株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
孤独死とは？
孤独死（こどくし）とは、主に一人暮らしの方が自宅などで誰にもみとられずに亡くなり、一定期間発見されないケースを指す言葉です。
法律上の厳密な定義がある用語ではありませんが、日常語として広く用いられています。
孤独死物件は事故物件に該当するか？
「事故物件」は法令上の定義はありませんが、国土交通省のガイドラインに基づき、心理的瑕疵の有無で実務上判断されます。
孤独死の場合、状況によって事故物件に該当するかどうかが分かれます。
- 事故物件に該当する死因
- 殺人（他殺）／自殺／事故死／遺体の発見が遅れて物件に汚損が生じた自然死（病死・老衰）、孤独死
- 事故物件に該当しない死因
- 自然死（病死・老衰）／不慮の事故死（階段からの転倒や浴室内の転倒など）
事故物件に該当しないケース
- 病気や老衰による自然死
- 転倒・誤嚥など日常生活に起因する事故死
居室内での老衰・病死といった自然死や、転倒・誤嚥など日常生活の不慮の事故は、原則として事故物件に該当せず、告知は不要とされています。
ただし、社会的影響が大きい場合や、相手方からの質問があった場合には、判明している範囲での説明が求められます。
事故物件に該当するケース
- 殺人・他殺
- 自殺
- 孤独死（発見が遅れ、特殊清掃や大型リフォームが必要な場合）
発見の遅れ等により腐敗・強い臭気が生じ、特殊清掃や大規模な原状回復を要したケースは、取引判断に影響し得るため原則告知が必要です。
賃貸では発覚から概ね3年経過後、特段の事情がなければ告知不要とされますが、売買は画一的な年限がなく個別判断となります。
特殊清掃とは
通常のハウスクリーニングでは対応できない現場で、体液・血液等の除去、消毒・害虫処理、脱臭（機材使用を含む）まで行い、衛生・臭気を回復する専門清掃を指します。
特殊清掃が必要なケース
次のような状況では、通常、特殊清掃の対象と判断されます。
- 発見遅延により体液が床材・下地へ浸潤している
- 強い腐敗臭が残り、機材を用いた脱臭が不可欠
- 血液・体液の付着や害虫発生が見られる
- 清掃に加え、内装材の撤去・交換など原状回復工事が必要
なお、孤独死の特殊清掃必要については、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
孤独死物件の売却価格相場
孤独死物件の売却相場は、「事故物件に該当しなければ通常相場、事故物件に該当すれば通常相場の20〜50%下落」とよく言われます。
しかし、実態はそれよりも深刻で、値引きをしても買い手が付かず売れ残ってしまうケースも少なくありません。
不動産を売る方法には大きく2種類あり、もっとも一般的な手法が「仲介」を利用した売却です。
仲介業者とは、売主と買主の間に入り契約成立までをサポートする不動産会社を指します。
仲介では、購入者の多くがマイホーム用途で物件を探しているため、「何かしらの問題を抱えている物件」は、敬遠される傾向にあります。
孤独死物件を仲介で売却する際、障壁となるのは「告知義務」の問題です。
告知義務とは、買主の意思決定に関わる重要な事実について売主が買主に説明しなければならない義務です。
ガイドライン上「事故物件」に該当する孤独死の場合、買主への告知が必要となります。
事故物件扱いになると心理的抵抗感から購入を避ける買主は多いため、部屋の状態が良好であっても売れない可能性が高くなります。
一方、ガイドライン上「事故物件」に該当しないケースでも、油断はできません。
国土交通省のガイドラインは施行されてから日が浅く、不動産業者の間で判断基準が十分に浸透していないのが現状です。
つまり、ガイドライン上は「事故物件」に該当しない孤独死物件であっても、依頼する不動産業者の判断によっては買主への告知が必要とされるケースがあります。
さらに、人口減少が進む地方などに所在する孤独死物件の場合は、告知義務が加わることで売却はますます期待できなくなります。
売れる見込みが低いと判断した場合は、仲介以外の売却方法も視野に入れるのが賢明です。
孤独死物件を売却する2つの方法
孤独死物件の売却方法には、仲介と買取の2つがあります。
