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活用するあてのないマンションの空き家を所有し続けると4つのリスクがある
活用する当てもなくマンションの空き家を所有し続けるべきではありません。
なぜなら活用しなくても、所有しているだけでマンションの管理維持費や税金など金銭的負担がかかり続けるからです。また、室内の清掃や劣化箇所の修繕など管理の手間もかかり続けます。
そこでこの章では、活用する当てもなくマンションの空き家を所有し続けるリスクを具体的に4つ解説していきます。
紹介するリスクの中には、マンションの空き家所有者であるあなたであれば、薄々感じていることもあるはずです。改めてリスクを認識していただき、目的もなく所有し続けることに何もメリットなどないことにお気づきいただけたらと思います。
マンションの管理費、修繕積立金がかかり続ける
多くの分譲マンションでは毎月、管理組合への管理費と修繕積立金の支払いが必要になります。この2つの費用は、マンションに住んでいなくても、所有している限り、払い続けなくてはならないものです。
- 管理費
- 共用部などの日常的なメンテナンスのための費用
- 修繕積立金
- 約10～15年周期で行う大規模修繕工事のための積立金
上の説明を見てもらえばわかる通り、管理費も修繕積立金もマンションの住人が快適に暮らすための費用です。つまり、本来であれば支払った分、共用部の床が綺麗になったりと、その恩恵を受けられるわけです。
しかし、所有しているだけで住んでいない場合は、ただただ出費があるだけで、何の恩恵も受けられないことになります。
もちろん、共用部などが綺麗になればのちほど述べるマンションの資産価値を維持することに繋がるので、全く何の恩恵もないわけではありません。しかし、その恩恵を実感できる機会はそれほどないでしょう。
では具体的に、どれだけ管理費や修繕費がかかっているのか具体的な例をあげて見ていきましょう。以下は、首都圏の64平米(2DK～3LDK)の中古マンションの平均的な管理費と修繕積立金です。
- 管理費…約12,200円
- 修繕積立金…約10,700円
上記の条件の場合、合計で月々23000円近く管理費と修繕積立金でかかっていることになります。年に直すと27万6千円です。活用していないマンションに毎年これだけのお金を払い続けるのは非常にもったいないことです。
大規模修繕工事の前後は修繕積立金が値上がる傾向にある
通常、マンションは以下のタイミングで大規模改修を行うことが多くあります。
- 1回目…築13年～16年前後
- 2回目…築26年～33年前後
- 3回目…築37年～45年前後(以後十数年おきに実施)
上記の大規模改修が行われるタイミングの前後1年程は月々の修繕積立金が値上がりする傾向にあります。どれだけ値上がりするかは、一部屋ごとの面積にもよりますが、4000円程度値上がりすることが多くあります。
ではなぜ改修前後に値上がりするかというと、改修前は、月々の積立金では足りない分の改修費を賄うためであり、改修後は改修で目減りした積立金を補填するためです。
また、月々の修繕積立金の代わりに、大規模改修工事前に改修工事費一時金として、マンションの住人から十万円程度を徴収する管理組合もあります。もちろんこうした一時金もマンションを所有する限り支払わなくてはなりません。
1970年代～バブル期に建設されたマンションは管理費や修繕積立金が高い
1970年代とバブル期(1980年代後半から1990年代前半)に建築されたマンションは管理費と修繕積立金が他の時期に建設されたマンションより高く設定されている傾向にあります。
なぜなら、1970年代のマンションについては前節で述べた3回目の大規模修繕工事の時期に当たるためです。またバブル期に建設されたマンションは、共用部の造りが豪華なことが多いため、その分管理費も高く設定されていることが多いわけです。
固定資産税がかかり続ける
マンションの空き家を所有し続ける限り、毎年固定資産税を支払わなければなりません。
毎年1月1日時点に土地や家屋などの固定資産の所有者に課される税金
参照元：総務省｜固定資産税
一般的なマンションの固定資産税は10万～15万ほどですが、正確な金額を知りたい場合は、固定資産税の納付書に記載されていますので、確認してみてください。納付書は毎年6月頃に送られてきます。
仮に、固定資産税が10万円だとすると、前述の例に挙げたマンションの管理費・修繕積立金と合わせて、活用するあてもないマンションの空き家に、年間30万円近くもの払い続けていることになります。
恐らく、マンションの空き家所有している方の中には、漠然と管理費や税金がもったいないなぁと感じていた方もいるでしょう。そうした方も、このように具体的な金額を目にすると、改めて、いかに無駄な出費をし続けているかが実感できるのではないでしょうか。
放置すると売却の際に莫大なリフォーム費用がかかる
活用していないマンションはついつい放置しがちです。しかし、放置すると急速な勢いで室内の劣化が進んでしまいます。なぜなら、掃除や換気などが行われないため、カビが発生したり、建材に木が使われている箇所が腐食したりするためです。
その結果、いざ売却しようとした際に、多額のリフォーム費用がかかることがあります。なぜなら、放置され、劣化が進んだマンションの空き家など、そのまま売ろうとしても、一般の個人の買手には見向きもされないからです。
通常、2LDK～3DKのマンションの内装と設備のリフォームを行うと、100万円～300万円ほどかかります。しかも、これだけ費用をかけてリフォームしても売れる保証はありません。もし売れなければリフォーム費用がまるまる赤字になってしまいます。
ただし、ここで述べた売却のためにリフォーム費用がかかるというのは、一般的な不動産仲介業者に依頼して売却した場合です。
不動産買取業者に依頼すれば、放置され、室内の劣化が進んだマンションの空き家でもそのままの状態で買い取ってもらえます(仲介と買取の詳しい説明については「仲介と買取の違い」をご確認ください)。
なお、弊社Albalinkは空き家に特化した買取業者です。そのため、これまでも数多くの放置された空き家を買い取ってきました。放置してしまっているけれど、お金をかけずに手早くマンションの空き家を売却したいという方は、是非一度弊社にご相談ください。
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なお、マンションの空き家を放置するリスクについては、こちらの記事もご確認ください。
