自然死でも心理的瑕疵に該当して告知義務が必要なケースを解説【判例あり】

自然死は事故物件になるケースとならないケースがある! 事故物件

「親が老衰で孤独死した実家を売却する予定だけど、心理的瑕疵に該当する?告知義務が必要?」

相続物件を売りたいと思っていても、人の死が発生していると売却活動においてどのように扱っていいのか不安になりますよね。

物件内で人が亡くなったとしても、死因が自然死であれば買主への告知義務はありません。

しかし、自然死であっても長期間放置された状態が続き、汚れや臭いが建物内に付着してしまうと告知義務が発生するので売却には注意が必要です。

今回は、孤独死が起きた物件の売却活動で告知義務違反とならないために、以下の内容を詳しくお伝えします。

  • 自然死でも告知義務が必要になるケース
  • 告知義務違反に関する判例
  • 心理的瑕疵が買主に与える印象
  • 自然死のあった物件を売却する2つの方法

本記事を読めば、孤独死のあった家を告知義務の心配をすることなく、高額で売却できる方法がわかります。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は心理的瑕疵物件など告知義務ありの物件を積極的に買い取っている買取業者です。

弊社に売却をご依頼いただければ、告知義務の心配が一切ありません。なぜなら、心理的瑕疵物件の現地確認をする際に、すべての瑕疵を理解した上で買い取るからです。

「孤独死した物件を手放したい」とお考えの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。

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原則として自然死のあった物件は告知義務が不要

人の死が発生した物件であっても、原則として自然死であれば告知義務が不要です。

そもそも告知義務が必要な理由は、契約を決めるにあたって重大な影響を与えるであろう事項を売主が隠すと、買主が不利益を被る可能性が高いからです。

しかし、人はいつか寿命を迎えて必ず亡くなるため、老衰などの自然死であれば法律上は告知義務を課せれないとされています。

次に、不動産売却における告知義務の定義や告知方法について詳しくお伝えします。

そもそも告知義務とは?

告知義務とは、買主が契約前に知っていたら購入しなかった可能性のある不動産の重大な瑕疵を伝える義務のことです。

瑕疵とは、傷や欠陥の意味。不動産であれば本来なら土地・建物に備わっているはずの機能・性能・要件が満たされていない状態

瑕疵にはいくつか種類がありますが、例えば物理的な瑕疵であれば雨漏りやシロアリ被害などが該当します。

本来であれば、家は雨漏りを起こしたりシロアリが湧いたりしていません。それらがイレギュラーに発生していることは瑕疵を抱えているという認識となり、告知義務が発生します。

告知義務の告知方法は、売買契約の際に宅地建物取引業者が買主に対して、重要事項説明書に記載した上で口頭で瑕疵の内容を伝える必要があります。

法律上では「自然死」は告知義務が不要

国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、「自然死」と「不慮の事故」は事故物件に該当せず、告知義務を不要としています。

前述したように、人は健康に生きていてもいつか寿命を迎えて必ず亡くなるからです。

実際に、ガイドラインの中でも自然死は「自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なもの」とされています。

引用元:国土交通省|宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

つまり、自殺や他殺など事件性のない自然死については一般的に十分予想できるものとされており、告知の必要がないとされているのです。

自然死でも心理的瑕疵や物理的瑕疵に該当すれば告知義務が必要

自然死であっても、心理的瑕疵・物理的瑕疵に該当すると告知が必要になります。

前述した通り、買主が契約を決める際の判断材料として、重大な影響を与えそうなものは告知しなくてはならないからです。

この章では、以下の内容について詳しく解説します。

  • 心理的瑕疵や物理的瑕疵とは?
  • 自然死が心理的瑕疵に該当するケース
  • 自然死が物理的瑕疵に該当するケース

心理的瑕疵や物理的瑕疵とは?

