株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
生きている親の家を売らないと将来子供に起きる悲劇
親が生きているうちに家を売らないと、将来的に次のような悲劇が子供に起きるおそれがあります。
これらの悲劇の具体的な内容をご説明します。
老朽化が進行する
家は時間が経てば経つほど老朽化していくものです。生きているうちに家を売っておかなければ、言わずもがな朽ち果てた家が子供に引き継がれてしまいます。
相続後に子供が住まない場合、家を売りに出すのが一般的ですが、老朽化が進行した家は買い手がつきにくく、維持費・税金ばかりがどんどんかさんでいきます。空き家状態の長期化にともない老朽化はさらに深刻になっていき、不動産価値は下がる一方です。
ボロボロになった家は不動産業者に売却を断られることもめずらしくなく、処分しようにもできない状況となる恐れがあります。売りに出すためには建物を解体するはめにもなるかもしれません。解体には100万円は下らない費用がかかります。
また、建物が老朽化したからといって更地にすると住宅用地の特例の対象外となって軽減措置が適用されなくなり、これまでより多額の固定資産税を納めなければなりません。
人が住むための土地の固定資産税を1/6にする特例。人が住まない土地（建物が建っていない更地など）には適用されない
参照元：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
解体して土地として売り出したとしても、買い手がすぐにつくとは限りませんので、高額な維持費・税金をいつまでも払い続けなくてはならないリスクもあります。
巷では、不動産の相続税評価額は売却益よりも安くなるケースが多いから、親の家を相続する際には家が建ったままにしていたほうが売却して現金化するより節税になるという意見もあります。
しかし、節税できてもいずれ売るであろう土地の価値が下がり売れなくなってしまっては本末転倒です。
子供に負の遺産を残さないためにも、今後空き家になる可能性がある親の家は早めに売却したほうがいいでしょう。
子供が相続トラブルに巻き込まれる
親が亡くなったあとの相続において、兄弟・親族間で最も起きがちなトラブルは家の相続人を誰にするかということです。現金のように分けやすければ良いのですが、親の家を始めとする不動産を均等に分けるのは非常に難しいため、トラブルになりがちです。
家を分けられないからには管理人や持分を決めなくてはなりませんが、スムーズにいかないケースが往々にしてあるのです。
親が生きているうちに家を売って現金化し、1円単位でお金を公平に分けられるようにしておけば、不要な相続トラブルを最小限にできるでしょう。
遺産が実家のみの場合、相続税が払えない
親から相続した遺産が実家のみの場合、相続税が払えないリスクがあります。
相続税は、相続した財産から差し引いて納めるケースが一般的なので、遺産が家しかなく自分の財産で充当できないとなれば、家を売却して現金化したうえで相続税を支払うしかありません。
ただし、親の遺産を相続した際には、亡くなった日から10ヶ月以内に相続税を納めるよう義務づけられています。
ですから、家の売却代金を相続税に充てるのであれば、家の所有権移転登記および売買契約の完了から現金化までを速やかに進めなくてはなりません。
ところが親の家を売りに出してもすぐに買い手が見つかるとは限らず、相続税の納入期限に間に合わない可能性が出てきます。
また、家の所有者が複数いる場合は全員の意見が一致しなければ売却できません。そのうえ、もし誰か1人でも相続税を払えない際には、連帯納付義務によりその分まで負担することになってしまいます。
期限までに納入しないとその分の延滞税まで課せられる場合があります。生きているうちに家を売らないと、子供に大きな金銭的負担を背負わせてしまうおそれがあるのです。
売却時の税金特例が使えなくなる
親子が同居している場合を除き、親が亡くなった後に相続した家を売却しても「居住用財産の3,000万円控除の特例」は適用されません。
「居住用財産の3,000万円控除の特例」は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。適用されれば不動産の売却益3,000万円が控除され、譲渡所得税が大幅に減税される、もしくはゼロになります。
ただし、適用の要件として、売却した不動産が実際に住んでいる自宅でなければなりません。
ですから、親が住んでいた家を相続してから売却しても適用されません。特例を適用させるためには、家に住んでいる親自身が生前に売却する、もしくは生前に子供に譲渡する必要があります。
ちなみに、適用要件は他にも複数ありますので、詳しくは国税庁HPを参照してください。
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