資産価値が下がり売却しにくくなる
前節を読んで、「自分は所有しているマンションの空き家を定期的に掃除して、修繕もしているから大丈夫」と思った方もいるかもしれません。しかし、そのように手間ひまをかけて管理をしたとしても、リスクは残ります。
なぜなら、あなたが所有する部屋をどれだけ労力と時間をかけて管理したところで、時間とともに、下記の表のようにマンション全体の老朽化は進み、資産価値が落ちていくからです。
| 物件価格 | 価格下落率 | |
|---|---|---|
| 築6～10年 | 5500万円 | ▲7.5% |
| 築11～15年 | 5200万円 | ▲12.5% |
| 築16～20年 | 4500万円 | ▲12.7% |
| 築21～25年 | 3650万円 | ▲15.5% |
| 築26～30年 | 2430万円 | ▲22％ |
参照元：REINS TOPIC（築年数から見た首都圏の不動産流通市場）
マンション全体の築年数が古くなり、老朽化が進めば、そのマンションの一室であるあなたの部屋も当然、売却しにくくなります。仮に売却できたとしても、高額売却は望めないでしょう。
マンションの空き家は絶好の売り時！早く売るべき3つの理由
この記事をお読みいただいている方は、マンションの売却を検討されている方でしょうから、前章をお読みいただき「やはり使うあてのないマンションの空き家は、早めに売却した方がいいんだな」というように感じていただけたのではないでしょうか。
その一方で、いざ売却を考え始めると「本当に今売却してもいいのだろうか？」「売却にはもっと良いタイミングがあるのではないか？」といった不安が頭をよぎる方もいるかもしれません。
しかしそうした不安に一言でお答えすると、マンションの空き家は今(2023年7月現在)が絶好の売り時です。そう言い切れる3つの理由を、具体的なデータを挙げて説明します。
【理由1】中古マンションの売却価格が上昇傾向中
マンションの空き家は今が売り時である1つ目の理由は、2023年7月現在、中古マンションの売却価格が上昇傾向にあるからです。
下記は、レインズによる首都圏(1都3県)の2022年5月～2023年5月までの成約単価ですが、一時的な下落はあるものの、基本的には右肩上がりを維持しています。
なお、レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報交換オンラインシステムのことです。これは、プロの不動産業者も活用しているシステムです。
上の表を見てもらえばわかる通り、東京都では直近の3ヶ月は連続で単価が上昇しており、2023年5月時点で95万/㎡で取引されています。
東京以外の3県についても、埼玉は2023年に入ってから3ヶ月連続で単価が上昇しており、基本的には上昇傾向にあると言えます。
千葉も2023年に入ってからは単価上昇月の方が多く、4月、5月は連続で上昇しています。
神奈川については2023年に入ってからは値を下げている月も多いですが、2022年5月～2023年5月までを通して見れば、単価は上昇傾向にあるといえます。
このように単価が上昇している理由としては、世界的なインフレによる建築資材の価格高騰が挙げられます。また、新築マンションの値が上がり過ぎて、中古マンションの需要が高まっていることも理由の1つです。
いずれにせよ、今がマンションの空き家を高く売るための良いタイミングであることは間違いありません。
【理由2】在宅ワークの広がり
前節で、中古マンションの単価が上昇していることをお伝えしましたが、それを読まれた方の中には「でもそれって首都圏の話でしょ？自分が所有しているマンションは地方にあるからあてはまらない」と思われた方もいるかもしれません。
しかし、在宅ワークが広がり、どこでも働けるようになった現在、地方への移住者は増加傾向にあり、それに伴い、地方都市にあるマンションの需要も高まっています。
残念ながら、直接、地方移住者が増加していることを示すデータは見つけられませんでしたが、東京からの転出者は2018年から2022年の5年間で約2万人増加しています。そして、その一部が地方への移住者であると推定すれば、間接的にではありますが、地方移住者は増加しているといえるでしょう。
参照元：総務省(住民基本台帳人口移動報告 2022年(令和4年)報告)
一方で、コロナ禍が落ち着きをみせつつある現在、再び東京への人口流入が増加してきているというデータもあります。だからこそ、地方都市にあるマンションの空き家も、少しでも需要が見込める今このタイミングで売却するのが賢明です。
【理由3】住宅ローン金利がバブル以降最低水準を維持している
マンションの空き家は今が売り時である3つ目の理由は、2023年7月現在、住宅ローン金利が史上最低水準を維持しているからです。
実際、下のグラフを見てもらえばわかる通り、2023年7月時点の変動金利は0.4％程で、フラット35(全期間固定金利)も1.7％程まで落ちています。バブル期には変動金利が8.6％を記録したこともあり、それからの約30年間で現在が最も低金利となっています。
引用元：ダイヤモンド不動産研究
住宅ローンの金利が低ければ、買い手にとってはローンを組みやすく、マンション購入のハードルが下がります。金利面でマンション購入のハードルが下がっている現在は、絶好のマンションの売り時であるといえます。
日銀の前総裁黒田氏は長年、超低金利による金融緩和政策を取ってきました。その方針は2023年4月に植田新総裁が就任した後も今のところ変わりません。ただし、いつ金利引き上げへ舵が切られるかはわかりません。だからこそ、待ったなしでマンションの空き家は少しでも早く売却すべきです。
マンションの空き家のベストな売却方法は状況によって異なる
マンションの空き家を売るのに今が絶好のタイミングであることをお分かりいただけたかと思います。そこでこの章では、具体的な売却方法について解説していきます。
そもそも不動産の売却方法には「不動産仲介業者による売却」と「不動産買取業者による売却」の2つがあります。この2つの売却方法の違いについてまず説明します。そのあとで、どういったマンションの空き家がどちらの売却方法に適しているのかを具体的な条件を挙げて解説します。
なお、これから説明する「仲介」と「買取」の違いについては、下記の記事でも解説しておりますので、参考にしてください。
仲介と買取の違い
