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空き家がホテルとして活用されている背景
空き家はどのようにしてホテルとして活用されているのでしょうか。
まずは、空き家の定義から確認してみましょう。
空き家の定義とは？
空き家は一般的に人が住んでいない建物のことです。
国土交通省は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律で、以下のように空き家を定義しています。
空き家
建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
1年以上住んでおらず、使われていない建物を空き家と定義していますが、人の出入りの有無や電気・ガス・水道の使用状況を判断基準としています。
たとえば、3年間誰も住んでいない状態であっても、定期的に人の出入りがあり、電気、ガス、水道を使用して管理されている場合は、国土交通省の定義している空き家には該当しません。
一方、外から見ても空き家と見えず、内装もきれいな状態を保っている建物であっても、実際に1年間人の出入りがなく、使用されていない場合は空き家とみなされてしまうのです。
なお、空き家の定義については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家は年々増加傾向にある
現在日本において、空き家は増加しており、大きな社会問題となっています。
以下は、総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」の1958 年～2018 年の全国の空き家数、及び空き家率の推移を表しているグラフです。
空き家の数は年々増加しており、2018年時点では、空き家数は848万9,000戸、空き家率は13.6％となっています。
また、2019年の野村総合研究所のレポートによる試算では、2033年の空き家数は1,955万戸、空き家率は27.3％まで推移すると予想されています。
空き家が増加すると、ゴミの不法投棄をされたり、犯罪に利用されたりといったリスクが生じやすくなるでしょう。
なお、空き家が増加する要因については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家がホテルや宿泊施設として活用できる背景
海外では数年前から、個人が所有している空き家を宿泊施設として、観光客に貸し出すサービスが流行っています。
人気となっている要因として、ホテルを利用するよりも安い料金で利用でき、実際に海外にある空き家のため、現地の生活や文化をより身近に感じられることが挙げられます。
そのため、空き家の増加が深刻な問題となっている日本でも海外のように空き家を宿泊施設として活用したいところですが、日本には「旅館業法」という法律があります。
1948年（昭和23年）に施行された宿泊サービス業に対するルールや規制を定めた法律
参照元：厚生労働省｜旅館業法の概要
旅館業を経営する場合は都道府県知事の許可が必要となるため、個人が所有する空き家を観光客に貸し出すことは、基本的に法律に違反することになるのです。
しかし例外として、「国家戦略特区」のエリアにある一部の空き家においては、旅館業法による制限はなくなるため、さまざまな法規制が緩和され、宿泊施設として観光客に貸し出すことが可能となっています。
国家戦略特区
“世界で一番ビジネスをしやすい環境”を作ることを目的に、地域や分野を限定することで、大胆な規制・制度の緩和や税制面の優遇を行う規制改革制度
特区に指定されている区域として、国家戦略特別区域諮問会議で以下の10区域が選ばれています。
- 秋田県仙北市
- 宮城県仙台市
- 新潟県新潟市
- 東京都、神奈川県、千葉県成田市を含む東京圏
- 愛知県
- 大阪府、京都府、兵庫県を含む関西圏
- 兵庫県養父市
- 広島県、愛媛県今治市
- 福岡県福岡市、北九州市
- 沖縄県
なお、上記のエリアは、2019年3月時点に決められたものであり、今後拡大されたり、変更されたりといった可能性があるでしょう。
空き家をホテルとして活用する4つの方法
空き家を宿泊施設として活用する方法は、以下の4つです。
- ホテルや旅館として活用する
- 分散型ホテルとして活用する
- 簡易宿所として活用する
- 民泊として活用する
それぞれ特徴が異なるため、詳しく解説します。
ホテルや旅館として活用する
空き家を宿泊施設として活用する方法として、ホテルや旅館が挙げられます。
しかし、空き家をホテルや旅館として活用するには現実的には厳しいといわざるを得ません。
