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告知事項とは買主の購入判断を左右する重大な瑕疵のこと
不動産取引における「告知事項」とは、買主が購入するかどうかを判断する上で重大な影響を与える瑕疵のことです。
瑕疵とは、傷や欠点などなんらかの欠陥を抱えている状態を指し、不動産では一般的に「訳あり物件」と認識される言葉です。
宅地建物取引業法で「契約を締結する前までに買主へ説明しなければならない」と定められているため、不動産に告知事項がある場合はその詳細を必ず説明する必要があります。
次に、告知事項の詳細について解説します。
売主は告知事項を買主に伝える義務がある
前述したとおり、告知事項は買主の購入判断を左右させる重大な瑕疵であるため、瑕疵の内容を伝える必要があります。
宅地建物取引業法35条では、各事項を伝えるのは義務であり、重大な瑕疵を説明しなければならないと定められており、宅地建物取引業法47条では、故意に瑕疵の事実を隠したり、不実の内容を告げたりする行為を禁止するとされています。
売主が買主へ告知事項を伝えなかった場合、次に解説する契約不適合を問われるので注意が必要です。
どのようなケースが告知義務違反となり、契約不適合でどのような罰則があるのかを見ていきましょう。
告知義務違反をすると契約不適合責任を問われる
告知事項の内容を告げずに売買契約を締結すると、売主は告知義務違反として契約不適合責任に問われます。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産に契約書に記載のない欠陥などがあった場合に、買主が売主に責任追及できる制度のことです。
契約不適合責任になると、買主に対して代金減額をしたり、損害賠償を支払ったりするなどして売主が欠陥を補完しなくてはなりません。
実際に、告知義務違反をして、契約不適合責任となった裁判例を見ていきましょう。
| 状況 | 中古マンションの購入後に、6年前にベランダで首つり自殺があった事実が発覚した |
|---|---|
| 訴え・判決 | 「本件事件を知っていれば購入しなかった」として、契約解除・売買契約約定の違約金を請求を求め、違約金640万円の損害賠償が認められた |
| 理由 | 本件瑕疵を買主に告げなかったのは、履行利益を賠償する責任があると認められたため |
こちらの判例は、マンション内で首吊り自殺があった事実を売主に告げられずに購入したケースです。
家族で平穏に暮らし続けるという履行利益を賠償する責任があると認められたので、損害賠償が認められました。この判例から、事件から仮に6年経過して風化したように思えても告知義務は残り続けることがわかります。
契約不適合責任ついては、下記の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
告知事項の対象となる4つの瑕疵
告知事項の対象となる4つの瑕疵は以下のとおりです。
- 環境的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 物理的瑕疵
- 法的瑕疵
これらの瑕疵が告知事項の対象である理由は、買主の購入する意思決定に大きな影響を与える瑕疵だからです。
なお、不動産広告で見かける「告知事項有り」というのも、不動産がなんらかの重大な瑕疵を抱えている状態を表しています。
この章では、それぞれの瑕疵の詳細について解説します。
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、物件そのものには問題がなく、物件の周辺環境に住む人が嫌悪感を抱くような状況があることです。
環境的瑕疵の代表例は、近隣にあると嫌がられる施設である「嫌悪施設」が物件周辺に存在していることです。
具体的には、下記のような施設が嫌悪施設として挙げられます。
また、近隣住民とのトラブルを抱えているケースも環境的瑕疵に該当します。
過去の事例では、売主が売買契約の際に隣人トラブルがある事実を告知せずに売却し、売買代金2,280万円の20%にあたる456万円を説明義務違反の損害として認められた事例があります。
参照元：大阪高裁平成16年12月2日判決
このケースでは、売主が住居中に隣人から「子供がうるさい」との理由で、洗濯物に水をかけられる・泥を投げられるなどで警察沙汰になった過去があるにもかかわらず、その事実を隠して売却していたようです。
この他にも近隣トラブルの代表例には「騒音トラブル」もあります。環境的瑕疵に該当する基準や騒音トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、物件そのものには問題はないが、過去に人の死が発生して住む人に心理的抵抗感を抱かせる状況のことです。
過去に、自殺や他殺、火災死が起きた物件は住む人に嫌悪感を抱かせ、本来住宅に備わっているはずの機能が欠けているとみなされるからです。
