務者の死亡時に残債がなくなる保険ですが、連帯債務では主たる債務者に限定して契約するのが原則となります。

住宅ローン控除が2人分受けられる

マンションを共同名義にするメリットのもう１つは、それぞれが住宅ローンの控除が受けられることです。

単独名義でマンションを購入する場合、住宅ローン控除は住宅ローンを組んだ契約者のみの適用となります。

ですが、共有名義にして複数人で住宅ローンを組むことで、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン借入残高の1％（上限年間40万円）を10年間所得税または住民税から控除できる制度です。

つまり、夫婦二人がペアローンや連帯債務で住宅ローンを契約すると、二人合わせて最大年間80万円の控除が受けられ、大幅な節税となるのです。

しかし、将来的に妻が専業主婦になる、パートで働くなど、夫婦としての収入が大幅に減る可能性がある場合には、控除額が減ってしまい減税の効果が薄くなります。

そもそも、働き方が変わって夫婦の収入が減ることを見込んでいるのであれば、共有名義での購入は先述したとおりお勧めしません。

将来の相続税が安価になる

購入するマンションを共有名義にすることで、相続税対策になります。

たとえば、夫の単独名義のマンションを所有している場合、通常であれば、夫の死亡後は妻に相続されます。この際、マンション全体の評価額で相続税が決まります。

一方で、夫婦の共有名義である場合、夫が死亡した後は、夫の持分のみが子や妻に相続されます。

持分のみの相続の場合、基礎控除額に収まるケースも多いため、相続税がかからない可能性があり、残された家族の税負担を軽くできます。

共有名義でマンションを購入・取得するデメリット

共有名義によるメリットをお伝えしたので、次はデメリットを解説します。

結論から申し上げますと、デメリットのほうが大きすぎるため、共有名義でのマンションの購入はおすすめしません。

理由をこれから詳しく解説しますので、デメリットをしっかりと理解してから、共有名義にするかを判断してください。

自由に売却できなくなる

まずは、自由にマンションを売却できなくなることです。

共有名義のマンションを共有者の一人が決断し、自由に売却することはできません。

所有者が複数人いるということになるので、全員の合意が必要になります。

このことは、民法251条で定められています。

第251条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。

引用元：[e-Gov]

たとえば、夫婦の共有名義のマンションを所有しており、夫が9割で妻が1割の持分だったとしても、妻の同意がないと物件は売却できないのです。

物件を売却するときは、名義人全員分の署名と捺印が必要になります。

また、売却価格や売却タイミングについての意見が一致しなければならず、その調整は困難を伴うことが少なくありません。

自由に賃貸・修繕もできなくなる

共有名義のマンションの場合、共有者のうちの１人が勝手に決めて、第三者へ貸し出すことはできません。

共有名義の不動産を賃貸物件として貸し出すためには、共有者の持分価格の過半数の合意が必要です。

このことは民法252条で定められています。

第252条
共有物の管理に関する事項(次条第1項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。)は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

引用元：[e-Gov]

例を挙げると、親かマンションを相続し、協議の結果、兄弟3人で共有持分「3分の1」ずつ所有しているとします。

この場合、第三者へ貸し出すためには、兄弟のうち少なくとも2人以上が賛成をしなければなりません。

3人のうち、2人の共有持分を合計し、持分割合が「3分の2」で過半数を満たし賃貸物件として貸し出すことが可能になるのです。

また、建物の修繕に関しても賃貸としての利用と同様です。

たとえ、マンションの価値を高めるための修繕についても、共有者のうちの１人が独断で修繕を行うことはできません。

同じように共有持分の過半数から合意を得る必要があります。

共有者間で意見がまとまらなければ、賃貸として貸し出すことも、必要なタイミングで修繕を行うこともできず、マンションの価値が下がってしまうことにもなりかねません。

管理費や税金の支払いでトラブルになる

共有名義でマンションを所有していると、管理費や修繕積立費、固定資産税などの支払いについて、負担するべき経費を分担を明確に決めておく必要があります。

その分担の割合が明確でない場合や、修繕積立費の値上がりなどで費用負担が変わった場合などには、共有者間でのトラブルの原因になります。

基本的には、共有不動産にかかる税金や維持管理費などは、共有者が持分割合に応じてそれぞれ負担することなります。

固定資産税については、地方税法の規定により、「連帯納付義務」になります。

連帯納税義務とは共有者全員が共有物であるマンションの固定資産税の納税義務を負い、連帯して負担することです。

共有不動産にかかる費用を1人が支払っている場合には、他の共有者に対して請求することができます。

しかし、共有者のうちの1人がそのマンションに居住している場合、他の共有者に請求することで、「なぜ自分が支払う必要があるのか」と拒否されるケースも多々あります。

支払いを拒否すれば、裁判によって強制執行に踏み切ることも可能ですが、裁判にかかる費用や兄弟の関係性が悪くなってしまうことを考えると、泣き寝入りして１人で支払いを負っているケースもあります。

