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事故物件は売却時に告知義務がある
事故物件とは土地や建物内で人が亡くなった物件のことをいいます。
事故物件は物件の契約をするかの判断に重大な影響を与えるため、売却（賃貸）時に、買主（借主）に「人が亡くなった事実」を告知する必要があります。
また、人が亡くなった事実が買主（借主）に与える影響度は人によって異なります。
事故物件を避ける人もいれば、事故物件は相場より安くなるから住みたいという人もいるのです。
ただし、人が亡くなった事に対する影響度が低い人には告知しなくていいわけではありません。
その告知義務の基準を明確にし、心理的瑕疵の範囲を定めたのが国土交通省が出した「人の死に関するガイドライン」です。心理的瑕疵については下記で詳しく解説します。
なお、告知義務の基準について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
事故物件における心理的瑕疵
告知が必要か判断するために、あなたの物件が心理的瑕疵に該当するか確認する必要があります。
心理的瑕疵というのは買主に心理的抵抗感を生じさせる瑕疵（欠損や不具合）のことをいい、売主や貸主は買主や借主に対して告知する必要があります。
告知義務がある心理的瑕疵は「自殺が起きた物件」「殺人事件が起きた物件」「特殊清掃が必要になるほど汚損が生じた物件」の３つが該当します。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関する
ガイドライン
上記の３つの死因は売却時に一生告知が必要ですが、賃貸時には遺体が発見されてから3年経過すれば告知義務がなくなるといった注意点があります。
しかし、自宅での病死や老死などの自然死や日常生活における不慮の事故死の場合は、買主に対して重大な影響を与えないため、買主や借主に告知する必要がありません。
病死は基本的に事故物件に該当しない
原則として、不動産取引において契約を締結するか否かの判断に、重要な影響を及ぼす瑕疵がある際は買主や借主に告知する必要があります。
しかし、病死が起きた物件は買主や借主の契約判断に重大な影響を与えないため、買主や借主に対して告知する必要がありません。
実際、裁判でも病死などの自然死は告知する必要がないという判決がでています。裁判の詳細は下記をご覧ください。
賃貸物件において、階下の部屋で半年以上前に自然死があったことが瑕疵に該当しないとされた事例
賃借人が生活する部屋の下の階で、半年以上前に自然死が起こった。賃借人は入居前に自然死について告知義務があったとして、賃貸人と仲介業者に対して94万円の損害賠償金を請求した。
賃借人が生活する部屋の下の階で半年以上前に起こった自然死は、心理的欠陥に該当しないと裁判所は判断し賃借人の請求を棄却した。
参照元：平成18年12月６日 東京地裁
病死が事故物件に該当するケース
前述のとおり、病死が起きた物件は買主に心理的抵抗感を生じさせないため、基本的に告知義務がありません。
しかし病死が起きた物件でも、遺体の発見が遅れて建物に汚損が生じている状況では、告知が必要になります。
人間は死後、体が腐敗して血液や体液などが体外にさらされます。遺体から流れ出た体液などは、長時間放置すると建物の内装材や建材に浸透するのです。
遺体から流れ出た体液などが、建物の内装材や建材に染み込むと建物に汚損が生じて、買主に心理的抵抗感を生じさせるので告知が必要になるのです。
なお、自然死が心理的瑕疵に該当して告知義務が必要となるケースについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
病死が事故物件に該当するなら売却価格が安価になる
病死は買主に心理的抵抗感を生じさせないため告知義務がなく、事故物件ではない通常物件として売却できます。
しかし病死が起きた物件のなかでも、遺体の発見が遅れて建物に汚損が生じた場合は告知が必要になり、事故物件と認識されます。
そのため事故物件と認識されたら、通常物件の売却相場よりも安価でしか売却できません。
事故物件は買主に心理的抵抗感を生じさせるため、売却価格を落とさないと買い手が付かないからです。
事故物件として売却する場合は、通常物件よりもおおよそ10～20％売却価格が安くなります。
売却価格が安価になる事故物件でも、高値で売却する方法があるので下記で紹介します。
なお、心理的瑕疵物件の相場について知りたい方は、以下の記事を併せて参考にしてください。
病死が起きた物件を高値で売却する方法
前章では事故物件と認識された物件は、買主に心理的抵抗感を生じさせるため、通常物件の売却相場より安価でしか売却できないと述べました。
しかし、事故物件でも物件の価値を高めることによって、より希望に近い価格で売却することが可能になります。
事故物件を高値で売却する方法は以下の３つです。
下記で高額売却する３つの方法の詳細を解説します。
特殊清掃や大規模リフォームをして物件価値を上げる
遺体の発見が遅れて建物に汚損が生じた物件を、特殊清掃や大規模リフォームによって奇麗にして物件の価値を上げる方法があります。
しかし上記の方法は、特殊清掃等に数百万円の費用負担がかかるので推奨しません。