どちらを選ぶべきかは、物件の状態や立地によって以下のように変わります。
仲介・買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
仲介で売却する
事故物件に該当せず、需要も見込める物件であれば、仲介に依頼したほうが高値で売却できる可能性があります。
ただし、判断を誤ると後々トラブルにつながる可能性があるので慎重な判断が必要です。
その理由は「孤独死物件の売却相場」で述べたとおり、「明確に事故物件ではない」と言い切れないケースもあるからです。
明確に否定できない物件については、仲介業者がトラブルを避ける目的で「事故物件」として売り出す可能性もあります。
結果として、実質的には事故物件と同様に売却が困難となる可能性があるのです。
たとえば、親が亡くなった際に「部屋の状態もそれほど悪くないし、事故物件にはならない」と自己判断して仲介を依頼したとします。
しかし、不動産会社が「グレーな物件」と判断すれば、告知義務ありとして扱われることで成約が決まりづらくなります。
上記のような流れになると費用回収を見込んで行った清掃やリフォームが無駄になり、売れ残って赤字を抱えることにもなりかねません。
「事故物件に該当しない」と断言できない物件については、仲介ではなく買取業者への依頼に切り替えることをおすすめします。
事故物件に強い不動産買取業者に売却する
仲介が買主を探す業者であるのに対し、不動産買取業者は、売主の物件を直接買い取る業者です。
買取業者に依頼する場合はリフォームや特殊清掃を行う必要がありません。
物件を仕入れた後、自社の力で価値を引き上げた上で再販することで収益を得るビジネスモデルだからです。
数ある買取業者の中でも、事故物件に強い買取業者を選ぶことが重要です。
事故物件の取り扱い件数が多い業者ほど、再販・活用ノウハウがあり、リスクを必要以上に恐れずに高い査定額を提示できます。
たとえば、1,000万円の価値を引き出せる事故物件を、取り扱い件数が多いA社と少ないB社に査定依頼したとします。
- 事故物件の取り扱い件数が多いA社
- 事故物件を再生させる知見や手法が確立されているため、その価値に近い900〜1,000万円の査定額を提示する
- 事故物件の取り扱い件数が少ないB社
- 再販や活用のノウハウが乏しく、さまざまなリスクを警戒するあまり、同じ物件でも700万円程度の査定額にとどまる
このように、孤独死物件の売却先を選ぶ際は、取り扱い実績が多い買取業者に依頼することが大切です。
事故物件に強い買取業者の見極め方については、「買取業者選びのポイント」で解説します。
孤独死物件を売却する流れ・注意点
孤独死物件は亡くなった方の葬儀を終えた後、次のような流れで売却を進めます。
- 相続登記を行う：名義を被相続人から相続人へ変更する手続きを済ませる
- 売却方法を決める：仲介業者・買取業者のどちらに依頼するか決定する
- （仲介の場合）特殊清掃と遺品整理を実施する：専門業者による消臭・除菌と残置物の撤去を行う
- 不動産会社へ査定依頼し、売買契約を結ぶ：孤独死が生じている旨を不動産会社に告知した上で売買契約を締結する
- （仲介の場合）売却活動を行う：仲介業者による内覧対応や広告掲載を通じて買主を探す
- 孤独死物件を引き渡す：売却代金の決済と同時に物件を引き渡す
上記のように、孤独死物件の売却には多くの準備や確認を行う必要があり、すべてを一人で進めるのは簡単ではありません。
手続きが多くお困りの際は、買取業者に相談することで、売却に必要な手続きをサポートしてくれます。
弊社アルバリンクも、登記から特殊清掃・売却まで一括対応する事故物件に強い買取業者です。
スピーディーかつ丁寧な対応を心がけており、Google口コミでは以下のような星5つの評価もいただいております。
実家を相続したものの十数余年にわたり空き家になりました。
大切な実家の維持管理に努めながらも将来の心配が募るばかりでした。
この度、岡山支店の布施様に担当いただき無事に新しい所有者様に引き継がれることになりました。
査定から契約、決済の一連の手続きに丁寧な説明とスピード感ある御対応に安心安全に着実に進めて頂きありがとうございました。
株式会社アルバリンク様のネットワーク力や対応力・販売力と、何より誠実確実に対応して頂いた布施様に担当いただき大正解でした。