このように、仲の良い兄弟姉妹であっても、共有不動産が絡むことでトラブルに発展し、関係性が壊れてしまうことも多く見受けられます。

離婚時にトラブルの種になる

夫婦で共有名義として購入したマンションは、万が一離婚する場合には、トラブルを引き起こす可能性があります。

まず、婚姻期間中に夫婦で築いた財産は、離婚時に夫婦で1/2ずつ分ける「財産分与」があります。共有名義のマンションも財産分与の対象となります。

このため、共有持分割合とは関係なく、半分ずつ財産を分けることになります。

マンションに住宅ローンが残っている場合は、少し話がややこしくなります。

マンションを売却するときの物件価格が住宅ローン残高よりも高い場合は、家を売却してローン残債を支払い、差額を夫婦で分割できるためスムーズです。

しかし、住宅ローン残高が物件価格より高い場合には、ローン残債が負債となるため、財産分与の対象外となります。

住宅ローンを借り入れている物件を売却するときは、必ず住宅ローンを一括返済しなくてはなりません。

離婚に際して、住宅ローンの連帯債務の変更や売却には、金融機関の承諾が必要になります。残債を一括返済できなければ、金融機関の承諾を得ることは困難となってしまいます。

共有名義のまま二人で住宅ローンの支払いを継続した状態で、妻と子供がマンションに残って住み続けるケースも多くあります。

共有名義のまま住み続けると、元夫婦間で、賃貸や修繕などのたびに協議して相手の承諾を得てから話を進めなければなりません。

意見が合わないとトラブルのもとになりますし、離婚してからも相手との関係が続いてしまいストレスを感じる方も多くいます。

相手側がローンを滞納するリスクもあります。詳しくは次に解説します。

他の共有者がローン滞納した際に不動産全体が競売にかけられる

共有名義のまま二人で住宅ローンを支払い続けても、出て行った相手側の責任感が薄れて、返済を滞納するリスクもあります。

ペアローンを残したまま離婚した場合、他の家で新しい生活を始めた相手が住宅ローンを滞納することはよくあることです。

滞納が続いた場合には、自宅を差し押さえられ、競売にかけられてしまうおそれがあります。

共有持分は単独で売買もできる独立した権利であるため、差し押さえの対象となります。

競売によって共有者の共有持分が落札されたら、知らない第三者（落札者）との共有名義となってしまいます。

住宅ローンが残っていなくても、相手側が自分の共有持分を担保にして借金をしたり、税金の滞納をしたりるリスクもあります。

また、勝手に共有持分のみを知らない第三者に売却してしまうことも考えられます。

このように、離婚した夫婦が共有で不動産を維持することは大きなリスクが伴います。

将来の相続時に子供や孫に迷惑をかける恐れがある

親から相続した物件を兄弟で共有名義とした場合、兄弟のうちの１人が亡くなることで、将来的には自分の配偶者や子供がトラブルに巻き込まれるおそれがあります。

たとえば、兄と弟の２人で相続した共有名義の不動産の場合、長男が亡くなると、長男の持分は長男の配偶者や子供へと相続されます。

仮に、長男に妻と２人の子供が、法定相続通りに相続すると、「次男」「長男の妻」「長男の子供２人」の計４人の共有名義となります。

次男と長男家族が折り合いがつかなければ、今度は次男が亡くなった後に、次男の妻と子供に相続されることとなり、共有者間のトラブルに巻き込まれてしまいます。

このように、複数の相続人が代々相続を繰り返していた土地が、共有者が増え続けて登記簿上の権利者が100人以上になっていたというケースもあります。

共有者が増えれば増えるほど合意形成がままならず、売却はどんどん困難になっていきます。

自分が亡き後に残される家族を思うと、不動産を共有名義として相続することはリスクが伴います。

共有名義マンションのリスクを回避する方法【状況別に解説】

これまでの解説の繰り返しになりますが、共有名義はリスクが大きいため、避けることをおすすめします。

共有名義マンションのリスクを回避する方法について、状況別に詳しく解説します。

住宅購入を検討している場合

マンションの購入を検討しているなら、まず考えるべきは単独名義での購入です。

購入住宅のグレードを下げる

マンションを内覧して見ていると、どんどん予算が上がっていきがちです。より理想に近いマンションを追い求めてしまいます。

このため、「一人では住宅ローンを組めないけれど、ペアローンや連帯債務なら組めるかも」といった考えになってしまいます。

高価な物件からグレードを下げて、単独名義で購入できる範囲での物件を探しましょう。

頭金を住宅資金贈与とする

親からの資金援助を受けて物件を購入する場合にも、共有名義にするのは避けましょう。

資金贈与を受けた分は持分割合に含めず、単独名義で購入することが第一選択です。

親が子供の住居購入のために資金を援助する場合には、「住宅資金贈与の特例」を活用できます。