不動産の売却には「不動産仲介業者による売却」と「不動産買取業者による売却」の2つの方法があるとお伝えしました。この2つの大きな違いは下図を見てもらってもわかる通り、仲介の場合は買い手が一般の個人であるのに対し、買取の場合は買取業者自身が買い手であるということです。
以下は、仲介業者による売却と、買取業者による売却の違いをまとめた表になります。
| 仲介業者による売却 | 買取業者による売却 | |
|---|---|---|
| 買い手 | 一般の個人 | 買取業者自身 |
| 買い手の目的 | 居住目的 (購入した物件に住むため) |
事業目的 (買取後、物件を再生させ再販・運用するため) |
| 売却方法 | 仲介業者がネットや店頭で広く買い手を募って売却する | 売主が買取業者に買取を依頼する |
| 売却価格 | 市場価格 | 市場価格よりは安くなる |
| 売却までの期間 | 3カ月～半年 (需要がなければ永遠に売れない) |
買取業者が利益が出ると判断し、売主が買取価格に納得すれば売却可能 |
| メリット | 一般の個人の需要と合致する不動産であれば、売主の希望価格で売却できる可能性があること | 仲介で売れない物件でも売却できること 売却できるまでのスピードが早いこと 売却するまでの費用がかからないこと 仲介手数料※1がかからないこと 契約不適合責任※2を問われないこと |
| デメリット | 売却までに時間がかかること 売却のための費用がかかること 仲介手数料※1がかかること 契約不適合責任※2を問われること |
買取価格が市場価格より安くなること |
※1の仲介手数料の具体的な金額は「仲介手数料」をご確認ください
※2の契約不適合責任とは、契約にない瑕疵(不具合)が物件に見つかった場合、売主が買主に対して負う責任です。詳細は「契約不適合責任に問われないようにする」で解説しています。
上の表のメリット・デメリットを見てもらうとわかる通り、仲介業者による売却は、買手である一般の個人の需要に合う不動産であれば、売主の希望価格で売却できるメリットがあります。しかし、売却のための時間や費用がかかるなど、メリット以上にデメリットも多くあります。
一方、買取業者による売却は、買取価格こそ市場価格より安くなるものの、費用をかけずスピーディーに売却できるなど、デメリット以上にメリットが多くあります。
また、買取のデメリットである買取価格が市場価格より安くなることについても、仲介業者に依頼したところで売れる保証がないことを考えれば、多少売却価格が安くなったとしても、早く確実に売却できる方が良いともいえます。
ではなぜ、買取業者は売主に費用や時間といった、負担をかけさせずに買取が可能なのかというと、上の表の「買い手の目的」に書いたように、買取業者はリフォームなどを施し、再販・運用するために物件を買い取っているためです。
つまり、リフォームなど手を加えることを前提に買い取っているため、売主が費用をかけてリフォームなどを行う必要がないわけです。
また、上の表で述べたように買取業者に依頼する場合は、買取業者が利益が見込めると判断し、売主が買取価格に納得さえすれば売買契約が成立するため、売却するのに時間がかかりません。一方、仲介業者に依頼すると買い手を探さなくてはいけないため、売却までに時間がかかります。
なお、弊社Albalinkは空き家を専門とする専門の買取業者です。マンションの空き家の運用・再販のノウハウも豊富にあるため、弊社にご依頼いただければスピーディーに買取可能です。
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仲介業者に依頼して売却した方が良いケース
前節で述べたように、一般の個人の買手に需要があるマンションの空き家であれば、仲介業者へ依頼して売却するのも良いでしょう。
うまく売却できれば、買取業者に依頼するより高値で売却できます。
ただし、一般の個人は居住用として、快適に長く暮らせる物件を探しています。そのため、仲介でマンションの空き家を売却するには室内の状況に加え、マンション自体の立地など、以下の条件を満たす必要があります。
- 築浅のマンションである(築10年以内)こと
- 都心のマンションの場合、最寄り駅まで徒歩10分以内で行けること
- 地方のマンションの場合、市街地まで車で15分以内で出られること
- 室内の壁紙などが修繕やリフォームの必要がなく、すぐに住めること
- 室内に売主の荷物や家具(残置物)が残されていないこと
上に挙げたように、市街地や最寄り駅へのアクセスの良さは、居住用の物件としては欠かせない条件となります。また、長く暮らすということを考えると、築年数が古いマンションよりも築浅のマンションの方が買手である一般の個人に好まれます。
残置物についても購入後に自分の好みの家具などを揃えたいと考える買手がほとんどであるため、残されていない方が好ましいです。
このように書くと、ハードルが高い条件のように思えるかもしれませんが、一般の個人にとってマンションの購入は「人生最大の買い物」の1つです。見る目が厳しくなるのは当然です。あなたが買手となった場合のことを想像してみてください。大金を支払うからには、少しでも良い条件の物件を探すはずです。
もし、この条件を見て、「自分のマンションはこんな良い条件ではない」「仲介で売れるか不安になってきた」という方は、次に述べる買取による売却をお勧めします。前節の「仲介と買取の違い」の表にも記載したように、買取であれば仲介で売れないような物件でも買い取ることができるからです。
買取業者に依頼して売却した方が良いケース
前節でお伝えした、「仲介業者による売却の条件」に合わず、個人の買手がつかないようなマンションの空き家は、初めから買取業者に売却すべきです。
具体的には、以下の条件に当てはまるマンションの空き家は買取業者に依頼した方がスムーズに売却できるでしょう。
- 築古のマンションである(築10年以上)
- 都心のマンションの場合、最寄り駅まで徒歩10分以上かかる
- 地方のマンションの場合、市街地まで車で15分以上かかる
- 室内の壁紙などが劣化しており修繕やリフォームの必要であり、すぐに住めない
- 室内に売主の荷物や家具(残置物)が残されていないこと
上の条件を見てもらえばわかる通り、前節の「仲介業者による売却の条件」とは真逆の条件となります。つまり、仲介の条件に合わない場合は、買取業者への売却を検討した方が良いということです。
仮に、「仲介業者による売却の条件」に当てはまる物件で、仲介で売りに出した場合でも、売り出してから半年以上経っても売れない場合は、買取業者への売却を検討すべきでしょう。通常、需要のある物件は仲介でも3ヶ月～半年で売れるためです。