ホテルや旅館は旅館業の中でも、建築基準法や消防法などの法的な規制が非常に厳しく、個人が所有する空き家を転用するには難しいのです。
建築基準法上では、ホテルや旅館は「特殊建築物」となるため、一般の建築物よりも一層厳しい規制を設けています。
一般の建築物よりも強い制限を課される建築物
たとえば、2階建で2階部分の床面積の合計が300㎡以上の旅館等であれば、準耐火構造にする必要があり、外壁の開口部には防火扉を設けなければいけません。
もともと所有している空き家が上記のような基準をクリアしている可能性は低いため、実際にホテルや旅館として活用するには高額な工事費用が必要となります。
一般的には、木造の空き家が多いため、ホテルや旅館として活用するのは現実的ではなく、別の宿泊施設としての利用が適しているといえるでしょう。
分散型ホテルとして活用する
空き家を分散型ホテルとして活用することも1つの方法といえます。
分散型ホテル
地域の廃屋や空き店舗をリノベーションし、レセプション、客室、食堂などの機能をそれぞれの棟に分散させ、町をまるごと一つのホテルにすることで、宿泊した人たちが自ずと町を回遊し、地域そのものに活力をもたらす仕組み
空き家、空き店舗などをリノベーションして分散型ホテルとするケースが多く、主に一棟貸し宿泊施設として利用されます。
分散型ホテルの起源は、少子高齢化による空き家問題が深刻化していたイタリアとなっており、2006年に分散型ホテルの普及を目的としたアルベルゴ・ディフーゾ インターナショナルが設立されました。
参照元：【公式】アルベルゴ・ディフーゾインターナショナル極東支部（日本・アジア公式認証機関）
空き家問題解決のために、宿泊施設として利用することで、地域再生と新しい宿泊スタイルを兼ね備えて、受け入れられたスタイルといえるでしょう。
日本でも分散型ホテルは増加しており、以下のような個性的な最新のものもあります。
他にも、「日本まちやど協会」というサイトでは、全国の分散型ホテルを検索することが可能です。
分散型ホテルは、地域や地元経済の活性化が期待でき、宿泊客へ特別な価値の提供ができるメリットがあります。
ただし、地域の協力や各施設の連携が不可欠なため、地元住民や自治体の協力なしでは、実現しない方法といえるでしょう。
簡易宿所として活用する
簡易宿所として空き家を活用することも選択肢の1つです。
簡易宿所とは、客室を多数人で共用する宿泊施設のことで、いわゆるカプセルホテルや山小屋など1つの客室を多人数で共用する場合が該当します。
簡易宿所として空き家を活用するには、都道府県等の保健所に申請し、営業許可を得ることが必要です。
簡易宿泊所は、原則として延べ床面積33㎡以上という規制がありましたが、2016年4月からは宿泊者が10人未満の場合は、3.3㎡×宿泊人数以上に緩和されています。
入浴設備が必要とされますが、シャワー室のみでもよく、キッチンの設置は必須ではありません。
また、簡宿宿泊は一年間365日の運営が可能ですが、建築基準法や消防法による厳格な基準が要求されるため、住居専用地域での運営は認められていません。
住宅の良好な住環境を守るために指定され、最も規制が厳しい地域
参照元：国土交通省｜用途地域
利益を上げるための条件は良いものの、活用できるエリアが限られるうえ、営業許可に時間がかかり、初期費用や固定費が高いためリスクが高い活用方法といえます。
民泊として活用する
空き家を宿泊施設として活用する方法として、民泊も代表的な方法です。
民泊とは、空き家などの個人所有の住宅を宿泊用として貸し出すサービスで、インターネットやスマートフォンのアプリなどを利用して、手続きを行うのが一般的です。
民泊は、国家戦略特別区域法に基づく特区民泊と住宅宿泊事業法による民泊に分けられます。
特区民泊は、先述した国家戦略特区において、旅館業法の特例を受けられるもので、正式名称は、「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」といいます。
外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約に基づき一定期間以上使用させるとともに、滞在に必要な役務を提供する事業です。
滞在日数は最低2泊3日以上と規定されており、客室面積は原則25m²以上で、キッチンや入浴設備、トイレ、洗面設備が必要とされます。
東京都大田区をはじめとして、大阪府や大阪市など国家戦略特区の区域として指定された地域であれば、特区民泊を行うことが可能です。
一方、住宅宿泊事業法（民泊新法）による民泊は、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして新たに制定された法律に基づいて行う事業です。