なお、不動産売却時に発生する譲渡所得税を軽減できる特例については、以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
相続した家でも「相続財産の3,000万控除の特例」が適用されるとは限らない
「居住用財産の3,000万円控除の特例」とは別に、「相続財産の3,000万控除の特例」があります。
「居住用財産の3,000万円控除の特例」は自身が住んでいた家を売却する際に適用される制度であるのに対し、「相続財産の3,000万控除の特例」は相続した家を売却する際に適用される制度です。
前述の通り、親から相続した家を売却して「居住用財産の3,000万円控除の特例」が適用されなかったとしても、「相続財産の3,000万控除の特例」が適用されるなら問題ないと思う方もいるかもしれません。
ですが、相続した家を売却したからと言って、必ずしも「相続財産の3,000万控除の特例」が適用されるとは限りません。
「相続財産の3,000万控除の特例」の適用には、以下の多くの要件を満たす必要があるからです。
- 建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
- マンションなどでないこと
- 亡くなった親が一人暮らしであったこと
- 相続してから3年以内に売却すること
- 1億円以下で売却していること
- 売却の際には家を取り壊すか耐震リフォームをすること
参照元：国税庁HP｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
上記のような適用要件に加え、そもそもこの特例が有効なのは令和9年12月31日までに売却した場合のみです。
このように、「相続財産の3,000万控除の特例」は要件が厳しく適用できないケースも多々あるため、子どもが住む予定がない家は親の生前に売却し、「居住用財産の3,000万円控除の特例」を適用するのが賢明と言えます。
相続財産の3,000万控除についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。
共有名義で相続してしまいトラブルが複雑化する
亡くなった親の家を子供達が共有で相続した場合、トラブルが複雑になりがちです。
共有名義の家は、持分の多さに関係なく売却の際には必ず所有者全員の同意が必要になります。誰か1人でも意見が食い違ってしまうと、ほか全員が売りたくても売却できなくなってしまうのです。
亡くなった親の家が売れなければ、孫世代以降にそのまま引き継がれます。共有者の人数が増えるにつれ問題はますます複雑化し、子供や孫たちの代まで共有者同士のトラブルを引き継いでしまいます。
親の生前に家の売却を考えたほうが良いタイミング
親の家は、以下のタイミングで生前での売却を考えるべきでしょう。
それぞれのケースについて詳しく見てみましょう。
親が施設に入ることになった
親が施設に入ると決まった段階で、家の売却を検討し始めましょう。
親が施設に入所したあとに家を売ろうとしても、施設に入った親が不動産業者とやり取りして手続きを進めるのは簡単ではないからです。
例えば、自身で車を運転できない場合は、施設から不動産業者に出向いたり、印鑑や必要書類を自宅や役所に取りに行ったりするのにも、誰かの助けが必要です。
また、親が施設に入ると、家に戻ることなく施設で亡くなるケースもめずらしくありません。
親が亡くなって自宅の相続が発生すると相続税がかかるうえ、家の売却が相続から5年以内だと短期譲渡所得となり税率が上がります。
参照元：国税庁HP No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
さらに、親が亡くなってからでは3000万円控除の特例も使えず譲渡所得税も払わなくてはなりませんので、金銭的に大きな負担を強いられるでしょう。
また、親の家を売らない場合、管理にはさまざまな費用がかかります。適切に管理できなければ家は急速に老朽化していき、近隣住民の迷惑になるだけではなく特定空き家に指定される可能性もあります。
特定空き家は税制上の優遇を受けられないうえ、自治体から空き家を取り壊すよう勧告されると従わなくてはなりません。
市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。
勧告どおりにできなければ罰金が課せられるケースもありますので、親が施設に入ることを決めたときは早く売ってしまうに越したことはないでしょう。
子供が独り立ちした
子供が独り立ちして家に住むのが親のみになったときも、家の売却を考えるのに適したタイミングだといえます。
例えば、子供が結婚して別の場所に家を建てたのであれば、気軽に実家を継ぐことはできません。住まない実家を相続しても、固定資産税や建物の管理の負担が2倍になってしまうだけだからです。