もし、マンションの空き家が売れずにお困りの場合はぜひ一度、弊社Albalinkにご相談ください。
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マンションの空き家売却の流れ
前章をお読みいただいた方であれば、ご自身のマンションの空き家は仲介と買取のどちらで売却すべきかがわかったはずです。そこでこの章では、それぞれの売却の流れについて説明します。
下図は仲介と買取の売却の流れを簡単に表したものです。この図をパッと見てわかることは、仲介より買取の方が売却までの工程も期間も短いということです。このことからも、前章でお伝えした、買取の方が仲介よりスムーズに売却できるということがわかっていただけるかと思います。
「仲介」で売却する場合の流れ
仲介業者による売却の流れは、以下の6つのステップに分けられます。
①売主が物件の相場を確認し、査定依頼を出す
まず売主はSUUMOなどの不動産ポータルサイトを使い、自身の物件に似た条件の物件がいくらで売り出されているか、相場を確認します。物件の相場がつかめたら、不動産一括査定サイトなどを使い、複数の仲介業者に物件の査定依頼を出します。
②仲介業者が査定価格を提示する
査定依頼を受けた仲介業者は、売主が一括査定サイトなどへ入力した物件の情報から、大まかな査定価格を売主に提示します。売主は仲介業者が提示してきた査定価格をもとに、より正確な査定価格を提示してもらう業者を選びます。
売主から、より正確な査定価格提示の依頼を受けた仲介業者は、実際に物件がある現地に赴き、正確な査定価格を売主に提示します。
③売主と仲介業者で媒介契約を締結する
査定額や、担当者の対応などを総合的に判断し、売主は売却を依頼する仲介業者を1社選び、契約(媒介契約)を結びます。
④仲介業者が売却活動を行う
売主と媒介契約を結んだ仲介業者は不動産ポータルサイトへの掲載、前述したレインズへの登録、店頭、広告などあらゆる媒体を使い、物件の買手を募ります。媒介契約の内容によっては売主自ら売却活動を行うこともできます(媒介契約の種類・内容については「「専任媒介」か「専属専任媒介」で契約する」を参照ください)。
⑤売主と買主で引き渡しと決済を行う
買主が見つかり、物件購入のためのローン審査に通過すれば、買主は売主へ売買価格を支払います。支払いが済んだら、売主は買主へ物件を引き渡します。
物件の引き渡しと決済が完了したら、売主と買主は、互いの仲介業者に仲介手数料を支払います。
以上が仲介業者による売却の流れになります。
「買取」で売却する場合の流れ
次に、買取業者による売却の流れを解説します。買取業者による売却の流れは以下の5つのステップに分けられます。
①売主が買取業者に査定依頼を出す
まず、売主が仲介の時と同様に、複数の買取業者に査定依頼を出します。なお、仲介による売却の時は、査定依頼を出す前に、売却価格の相場の確認を行いますが、買取業者に依頼する場合は必要ありません。
なぜなら、仲介業者による売却価格は市場価格であるため、ある程度相場が存在しますが、買取価格は個々の買取業者がその物件の状態や立地を見て判断するため、相場が存在しないためです。
とはいえ、もしかしたらネットなどで、「買取価格は市場価格の7割」といった情報を見たことがある方もいるかもしれません。しかし、そういった情報には何の根拠もないため、流されてはいけません。これは買取業者である弊社だからこそ確信を持って言えることです。
②買取業者が査定価格を提示する
売主が一括査定サイトや査定依頼フォームに入力しデータをもとに、買取業者は大まかな査定価格を提示します。売主は買取業者が提示した査定価格をもとに、より正確な査定価格を提示してもらう業者を選びます。
売主から、より正確な査定価格提示の依頼を受けた買取業者は実際に物件がある現地に赴き、正確な査定価格を売主に提示します。
③売主と買取業者が条件をすり合わせる
買取業者が提示した買取価格に売主が納得したら、売主と買取業者で、物件の引き渡し日や、家財などの残置物の処理をどうするかなど、売買契約における細かい条件のすり合わせます。
④売主と買取業者が売買契約を締結する
条件のすり合わせが終わったら、決定事項を売買契約書に起こし、確認のために売主と買取業者の間で読み合わせを行います。読み合わせ後、どちらも内容に異論がなければ、売買契約を締結します。
契約締結後、買取業者から売主へ買取価格の10％程度が手付金として支払われます。
⑤売主と買取業者は引き渡しと決済をする
引き渡し当日は司法書士立会いのもと、買取業者のオフィスで買取業者から売主へ手付金を差し引いた買取価格の残額が支払われます。その後、司法書士が法務局で名義変更や抵当権の抹消手続きを行います。
以上が買取業者による売却の流れになります。
マンションの空き家を売却する注意点
売却の流れが分かったところで、実際に売却する際に注意すべき点を解説します。
マンションの空き家の所有者を確認する
査定依頼や相場の確認など、前章で述べた売却のための最初のステップを踏み出す前に、マンションの空き家の所有者を確認してください。
なぜなら所有者があなた自身でないと売却できないからです。また、親から共有で相続しているなどで、あなた以外に所有者がいる場合は、所有者全員に承諾を取らなければ売却することはできません。
所有者の確認方法
マンションの空き家の所有者が誰かは、法務局が発行する権利証(登記識別情報)で確認することができます。権利証とは、その不動産の所有者が自分であることを対外的に証明する書類です。ただし、2005年以降は「登記識別情報」として書類ではなくパスワードによりデータで管理されるようになっています。
権利証は、不動産を取得し、不動産登記を行った際に発行されますが、普段は活用する機会がないものであるため、紛失してしまったり、パスワードを忘れてしまった方もいるでしょう。
その場合は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、所有者を確認できます。登記簿謄本は誰でも閲覧可能で、閲覧するために必要な書類などもありません。またマンションがある市町村の法務局でなくとも、確認することができます。ただし、閲覧するには手数料として500円がかかります。
以下は、法務局のホームページからダウンロードした登記簿謄本の見本ですが、赤枠の箇所に現在の所有者が記載されています。
参照元：法務局(QRコード（登記事項証明書の様式変更について)
契約不適合責任に問われないようにする