この制度により、一定額の贈与税が非課税となるため、共有名義を避けることができ、節税効果にもなります。

相続が発生した場合

相続が発生した場合のリスク回避方法について解説していきます。

遺産分割協議を行い、不動産を特定の相続人の単独名義にする

遺産分割協議（相続人全員で話し合うこと）を行い、不動産を特定の相続人の単独名義にするのが最もシンプルな方法です。

不動産を分割する方法には、現物分割、代償分割、換価分割といった方法があります。

• 現物分割：長男が土地と建物、次男が現金というように、価値を均等に揃える方法
• 代償分割：遺産が土地しかない場合、長男が土地を相続し、長男が次男に相続分に見合った現金を支給して精算する方法
• 換価分割：不動産を売却して、売却代金を相続人同士で分け合う方法

現物分割が一般的によく使われる方法です。

法定相続分で不動産登記を行い、自身の持分を売却する

他の相続人が音信不通の場合や、協議を拒否している場合でも、法定相続分の通りに不動産を登記することができます。

登記が終わったら後、自身の持分のみを不動産業者に売却することで、不動産の共有名義から外れて、まとまった現金を得ることができます。

すでに共有している場合

共有名義のデメリットや、共有名義を避ける方法についてお伝えしてきましたが、すでに共有名義で物件を所有している方もいると思います。

共有名義のマンションを所有していることで、トラブルや不都合が生じているようでしたら、すぐに共有を解消することをおすすめします。

これからのトラブルやリスクを回避するために、共有名義から外れる方法について解説します。

共有者全員の合意を得て不動産全体を売却する

共有者全員の合意を得て、マンション全体を売却するのがシンプルな方法です。

売却価格を共有持分割合に応じて共有者それぞれに分配することで共有名義を解消することができます。

合意を得て一斉に売却することで、１人の所有者に売却できるため、通常の不動産の売却と同じように、相場通りの価格となります。

ただし、共有者全員の合意を得られないと、マンション全体としては売却ができないため、相場価格での売却は困難です。

共有者間で持分を売買する

他の共有者へ自分の持分を売却するという方法です。

自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらうことで、マンションの共有名義から抜けることができます。

たとえば、兄弟２人がマンションの共有名義になっているとします。

兄の持分を弟が買い取ることで、兄は共有名義から抜けられ現金が手元に入り、弟はマンションを単独名義にできるため、お互いにメリットがあります。

ただ、他の共有者が買い取ってくれるかどうかは、共有者同士の話し合い次第です。

また、逆に他の共有者の持分を買い取るという方法もあります。

他の共有者の持分を買い取って一本化することで、共有名義が解消でき、単独名義の所有物件とすることができます。

ただし、相手が持分を売却してくれるかどうかは交渉が必要です。また、買い取るための資金も必要となります。

自身の持分を専門の不動産業者に売却する

共有者間での売買が困難な場合には、自分の持分のみを第三者に売却するという方法があります。

自分の共有持分は、他の共有者からの合意がなくても自由に売却することができます。

ただし、共有持分のみを買い取っても、他人と共有名義になり、自由に活用ができないため、一般の個人や不動産業者は買い取ってはくれません。

ですが、共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者であれば、共有不動産の活用ノウハウや法的知識が豊富なため、一部の共有持分のみでも買い取りが可能です。

また、一部の共有持分を買い取った後、他の共有者と話し合いのもと、話をうまくまとめて、全体売却をするケースもあります。

他の共有者が売却に消極的、意見が合わない、トラブルに巻き込まれそうなど、共有関係でお困りの方は、共有持分の専門買取業者への売却を検討しましょう。

このサイトを運営している株式会社AlbaLInkでも共有持分の買取を行っており、共有不動産の活用ノウハウや経験が豊富ですので、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

共有名義でのマンション所有のリスクやその回避方法について解説してきました。

マンションを共有名義にすることで、自由な売却や賃貸、修繕が難しくなるだけでなく、管理費や税金の支払いでトラブルが生じることもあります。

特に離婚や相続の際には大きなトラブルの種になることがあります。

購入前であれば単独名義での購入を検討する、相続時には遺産分割協議を通じて単独名義にするなど、状況に応じた対策が求められます。

ですが、既に共有している場合でも、専門の不動産業者に共有持分を売却するなどの方法でリスクを軽減することが可能です。

ぜひ一度、共有持分の専門買取業者に相談してみることをおすすめします。