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田舎の実家をどうするべきか
相続が発生した、もしくは、近い将来相続が発生するであろう実家をどうするべきか解説します。
一言で言うと、相続発生前に実家の活用方法（誰が住むか等）を明確にしておき、誰も住む予定がないのであれば売却してしまうのが賢明です。
実家を賃貸物件として活用する、相続放棄する等の手段は、安直に選択するべきではないでしょう。
では、1つずつ説明していきます。
相続発生前に実家の活用方法を決めておく
相続発生前に、実家の活用方法を決めておきましょう。
実家の活用方法（誰が住むか等）を決めないまま相続が発生してしまうと、遺産分割協議の際に相続人同士で実家の活用についての意見が食い違い、トラブルになるおそれがあるからです。
また、活用方法を決めないまま実家を相続すると、結果的に実家を空き家として放置することになりかねません。
空き家を放置してしまうと、空き家の所有者は行政からの罰則の対象になる等、大きなリスクが複数課せられてしまいます。
そのような事態に陥らないよう、相続が発生する前に他の相続人や親と実家の活用方法を決めておきましょう。
実家を活用せずただ放置してはいけない
前述の通り、取得した実家を活用せず、ただ放置してはいけません。
空き家を放置している所有者には、以下のような大きなリスクが課されるからです。
実家を空き家として放置するリスク
- 固定資産税や管理費用など、金銭的負担ばかりがかかり続ける
- 行政から空き家管理について指導や勧告を受ける
- 指導や勧告に従わなかった場合「特定空き家」に指定される
空き家所有者に課されるリスクを、1つずつ簡単に説明します。
固定資産税や管理費用など金銭的負担がかかり続ける
活用していない空き家であっても不動産であることには変わりないため、実家の土地と建物には毎年固定資産税が課され続けます。
田舎の実家の固定資産税は、年間およそ10万円前後です。
活用していない実家に毎年固定資産税を払い続けるのは、非常にもったいないと感じるのではないでしょうか。
また、固定資産税だけでなく、建物や敷地内を管理するための費用も所有者が負担しなくてはなりません。
前提として、活用していない実家の管理は最低でも月1回行う必要があります。
毎月実家に出向くための交通費や、建物の破損・汚損箇所の修繕・清掃費用、敷地内に不法投棄されてしまった場合のゴミ処分費用等、管理費用の出費は際限がありません。
なお「放置している実家を月1回も管理する必要ある？」と思う方もいるかもしれませんが、放置された建物は人に使われている建物と比べて急速に劣化するので、月1回の管理は必須です。
実家管理の必要性や費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
行政から空き家管理について指導や勧告を受ける
実家を空き家として放置すると、空き家の管理について行政から助言や指導、勧告を受けてしまいます。
行政からの助言や指導、勧告を受けているにもかかわらず従わなかった場合、実家は最終的に「特定空き家」に指定されます。
保安・衛生・景観・その他の観点から、今後も放置しておくのは危険だと行政に判断された空き家
特定空き家に指定されると所有者のリスクが一気に大きくなってしまうので、行政からの助言や勧告には速やかに従わなければなりません。
様々な問題を抱えている不動産でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、高額で買い取ってくれる可能性があります。以下のボタンから金額を知ることが出来ますので気軽に相談してみましょう。
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「特定空き家」に指定されると所有者のリスクが爆増
行政から「特定空き家」に指定されてしまうと、所有者には以下のリスクが課され、金銭的な負担が一気に大きくなってしまいます。
特定空き家に指定されるリスク
- 土地の固定資産税が6倍になる
- 50万円以下の罰金が課される
- 行政代執行により実家が解体される
特定空き家に指定されると、まず土地の固定資産税が6倍に増額します。
そもそも人が住むための土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、固定資産税が1/6されています。
ですが、特定空き家が建っている土地は住宅用地とは認められません。
そのため、特例の対象外となり、結果として土地の固定資産税が6倍になってしまいます。
また、特定空き家に指定されると、行政から50万円以下の罰金を課されます。
さらに、罰金の後に行政代執行（行政による空き家の強制解体）が行われ、解体工事の費用はすべて所有者に請求されます。
解体費用は建物の規模や構造によって異なりますが、およそ数百万～1,000万で非常に高額です。
このように、特定空き家の所有者には、莫大な金銭的負担がのしかかってしまうのです。
活用しない実家は売却するべき
実家の活用方法が決まっていないなら、売却して手放してしまうのが賢明です。