仲介業者による売却の場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負わされます。
契約不適合責任とは、物件引き渡し後に、契約書にない欠陥や不具合が物件に発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
具体的には、もし契約書に雨漏りの記載がないのに、雨漏りが発生した場合、売主は買主の求めに応じて、屋根の修繕などを行わなければなりません。万一対応できない場合は、売主は買主から損害賠償を請求されたり、売買契約の破棄されてしまう恐れがあります。
ですから売主は売買契約書を作成する前に、物件の不具合箇所を調べあげ、契約書に反映させなくてはいけません。
なぜ仲介業者による売却の場合、売主に契約不適合責任が負わされているかというと、買主が不動産の知識がない一般の個人だからです。一般の個人が購入前に物件の不具合を自力で全て把握することは難しいため、購入後に買主が不利益を被らないよう、売主に契約不適合責任が課されているわけです。
一方、買取業者へ売却した場合は、売主に契約不適合責任は課されません。
買取の場合、買主は不動産のプロである買取業者であるため、不具合を把握した上で物件を買取っているからです。また、そもそも買取業者は買取後に物件に手を入れることを前提としているため、多少、予期せぬ不具合があったとしても気にする必要がないのです。
弊社、Albalinkも売主の契約不適合責任を免除した上で物件を買い取らせていただくことができます。売却後に、契約不適合責任を負わされることに不安がある場合は、ぜひ一度、弊社に買取依頼をすることを検討してみてください。弊社に売却いたただければ、売却後はマンションの空き家のことで頭を悩ます必要は一切なくなります。
なお、契約不適合責任についてより詳しく知りたい方はこちらの記事もご確認ください。
契約不適合責任に問われないためにはインスペクションを受けるのが有効
契約不適合責任に問われないようにするためには、売主自身がしっかり物件の状態を把握することが大切です。しかし、そうはいっても売主も不動産のプロではないことが多いため、全て把握するのは難しいこともあるでしょう。
そうした場合はインスペクションを受けるのも1つの手です。インスペクションとは建築士が国の定めた基準に従って行う建物の調査のことです。
具体的にはマンションの場合、下記の箇所の調査が行われ、調査結果は売買契約書に反映されます。
- 【構造耐力上主要な部分】基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版
- 【雨水の浸入を防止する部分】外壁、開口部、屋根、配水管
上記の調査内容を見てもらえばわかる通り、基礎や排水管など、個人ではなかなか調査しきれない個所まで専門家の目で調査してもらえます。
インスペクションを受ける費用として5万円程度かかりますが、あとから不具合を指摘され、多額の修繕費を払う羽目になるよりは、インスペクションを受けておいた方が安心です。
たとえば、もしインスペクションを受けずに雨漏りすることを見逃していて指摘を受けた場合、雨漏りを修繕するための瓦の張り替えで10万円程度の出費は覚悟しなくてはなりません。そうなるよりは、5万円でインスペクションを受けておくべきでよう。
マンションの空き家を高く売るためのコツ7選
さて、ここまでお読みいただいた方であれば、ご自身のマンションの空き家をどのように売却すればよいか一通り理解していただけたはずです。
しかし、どうせ売却するのであれば、できれば1円でも高く売りたいですよね。そこでこの章では高価売却を実現するためのコツををお伝えします。信頼できる営業担当者の選び方などについても解説しているので、ぜひご確認ください。
仲介と買取で共通するマンションを高く売る3つのコツ
まず、仲介と買取で共通する高額売却のためのコツを3つお伝えします。
マンションの空き家の売却の実績がある業者を選ぶ
仲介業者も買取業者も業者ごとに専門に扱っている不動産があります。たとえば仲介業者でいえば戸建をメインで扱っている業者もいますし、マンションがメインの業者もいます。買取業者も、弊社のように、空き家専門の業者もいれば、戸建などがメインの業者もいます。
その中で、高額売却を狙うなら当然、仲介にしろ、買取にしろ、マンションの空き家の取り扱い実績が多い業者を選びましょう。もし、専門外の業者に依頼してしまうと、仲介の場合はいつまで経っても売れなかったり、買取の場合は買取自体を断られてしまう恐れがあります。
その業者がどのような物件を扱っているかは、ホームページの実績のページを見るとわかります。また、ホームページトップに、特徴としてどのような物件を取り扱っているか記載されていることもあります。
弊社Albalinkは先ほども述べた通り、空き家専門の買取業者であり、マンションの空き家の買取も積極的に行っております。弊社はリフォームして投資家へ売却するなど、買い取ったマンションの空き家を運用・再販するルートが豊富にあります。
そのため、他の買取業者が断るような物件でも高額買取できる場合があります。ぜひ一度、無料査定依頼だけでもご利用ください(査定依頼をしたからといって、強引に買取の営業をかけるようなことは致しませんのでご安心ください)
信頼できる営業担当者がいる業者を選ぶ
マンションの空き家を高額売却するためには専門の業者に依頼するだけでなく、信頼できる営業担当者がいる業者を選ぶことも大切です。
なぜなら、いくら業者として高額売却できるポテンシャルがあっても、実際に売主がやり取りを行うのは営業担当者だからです。そのため、営業担当者がやる気がなかったり、不誠実であれば、高額売却など夢のまた夢となってしまいます。
そこで、信頼できる営業担当者を選ぶポイントを厳選して3つお伝えします。
査定価格を根拠をもって説明できる
仲介でも買取でも査定価格について、なぜその価格なのか、根拠を持って説明できる営業担当者を選ぶべきです。
仲介であれば、まず査定価格が相場と比べて高いか安いかを確認し、安い場合はなぜ安いのかを確認しましょう。高い場合でも理由を確認してください。もしかすると媒介契約を結びたいためだけに、高い査定価格を提示している可能性もあるからです。
買取の場合も買取価格の根拠を詳細に説明してくれる営業担当者を選ぶべきです。根拠をしっかり語ってくれない担当者は、後から色々と理由をつけて買取価格を下げてくる恐れもあるので注意が必要です。
ちなみに、弊社Albalinkは先ほどお伝えしたように、再販ルートが豊富にあるため、マンションの空き家買取に自信を持っております。
