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事故物件とは入居者が部屋で死亡した賃貸物件
事故物件とは、事件や事故が原因の死、自殺や、特殊清掃が必要になる死が発生した物件のことです。
事故物件に該当するのは、以下のようなケースです。
- 入居している部屋で殺人事件があった
- 入居している部屋で自殺した
- 自然死だが、発見が遅れて遺体が腐敗していた
- 物件の共用部分で亡くなっていた
- 上の階で遺体が腐敗していたため、天井などの特殊清掃が必要になった
上記のケースは、国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとに解釈したものです。
通常の自然死であれば、事故物件に該当しませんが、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は、事故物件とみなされます。
事故物件の内容によっても大きく異なりますが、一般的に新たに賃貸募集をかけても敬遠される傾向にあります。
なお、事故物件の定義については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
事故物件に住むのはあり？
実際に弊社が行った「事故物件に住むのはあり？なし？」のアンケート調査では、約71％の人が「なし」と回答しています。
引用元：訳あり物件買取プロ｜事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？
引用元：訳あり物件買取プロ｜事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？
事故物件は実に3/4近くの人が敬遠しているため、家賃を下げるなどの対応を行わないと、新しい入居者はなかなか見つからないでしょう。
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遺族に損害賠償を請求できる事故物件とは？
遺族に損害賠償を請求できるかは、入居者の死因によって、以下のように異なります。
それぞれ詳しく解説します。
なお、賃貸アパートが事故物件になった時の対処法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
自殺のケースは損害賠償請求できる
入居者が部屋で自殺したケースでは、遺族に損害賠償請求することが可能です。
自殺は入居者本人の意思と判断されて過失責任が認められるからです。
詳細は後述しますが、自殺により事故物件となった場合は、家賃減額分相当費用や原状回復費用が請求できます。
一般的に経年劣化による通常消耗による原状回復費用は負担する必要はありませんが、自殺のケースでは過失とみなされるため、負担する必要があります。
参照元：国土交通省｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
病死や孤独死のケースは損害賠償請求できない
病死や孤独死のケースでは、やむを得ない状況で亡くなっているため、損害賠償請求できません。
病死や不慮の死、孤独死などは入居者本人の過失なしと見られるからです。
国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」でも、老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、当然に予想されるものとされています。
ただし、孤独死で発見が遅れたために特殊清掃が必要になる場合は、原状回復費用やリフォーム費用を請求できる可能性があります。
孤独死保険に加入していれば補償が受けられる可能性がある
自殺や孤独死などの死因にかかわらず、事故物件になるのを防ぐ方法はないのが実情です。
そのため、孤独死保険へ事前に加入していれば、事故物件になった際の補償を受けられる可能性があります。
家賃の損失や原状回復費用など事故物件によって生じる金銭的損失を補償する保険のこと
孤独死保険には大きく分けて2つの種類がありますが、家主型に加入します。
日本少額短期保険協会の「第9回 孤独死現状レポート」によると、孤独死が発生した場合の平均損害額は100万円を超える高額となるため、孤独死保険への加入を検討してもいいでしょう。
他殺のケースも損害賠償請求できない
他殺のケースも病死や孤独死のケースと同様、被害者（入居者）に非はないため、損害賠償請求できません。
当然ですが、他殺の場合は入居者本人の過失なしと判断されます。
また、他殺の場合は事件として報道されるため、物件自体の価値が大きく下がることになるでしょう。
ただし、他殺が原因で事故物件になるケースは稀といえます。
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事故物件の損害賠償請求は遺族（相続人）に行う
事故物件になった場合の損害賠償請求は、賃貸借契約を締結した入居者の相続人に対して行います。
入居者が物件内で亡くなっても賃貸借契約は勝手に解除できず、賃貸借契約などの権利義務も相続対象となるからです。
また、亡くなった入居者の部屋にある所有物も相続対象であるため、原則として物件のオーナーが勝手に処分することはできず、相続人の承諾が必要です。
なお、入居者の死亡によって賃貸借契約を解除したい場合は、相続人全員に解除を主張して同意を得る必要があります。
相続人が複数人いる場合は1人だけに請求を行う
相続人が複数人いる場合は、相続人全員に損害賠償請求が可能です。
事故物件における損害賠償債務が不可分債務になるとされているためです。
不可分債務とは分割できない債務のことなので、相続人がお金を出し合って一括で支払うことは可能ですが、相続人がそれぞれで債務を分割して支払うことはできません。
そのため、相続人が複数人いる場合は1人だけに請求を行います。
相続人が相続放棄した場合は損害賠償を請求できない
事故物件になる要因として入居者に過失があった場合は遺族に損害賠償を請求できますが、相続人が相続放棄した場合は損害賠償を請求できません。
資産や負債などの権利や義務の一切を相続せずに放棄すること
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
相続人が相続放棄した場合は賃貸借契約における権利義務も一緒に放棄されるため、事故物件になっても損害賠償を支払う義務はなくなります。
相続放棄は、被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所にて申述する必要があるため、3ヶ月経過しても相続放棄されていない場合は、原則として損害賠償請求が可能です。
なお、相続放棄については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続放棄された場合は相続財産清算人へ損害賠償請求できる