実家を売却してしまえば、所有者は税負担や管理の義務など、前述した多くのリスクから解放されるほか、売却代金がまとまった現金で手に入るので金銭的にむしろプラスです。
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立地が悪い田舎の実家、相続後しばらく放置して劣化してしまった実家などもお気軽にご相談ください。
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賃貸利用は慎重に検討する
誰も住まなくなった実家を賃貸物件として第三者に貸し出すという手段もありますが、実家の賃貸経営は安直に始めてはいけません。
実家の立地や建物の状態が良くなければ、そもそも入居者を確保できないからです。
具体的には、以下のような条件を満たしている実家でなければ、継続的に入居者を確保するのは難しいでしょう。
- 立地
-
- 最寄り駅まで徒歩圏内
- 利用できる電車やバスが1時間に6本以上ある
- 建物の状態
-
- 建物の外観や内観を一見して老朽化が感じられない
- 雨漏りなど、直ちに修繕が必要な箇所がない
このような条件を見ると「立地はどうにも変えられないけれど、建物の状態はリフォームで改善できる！」と思う方もいるかも知れません。
しかし数百万円のリフォーム費用を、月数万円の家賃収入で黒字にするには、不動産経営の深い知識や経験を持っていなければ難しいでしょう。
実家の条件がよほど良い、もしくは、所有者が不動産の知識や経験を豊富に持っている場合を除き、実家の賃貸経営は安易に始めるべきではありません。
実家がいらない場合は相続放棄を検討すべきか
相続財産の中にいらない実家（不動産）が含まれていた場合、相続そのものを放棄しようと考える方もいるでしょう。
ただし、相続放棄を検討する際は、以下3点を念頭に置いてください。
- 実家だけを選択して相続放棄することはできない
- 相続放棄をしてもすぐに実家の管理責任から解放されるわけではない
- 債務超過の場合は相続を「限定承認」するのも賢明
1つずつ解説します。
実家のみを相続放棄することはできない
特定の財産のみを限定的に相続放棄することはできません。
相続放棄の定義は、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないことだからです。
実家の相続を放棄したら、現金や形見の品など、相続したい財産も継承できなくなってしまう点には注意しましょう。
相続放棄してもすぐに実家の管理責任から解放されるわけではない
相続放棄をしても、実家の管理責任からすぐに解放されるわけではありません。
民法940条では以下のように定められているからです。
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
引用元：民法940条
前提として、相続には相続順位が定められていて、あなたが相続放棄をしたら実家の所有権は次の相続人が引き継ぐことになります。
次の相続人が実家の管理を始められる状態になるまで、あなたは自己の財産と同等の注意を持って実家を管理しなければなりません。
もし次の相続人が実家の管理を始められる状態になる前に実家が破損・倒壊等して第三者に被害を被ったら、あなたも責任を問われるおそれがあるので注意してください。
相続放棄した財産の管理責任について、詳しくは以下の記事で解説しています。
債務超過の場合は相続を「限定承認」するのも賢明
相続財産が債務超過している場合は、相続を「限定承認」する方法もあります。
債務超過とは、総合的にプラスよりマイナスの財産（負債）が多く、プラスの財産をすべて売却したとしても負債を返済しきれない状態です。
そして、相続財産が債務超過している際に取られる手段の1が「限定承認」です。
限定承認とは、プラスの財産と同価値のマイナスの財産のみを引き継ぐことです。
つまり、プラスの財産を超過したマイナスの財産は放棄できます。
「実家は相続したいけど、被相続人が債務超過の状態で亡くなったから全ての遺産は相続したくない」
「被相続人が残した負債を全て把握しきれない…実家は相続したいけど、あとから新たな負債が見つかるのが恐い！」
このような方は、マイナスの財産をプラスの財産の範囲で限定的に相続（限定承認）するのが賢明でしょう。
田舎の実家は正しい知識を持てば売却可能
実家の活用方法が決まらないのであれば、相続後に実家を売却してしまうのがベストでしょう。所有者は実家を放置する多大なリスクから解放されますし、売却代金を得られるからです。
田舎の物件は売れにくいと一般的には言われますが、正しい知識さえ持っておけば誰でも田舎の実家を売却できます。
というわけでこの章では、田舎の実家を売却する前に絶対に知っておくべきことを、不動産売買のプロの視点から簡潔に解説します。
田舎の実家が売れないと言われる理由
そもそも田舎の実家が売れにくいと言われる理由は大きく3つあります。
- 田舎の物件は日常生活を営むうえで不便
- 建物の老朽化が著しい
- 売却活動をしてくれる不動産仲介業者が少ない