そのため、売主であるあなたを騙すような嘘の買取価格を提示することは誓ってありません。根拠のある買取価格を誠心誠意ご提示させていただきます。不安点、疑問点は何でも営業担当者にお尋ねください。
質問に対して真摯に対応してくれる
こちらが質問したことに対し、レスポンス良く、わかりやすい言葉で説明してくれる営業担当者を選びましょう。また、その場でわからないことは、適当に答えず、正直にわからないと伝えてくれて、その上で調べて後日、正確な返答をくれる営業担当者が良いでしょう。
逆に、質問に対して難しい専門用語でごまかしたり、忙しいことを理由にいつまで経っても返答をくれないような営業担当者は避けるべきです。
特に仲介業者に売却を依頼する場合は、販売活動について、具体的にどのようなことをいつから行うのか説明してくれる営業担当者を選びましょう。
仲介業者による売却がうまくいくかどうかは、営業担当者がどれだけ熱心かつ戦略的に販売活動を行ってくれるかに懸かっているからです。
売主の要望に耳を傾けてくれる
売却時期や、売却価格など、売主の希望にしっかり耳をかたむけてくれる営業担当者を選ぶべきです。たとえ、実現が難しい希望でも、こちらの要望を最大限、汲もうと努力してくれる担当者であれば、仮に全ての要望が通らなかったとしても、納得したうえで売却できるからです。
逆に、こちらの希望をろくに聞きもせず、最初から否定してくるような営業担当者は避けましょう。そのような担当者では納得いく売却などできるはずがないからです。
査定時に室内の荷物をできる限り減らす
高額売却を目指すなら、仲介・買取、どちらで売却する場合でも、査定依頼をかける前にできる限り、家具や荷物などの残置物は処分しておきましょう。
先述した通り、残置物が残っている物件は一般の個人に敬遠されます。そのため、仲介では高額売却どころか、売却することも難しくなってしまうからです。
買取で売却する場合でも、残置物が残っている物件は、買取業者が残置物を処分する費用を買取価格から差し引くため、高額売却は期待できません。
仲介でマンションを高く売る3つのコツ
仲介でマンションを高額売却するコツは以下の3つです。
「専任媒介」か「専属専任媒介」で契約する
先述した「「仲介」で売却する場合の流れ」で、売主は売却を依頼する仲介業者と媒介契約を結ぶと述べました。この媒介契約には下の表ののように、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3つの契約方法があります。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 2社以上の不動産会社と契約できるか | できない | できない | できる |
| 自分で買主を探して直接取引できるか | できない | できる | できる |
| 不動産会社から受ける活動報告の頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法令上の定めなし |
| 物件情報のレインズへの登録義務 | 媒介契約から5日以内 | 媒介契約から7日以内 | 法令上の定めなし |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内 |
この3つのうち、高額売却を目指すなら、専任媒介か専属媒介で契約すべきです。
なぜなら専任媒介と専属媒介は、仲介業者にとって、売買契約を成立させれば確実に仲介手数料が手に入る契約なので、熱心に販売活動を行ってくれる可能性が高いからです。
なぜ、仲介手数料が確実に手に入るかといえば、上の表にある通り、専任媒介と専属媒介は売主が他の業者と契約できないからです
また、専任媒介や専属媒介の場合、マンションをモデルルームのようにコーディネートして買い手にアピールする「ホームステージング」などの特典を受けられることもあります。
専任媒介と専属媒介は、仲介業者の熱心な販売活動と、特典などの相乗効果で、高額で売却できる確率がぐっと高まります。
リフォームを行う前に仲介業者の意見を聞く
仲介でマンションを高く売ろうと思ったとき、頭に浮かぶのがリフォームすることではないでしょうか。しかし、リフォームを行う場合は自己判断で行わず、仲介業者に相談してから行うべきです。
なぜなら仲介業者はリフォームを行うべき劣化と、中古マンションとして許容範囲とされる劣化の境界線を熟知しているためです。中古マンションとしての許容される劣化であれば、リフォームを行わなくても査定額や売れやすさにはほとんど影響しません。実際、個人の買い手の中には自身の好みに合わせてリフォームを行いたいという方もいます。
ですから、リフォームする必要のない箇所をリフォームして無駄な出費をしないためにも、まずは仲介業者に相談するようにしましょう。仲介業者の意見を取り入れ、査定額や買い手である一般の個人にアピールできる効果的なリフォームができれば、必要最小限のコストで、もともとの売却価格より高い価格で売却することも可能です。
売り出し価格は値引きされることを想定して設定する
仲介業者に依頼してマンションの空き家を売却する場合は、最初から値引きされることを想定して売り出し価格を決めましょう。
たとえば3000万円で売却したいと思った場合は、3100万円で売り出しておくことです。そうすれば100万円値引きされたとしても、売主であるあなたは希望価格で売却でき、買主も100万円値引いてもらったというお得感を得ることができます。
さらに、もしかしたら物件を気に入り、「3100万円でも購入したい！」という方が現れないとも限りません。もし幸運にもそうした方が現れたら、あなたは希望より100万円も高く売却できることになります。そうした幸運を逃さないためにも、最初から値引きされることを想定して売却価格を設定しておくべきです。
買取でマンションを高く売るたった1つのコツ
買取でマンションを高額売却するコツは、信頼できる営業担当者(「信頼できる営業担当者がいる業者を選ぶ」参照)がいる業者とは別の業者が最も高い買取価格を提示してきた場合、信頼できる営業担当者にその価格を提示して、価格交渉をしてみることです。
もっとも、仲介で売却する場合の売り出し価格と違い、買取価格は買取業者が物件を見定めて決める価格であるため、基本的には売主の希望でどうこうなるものではありません。