まず、心理的瑕疵・物理的瑕疵とは下記のような状態を指します。

心理的瑕疵
物理的になんら問題はないが、建物内で人の死が過去に発生していて心理的に抵抗感を与える状態
物理的瑕疵
雨漏りやシロアリ、床の傾きなど不動産そのものが物理的な欠陥を抱えている状態

この他にも瑕疵には、物件の周辺環境に問題のある「環境的瑕疵」と、法改正などで現行の法律に適合しなくなった「法律的瑕疵」の合計4種類があります。

どのような自然死だと、心理的瑕疵・物理的瑕疵に該当するのか次章で解説します。

自然死が心理的瑕疵に該当するケース

心理的瑕疵は、自然死であっても住む人が心理的に嫌悪感や圧迫感を抱けば、心理的瑕疵に該当するケースがあります。

例えば、ご家族と同居していた人が老衰で寝室で亡くなっていた場合、遺体はすぐに発見されるので特殊清掃の必要はありません。

特殊清掃
孤独死などで遺体の発見が遅れてしまった部屋の原状回復、クリーニングを行う作業のこと

しかし、その家が売りに出されて購入した人が「前の住居人が、寝室の布団の上で老衰で亡くなった」と近隣の住民から噂で聞く場合があります。

このようなケースでは、買主が寝室に足を踏み入れることに対して心理的抵抗感が生まれ、「心理的瑕疵に該当する」と判断される場合があります。

自然死が物理的瑕疵に該当するケース

自然死による物理的瑕疵は、遺体の発見が遅れて室内に物理的な欠陥を与えてしまった場合に該当します。

例えば、一人暮らしをしている人が孤独死をした場合、遺体は時間経過と共に損傷が進み、フローリングや壁紙などにシミ・臭いが染み付いて建物に物理的な悪影響を与えるからです。

「発見から◯日以上だと告知義務が発生する」という明確な定義はありませんが、夏場であれば死後数日で遺体は腐敗状態になると言われています。

こうした建物への影響があると、自然死であっても心理的抵抗感が生まれるので物理的瑕疵となるのです。

告知義務違反をすると契約不適合責任に問われる【判例付き】

心理的瑕疵・物理的瑕疵の告知を怠って売買契約を締結すると、売主は買主より契約不適合責任に問われます。

契約不適合責任とは、引き渡した不動産の瑕疵について売主が買主へ告知していなかった場合に、損害賠償などの責任を負う義務のことです。

この章では、契約不適合責任の詳細をはじめとした以下の3つの内容について解説します。

  • 契約不適合責任とは?
  • 告知義務違反と認められた判例
  • 告知義務違反と認められなかった判例

契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは、売買契約によって引き渡した不動産に契約書に記載のない不具合などが発覚した際に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。

例えば、買主から「雨漏りがあると聞いていなかったのに雨漏りしている」など通知が届くと、売主は不具合箇所を修理したり、買取代金を減額したりする必要があります。

どのようなケースで告知義務違反と認められるのか過去の判例を見ていきましょう。

【判例1】告知義務違反と認められたケース

状況 購入した賃貸マンションで、売買契約の2年1ヶ月前に本件建物で飛び降り自殺があった。
訴え・判決 慰謝料名目の損害賠償を求め、買主の損害額を2500万円が認められた。
理由 収益物件であっても経済的不利益を生じる可能性があることから、売主には本件事件を告知しなかった義務違反がある。

こちらの事例は、売主が転落事故の事実を把握していながらも契約時に買主に伝えていなかったケースです。

賃貸収益の目的で購入された本件建物でしたが、売買当時は満室状態だったので「買主に損害はなかった」と売主が主張し、裁判で争いになったようです。

しかし、将来的に賃貸収益に経済的不利益をもたらす可能性があることから買主への損害賠償は認められ、損害額は2,500万円となりました。

この判例からは、売主が告知義務違反をすることで買主に直接損害を与えていなくても、告知しない行為そのものが罪になることがわかります。

参照元:【事例1-7】平成20年4月28日:東京地裁

【判例2】告知義務違反と認められなかったケース

状況 競売された住宅の共有者が、売却許可決定2年半前に隣接する山林で自殺した。
訴え・判決 本件競売物件には、自殺者の怨念・無念の情が込められていると感じ、転売等は著しく困難となることから、民事執行法75条1項の損傷にあたるとして、売却許可の取消しを申立てた。
理由 ・自殺が発生した場所は本件競売物件内ではないため、合理性があるとは認められないことから申し立てを棄却した