また、子供が独り立ちして遠方に住んだ場合は、実家を継いだところで実家の管理のために定期的に帰ってくるのは難しいでしょう。
そもそも、最近は実家を継ぐこと自体が少なくなってきています。昔は親が子供に家を残すのが一般的でしたが、核家族が増えた現代において住人がいなくなった実家があっても困る人も多いからです。
早めに家を売り、その資金で今の生活に適した新しい生活拠点に引っ越したほうがいいと考える人も少なくありません。食事・介護サービスが付いた住宅や高齢者向けのマンションなども増えてきており、維持・管理費もかからずにすむため人気が高まっています。
相続人同士の仲が悪い
将来的に相続人になる子供や親族間の仲が悪い際には、家を早めに売っておいたほうがいいケースが多いといえます。遺産相続の際、仲が良くても揉めるケースはめずらしくなく、仲が悪い場合には言わずもがなです。
弊社が実施したアンケートの結果、家族・親族の相続について考えたことがある人500名のうち、相続に関する不安として「家族・親族と揉めないか」を挙げた方が最も多い170名という結果となりました。
参照元：【相続に関する不安ランキング】男女500人アンケート調査｜訳あり物件買取プロ
遺言を残しておけば大丈夫だと考える方もいますが、遺言書が新たな争点になることもあります。
現金化してしまえば1円単位で分けられて、相続した家の持分などで揉めることはありませんので、生前に売っておくと揉め事の種をなくせるでしょう。
親の生前に家を売る4つの方法
親の生前に家を売る場合、以下4つの方法から選ぶことになります。
どれが最適かはケースによって異なりますが、方法を把握し、早いうちから検討しておくことが重要です。
所有者である親自身が売却する
所有者である親自身が家を売却するのが最も基本的な方法です。所有者本人であれば自由に家の売却ができますので、親が売ってしまえば手続き上に何の支障も生じません。
親自身が売却するなら「売却時の税金特例が使えなくなる」でご紹介した、「居住用財産の3,000万円控除の特例」を適用できるケースがほとんどです。
特例が使えればほとんどのケースで譲渡所得税が実質かからなくなるため、節税面にも大きなメリットがあります。
委任状を作成し子供が代理人として売却する
子供を代理人とする委任状を作成すれば、親の代わりに家の売却ができるようになります。
これを「委任代理人」といい、家を売りたくても親が入院しており手続きが困難な場合などに選べる方法です。
委任代理人には誰でもなることができ、親の代わりに家を売却する際は以下の書類を不動産業者に提出する必要があります。
- 親が署名・捺印した委任状（任意形式）
- 印鑑証明書
- 親の本人確認書類
ただし委任代理人の場合、家を売買する手続きまでは行えますが、代金の受け取りや家を引き渡す際の最終確認などは親本人が行わなくてはなりません。
親が施設に入所しているなどで不動産業者のところへ行けない場合は、不動産業者と弁護士または司法書士が親の元へ同行して確認することで売買契約が完了します。
子供に贈与してしまい売却するかを委ねる
親が生前に子どもに家を贈与して、売却するかどうかの判断を子供に委ねてしまうのも、1つの方法です。
子供に贈与すると贈与税がかかりますが、生前贈与の場合には相続時精算課税の制度により贈与額2,500万円までは非課税です。
参照元：贈与税がかかる場合｜国税庁
ただ、将来的に親が亡くなった際には、相続時精算課税制度が適用された贈与財産と新たに相続した財産を合わせた金額に税金がかかります。
結局のところ贈与税を払わなくてはならないケースもあり、贈与税の税率の方が相続税より高いため贈与・相続のどちらを選択するかは慎重に見極めなくてはなりません。
とはいえ、早期に家を現金化できることや相続トラブルを避けられる点、余裕を持って納税の準備ができることなどは大きなメリットだといえます。
なお、生前贈与を利用するメリットとデメリットについては以下の記事で紹介しています。併せてご参照ください。
【親が認知症の場合】成年後見人を立てて売却する
親が認知症や重度の精神疾患などで家をどうするかの判断ができる状態でないときは、成年後見人を立てて売却する方法が選べます。
子供が成年後見人になれば、親の生前でも家を売れるようになります。
成年後見人等は、本人の生活・医療・介護・福祉など、本人の身のまわりの事柄にも目を配りながら本人を保護・支援します。具体的には、本人の不動産や預貯金などの財産を管理したり、本人の希望や体の状態、生活の様子等を考慮して、必要な福祉サービスや医療が受けられるよう、介護契約の締結や医療費の支払などを行ったりします。
ただ、成年後見人になるには家庭裁判所から選任される必要があり、子供だからといって必ずしもなれるわけではない点に注意が必要です。
また、成年後見人になったとしても家を売る際には家庭裁判所にその旨を申請し、許可を得なくてはなりません。