しかし、「あなたは信頼ができそうなので、できればあなたのところに買取をお願いしたい。ついては、別の業者からこのような価格が提示されているのだが、一考してもらえないだろうか」といったように、買取依頼をする意思があることと、信頼していることを示した上で頼めば、言下に断られることはないはずです。
もし、結果的に買取価格が変わらなかったとしても、信頼のおける営業担当者であれば、価格を上げられない理由をきちんと説明してくれるはずです。その理由を知ることができれば、たとえ価格が上がらなくてもスッキリした気持ちで買取依頼をかけられるようになります。
そのためにも、信頼できそうな営業担当者が見つかったけれど、買取価格に疑問や不満がある場合は、思い切って価格交渉をしてみることをお勧めします。
なお、お勧めの買取業者などの情報につきましてはこちらの記事をご確認ください。
マンションの空き家を売却する際にかかる費用と税金
ここまで読んでいただいた方であれば、ご自身のマンションの空き家をスムーズに可能な限り高値で売却する方法がわかったはずです。
しかし、もう一つ抑えておかなくてはいけないことがあります。それはマンションの空き家を売却する際には、売却費用や税金がかかるということです。
そこで、この章では具体的にどのような費用や税金がかかるのか、解説していきます。
仲介手数料
前述した通り、仲介御者に依頼して売却した場合、売買契約成立時に仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の上限額は下記の表の通り、売却価格によって変動します。
| 売買代金（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 400万円以下の場合 | 18万円＋消費税 |
| 400万円を超える場合 | 売買代金×3％＋6万円＋消費税 |
上限額と述べましたが、たいていの仲介業者が上限額いっぱいに仲介手数料を設定しています。ですから仮に1千万円でマンションの空き家を売却できたとしたら、40万円ちかく仲介手数料を支払うことになります。
なお、買取業者に売却を依頼した場合は、仲介手数料はかかりません。「せっかく高額で売却できても、仲介手数料を取られるのはもったいないな」と感じる方は買取業者への売却を検討してみてください。
弊社Albalinkへ売却していただいた場合も、もちろん、仲介手数料はいただきません。是非一度、弊社の無料買取査定だけでもご利用してみてください。
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印紙税
マンションの空き家を売却する際は印紙税がかかります。印紙税とは商業取引に関連する文書(課税文書)に対してかかる税金です。
不動産売買は商業取引であり、その際に交わされる不動産売買契約書は課税文書とみなされます。そのため、印紙税がかかるわけです。
不動産売買契約書は通常、売主分と買主分の2通作成されるため、印紙税は売主・買主双方が納付します。具体的には、不動産売買契約書に印紙を貼ることによって納付します。
不動産売買契約書に貼る印紙とは、印紙税を支払うために発行される証票です。大きさは少し大きめの切手程度で、郵便局やコンビニエンスストアで購入することができます。
印紙税は下記の表のように不動産の売却金額によって変わります。現在は軽減税率(下の表の太字部分)が適用されており、売却金額が1,000万超5,000万以下だった場合、印紙税は1万円になります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 千円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2千円 | 千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
参照元：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
ただし、軽減税率の適用期間は令和6年3月31日までとされているため、それ以後は「本則税率」の金額に戻ると想定されます。
登録免許税
先述した売却の流れでも解説しましたが、不動産売買において決済が済むと司法書士によって売主から買主へ名義変更がおこなわれます。登録免許税はその際に発生する税金で、通常買主が負担します。
登録免許税は印紙税同様、名義変更の申請書に印紙を貼ることで納付します。納税額は固定資産税評価額の0.4％になります。つまり、固定資産税評価額が1000万円であれば4万円課税されるということです。
固定資産税評価額は固定資産税納付書に同封されている課税明細書(下図参照)で確認できます。
参照元：形成不動産の不動産相続コラム
司法書士への報酬
前節で名義変更は司法書士が行うと述べましたが、その際に司法書士への報酬が7万円から10万円かかります。名義変更は買主自身で行うこともできますが、必要書類が多く、手続きも煩雑なため、司法書士に任せるのが一般的です。
譲渡所得税
所有しているマンションの空き家を売却し、売却益(譲渡所得)が出たら、譲渡所得税を納めなくてはなりません。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
※1マンション購入時の価格や購入の際の仲介手数料・印紙税など
※2マンションを売却するためにおこなったリフォーム費用、仲介手数料など
参照元：国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
上記で求めた譲渡所得に、税率をかけることで譲渡所得税を算出できます。
なお、マンションの取得費(購入費)が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とすることができます。
参照元：国税庁(取得費が分からないとき)
ただしその場合、実際の取得費より安くなり、結果的に譲渡所得が実際より多く算出されてしまうことがあります。譲渡所得が増えると譲渡所得税も増えてしまうので注意が必要です。購入費は不動産売買契約書などに記載されているので、できる限り探してみてください。
また、譲渡所得に乗じる税率は下記のように、5年を境に、物件の所有期間によって変動します。
| 所得税 | 復興税所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
上の表を見てもらえばわかる通り、5年より長く所有していた場合の方が税率が低く、譲渡所得税は安くなります。ただし、所有期間は物件を取得した日から、売却した日までではなく、売却した年の1月1日までと見なされるので、注意が必要です。