まずはあなたの実家が売れにくい理由を、明確に理解しましょう。
田舎の物件は日常生活を営むうえで不便
田舎の物件に居住すると、日常生活を営む上で非常に不便なため、なかなか購入希望者が現れません。
具体的に以下のような条件の立地では、なかなか売れにくいのが現状でしょう。
売れにくい立地
- 最寄り駅まで徒歩圏外で、通勤や通学に時間がかかる
- 病院や小学校・中学校が徒歩圏外で子持ちの家族が暮らしづらい
- 利用できるバスや電車の本数が1時間に1～2本のみ
建物の老朽化が著しい
何世代にもわたって継承されてきた田舎の実家は、著しく老朽化していることも少なくありません。
立地が悪いことに加え、外観や内観が著しく老朽化していれば、買手の購入意欲をさらに削いでしまいます。
また、既に老朽化している物件は「すぐに建て替えなければならない」「メンテナンス費用が高額になりそう」という印象を与え、購入を躊躇われてしまいます。
売却活動をしてくれる不動産仲介業者が少ない
田舎の実家の売却活動（買主探し）に注力してくれる不動産仲介業者はそう多くありません。
そもそも不動産仲介業者は、不動産の売主と買主の売買契約成立までをサポートする役割を担っていて、売主や買主から売却金額に応じた仲介手数料をもらって利益を出しています。
にもかかわらず、田舎の実家は立地や建物の状態の悪さから、なかなか買主が現れません。もし買主が現れたとしても、田舎の実家が高額で取引されるケースは稀です。
売却金額が安ければ仲介業者がもらえる仲介手数料も安くなってしまいます。
そのため、仲介業者が田舎の物件の売却活動に注力してくれず、なかなか売却できないケースは多々あります。
田舎の実家売却は不動産買取業者を利用するべき
売れにくい田舎の実家を確実に売却したいのであれば、不動産買取業者に直接売却するのが賢明です。
不動産仲介業者が売主と買主の売買契約をサポートする役割であるのに対して、不動産買取業者は売主から直接不動産を買い取ります。
このような特徴から、田舎の実家を買取業者に直接売却するべき理由は、大きく2つあります。
田舎の実家を買取業者に売却するメリット
- 需要の少ない田舎の物件もスピーディーに買取可能
- 売主の責任を完全に免除したうえで売却できる
1つずつ解説します。
需要の少ない田舎の物件もスピーディーに買取可能
前述の通り、田舎の物件は立地や建物の老朽化故に、一般の住宅としては需要が低く、なかなか購入希望者が現れません。
しかし不動産買取業者であれば、そんな田舎の物件も1週間前後でスピーディーに買取可能です。
買い取れる秘訣は、買取業者の買取目的が「住むため」ではなく「運用するため」だからです。
一体どういうことかというと、買取業者は買い取った不動産にリフォーム等適切な処置を施したうえで運用し、収益化するために買い取ります。
例えば、田舎の老朽化した物件を買い取った場合、物件に古民家カフェ用のリフォームを施し、カフェのオーナーに売却する等します。
このように、買取業者は買取後の物件にそのまま住んだりはせず、運用して収益化します。そのため、買取の時点で住居としての需要がない物件の買取もためらいなく即決できます。
なお弊社AlbaLink（アルバリンク）も、他の不動産業者では取り扱えないような住居として需要がない物件も買取可能です。
田舎の実家の売却を検討している方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
売主の責任を完全に免除したうえで売却できる
多くの不動産買取業者は、売主の「契約不適合責任」を一切免除したうえで買い取ってくれます。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産に売買契約書にない欠陥や不具合があったとき、不動産の売主が負わなければならない責任です。
例えば、物件引き渡し後に契約書にないシロアリ被害が見つかったら、売主は損害賠償請求や契約解除に応じて責任を負わなければなりません。
しかし、買取業者に直接売却すれば、売却後に思わぬ欠陥が見つかっても売主が責任を負う必要はありません。
そもそも買取業者は、買取後の物件に運用のための適切な処置を施す前提で買い取ります。ですから、買取後の物件に欠陥が見つかっても全く問題ないのです。
築年数が経過した実家は、シロアリや雨漏り等の思わぬ欠陥が隠れていることが多々あります。
そのため、契約不適合責任を免除してくれる買取業者に直接売るのが安心です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、もちろん契約不適合責任を免除したうえで不動産を買い取っています。老朽化した実家もお任せください。
>>【売主様の責任一切免除】老朽化した実家もそのまま買取可能です
実家売却の手順
実際に不動産買取業者に実家を売却する際の、3ステップをご紹介します。
複数社に査定を依頼する
まずは複数の不動産買取業者（3社程度）に査定を依頼します。
複数社に査定を依頼するのは、査定価格の比較対象を持ち、より高額な売却を狙うためです。