実際に、国土交通省の公表する宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインでは、下記のように記載されています。
簡単に言うと、過去に人の死が発生した不動産は、契約するか否かの判断に重要な影響を及ぼすということが書かれています。
過去には、50年前に殺人事件が起きた物件が説明すべき瑕疵にあたるとされ、売主・仲介業者への損害賠償が認められた事例もあります。
このことから、心理的瑕疵は物理的な問題ではないので、どれだけ時間が経っても風化しないことがわかります。
心理的瑕疵の詳細については、以下で詳しく解説しているのでご覧ください。
心理的瑕疵の告知義務は永遠に続く
以下のガイドラインでは、心理的瑕疵の告知義務は賃貸では3年・売買では永遠に続くとされています。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
つまり、不動産売買には時効がないので、一度心理的瑕疵物件になってしまうと永遠に告知義務を背負わなければなりません。
一方で、心理的瑕疵以外の瑕疵は、瑕疵の対象を解消さえすれば告知義務は消えます。例えば、後述する物理的瑕疵であれば、リフォームや修繕で瑕疵を解消できればその時点で告知義務は払拭できるのです。
心理的瑕疵は、時間の経過・修繕などの対処によって買主の捉え方が多少変わる可能性はありますが、告知義務自体は一生続きます。
告知義務にならないケースもある
人の死が発生した心理瑕疵物件であっても、「自然死」や「不慮の事故」は告知義務の対象になりません。
自然死や不慮の事故は、自宅内で発生することが十分に予想されるものとされているからです。
例えば、老衰や病死、階段からの転落死などは日常生活で予想されるものであるため、告知義務の対象外です。
しかし、自然死であっても遺体の発見が遅れて腐敗するなどして特殊清掃が入ると、物理的瑕疵も発生するので告知義務の対象になります。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は、物件そのものに欠陥や不具合がある状態を指します。
物理的瑕疵には、以下のような種類があります。
- 雨漏り
- シロアリ
- 地盤沈下
- 土壌汚染
- 壁のひび割れ
- 給排水管の故障
- 地中埋設物
このような欠陥は、不動産が本来備わっている機能や品質が備わっていない状態であり、物理的に買主の生活に悪影響を及ぼすからです。
実際に、購入した土地に大量の埋設物があったことが発覚し、買主がそれらの撤去にかかった工事費用3,046万円の請求が認められた事例もあります。
参照元：平成23年1月20日 東京地裁
このケースでは、契約時の特約に「売主は3ヶ月以内に請求されたものに限り瑕疵担保責任を負う」という内容の記載はありましたが、除去費用の請求が認められています。
不動産の売買契約の後に不具合や欠陥が発覚した場合、売主が買主に対して責任を負うこと。民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、以前より、売主が買主に責任追及できる範囲が広くなっている
このことから、売主が明らかに瑕疵を認識していたにもかかわらず告知義務違反を起こしていれば、特約に関係なく売主が瑕疵を解消しなければならないことがわかります。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、建築基準法・消防法・都市計画法のいずれかの法律に対して違反があり、建築制限がされている状態のことです。
本来、不動産を購入した買主は、家を自由に建て替えたり増改築したりできるはずですが、法的瑕疵物件は建築制限が課せられて自由に活用できません。そのため、瑕疵に該当するとされているのです。
実際に、売主が接道義務違反である不動産を買主に説明をせずに売却したことで、損害賠償が認められた事例もあります。
参照元：平成2年2月17日 千葉地裁
接道義務とは、建築基準法で規定された道路に、家の間口が2m以上接していなければならないとする義務のことです。
建築基準法には下記のように明記されています。
★（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
上記の規定に該当していない不動産を「再建築不可物件」と呼びます。
再建築不可物件は、度重なる建築基準法の改正によって現行の法律に適合しなくなった不動産で、法的瑕疵に該当します。
再建築不可物件についての詳細が気になる方は、以下の記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
【画像付き】不動産の告知事項を買主に伝える方法
不動産の告知事項を買主に伝える方法は、売買契約の締結前に口頭で説明・書面への記載にて告知をします。
告知しなければならないと宅建業法で定められていますが、告知事項の記載方法について明確な規定はありません。
一般的には、下記の画像のような重要事項説明書の「その他重要な事項」の部分に記載されることが多いです。
引用元：東京リバブル｜重要事項説明書