なお、成年後見制度についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
親の生前に家を売却する最適な方法
親の生前に家を売却する際、以下の2点を把握しておくと最適な方法が選べます。
- 不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類がある
- 「仲介」と「買取」どちらを選ぶべきかは物件の条件によって異なる
上記2点は不動産を売却するうえで非常に重要です。
知らなければ、売却金額が大幅に安価になってしまったり、いつまでも売れ残ってしまったりするリスクがあります。
それぞれ説明していくので、ぜひご自身の不動産売却に役立ててください。
不動産業者には「仲介業者」と「買取業者」の2種類がある
意外にも知らない方が多いのですが、不動産会社には次の2種類があります。
- 不動産仲介業者
- 不動産買取業者
不動産仲介業者は、売主から売却の依頼を受けたら一般に広く買主を募集し、売主と買主の売買契約成立までをサポートします。
一方、不動産買取業者は、業者自身が買主となって売主から直接物件を買い取ります。
以下では、それぞれの不動産業者の特徴と、メリット・デメリットを解説します。
お読みいただくことで自身がどちらの不動産業者を選ぶべきかが明確にわかるようになりますので、ぜひ目を通してください。
不動産仲介業者に依頼して売却する場合
不動産の買主を探す事業をしているのが不動産仲介業者です。
不動産仲介業者は、見つけた買主と売主の売買契約が成立した際に支払われる仲介手数料から利益を得ています。
不動産を売る際に仲介業者を利用すると、高価格で売却できる可能性が高いのがメリットです。
仲介での不動産売却価格には、周辺環境および宣伝が大きく関わっています。
不動産の価格は土地ごとの相場によって異なりますので、地域によっては高価格での売却が可能です。駅までの距離や、スーパー・商業施設・学校が近くにあるなど利便性が良い不動産も高い価格がつくでしょう。
また、仲介業者は紙の広告のほか、インターネットなどにも不動産情報を掲載して広範囲に買主を募集します。世界中に買い手を募れることから、高い売却価格がつけられる仕組みになっているのです。
しかし、仲介には不動産が売れ残るリスクもあります。
仲介は不動産を買い取るのではなくあくまで売主と買主の間に立つだけの役割ですので、ニーズがない不動産は売ろうにも売れません。売れない不動産には広告費などの費用もかけられなくなり、ますます売れにくくなっていくという悪循環です。
また、仲介の場合、売却した金額から仲介手数料が差し引かれるのもデメリットだといえます。また、住んでいる家を売る場合、買主候補への内見対応を負担に感じる方も少なくありません。
不動産買取業者に依頼して売却する場合
業者自身が買主となって不動産を買い取る事業を行っているのが不動産買取業者です。
不動産買取業者は建物・土地を買い取ってリフォームし、再販したり自社で運用したりして収益化しています。
一般的に、不動産買取では家を売ってから現金化するまでの期間が非常に短いのが特徴です。仲介の場合は現金化までおおよそ4ヶ月以上はかかりますが、買取ではスピーディーに売却できます。
不動産仲介のデメリットは、仲介と比べて売却価格が安くなりがちな点です。買取の場合、周辺の土地価格相場の6〜7割程度の金額で買取金額が提示されます。買い取った不動産を商品化するために手を加える必要があることから、そのコストを差し引いた売却価格が提示されるのです。
とはいえ、不動産買取業者に依頼すればどんなに状態や条件が悪い家でも買い取ってもらえる可能性があります。
個人の買主とは異なり居住を目的としていませんので、改修して収益化する見込みさえ立てば即座に買い取ってもらえるでしょう。
売主の状況や要望にもよりますが、家の売買契約から決済までものの数日で完了するうえ、買主を探す必要がないためすぐに現金化します。
家の状態・条件が悪く買い手がつかない、仲介を断られてしまったという方は、不動産買取業者に相談してみるのがおすすめです。
「仲介」と「買取」どちらを選ぶべきかは物件の条件によって異なる
「物件の立地」と「家屋の状態」の良し悪しで、仲介・買取のどちらで売却するかを判断しましょう。
家を売却する方法を決める際には、下記の条件を基準にして検討してください。
- 立地と家屋の状態が良い場合は不動産仲介業者
- 立地と家屋の状態が悪い場合は不動産買取業者
ここからは、上記の組み合わせが最適である理由をご紹介します。
立地と家屋の状態が良い場合は不動産仲介業者
物件の立地と家屋の状態が良い場合は不動産仲介業者に依頼して売却するのがベストです。条件・状態が良い家は買い手がつきやすいため高額売却が期待できます。
駅から徒歩10分以内の利便性の良い立地で、築年数が15年程度でリフォームせずに住めるような家なら仲介がおすすめです。