たとえば2018年の4月1日に購入(取得)した物件の5年後は2023年4月1日ですが、このタイミングで売却すると所有期間は4年9ヶ月と見なされ、短期譲渡所得となってしまいます。なぜなら、所有期間は2023年4月1日ではなく2023年1月1までと見なされるためです。
ですから、確実に長期譲渡所得とするためには、不動産を取得した年から6年後の1月1日以降に売却する必要があります。
譲渡所得税を軽減する3つの特例
前節でマンションの空き家の売却益には譲渡所得税がかかるとお伝えしました。しかし、できれば支払う税金は少しでも安くしたいですよね。そこで、譲渡所得税を軽減、あるいは支払いを延長できる特例を3つ紹介します。
所有期間10年超の軽減税率の特例
5年より長く所有していると譲渡所得税の税率が下がるとお伝えしましたが、所有期間が10年を超えると、以下のようにさらに税率が下がります。
14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）
20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
マイホーム3000万円特例
マイホーム3000万円特例とは、マイホームを売却した場合、適用要件を満たすことで3000万円までの譲渡所得が控除される特例です。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
この特例は名前の通り、マイホーム、つまり現在住んでいる物件が対象ですが、仮に現在住んでいなくとも、空き家になってから3年以内に売却すれば特例を適用することができます。この特例とは別に、空き家を対象にした3000万円特例もありますが、そちらはマンションの空き家は対象外ですので注意してさい。
なお、この特例は、先述の10年超所有軽減税率の特例と併用できます。
マイホーム3000万円の特例についてはこちらの記事でも詳しく解説しいますので、参考にしてください。
特定の居住用財産の買換えの特例
「特定の居住用財産の買換えの特例」は不動産を売却し、その後、新たにマイホームを買い換えた場合に適用される特例です。正確には、売却した物件(旧家)の売却金額より、新たに購入した物件(新居)の購入金額が大きかった場合に適用できます。
参照元：国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
特例が適用されると、旧家の譲渡所得の課税を、将来新居を売却する時まで延長することができます。将来新居を売却する際に、新居の譲渡所得と旧家の譲渡所得が合わせて課税されるわけです。
ですから、最終的には旧家の譲渡所得税も支払わなくてはならないのですが、さしあたり、旧家を売却したタイミングでの支払いは免除されるということです。
ただし、この特例を適用するには、売却する物件(旧家)に10年以上住んでいることと、空き家になっている場合は、マイホーム特例と同様、3年以内に売却することが条件です。なお、所有期間が10年超であることが条件ではありますが、先ほどの「所有期間10年超の軽減税率の特例」とは併用できません。
ここまでお読み頂いた方の中には気づいた方もいるかもしれませんが、マイホーム特例も買い替え特例も、空き家の場合は「3年以内の売却」という期限が設けられています。しかし、先述したように、仲介業者による売却は時間がかかります。
そのため、特例を適用したいけれど、売却期限が迫っている方は、ぜひ一度弊社Albalinkへご相談ください。弊社にご依頼頂ければ、スピーディーに買取可能です。
>>【倒壊寸前の空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、この章でお伝えした物件売却に関する費用や税金、特例についてはこちらの記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください。
まとめ
今回はマンションの空き家の売却について、売却の流れや、マンションの状況別に最適な売却方法を解説しました。また、不動産のプロである弊社だからこそお伝えできる、高額売却を実現するためのコツや、売却後にかかる費用や税金についても紹介しました。
記事でお伝えしたように、マンションの空き家を売却するのであれば、1日でも早くすべきです。なぜなら、あなた自身も薄々感じているかもしれませんが、活用しないマンションを所有していても、税金や管理の手間がかかるだけだからです。また、ずるずる所有していると、特例の適用期間が過ぎ、売却後の税金も余計にかかってしまう恐れがあります。
加えて、社会的情勢としてもマンションの空き家の売却に追い風が吹いています。その風を逃さず売却すべきです。
記事では具体的な売却方法として、不動産仲介業者に依頼する方法と、不動産買取業者に依頼する方法を紹介しました。
上記、2つの売却方法についての説明は、記事本文でも致しましたが、不動産の売却と言われて、多くの方がイメージするのが、仲介業者に依頼する方法です。しかし、この方法ですと、買手を探す必要があり、売却するまでに時間がかかります。築年数が古いマンションや、室内が汚れている場合などでは、買手がつかない恐れもあります。
ですから、もし確実にスピーディーに売り時を逃さずマンションの空き家を売却したいのであれば、買取業者に依頼すべきです。買取業者であれば、築年数が古いマンションでも、室内が汚れていても、問題なく買い取れます。
特に、弊社Albalinkは買取業者の中でも、空き家専門の買取業者ですので、マンションの空き家の買取後の活用ノウハウも豊富に持っています。そのため、他の買取業者に断られた物件でも、買い取る自信があります。
実際、弊社は年間600件を超える買取実績（※）があり、5000件以上の売却相談を受けています。この実績が認められ、フジテレビ「neswイット！」などメディアでも多く取り上げられています。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
マンションの空き家を手早く売却し、一日でも早く税金や管理の手間から解放されたい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご依頼ください(買取査定依頼だけのご利用でも、その後、強引な営業などは行わないのでご安心ください)。
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