原則として都道府県知事への届出が必要で、年間提供日数は180日が上限とされています。
客室面積は3.3m²×人数と規定されており、キッチンや入浴設備、トイレ、洗面設備が必要です。
参照元：民泊制度ポータルサイト｜住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？
また、申請は不要ですが、家主居住型であって居室数が6以上ある場合や家主不在型の場合は、管理委託が必要となります。
空き家をホテルとして活用するメリットとデメリット
空き家をホテルとして活用するメリットとデメリットは、以下のとおりです。
| メリット | 大きな収益が見込める |
|---|---|
| デメリット | 基準を満たすために多額の費用がかかる |
空き家をホテルとして活用した場合の最大のメリットは、大きな収益が見込めることでしょう。
住宅宿泊事業法による民泊は年間180日間と制限されているのに対し、ホテルには制限がないため、民泊経営の約2倍の日数を営業することが可能です。
賃貸対象がホテル法人の場合は、長期的に安定した収入も見込めます。
反対に、空き家をホテルとして活用するデメリットは、ホテルや旅館は建築基準法や消防法などの法的な規制が多いため、基準を満たすために多額の費用がかかることです。
また、賃貸対象がホテル法人の場合は、事業がうまくいかず、撤退したときが大変になります。
次の借り手を見つけるのに苦労することになるでしょう。
空き家をホテルとして活用した成功事例
それでは、実際に空き家をホテルとして活用して、成功した事例を「民間団体」と「自治体」に分けて紹介します。
「民間団体」の成功例
空き家をホテルとして活用した民間団体の成功例として、篠山地域でのホテル事業が挙げられます。
「篠山城下町ホテルNIPPONA（ニッポニア）」は、築100年以上の古民家を含む4棟を宿泊施設として活用し、城下町全体をひとつのホテルに見立てています。
国家戦略特区として、2015年から始まったホテル事業で、国内だけでなく海外からの観光客にも大好評となっており、歴史や文化を体感できる先導モデルといえるでしょう。
現在では関西各地にNIPPONIAホテル事業を展開し、多くのメディアにも取り上げられているだけでなく、地域住民との共生を果たしています。
売上や実績はもちろんですが、社会貢献として意義も充分に果たしている事業といえるでしょう。
「自治体」の成功例
人口700人の小さな山村である山梨県小菅村は、空き家をホテルとして活用した自治体の代表的な成功例といえます。
地域に分散した古民家を再生し、ホテルとして営業する「NIPPONIA小管源流の村」は、村全体がひとつのホテルのようになっています。
引用元：NIPPONIA 小菅 源流の村
NIPPONIA小管源流の村は、先述した兵庫県篠山市で国家戦略特区制度を適用して始まった分散型ホテルを参考にした地域再生の試みです。
2018年6月の改正旅館業法の施行後は、国家戦略特区でなくても地域に分散した施設をまとめて一つのホテルとして営業許可を得られるようになりました。
山梨県小菅村は、地域資源を再構成し過疎化をストップする目的として「村全体がひとつのホテル」というコンセプトに村人が共感したため、成功したといえます。
村人がホテルの近くの植栽などを自主的に手入れするだけでなく、村に住んでいる人しか知らない道を実際に宿泊人に案内して散策したり、村のきのこやわらびなどを収穫したりと積極的に村人が事業に参加しています。
そのため、宿泊客からの評価も高く、成功につながっているのでしょう。
9割以上が山林で高齢者率は45％、さらにピーク時の3分の１に人口が減少した小菅村の成功は、過疎化に悩む国内の多くの自治体に対して、おおいに参考になる成功例といえます。
空き家のホテル活用を成功させる3つのポイント
空き家をホテルとして活用するのは比較的難易度が高い活用方法ですが、成功させるためには、以下の3つのポイントが重要になります。
- 顧客ニーズにマッチさせる
- コミュニティーを形成する
- 公的機関を連携する
どれも重要なポイントになるため、それぞれ詳しく解説します。
顧客ニーズにマッチさせる
空き家のホテル活用を成功させるためには、地域特性を踏まえたうえで、いかに顧客のニーズをマッチさせられるかが成功の鍵といえます。
たとえば、築100年以上の古民家であっても上手に修繕すれば、日本独自の古き良き文化を感じられるため、海外からの観光客の利用が期待できるでしょう。
ホテル事業として活用する場合は、設備投資にそれなりの費用がかかるため、費用対効果を最大化するため、地域にあったコンセプトを模索することをおすすめします。