こちらの判例は、競売物件の売却許可決定後に本件不動産に隣接する山林内で自殺があった事実を買主が知ったケースです。

裁判所は、「本件不動産に隣接する山林で起きた自殺であり、本件競売物件そのものが住み心地を欠いた理由にはならない」として、買主の売却許可取消しの申立てを棄却しています。

この判例からは、建物内で起きた事件は心理的瑕疵に該当しますが、建物外で発生した事故は告知義務に該当しないことがわかります。

参照元:【事例1-15】平成8年3月5日:仙台高裁

自然死が心理的瑕疵に該当するかどうかは相手次第

自然死が心理的瑕疵に該当するかどうかは相手次第で変わります。

心理的瑕疵の定義である抵抗感や嫌悪感は、人によって感じ方が異なるからです。

前述したとおり、事件性がない自然死は法的には告知義務がありません。しかし、あくまでも告知義務がないだけで、住む人の捉え方によっては嫌悪感を抱く可能性もあります。

実際に下記のグラフは、弊社で「許容できる心理的瑕疵物件のレベル」を全国の男女500名にアンケート調査した結果ですが、多くの人が住むことへ抵抗感を抱いていることがわかります。

心理的瑕疵物件に住むことへの抵抗感に62.4%が「とても抵抗がある」と回答

引用元:心理的瑕疵物件に住むことへの抵抗感|男女500人へのアンケート調査

このような場合、自然死であっても近隣不動産の相場に合わせた売却価格では売れにくいため値下げをせざるを得なくなります。具体的な値下げ幅は物件によって異なりますが、心理的瑕疵物件は10%〜50%程度、売出し金額が下がると言われています。

また、値下げをしたとしても「価格が安くても人が亡くなった家に住みたくない」と感じる人も一定数いることから、自然死が起きた不動産がすぐに売れるとは限りません。

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自然死のあった物件を売却する2つの方法

自然死が発生した物件の売却方法には、一般の不動産業者・買取業者の2つがあります。

一般の不動産業者とは売主の売却活動をサポートする業者です。インターネットなどを通して幅広く買主を募り、成約につなげることを目的にしています。

買取業者は、売主の不動産を直接買取する業者です。買い取った不動産にリフォームなどを施して再販することを目的にしています。

一般の不動産業者と買取業者の違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
不動産売却における仲介と買取の違い、仲介と買取が向いている不動産の特徴を解説します。この記事を読むと不動産の売却時に仲介と買取のどちらがよいのかを適切に選択できるようになり、不動産売却を成功に導けます。

自然死のあった物件の売却先として最適なのは、買取業者です。なぜなら、自然死のあった物件は一般の不動産業者では敬遠されて売れないからです。

一般の不動産業者に売却の依頼ができても売れない理由について、次章で詳しく解説します。

一般の不動産業者に売却を依頼できるがほぼ売れない

一般の不動産業者は、売却の依頼はできますがほぼ売れません。

前述したとおり、自然死のあった物件は買い手の気持ちの問題から敬遠されやすいからです。

弊社が行なった「事故物件に住むのはあり?なし?」を全国の男女983人に実施したアンケート調査でも71.4%が「なし」と回答しており、人の死が発生した物件の売却が難しいことがわかります。

事故物件に住むのは「なし」と回答した人が71.4% 

引用元:心理的瑕疵物件に住むことへの抵抗感|男女500人へのアンケート調査

自然死があってもすぐに発見され、建物内の汚損も少ない物件であれば一般の不動産業者で売却しても良いでしょう。

しかし、それ以外の自然死であれば、後述する買取業者への依頼を検討しましょう。

一般の不動産業者で売却する4つのデメリット

一般の不動産業者で売却するデメリットは下記の4つです。

  • 住める状態にするのに手間とお金がかかる
  • 売却後に契約不適合責任を問われる可能性がある
  • 不当に安い価格でたたき売られる
  • 相続登記を行う必要がある

