株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
事故物件に明確な定義は存在しない
実は、事故物件の明確な定義はありません。ですから、建物内で人が亡くなったとしても、事故物件として扱われるケースと、扱われないケースがあります。
そこで、2021年に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成し「どういったケースを事故物件とするか」について判断基準を示しました。
なぜなら、事故物件は売却時に人が亡くなった事実を買主に伝える義務があるのですが、基準が曖昧だと、担当する不動産業者の判断で告知するか、しないかが変わってしまうからです。
以下で、ガイドラインの具体的な判断基準や、ガイドラインにもとづいた事故物件に該当するケースを紹介します。
ガイドラインによって初めて事故物件の判断基準が設けられた
一般的には、建物内で人が亡くなり、これから購入・入居しようとする人が心理的に嫌悪感や不安を抱く欠陥を抱えている物件を、事故物件（心理的瑕疵物件）と呼びます。
不動産を売却及び貸出すにあたり、買主や借主に心理的な抵抗感が生じる恐れのあることがら
ただし、人の死に対する感じ方や捉え方は人それぞれであるため、人が亡くなったからといって、全てのケースを心理的瑕疵ということはできません。
そこで、事故物件に関する客観的な判断基準を設けるべく、過去の取引事例や判例などを参考として作成されたのが国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
ガイドラインによると、事故物件に該当する死因は以下の通りです。
- 殺人（他殺）
- 自殺
- 事故死（不始末などによる火事など）
- 長期間遺体が放置されて特殊清掃が必要となった自然死（病死・老衰）
一方、病死や老衰による自然死や、不慮の事故死（階段からの転落など）は事故物件には該当しないとされています。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
次項以降で、事故物件に該当する死因についてさらに詳しく解説します。
【事故物件になるケース1】「自然死や不慮の事故死以外の死」のあった物件
建物内で人が亡くなった原因が殺人や自殺、事故死の場合は事故物件に該当します。
たとえば建物内で凄惨な殺人事件が起こった場合、リフォームで事件の痕跡が一新されていたとしても、その部屋に住むことに心理的な抵抗感を抱く方は多いでしょう。
そのため事故物件は売却しようとしてもなかなか売れない傾向にあります。
【事故物件になるケース2】「特殊清掃が必要になる死」のあった物件
ガイドラインにも明記されているように、日常生活で起こり得る病死や老衰など自然死の場合は、基本的に事故物件に該当しません。人は遅かれ早かれいつかは亡くなってしまうものであり、自然死は心理的瑕疵には当てはまらないと考えられているためです。
ただし、たとえ死因が老衰であっても、孤独死で発見が遅れて遺体が腐敗し、特殊清掃が必要になった場合は、事故物件扱いとなります。
血液や体液、腐敗臭などの遺体の痕跡を除去・消臭・除菌し、原状回復する特別な清掃のこと
特殊清掃を行えば、遺体による壁や床の汚損（体液や血液など）はある程度落ちますが、遺体が腐敗した事実が消えるわけでなく、買主にとっては心理的瑕疵となります。そのため特殊清掃が必要となったケースは事故物件として扱われてしまうわけです。
ただ、特殊清掃が必要となった物件であっても、専門の不動産買取業者に依頼すれば、特殊清掃を行うことなくそのままの状態で売却可能です。
弊社Albalinkでももちろんそのままの状態で買取可能ですので、お気軽に無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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事故物件を売却時に売主は告知義務を負う
事故物件を売買・賃貸する際は、購入希望者・入居申込者に対して必ず心理的瑕疵がある旨を告知しなければなりません。これを「告知義務」と呼びます。
告知義務に違反した場合、売主は買主から損害賠償や契約解除などを請求される恐れがあります。また、不動産業者も告知義務を怠ると「1年以内の業務の全部又は一部の停止」というペナルティを課されることがあります。
そこでこの章では、事故物件を売買・賃貸する際に課せられる告知義務の期間と範囲、告知義務に違反した場合の罰則について解説します。
事故物件の告知義務についてはこちらの記事でも解説していますので参考にしてみてください
告知義務が課されるのはいつまで？賃貸or売買によって期間は異なる