相続放棄された場合や相続人がいない場合では、相続財産清算人を選任して損害賠償請求することが可能です。
相続人がいない相続財産を適切に管理・処分する人のこと
参照元：裁判所｜相続財産清算人の選任
相続財産清算人は弁護士などの専門職の人を家庭裁判所が選任することが一般的です。
ただし、相続財産清算人の選任には6か月以上の長い時間がかかり、費用も発生します。
また、選任された後も訴訟になることもあり、かえって裁判にかかる費用のほうが損害賠償請求額より多くなる可能性があります。
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事故物件になった場合の損害賠償請求の相場
所有する収益物件が事故物件になった場合に損害賠償請求できるのは、以下の2つです。
それぞれ詳しく解説します。
家賃減額による損害
事故物件になってしまうと、先述のとおり、敬遠されるため、家賃減額などの対応で新しい入居者を募集する必要があります。
実際に弊社が行った「賃貸住宅を選ぶ際に事故物件かどうかを気にするか」のアンケート調査では、9割近い人が気にすると答えています。
新しい入居者を獲得するための家賃減額にともなう損害は、遺族に対して請求が可能です。
家賃減額における損害賠償請求は、賃貸住宅における告知義務の目安が3年であるため、3年ほどの家賃減額分の合計額が相場です。
物件に関する重要な情報を説明する義務のこと
事故物件になった場合の家賃減額割合は平均30％程度で、死因や状況によっては50％以上のケースもあります。
また、事故物件になったために本来入るはずだった、以下のような逸失利益も損害賠償請求の対象となります。
- 入居者が滞納していた家賃
- 次の入居者が決まるまでの空室期間による損害
実際の判例
2015年に東京都内のワンルームで発生した自殺では、1年間は賃料全額、以降2年分は賃料半額相当である逸失利益約158万円の支払いを東京地裁は命じています。
参照元：国土交通省｜心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について
原状回復費用の負担
遺族に請求できる原状回復費用とは、通常使用を超える使用による損耗・毀損を復旧するための費用のことです。
事故物件における原状回復は、以下のようなものが該当します。
- 入居者が亡くなったことによって発生した特殊清掃
- 付着した血痕などの除去
孤独死や自殺、殺人などが起こった住居を特別な機材や薬剤を使って掃除をすること
特殊清掃費用は、部屋の広さによって以下のように異なります。
| 間取り | 費用目安 |
|---|---|
| 1R・1K | 5〜10万円 |
| 1DK | 5〜15万円 |
| 1LDK | 7〜20万円 |
| 2DK | 7〜20万円 |
| 2LDK | 10〜25万円 |
| 3DK | 10〜25万円 |
| 3LDK | 15〜50万円 |
| 4LDK以上 | 20〜60万円 |
なお、事故物件の特殊清掃費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
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損害賠償の有無に関わらず、事故物件になったら売却を検討すべき
事故物件になった場合は、遺族に損害賠償できるかに関わらず、売却も検討する必要があります。
新しい入居者を募集する際には、入居者が亡くなった部屋だけでなく、物件全体に影響が出る可能性があり、収益の採算が取れなくなる可能性があるからです。
なお、事故物件の売却を成功させるポイントについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
売却する際は告知義務が発生する
事故物件を売却する際には、事故に関する事実を買主に説明する告知義務が発生します。
事故物件における告知義務は、賃貸契約では事故が発覚してからおおむね3年ですが、売却の場合はとくに期間が定められていないため、何年経過しても告知が必要です。
参照元：国土交通省｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
また、事故に関する説明を怠った場合は、告知義務の違反に該当してさまざまなリスクがともないます。
不動産を売却する際には売主には契約不適合責任を負う必要があるからです。
売買契約書に記載のない欠陥や不具合が発覚した場合に売主が負う責任のこと
事故物件を売却する際には告知義務違反に該当しないように、契約書に告知事項を記載しましょう。
なお、売れない事故物件の特徴については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の買取業者に売却する
事故物件は一般の不動産買取業者だと断られる可能性があるため、事故物件専門の買取業者に売却することをおすすめします。
事故物件専門の買取業者であれば、一般の不動産買取業者に断られた事故物件であっても、高値で買い取ってもらえる可能性があります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も事故物件になった収益物件を含めた訳あり不動産を積極的に買い取っている業者です。
弊社は独自の運用・再販システムを構築しているため、事故物件であっても他社より高く買い取ります。
所有している収益物件が事故物件になって悩んでいる方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。
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なお、アルバリンクの評判や口コミについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
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まとめ
今回は、事故物件における損害賠償請求について詳しく解説しました。
所有する収益物件が事故物件になった場合に遺族に損害賠償請求できるかは、事故物件になった要因として自殺のケースなど入居者に非がある場合に限られます。
また、遺族に損害賠償請求できるかに関わらず、事故物件になったら収益が悪化する前に専門の買取業者への売却を検討しましょう。
専門の買取業者であれば、事故物件になった収益物件でも短期間での現金化が可能です。
なお、弊社アルバリンクも事故物件になった収益物件などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
事故物件をアルバリンクに売却して、早く負担から解放されてください。
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