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先日親族の事故物件を相続することになり、地元ではうまく買取業者さんを見つけることができず、ネットで御社のHPを見つけて処分をお願いすることにしました。
担当の児島様には、遠方にも関わらず査定から諸々の手続きを迅速に行っていただき、非常に助かりました。
こちらで用意する書類や手続きについてもとてもわかりやすく教えていただき、スムーズに売却を終えることができ感謝しております。
ありがとうございました。
孤独死が発生した物件の売却をご検討中の方は、一人で抱え込まず、まずはアルバリンクまでご相談ください。
無料査定・無料相談は、随時受け付けております。
孤独死物件の売却で損しない｜買取業者の選び方のポイント
孤独死物件の売却で損をしないためには、信頼できる買取業者を選ぶことが何より重要です。
信頼できる買取業者を選ぶポイントは、以下の3つです。
事故物件に強い買取業者おすすめ9選については、以下の記事で詳しく解説しています。
上場企業としての高い信用力
不動産買取業者を選ぶ際は、上場企業かどうかを基準に選ぶのが安心です。
上場企業は第三者からのチェックを継続的に受けており、一定の信頼性が担保されていると考えられ、取引において安心感を得やすいからです。
とくに、告知事項ありの物件では「取引中や売却後にトラブルが起きないか」と不安を抱く方も少なくありません。
買主となる企業の信頼性は、一つの重要な判断材料となります。
なお、弊社アルバリンクは、東証グロース市場に上場している事故物件に強い買取業者です。
孤独死物件の売却において安心感を重視される方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
専門知識豊富な担当者が親身に相談
孤独死物件の売却には、登記の手続き・建物の状態確認・専門業者の手配など、専門知識が必要になる場面も少なくありません。
そのため、事故物件を「専門」に取り扱う買取業者で、かつサポート体制が万全な業者を選ぶことが大切です。
事故物件に強い買取業者であれば、各専門家と連携があるので複雑な手続きから売却までワンストップで依頼できます。
事前に公式サイトなどで過去の買取事例をチェックし、事故物件に対応できる体制が整っている業者かどうかを確認しておきましょう。
高い口コミで高評価
Google口コミなどの公平性の高い口コミサイトで実際に利用した人の声を確認するのも、業者選びでは欠かせないポイントです。
利用者のリアルな評価を見ることで、強引な営業をされないか、誠実に対応してもらえるかといった、公式サイトだけではわかりにくい業者の実態をつかみやすくなります。
口コミの評価点数や、悪い評価への返信の仕方を見れば、業者としての姿勢や担当者の質をある程度読み取ることができます。
弊社アルバリンクは、公平性の高いGoogle口コミでも多くの高評価をいただいております。
市場で評価されにくい不動産もご満足いただける価格での買取を目指しています。
「いきなり契約に進められたらどうしよう」といったご不安をお持ちの方も、まずはお気軽に無料査定をご利用ください。
ご相談だけでも歓迎しています。
まとめ
孤独死が発生した物件は、状況によって事故物件として扱われることがあります。
とくに発見が遅れ、特殊清掃や大規模な原状回復が必要になったケースでは、売却時に告知義務が発生し、価格にも影響します。
トラブルを避けつつ、できるだけ多くの手取り額で孤独死物件を売却するためにも、売却方法や依頼先の選定は慎重に行いましょう。
早期売却や手間の削減を重視する場合は、不動産買取業者への売却も有効な選択肢です。
広告や内覧の負担がなく、告知義務の説明も不要になるため、心理的負担を軽減しながら売却を進められます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では事故物件に該当する孤独死物件でも、積極的に買い取っています。
無料相談や無料査定をしていますので、お気軽にお問い合わせください。
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