事故物件に関して売主・貸主に課される告知義務の期間は、売買か賃貸かで以下のように異なります。
事故物件を賃貸利用する場合の告知期間は「原則」3年間
事故物件を賃貸利用する場合は、人が亡くなってから原則3年間は人が亡くなった事実を借主に告知する必要があります。国のガイドラインでもそのように定められています。
また、3年経過後も、告知義務がなくなるわけではありませんので、入居者から「事故物件ではないか」と問い合わせがあった場合は、3年が経過していても必ず正直に回答しなければなりません。
一方で、巷では「事件の発生から入居者がひとり入れば、その次の入居者への告知義務はなくなる」といったことが言われます。その理由は、国のガイドラインが制定される以前に出された告知義務についての裁判所の判断が影響しているものと思われます。
実際、人が亡くなった賃貸物件の告知義務について「人が亡くなってから最初の借主には事件を告知する義務があるが、その次の借主には告知する義務はない」という裁判所の判断が2007年に出ています。
では、国のガイドラインが定められた後（2021年10月以降）、裁判所の判断はどのように変わったのかが気になるところですが、残念ながら、ガイドライン制定後の同様の裁判事例は見つけることができませんでした。
しかし、現在はガイドラインで告知期間は3年と明記されているわけですから、入居者の数に関わらず、3年経過するまでは全ての入居者に告知したほうがいいでしょう。
事故物件を売買する場合の告知義務は永遠になくならない
事故物件を売買する場合は、原則告知期間に定めはありません。人が亡くなってからどれだけ時間が経っても売却の際には人が亡くなった事実を売主に告知する義務があります。
実際、8年以上前に他殺が起きた物件を告知せず売却したとして、買主が裁判を起こし、売主に対する契約解除と違約金請求が認められた裁判事例もあります。
参照元：心理的瑕疵に関する判例事例
事故物件を売却する場合は、「昔のことだからいいだろう」と勝手に判断せず、買主に人が亡くなった事実を告知しなくてはならないと覚えておきましょう。
集合住宅の共用部分で起きた人の死も告知しなければならない
集合住宅の場合、専有部（室内）だけでなく、正面玄関やエレベーター内など、共用部分で起こった事故・事件に関しても、告知義務の対象となります。
毎日使う共用部分で人が亡くなっている事実に対して、心理的に嫌悪感や抵抗感を抱く方は多いためです。
ですから、所有しているマンションの一室を売却する際は、共用部で自殺や他殺など告知事項にあたる事件が起きていないか確認する必要があります。
確認方法としては、事故物件掲載サイト（大島てるのサイトなど）で調べたり、管理人に聞いたりする方法があります。もしくは、その物件に長く住んでいる知り合いの住人などがいれば聞いてみてもいいでしょう。
建物を解体したとしても告知義務はなくならない
事件や事故が起こって人が亡くなった痕跡を消すため、建物の解体を検討している方もいるでしょう。しかし、建物を解体したとしても告知義務はなくなりません。
事件や事故が起きた建物がなくなったとしても、そうした事件が起きた土地を購入するのは心理的抵抗が生じるためです。
実際、50年前に凄惨な殺人事件が起こった物件を解体し、告知されずに更地を売却されたとして、買主が契約解除を求めて訴えを起こしたケースでは、裁判所が売主と不動産業者の告知義務違反を認め、契約解除を認める判例が出ています。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる恐れがある
ここまで解説してきたように、事故物件を売却したり貸し出す場合は、買主や貸主には、入居者・買主に対して、人が亡くなった事実を告知する義務が課されます。
もし事実を隠して賃貸・売却して契約後に判明すれば、入居者や買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
契約不適合責任とは「物品の売買において、購入後に契約内容に記載がない不具合が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任」のことです。
ここからは、告知義務に違反して実際に損害賠償を請求された判例を紹介します。裁判沙汰になると時間も費用もかかるため、事故物件を売却・賃貸に出す際は人が亡くなった事実を正直に伝えましょう。
なお、弊社Albalinkにご依頼いただけば、売主の契約不適合責任を免除して事故物件を買い取ることができます（「売主の負う責任は全て免責される」参照）。売却後まで物件の責任を追及されたくない方や、告知事項を漏らさず伝えれれる自信がない方などは、ぜひ弊社に売却をご依頼ください。
>>【告知事項・契約不適合責任不要で売却OK】事故物件の無料買取査定はこちら
過去にあった判例（賃貸）