一般の不動産業者はいわゆる「マイホーム向けの売れやすい物件」を得意としています。

そのため、自然死のあった物件を売るには、買主にとって不都合な条件が様々あります。どのようなデメリットが生じるのか具体的に見ていきましょう。

住める状態にするのに手間とお金がかかる

まず、デメリットの1つ目は、住める状態にするのに手間とお金がかかる点です。

自然死であっても、発見が遅れた遺体は体液の臭いやシミが部屋に付着していて、リフォームや特殊清掃が必要になるからです。

それぞれの費用相場は間取りや工事範囲によって異なりますが、特殊清掃はワンルームで3万円〜30万円程度・リフォームでも6畳の広さで100万円程度かかります。

リフォームや特殊清掃についての詳細は以下の記事で解説しています。

孤独死の特殊清掃費用は数十万!費用を負担せず事故物件を手放す方法教えます
「孤独死物件の特殊清掃費用はいくら?」「誰が払う?」などの疑問にお答えしています。孤独死物件を特殊清掃を行わずに売却する方法もお伝えするので、この記事を読めば費用をかけずに孤独死物件を手放せるようになります。

一般の不動産業者で自然死のあった物件を売却する場合、そもそも売り出す前に多額の費用がかかってしまいます。

売却後に契約不適合責任を問われる可能性がある

自然死が発生した家は、売却後に契約不適合責任を問われる可能性があります。

自然死についての告知義務を果たしたとは言え、不動産そのものが他にどのような欠陥を抱えているかわからないからです。

例えば、クロスの破れやフローリングの傷など、表面的な欠陥であれば素人でも気付けますが、建物自体の劣化状況はわかりません。

築古物件であれば余計に、壁・柱・床などの主要構造部に損傷がある可能性が高く、どのような欠陥が潜んでいるか把握しにくいのです。

契約不適合責任は売主が把握していない欠陥に対しても、買主からの告知がなされていなければ責任追及に応じなければなりません

定期的なメンテナンスを欠かさずに行ってきた物件以外は、契約不適合責任を問われる可能性が高いと言えます。

不当に安い価格でたたき売られる

売却の依頼先が一般の不動産業者だと、不当に安い価格でたたき売られます。

一般の不動産業者は、自然死が起こったような特殊な物件の扱いに慣れていないからです。

自然死物件でも上手く再生すれば商品化できることをわかっていないため、安い価格でしか売りに出せないのです。商品化できるノウハウがなければ、自然死物件を買い取っても維持・管理費だけが発生して赤字になってしまうので一般の不動産業者は買い取れません。

相続登記を行う(物件を相続した場合)

相続物件であれば相続登記を行う必要がありますが、一般の不動産業者は登記のサポートをしてもらえない可能性があります。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に相続人に名義変更を行う手続きのことです。

被相続人から次の所有者に名義を変えなければ、法的に自分の所有物ではないものを売却しようとしている状態となるので売却活動を行えなません。

そのため、相続登記は避けては通れませんが、業者からサポートしてもらえない場合は自ら法的手続きを行ったり、司法書士を探して依頼したりする必要があります。

一般の不動産業者に依頼すると相続登記に時間や労力、費用が必要になります。

専門の買取業者ならそのままの状態で確実に買い取ってくれる

専門の買取業者であれば、自然死があった特殊な物件でも商品化するノウハウを持っているので、高く、そして確実に買い取れます。

一般の不動産業者で売れなかった0円同然の物件に値段がつくと考えるとメリットは大きいです。

実際に弊社アルバリンクでは、告知義務のある物件に値段をつけて買い取った実績があります。

ある売主様は、親から相続した事故物件の売却にお困りでしたが、弊社に問い合わせをいただき、二つ返事で買取を決めさせていただきました。弊社は事故物件を専門に取り扱っている買取業者なので、売主様の事故物件に関してもまったく問題がなかったからです。