このように、契約書面に告知事項として瑕疵の内容を記載した上で、買主へ口頭でも伝える必要があります。
告知事項がある不動産は敬遠されて売れにくい【価格も下がる】
告知事項がある不動産は一般の買い手から敬遠されるため、売れにくいです。
前述したように、告知事項は一般的には訳あり物件を指すので「物件になにかしらネガティブな要素がある」と連想させるからです。
実際に事故物件に関して言えば、弊社が男女500人へのアンケート調査した結果「住んでも良い」と回答した人は、わずか28.6%でした。
事故物件に住むのは「あり」と答えのは全体の28.6%
住みたくない理由は、「なんとなく嫌」「霊感があるから抵抗がある」など、精神的・心理的なものが多く挙げられています。
このように心理的抵抗感を与えてしまう物件は、通常の不動産より価格を下げるなどして付加価値を付けなければ買主が見つかりません。
告知事項がある物件の売却相場は不動産の条件・瑕疵の度合いによっても異なりますが、通常の不動産の価格よりも20%〜80程度下がる傾向にあります。
価格を下げたとしても、告知事項がある物件は買い手に心理的抵抗感を与えるので売却は難しいと言えます。
告知事項のある不動産でも問題なく売却できる！
「告知事項のある不動産は売れない」と諦める必要はありません。
買い手の中には告知事項を気にしない人もいるので、正しい売り方をすれば問題なく売れるからです。
告知事項のある不動産の正しい売り方について解説します。
まず、不動産を売却する方法は2種類あり、「一般の不動産業者（仲介）」と「買取業者」のどちらかに相談します。
一般の不動産業者は、売主と買主の成約をサポートする業者です。不動産ポータルサイトやチラシを活用して幅広く購入希望者を募り、成約が決まるまでの期間の仲介役を担います。
買取業者は、売主の不動産を直接買い取る業者です。業者が買主となるので、販促活動などはなく、売主・買主の両方が合意した時点で売却が決定します。
一般の不動産業者・買取業者にどのような違いがあるのかは以下の記事で詳しく解説しています。
結論から言うと、告知事項のある不動産は「専門の買取業者」が最適です。
その理由を2つの売却方法を解説しながらお伝えしていきます。
一般の不動産業者に売却を依頼しても売れにくい
一般の不動産業者に、告知事項のある不動産の売却依頼をしても売れにくいです。
なぜなら、一般の不動産業者がターゲットにしているのは、一生住む家の購入を検討している一般の買い手だからです。
この章では、一般の不動産業者では売れにくい理由を下記の内容でお伝えします。
- 買主が見つかりにくい
- 契約不適合責任に問われる可能性がある
- リフォームや修繕が必要で費用がかかる
買主が見つかりにくい
前述したように、一般の不動産業者に売却を依頼すると一般個人が買い手となるので敬遠されて売れにくいです。
一般個人が買い手は、マイホームを想定して家探しをしている層なので、購入する不動産の状態を重視するからです。
例えば、告知事項のある不動産が法的瑕疵を抱えていると、建物が劣化しても建て替えできないので一生住めない可能性が懸念されて売れません。
告知事項のある不動産は、一般の買い手が現れるのに時間がかかるか、最悪の場合は永遠に売れ残る可能性もあります。
契約不適合責任に問われる可能性がある
一般の不動産業者に売却を依頼する場合、一般の個人が買主になるので、契約不適合責任を問われる可能性があります。
告知事項として伝えていなかった瑕疵が売買が決まった後に見つかった場合、買主は売主に責任追及できる権利があるからです。
仮に、売主が瑕疵の存在に気付いていなかったとしても、契約不適合責任は免責にはなりません。
そのため、売主は告知事項がある不動産を売却した後も、契約不適合責任に問われるリスクを抱えたまま過ごすことになります。
リフォームや修繕が必要で費用がかかる
事故物件の場合、リフォームや特殊清掃が売却活動において必要になるのでその分費用がかかります。
一般の不動産業者はあくまで仲介役であり、物件のメンテナンス等は売主が行う必要があるからです。
費用相場の一例として、特殊清掃の場合はワンルームで3万円〜8万円・4LDK以上だと22万円〜60万円程度かかります。
ただでさえ値下げの必要がある告知事項ありの不動産に、これらを売出し金額を上乗せすると売却は余計に難しくなります。
告知事項があるなら「専門の買取業者」への売却が最適
告知事項がある不動産は「専門の買取業者」への売却が最適です。
専門の買取業者とは、買取の中でも事故物件などの訳あり不動産に特化した業者を指します。専門の買取業者への売却が最適な理由は、なんらかの瑕疵を抱えた物件を再生させる専門家なので確実に売却できる上に、高額売却できるからです。
この章では、専門の買取業者に売却すると売主にどのようなメリットがあるのかを以下の内容で解説します。
- 価格の合意があれば最短3日で買い取ってくれる
- 契約不適合責任を免除してくれる
- そのままの状態で買い取ってくれる
価格の合意があれば最短3日で買い取ってくれる