ファミリータイプの賃貸物件を借りた方が入居直後に室内で自殺事故があったことを知り、貸主に退去費用や慰謝料などを請求したケースです。
この事例において、裁判所は貸主の告知義務違反を認め、借主に対して賃料や礼金、保証料、引っ越し代、慰謝料、弁護士依頼費用として約104万円を支払うよう命じています。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について
過去にあった判例（売買）
中古マンションの購入後、ベランダで6年前に首つり自殺があったことを知った買主が売主に売買契約の解除と損害賠償を請求した事例です。
このケースにおいて、裁判所は「事件を知っていれば通常は購入しなかったと考えられる」とし、瑕疵を買主に告げなかった売主に対して契約の解除と違約金640万円の支払いを命じました。
参照元：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜心理的瑕疵に関する裁判例について
不動産は高額な商品であるため、告知義務を怠って売却すると、数百万円から数千万円もの損害賠償を請求されるケースもあります。そうした事態にならないためにも必ず告知義務は守るようにしましょう。
事故物件は買手がつきにくく売却価格が下がりやすい
一度事故物件になってしまった不動産の資産価値は、大きく損なわれます。事故物件を売却する際にどのくらい価格が下がってしまうのか、気になる方は多いのではないでしょうか。
そこでここでは、事故物件の売却価格が下がる理由や適正価格で事故物件を売却する方法について解説します。
買手が物件の購入に対して心理的抵抗を感じるから
物件内で人が亡くなった事実に対して心理的に嫌悪感を抱く方は多くいるため、事故物件を売却する際は相場よりも価格を下げなければ買手が見つかりにくいのが現実です。
実際弊社が独自に1000人の方に行ったアンケートでも70％以上の方が事故物件には住みたくないと回答しています（下記円グラフ参照）
なお、どれだけ価格を下げなくては売れないかは、死因によっても変わりますが、おおよそ以下の通りです。
| 死因 | 値下げ幅 |
|---|---|
| 自然死、病死 | 0 ～ -10％ |
| 不慮の事故死 | -20 ～ -50％ |
| 自殺 | -30 ～ -50％ |
| 殺人事件 | -70 ～ -80％ |
しかも、立地や建物の状態などが悪ければ、価格を下げても売れない恐れがあります。
いくらで事故物件を売却できるかは結局のところ買手次第
前項でお伝えしたように、基本的には事故物件は買手に敬遠されるため、価格を下げないと売れません。
ただし、全ての事故物件が価格を下げないと売れないわけではありません。
事故物件でも遺体による建物の損傷が少なく、駅から近いなど立地が良い物件は相場とあまり変わらない価格で売却できる可能性があります。買手の中には、人の死にそれほど抵抗を感じず、それよりも立地などの条件を重視する買手もいるからです。
つまり、事故物件をいくらで売却できるかは、結局のところ買手の心理次第ということになります。
もし、正確な売却価格を把握したい場合は、事故物件を専門に取り扱っている不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
弊社Albalinkも訳あり物件専門の不動産買取業者として、多数の事故物件を査定してきた実績があります。ご依頼いただけば、無料で査定額を提示致します。
専門の買取業者なら適正価格で事故物件を買い取れる
所有している不動産が事故物件となってしまった場合、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには売れません。中には事故物件であることを理由に、取り扱いを断られてしまうこともあるでしょう。
その点、事故物件を専門に取り扱う買取業者であれば、問題なく買い取ってくれます。なぜなら、専門の買取業者は、一般的な不動産業者にはない、事故物件を再販・運用するためのノウハウを持っているためです。
実際、弊社では以下のように、他の不動産屋に全て断られたという事故物件を500万円で買い取ったこともあります。
そんな時、偶然ネットでAlbalinkさんを見つけ、藁にもすがる思いで相談しました。
Albalinkの担当者さんは、私の話を親身に聞いてくださり、あれほど他の会社から断られた問題の多い事故物件を500万円で買い取ってくださいました。
また、初めての不動産の売却でわからないことだらけでしたが、こちらの質問にもレスポンスよく答えてくださり、気持ちよくやりとりできたのも良かったです。
Albalinkさんには本当に感謝しています
上記の事例では、買取後に弊社にてリフォームを行い、不動産投資家に再販いたしました。