一方、この条件に当てはまらない家は高額売却が期待できないうえ、いつまで経っても売れないリスクがあります。
立地と家屋の状態が悪い場合は不動産買取業者
駅から徒歩15分以上、リフォームしないと住めないほど老朽化が進んだ築20年以上の家の場合は不動産買取業者への売却を検討しましょう。
上記のケースでは仲介業者に売っても安値で買い叩かれたり、断られたりするかもしれません。
立地・状態が良くない家屋でも、不動産買取業者に相談すればすんなりと取引が成立する可能性があります。
不利な条件を抱える家の売却には、買取を専門とする業者への相談がおすすめです。
ちなみに、弊社Albalinkも、一般の買手がつかないような不動産を専門的に買い取っています。過去にはフジテレビの「newsイット！」にも訳あり物件の買取業者として紹介された実績もあります。
実際に他の不動産業者が売却を断った物件を買い取った実績も多数ございますので、売れない物件でお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
>>【親が生きているうちに実家を高額売却！】無料の買取査定を依頼
なお、仲介と買取の違いをさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
親の生前に家を売却する流れ
親の生前に家を売却する際は、主に以下の3ステップで進行します。
- まずは査定依頼を出す
- 売買契約を結ぶ
- 決済登記
上記の流れを確認していきましょう。
まずは査定依頼を出す
親の生前に家の売却を検討する際、まずは査定を受け査定額を聞きましょう。家の査定額を早めに把握しておくことで、今後の方向性を定めやすくなります。
この際に重要なポイントは、複数者に査定を依頼することです。なぜなら、業者ごとに査定価格が異なるためです。
一口に不動産業者といってもそれぞれ得意分野が異なり、不動産買取を専門とする業者とさほど知識のない業者とでは査定額や対応、スピード感に大きな差が生じるでしょう。
なお、株式会社Albalinkは不動産の買取を専門に取り扱っております。
弊社では無料査定を受け付けていますので、まだ売ると決めているわけではない方でもお気軽にお問い合わせください。
>>【親が生きているうちに実家を高額売却！】無料の買取査定を依頼
売買契約を結ぶ
各社が提示する家の査定額や売却条件を比較し、買い取ってもらう業者を決めたら売買契約を結びます。
不動産買取業者が売買契約書を作成しますので、売主は契約内容確認後に署名・捺印する流れです。
【不動産売買契約書の見本】
契約内容に疑問や不明点がある場合は必ず確認し、不安を解消しておくと後々トラブルになるのを避けられます。不動産買取に慣れている業者なら、どのような相談にも真摯に対応してくれるはずです。
決済・登記
売買契約が成立したあとは、不動産買取業者が決済をし、所有権移転登記を行います。
所有権移転登記とは家の所有者を買主に変更する手続きのことです。
専門知識がないと所有権移転登記をスムーズに進めるのは困難ですが、買取のプロである不動産買取業者は一連の手続きに精通しているため安心して任せられます。
決済・登記を終えて家を引き渡せばすべての取引は完了です。
まとめ
今回は、親が生きているうちに家を売らないと起こるおそれがある悲劇的な成り行きと、それを防ぐために重要なポイントについて解説しました。
生前に家を売却しない場合、老朽化した家屋が子供に引き継がれ、相続トラブルの種になるだけではなく、税制面で大きな負担を背負わせることになりかねません。
ですから、子どもが家を出て自立したり、家の所有者である親が施設に入ったりしたタイミングで、実家の売却について検討しておくべきでしょう。
また、相続人同士の仲が良くない場合は、相続が発生する前に（親の生前に）家を売却して現金化してしまうのが得策です。
親が生きているうちに家を売却する方法は、親本人が売るほか代理人を立てることや子供へ譲渡することが挙げられます。
不動産の売却は仲介・買取の2通りの手段がありますが、売却する家の立地や建物の状態が悪い場合は「買取」がおすすめです。
マイホームを探している個人では購入しないような立地が悪い物件や老朽化した物件も、専門の不動産買取業者は積極的に買い取ってくれます。
弊社Albalink（アルバリンク）も、売却しづらい不動産を専門に買い取っている不動産業者です。
どれだけ古い家でもそのままの状態で買い取りますので、売主様がリフォーム費用等を負担する必要は一切ありません。
なお弊社は、どなたでも申し込める、物件の無料査定サービスを行っております。
「まだ売却すると決めたわけではないけど、ひとまず査定金額を知っておきたい」という方も、ぜひお気軽にご依頼ください。
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