物件の価値を上げても高値で売却できず、特殊清掃等の費用がかさむため、現況のまま売却したほうが手残りが増えるからです。
なお、特殊清掃では何を行うのか、いくらかかるのかについては以下の記事で詳しく解説しています。
病死から一定期間空けて売却する
事故物件に対して心理的抵抗感が生じる強さは人によって異なります。
一定期間空けると事故物件に対する印象が改善される傾向にあるので、期間を空けて売却しましょう。
一定期間空ければ、周辺住民のなかで過去に物件内で病死が起きたことを覚えている人が減り、噂も落ち着くからです。
実際、期間を空けずに売りに出すと買い手が事故物件を内覧している際に、物件内で人が亡くなったことを伝えにくる近隣住民がいます。
噂が立たなければ買い手が物件を内覧する際に事故物件だと伝えてくる近隣住民もいません。
買い手の心理的抵抗感も弱くなるので、安価で売りに出さずに高値で売却できる可能性が高くなります。
しかし、遺体の発見から売却までの期間を数年間空ける場合は、固定資産税や管理費用がかかります。
また、一定期間空けても告知義務はなくならないので注意が必要です。
詳細は下記で説明しますが、事故物件の管理や税金の支払いなどがおっくうな人は、買取業者に売却しましょう。
事故物件専門の買取業者に売却する
事故物件を専門に取り扱う業者に直接買取してもらうことで、買い手が見つからない物件でも売却することが可能になります。
専門の買取業者は事故物件の取り扱いに長け、買取後の再販先も確保しているからです。
専門の買取業者ではなく、一般個人に売却したほうが高値で売却できるのではないかと考える人もいるでしょう。
しかし、事故物件は心理的抵抗を生じさせるため、通常物件よりも安価にしないと買い手がみつからない可能性が高くなります。
また、通常物件を取り扱う買取業者だと事故物件の取り扱いに慣れてないため、買取価格が安価になります。最悪の場合は買取自体も拒否されてしまうかもしれません。
なので、事故物件を専門に取り扱う買取業者に直接売却しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。リフォーム業者などと提携しており、事故物件を再生する際のコストを極力抑えられる分、他社よりも適正価格で買い取ることが可能です。
事故物件をいち早く売却したい方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
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大家は入居人が病死した時に損害賠償を請求できない
大家は入居者が亡くなった際に、清掃費用などを亡くなった入居人の家族に対して請求できます。
しかし、入居者が病死で亡くなった際は、大家は損害賠償を請求することができません。
病気や寿命などで人が亡くなることは、通常生じうることだからです。
実際、賃貸住宅における孤独死の死因は、病死が60％を超えて過半数を占める割合になっています。
参照元：一般社団法人日本少額短期保険協会孤独死対策委員会「第４回孤独死現状レポート」
病死後に遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になった際に、大家が入居者に対して損害賠償請求をしたが認められなかった判例があるので下記をご覧ください。
老衰や病気などの自然死が賃貸物件で発生し、賃借人に対して損害賠償請求をおこなったが認められなかった事例
賃借人の従業員が建物内で、脳溢血により死亡しているのが4日後に発見された。賃貸人は自然死によって建物の価値が下落したとして、賃借人に対し587万円の損害賠償等を請求した。
老衰や病気等による自然死は予想されるところであり、賃貸物件で起きた自然死については賃借人に債務不履行などの責任を問うことはできない。そして、従業員が亡くなってから発見するまで４日かかったことが賃借人の債務不履行等であるとは認められないことから、賃貸人の請求を棄却した。
参照元：平成19年３月９日 東京地裁
大家は借主が病気で亡くなった場合（特殊清掃を除く）借主の相続人に対して損害賠償請求できません。
なので高齢者が入居してる大家さんは、事前に孤独死対応保険に入るなどの対策が必要になります。
なお、賃している物件で人が亡くなってしまったときに大家さんが取るべき対応については、以下の記事でまとめているので、併せて参考にしてください。
まとめ
病死が起きた物件は基本的に告知義務がないことや、事故物件を高値で売却する方法、そして損害賠償請求の有無について詳しく解説してみました。
死因が病死の場合でも、発見が遅れて遺体が腐敗して血液や体液がさらけ出して建物に汚損が生じると告知が必要になります。
告知義務がある物件は事故物件と認識されて安価で売却か、最悪の場合買い手が見つからないかもしれません。
しかし、事故物件専門の買取業者に依頼することで、買い手が見つからない物件でも売却することが可能になります。
弊社では事故物件を専門に取り扱う買取業者です。汚損が生じている物件でも特殊清掃等をせずにその状態で買い取ることができます。
事故物件を無料査定しておりますので、お気軽にご相談ください。
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