買取業者はそれぞれ取り扱いが得意な不動産の種類が異なります。そのため、田舎の築古物件に特化した買取業者であれば、そうでない買取業者より高額な査定価格を提示してくれるでしょう。
弊社も田舎の築古物件を豊富に買い取っています。ぜひ無料査定をご利用ください。
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1社に絞って売買契約を結ぶ
複数社に査定を依頼した後、最終的に1社と売買契約を結びます。
不動産買取業者を1社に決めるときは、1番高額な査定金額を提示した買取業者ではなく、1番信頼できると感じた買取業者を選びましょう。
査定価格だけで判断すると、契約の直前に金額を大幅に下げられる等、思わぬトラブルに発展するリスクがあるからです。
1番信頼できると感じた買取業者に、他社でもらった1番高額な査定金額を提示して交渉してみるの賢明でしょう。
売主の思いを大切にしてくれる買取業者であれば、あなたが提示した価格に近づくよう上席に話をするなど、努めてくれるはずです。
決済＆引き渡しを行う
売買契約を結んだら、代金の決済と物件の引き渡しを行います。
不動産買取業者に直接売却する場合、売買契約から物件の引き渡しまでの期間は最短1週間前後です。
一方、仲介業者に売却活動を依頼した場合は、個人の買主が現れるのを平均3カ月～半年ほど待たなければなりません。
なるべく早く実家を売却＆現金化したい方は、買取業者に直接売却してしまいましょう。
田舎の実家を高額売却するための3つのテクニック
「どうせ売るなら1円でも高く売りたい！」というのが、全ての売主さんの本音ではないでしょうか。
以下では、田舎の実家をできる限り高額で売却するための3つのテクニックを、不動産売買のプロの視点から解説します。
可能な限り高額売却を望むなら仲介業者へ依頼する
可能な限り高額な売却を望むのであれば、まずは不動産仲介業者に売却活動を依頼しましょう。
住居として需要がある物件であれば、仲介業者に売却活動を依頼して市場相場前後での売却が見込めるからです。
我々不動産買取業者は、市場相場から買取後のリフォーム費用等を差し引いた金額で買い取りますので、どうしても市場相場より安い金額での買取になってしまいます。
ですから、市場相場前後での売却を狙うのであれば、まずは仲介業者に売却活動を依頼するのが賢明です。
ただ、そもそも住居として需要がない物件であれば、仲介業者に売却活動を依頼しても買主は現れず、永遠に売れ残ってしまいます。
買取業者は、そのような物件にも金額をつけて、ほぼ確実に買い取れるのが最大の強みです。
「仲介業者に売却活動を依頼したけど半年以上売れ残っている」
「そもそも仲介業者に売却活動を断られた」
そのような方は、ぜひ我々買取業者を頼ってください。我々がお客様のお力になれれば幸いです。
実家を放置し続けない
高額な売却を望むのであれば、実家を放置し続けてはいけません。
誰も住んでいない建物は定期的な清掃や換気が行われない故に、人が住んでいる建物より急速に老朽化する傾向があるからです。
建物は今後も老朽化し続ける一方なので、今日が1番高く売れる日だと言えます。
今以上に建物が老朽化する前に、なるべく早く実家を売却してしまいましょう。
安易にリフォームや解体工事を行わない
売却前の実家を安易にリフォームしたり解体したりしてはいけません。
売却前に行ったリフォームや解体が、買主のニーズにマッチするとは限らないからです。
買主のニーズに合っていないのであれば、リフォームや解体の工事費用を上乗せした金額で購入してもらうことはできません。
例えば、日本の少子高齢化が進んでいるからといって、売主の独断で建物内にバリアフリーのリフォームを施したとします。
しかし、購入希望者が若い新婚夫婦であれば、バリアフリーのリフォームによって享受できるメリットはほとんどありません。そのため、リフォーム費用を上乗せした金額では、高すぎて購入してもらえないでしょう。
また、売却代金に工事費用が上乗せできないだけならまだしも、そもそも買主が現れなければ工事費用がまるまる赤字になってしまいます。
加えて、建物を解体して売れ残った場合は、翌年から土地の固定資産税が6倍に増額します。
このような理由から、売却前の実家に安易にリフォームや解体をするべきではありません。
まとめ
相続や生前贈与で取得した田舎の実家を、どうするべきか解説しました。
結論、活用方法が明確でない実家は、相続後に売却してしまうべきと言えます。
反対に、1番やってはいけないことは、相続後に実家を空き家として放置することです。
放置された空き家の所有者には、固定資産税や管理費用等の金銭的負担はもちろん、国からの罰則の対象になる等、多くのリスクを課されてしまいます。
実家の活用方法にお悩みでしたら、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社は、他の不動産業者では取り扱えないような不動産も積極的に買い取っています。
立地が悪い田舎の実家や、老朽化が著しい実家にも、キチンと金額をつけて買い取れます。
我々がお客様のお役に立てれば、嬉しく思います。
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