買取業者であれば、売主・買主の双方が価格に合意すれば最短3日で売却可能です。
前述したように、一般の不動産業者は新しく買主を募りますが、買取業者は直接売主から不動産を買い取るからです。
一般の不動産業者では、需要のある物件でも売却に3ヶ月〜6ヶ月程度かかるので、買取業者のスピード感は大きなメリットと言えます。
契約不適合責任を免除してくれる
買取業者は修繕する前提で買い取るので、契約不適合責任を免除してくれます。
そもそも契約不適合責任は、不動産の知識を持たない一般の買主を保護する目的で定められている制度だからです。そのため、不動産のプロである買取業者が買い取る場合は契約不適合責任の免責の特約を設けてもらえます。
買取業者に売却すれば、売主からの契約不適合責任の通知が届く心配がありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、不動産を買い取るにあたって契約不適合責任が一切ありませんので、瑕疵を抱えている物件でも安心してお問い合わせください。
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そのままの状態で買い取ってくれる
買取業者はそのままの状態で買い取ってくれるので、リフォームや特殊清掃の費用がかかりません。
そもそも買い取った不動産をリメイクして活用する前提なので、欠陥がある物件でも買取業者が現状のまま買い取った後に業者のほうで修繕などを行うからです。
そのため、遺体の発見が遅れたことで建物に物理的な欠陥が生じたとしても、売主が特殊清掃やリフォームに手間や費用をかける必要がありません。
売れるかわからない不動産の売却活動のために、余分な費用をかけなくて済むのは買取業者の大きなメリットです。
告知事項のある不動産に住むのはデメリットが多い
告知事項がある不動産に住むのはデメリットが多いです。
瑕疵を抱えた家は、基本的に住む人の住み心地を欠く可能性が高いからです。
この章では、告知事項のある不動産に住むデメリットについて以下の内容で解説します。
- 精神的負担が大きい
- 民度が低い住民とトラブルになりやすい
- 不可解な現象が起こる可能性もある
精神的負担が大きい
告知事項のある不動産に住む1つ目のデメリットは、精神的負担が大きいことです。
住む人が告知事項に書かれた内容に関する影響を受けて、快適に住めなくなるからです。
例えば、死亡事故が起きた部屋では、住む人がその現場に足を踏み入れるには心理的抵抗感が生じますし、隣家の騒音トラブルなどがあれば不眠などを起こす可能性があります。
購入時に想像していた以上に精神的負担が大きくなる恐れがあります。
民度が低い住民とトラブルになりやすい
住民とトラブルになりやすいことも、告知事項のある不動産のデメリットです。
物件に環境的瑕疵や法的瑕疵などがある場合、周辺の不動産価値は低いので、民度の低い人が集まりやすいからです。
例として、民度が低い住民はゴミ出しが雑な傾向にあります。当然ですが、近隣住民のゴミ出しの雑さが原因で自宅に悪臭が充満したり害虫が湧いたりすれば、住む人の住み心地は大いに欠けるはずです。
告知事項のある不動産は、近隣トラブルを招きやすいと言えます。
不可解な現象が起こる可能性もある。
事故物件の場合、不可解な現象が起こって快適に暮らせなくなる可能性もあります。
科学的根拠はないので絶対ではありませんが、物が勝手に動く、誰もいない部屋で人の気配を感じるなどの心霊現象に遭遇する可能性は十分考えられるのです。
前述したように、事故物件は多くの人に心理的抵抗感を与えます。
住む人が霊感を持っていたり、神経質だったりすれば、なおさら不可解な現象によって物件へ嫌悪感を抱くでしょう。
まとめ
今回は告知事項の概要や、告知事項ありの不動産をスムーズに売却する方法を解説しました。
孤独死が起きて特殊清掃が入った告知事項ありの不動産は、その事実を購入希望者に必ず伝えなくてはなりません。しかし、孤独死があった事実を伝えると購入希望者に心理的抵抗感を与えることから、告知事項ありの物件の売却は難しくなります。
いつまでも告知事項ありの不動産を抱え続ける状況を脱却したい方は、専門の不動産買取業者に相談しましょう。専門の買取業者であれば、ネガティブな要素を抱えた不動産の取り扱いに慣れているので、確実に・好条件で売却が期待できるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は日本全国の数多くの事故物件を買い取ってきた実績をもつ、スピード買取・高額買取に定評がある専門の買取業者です。
実際に、フジテレビ「newsイット！」でボロ物件を買取・再生する業者として特集されています。
「告知事項ありの不動産は一生売れない」と諦めかけている方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。もちろん、売却前提でなくても、査定・相談のみのお問い合わせも歓迎しています。
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