コミュニティーを形成する
空き家を活用する地域は、基本的に人口が減少しているエリアが多いため、ホテル活用を成功させるにはコミュニティーに対してもセットで考える必要があります。
コミュニティーを形成することは、地域を総合的に活性化する仕組みが形成されることになるため、公的な機関も支援してくれるでしょう。
公的な機関の協力が得られれば、コミュニティ形成において間に入って双方が上手く行くように調整してくれることも期待できるため、さらに積極的にホテル事業に取り組むことが可能です。
また、地域の独自性を売りにしたり、インターネットなどのITも上手に活用したりすれば、顧客獲得への活性化につながるでしょう。
公的機関と連携する
空き家のホテル活用を成功させるためには、公的機関と連携することも重要です。
人口減少を止めるためや地域の発展のためには、自治体も積極的に働きかけるため、公的機関と連携して集客することも1つの方法といえます。
また、空き家等対策特別措置法の施行にともない、建物の解体やリノベーション費用に対してや空き家の活用事業に対する補助金を支給する自治体も増えてきているため、有効的に活用しましょう。
たとえば、東京都は「起業家による空き家活用事業」として、有効的な活用モデル事業に対して補助金を支給しています。
起業家に空き家を紹介し、契約締結等まで至ったものには10万円支給され、上限は100万円です。
今後も空き家の活用事業に対する補助金を支給する自治体は増加する可能性が高いため、積極的に活用することをおすすめします。
なお、空き家の補助金については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
空き家のホテル活用が難しい場合は「売却」も検討しよう！
ここまでは、空き家をホテル活用する方法や成功事例を解説しましたが、現実的には難しいのが実情です。
空き家をホテルとして活用できず、放置してしまうと、さまざまなリスクを抱えることになるため、売却することを検討しましょう。
ただし、空き家の特徴によって、以下のように適した売却方法が異なります。
- 立地が良く築浅の空き家なら仲介業者に依頼する
- 立地が悪く築古の空き家なら専門の買取業者に売却する
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
仮に空き家のホテル活用が難しいと判断して、早く現金化したい場合は、仲介業者に空き家の売却を依頼するよりも専門の買取業者に売却することをおすすめします。
また、空き家を高く売却したい方は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
立地が良く築浅の空き家なら仲介業者に依頼する
条件が良い空き家であれば、仲介業者に売却を依頼することによって、売却相場に近い金額で売れる可能性があります。
ただし、所有している空き家が、以下のような条件を満たしている場合に限ります。
- 都市部であれば、最寄り駅まで徒歩10分以内の立地
- 郊外であれば、中心市街地まで車で10分以内の立地
- 築年数が20年以内の建物
仲介業者に空き家の売却を依頼する場合は、一般の買い手を市場から探すことになります。
一般の買い手は、時間と費用をなるべくかけずに、早く住める家を望む傾向にあるため、上記のような条件が必要になるのです。
実際に2023年に弊社が行った「家を購入する際に立地条件を重視したか」についてのアンケート（下図参照）によると、85％以上の人が立地条件を重視したと回答しているため、立地条件は重要といえるでしょう。
さらに、一般の買い手が中古物件の購入を検討する場合は、立地条件だけでなく、築年数にもこだわっている人が多い傾向にあります。
弊社が2022年に行った【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】のアンケート（下図参照）では、築20年以内を希望している人が実に8割を超えています。
一般の買い手が築20年以内の住宅を希望するのは、リフォームせずにすぐに住めることが一番の要因として考えられますが、「住宅ローン控除」が利用できるかどうかも重要なポイントになっています。
住宅ローンを借りて住宅を購入した場合に、所得税や住民税が控除される制度
参照元：国土交通省｜住宅ローン減税
中古物件を購入して住宅ローン控除を利用するためには、新耐震基準に適合した住宅である必要があるため、空き家が建築された年が重要です。
1981年から適用された震度6強～7程度の地震でも家が倒壊しない基準