参照元:F.S様「わかりやすい説明と丁寧な対応で安心できたことが決め手になりました」

告知義務のある物件や、自然死の発見が遅れて建物内の汚損がひどい物件は専門の買取業者へ売却を依頼するのが最適です。

弊社アルバリンクでは無料相談を随時行なっておりますので、事故物件にお悩みの方はいつでもご相談ください。

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自然死のあった物件を「専門の買取業者」に売却する4つのメリット

自然死のあった物件を、専門の買取業者に売却するメリットは以下の4つです。

  • そのままの状態で買い取ってくれる
  • 契約不適合責任を免除してくれる
  • 適正価格で買い取ってくれる
  • 弁護士や司法書士などの専門家と提携している

それぞれについて解説していきます。

そのままの状態で買い取ってくれる

専門の買取業者であれば、すぐに住める状態ではなくても買い取ってもらえます。

そもそも、買取業者はリフォームなどの課題を抱えた物件を再生する前提で買い取るので、修繕などの手間は業者任せでかまいません。

実際に弊社AlbaLink(アルバリンク)は、ボロ物件・残置物あり物件をそのまま買い取って再生する買取業者として「イット」で紹介されました。

イットで紹介されました

もちろん、自然死物件であっても売主様が特殊清掃などを手配する必要がありません。弊社にご相談いただければ、そのままの状態で買取させていただきます。

契約不適合責任を免除してくれる

専門の買取業者は契約不適合責任を免除してくれるので、売却後に損害賠償責任などを問われる心配がありません。

自然死物件は売却後になんらかの瑕疵が発覚する可能性があるので、メリットが大きいと言えます。

例えば、ハウスクリーニングをしたとしても時間が経過して室内の匂いが復活するケースもあります。

自然死物件の売却後に契約不適合責任の心配したくない方は、専門の買取業者に売却するのがおすすめです。

ちなみに、弊社は契約不適合責任を完全免除で買い取っていますので、後腐れなく物件を売却したい場合はご相談ください。

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適正価格で買い取ってくれる

適正価格で買い取ってもらえるのも、専門の買取業者に依頼するメリットです。

専門の買取業者は、提携しているリフォーム会社を使うことで物件の再生コストを安く抑えられる分、買取価格に還元してもらえるからです。

最低限の値段で、最大限に効果のあるリフォームが施せるのも、事故物件への再生ノウハウがあるからこそなせる業と言えます。

売却依頼は一般の買取業者でもできますが、「高額で売却」は専門の買取業者じゃないと実現できません。

弁護士や司法書士などの専門家と提携している

専門の買取業者は、弁護士や司法書士などの専門家と提携しているので、自然死に関するトラブルや相続関連の問題があってもサポートしてもらえます。

そもそも、専門の買取業者が取り扱う不動産は、法的な問題や複雑な権利関係を抱えている物件も多く、専門家との密な関わりがあります。

そのため、相談いただく物件に法的な問題があったとしても、専門家に相談できる環境なので売主が不安を抱える必要がありません。

まとめ

自然死が起きた相続物件の告知義務について解説しました。

本文内でもお伝えした通り、自然死には告知義務が発生しないため、孤独死が起きた物件であっても特殊清掃が入ったり、遺体の腐乱が進んでいたりしなければ告知の必要はありません。

ただし、法的には告知義務がなくても心理的瑕疵物件は買主の気持ちの問題で捉え方が変わります。売却後のトラブルを防ぐためにも、「買主がネガティブに受け取りそうな事項は売買契約時に伝えておく」というスタンスが理想的です。

もちろん、物件内で孤独死した旨を伝えれば買主に多少なりとも嫌悪感や圧迫感を与えてしまうため、値下げは避けられません。

売却価格が安価になるのを避けたい方は、事故物件専門の買取業者に相談しましょう。買取業者であれば、心理的瑕疵を抱えた物件の本来の価値を見出せるので、確実に売却できるからです。

弊社AlbaLink(アルバリンク)であれば、数多くの事故物件を再生してきたノウハウがあるので自然死が発生したご実家も問題なく買取可能です。

確実に、なるべく高値で売却したいとお考えの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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