このように、弊社にご依頼いただけば、事故物件はもちろん、その他に問題を抱えた物件であっても利用価値を見い出し、買い取らせていただくことができます。
たとえば下記は、弊社が買い取った長年放置された空き家の室内の写真です。畳が腐って人が住める状態ではありませんでした。
しかし、上記のような状態の物件でも、弊社なら買取り後に下記のようにリフォームを施し、再販することが可能です。
事故物件であっても、訳アリ物件に強い弊社であれば販路を見い出し、適切なリフォーム施し、再販可能ですので、ぜひ一度無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【他者に断られた物件も高額買取】事故物件の無料買取査定はこちら
以下で、専門の買取業者へ売却するメリットを3つ紹介します。
1週間から1ヶ月程度で買い取ってもらえる
専門の買取業者へ依頼すれば事故物件であってもだいたい1週間から1ヶ月程度で売却できます。
買取業者が利益が見込めると判断し、依頼者が買取価格に納得すれば、売買契約が成立するためです。
なお、一般の不動産業者に依頼した場合は、買手を探す必要があるため、売却できるまでに最低でも3ヶ月〜半年はかかります。最悪の場合、買い手が永遠に見つからない恐れもあります。
ですから「事故物件を早く手放したい」「急いでまとまった現金が必要」といった場合は、専門の買取業者への売却しましょう。
また、買取の場合は査定価格が売却価格に直結するため、少しでも高く売るには複数の買取業者に査定を依頼することが重要です。
弊社AlbaLinkは先ほど紹介した事例のように、事故物件の買取実績が豊富にあり、高額買取に自信があります。全国対応可能で、無料で査定額を提示いたしますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
特殊清掃やリフォームは不要
事故物件を一般の方へ売却する場合は特殊清掃やリフォームを行う必要があります。
しかし、専門の不動産買取業者に依頼すれば、特殊清掃やリフォームを行うことなく売却できます。買取業者は買取後にリフォームを行うことを前提に、査定価格を算出して買い取っているためです。
特殊清掃とリフォームを行うと、数百万円はかかります。その費用をかけず売却できるのは、売主にとっては大きなメリットといえます。
売主の負う責任はすべて免責される
専門の買取業者が買主であれば、売主が負うべき契約不適合責任が基本的に免責されます。
不動産のプロである買取業者は、物件の欠陥を承知のうえで買い取ります。また、前述のように買取業者はリフォームを施すことを前提として物件を買い取るため、たとえ設備が壊れていたとしても問題ないためです。
売却後まで物件に対して責任を負いたくないという売主は多いと思いますので、契約不適合責任が免責されることは、売主にとって大きなメリットといえます。
ただし、買取業者に依頼すれば自動的に契約不適合責任が免責されるわけではありません。契約不適合責任の免責に対応していない業者もいるからです。ですから買取業者に売却を依頼する際は、契約不適合責任が免責されるか確認しましょう。
口頭で確認するだけでなく、不動産売買契約書にも契約不適合責任が免責される旨が明記されているかも必ず確認してください。
なお、弊社Albalinkは売主様の契約不適合責任を免責して買い取ることができますので、安心してご依頼ください。
>>【契約不適合責任免責OK】事故物件の無料買取査定はこちら
まとめ
今回の記事では国のガイドラインに沿って事故物件の判断基準と告知義務について解説しました。
事故物件を売却や賃貸に出す場合、買主や借主に人が亡くなった事実を告知しなくてはなりません（告知義務）。そのため、事故物件を売却や賃貸に出しても、なかなか買手や借り手がつかないのが現実です。多くの人が人の死には心理的抵抗を感じ、購入や借りることを躊躇するためです。
ですから、事故物件を時間や費用をかけず売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、事故物件であってもそのままの状態で買い取ってくれます。そのため、特殊清掃やリフォーム費用がかかりません。その他にも、契約不適合責任が免責されるなど、専門の不動産買取業者に売却するメリットは多くあります。
弊社AlbaLinkも記事で紹介したように、事故物件の買取実績が豊富にあります。弊社独自のノウハウや人脈を生かし、できる限り高値で買い取らせていただきます。
時間も費用もかけず、事故物件を高値で売却したい方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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