2022年度に住宅ローン減税の税制が改正されたため、一般的に1981年以降に建築された建物であれば住宅ローン控除が利用できる物件となります。
ただし、いくら新耐震基準に適合した住宅であってもリフォームが必要な築年数が古い物件は敬遠されるため、やはり「築20年以内」を目安に考えたほうがいいでしょう。
上記のような条件を満たし、一般の買い手からの需要が多い物件である場合は、仲介業者に空き家の売却を依頼することをおすすめします。
立地が悪く築古の空き家なら専門の買取業者に売却する
所有している空き家が中心市街地まで車で20分以上かかり、築年数が古いなど条件が悪い場合は、専門の買取業者に売却しましょう。
専門の買取業者であれば、仲介業者に依頼して売却することが難しい空き家でも、そのままの状態での買取が可能です。
専門の買取業者は、空き家を再生させて再販することで利益を得ているため、問題なく買取できるのです。
また、空き家を専門の買取業者に売却する場合は、契約不適合責任を免責できるメリットがあります。
契約書に記載のない欠陥や不具合が発見された場合に、買主が負う責任
参照元：e-Gov法令検索｜民法第566条（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
仲介業者に空き家の売却を依頼して、一般の買い手に売った場合は契約不適合責任を負う必要がありますが、専門の買取業者であれば、契約不適合責任を免責して契約できるため、引渡し後も安心できるでしょう。
そもそも契約不適合責任は一般消費者をトラブルから守るためにつくられたものなので、不動産のプロである専門の買取業者は契約不適合責任を免責できるのです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、仲介業者に依頼しても売却できない空き家であっても契約不適合責任を免責して積極的に買い取っている買取業者です。
売れにくい不動産を専門に取り扱う弊社であれば、仲介で売れない家をスピーディーに、高額で買い取っています。
たとえば、以下のような「20年間、相続したまま放置されていた空き家」を買い取った事例もあります。
また、上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
弊社はお客様から高い評価をいただいているだけでなく、「上場している不動産買取業者」でもあるため、社会的信用も得られていると自負しています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
>>【放置されていた空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、以下の記事では、全国の空き家の買取業者31社の特徴を詳しく解説しています。
空き家の買取業者の選定に迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
今回は、空き家をホテルに活用する方法を詳しく解説しました。
民間団体でも自治体でも、空き家をホテルとして活用し、成功した事例はありますが、現実的には難易度が高い活用方法といえます。
空き家がある場所にもよりますが、基本的には公的機関の積極的な協力が不可欠で、リノベーション費用など多額の資金も必要となります。
町全体や村全体など大掛かりな組織体制で、たくさんの人が関わるプロジェクトでないと空き家のホテル活用の成功は難しいといわざるを得ません。
また、空き家をホテル以外の宿泊施設として活用することも可能ですが、基準を満たす設備を整え、法律を遵守する必要があります。
仮に空き家のホテル活用が難しく、ホテル以外の宿泊施設としての活用も厳しいようであれば、売却することをおすすめします。
ただし、仲介業者に依頼して売却できるような条件のいい空き家は少ないのが実情です。
空き家は中心市街地まで遠く、築年数が古い物件がほとんどのため、専門の買取業者に売却することが適しているといえるでしょう。
弊社アルバリンクも全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
実際に空き家などの訳アリ物件を専門に買い取る業者として、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられています。
一つの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたしますので、お気軽にご連絡ください。
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